XX阳光商住楼项目可研.docx
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XX阳光商住楼项目可研
山西XX工程设计咨询有限公司
“XX阳光商住楼”项目
可
行
性
研
究
报
告
项目负责人：
编制人：
编制单位：
山西XX工程设计咨询有限公司
编制时间：
二OO九年五月
摘要
山西恒信安房地产开发有限公司成立于2003年11月，是具有三级房地产开发资质的民营企业，专业从事住宅与商业房地产开发。
公司注册资金1000万元，固定资产2000余万元，流动资金达3000万元，原有员工48人，大中专学历职工达90%，具有中级以上职称人数占45%。
几年来，XX公司在总经理的领导下，始终坚持“以质量占颔市场，以信用赢得客户”，自2004年3月份进入壶关县开发房地产建设以来，逐年稳步发展，公司从小到大，从弱到强，逐渐成为壶关地区房地产业的龙头老大，赢得了广大群众的普遍赞誉。
目前，公司注册资金为3000万元，固定资产1亿元，流动资金5000万元，现有员工120人，大中专学历职工达95%，其中专业职称人当数占60%。
公司先后开发了XX花园一至四期、XX虹桥小区一、二期、XX名都、XX阳光商住楼等开发项目工程，其中已竣工的面积达十万平方米，在建的项目的面积达十六平方米。
极大地改善了壶关县人民的居住环境和城市面貌，提升了壶关县城的品位。
“XX阳光商住楼”是我公司于壶关县开发建设的又一高档商品住宅小区。
从规划设计开始，始终坚持“以人为本”的开发理念，引进28种户型结构，满足社会各个阶层的不同需求。
管道燃气入户，低温热水地板辐射采暖，中空玻璃塑钢窗，楼宇彩色可视对讲安防系统等配套设施，都体现着“XX阳光商住楼”小区的高贵品质和贴切的人文关怀。
在社会各届的大力支持和公司全体员工的共同努力下，“XX阳光商住楼”在壶关县得到了广大消费者的认可，引领了壶关新的居住潮流和生活观念，我公司以“诚信、人本、进取”的经营理念，为壶关的房地产市场化打下了坚实的基础。
“XX阳光商住楼”位于壶关县城南开发区奋进大街南侧，该地块北至奋进大街，南临团结街，东面工商局家属院，西至地税局住宅楼，项目地块呈规则矩形。
该项目共占地63.11亩，开发面积107000平方米，项目中间呈十字大街，共分成A、B、C、D四个区，分四期完成，其中A区由1#楼B、D、C、E和2#楼共计五幢楼组成；B区由B1、B2、B3、B5、B6五幢楼组成；C区由C1、C2、C3、C5、C6、C7六幢楼组成；D区由D1、D2、D3、D5、D6、D7六幢楼组成。
该地块环境优美、交通便利、各项市政设施配套完善，该项目建筑为砖混六层，临街一层底商，绿地率为30％、容积率1.77%、建筑密度为35.3％、建筑限高18米。
项目建设按小区整体进行规划设计。
“XX阳光商住楼”拟计划于2007年5月起着手项目规划及前期报建工作，工程于2008年3月开始动工建设，项目建设总工期约48个月，预计于2012年3月竣工，其销（预）售周期约50个月，项目总投资约人民币1.3亿元，其中建设方自筹资金8000万元，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程。
目前一期工程（A区）1#楼B、C、D、E、2#楼主体已竣工，总建筑面积24333.8平方米，（其中住宅套数160套，面积为18773.22平方米；储藏室142间，面积为3411.37平方米；商铺39间，面积为2149.214平方米），余下的配套设施正在紧张的施工中。
通过对拟建项目进行系统的、全面的市场调查研究和分析，我们认为只要保证建设资金的投入，确保工程进度，该项目在销售周期内取得良好的经济、社会效益及还贷应该是非常乐观。
目目录
第一章项目背景与概况
一、项目概况
二、项目地理位置及周边现状
三、项目性质：
四、开发单位简介
五、报告编制依据
第二章市场调查与预测
一、市场分析
二、市场预测
第三章用地的现状调查及动迁安置
一、土地调查
二、拆迁调查
三、市政基础配套设施调查
四、地块交通、就学、医疗条件调查
第四章基础数据
一、建筑技术指标
第五章规划设计方案选择
一、项目市场定位
二、规划发展建议
三、环境影响评价
第六章工程建设与管理
一、资源供给
二、项目开发组织机构
三、招标及开发建设计划
第七章经济社会效益评价
一、项目资金来源及经济分析
二、销售价格分析
三、效益评价
第八章不确定性分析
一、风险分析与预防
第九章结论及建议
一、结论
二、建议
附件：
1、项目批文
2、建设工程规划许可证
3、建设用地规划许可证
4、土地使用证
5、平面规划图
第一章项目背景与概况
一、项目概况：
项目名称：
“XX阳光商住楼”
开发建设单位：
山西恒信安房地产开发有限公司
项目地点：
壶关县奋进大街南侧
项目法人代表：
薛忠云
二、项目地理位置及周边现状：
项目地理位置：
地块北至奋进大街，南临团结街，东面工商局家属院，西至地税局住宅楼。
项目周边的环境状况：
本项目在政府各部门、政府家属院、学校等项目的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的商住区，2007年政府进一步规范了土地的市场化管理，土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2007年下半年到2008年将出现更多的市场空间，本项目作为壶关县的一个精品商住工程于2007年动工建设并进行销（预）售，其时机比较适宜。
三、项目性质：
本项目土地规划为商住用地，地块环境优美、交通便利、各项市政设施及配套设施完善，随着城市发展，本项目地块及其项目将逐步增值。
四、开发单位简介：
山西恒信安房地产开发有限公司成立于二○○三年十一月，位于山西省壶关县城南开发区，是具有三级开发资质的股份制民营企业。
公司经济实力雄厚，技术力量强大，公司注册资金3000万元，固定资产5000余万元，现有职工120余人，大中专学历职工达80%，拥有工程师、会计师等专业资质证书和技术职称的占40%。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构健全，下设综合部、财务部、工程部、市场部和客户服务中心。
2004年以来，公司于壶关县成功开发了XX花园一二期，虹桥花园一期、总建筑面积达8万平方米，取得了良好的经济和社会效益。
五、可研报告编制依据：
壶关县发展和改革局壶发改字（2007）第40号
壶关县发展和改革局壶发改字（2007）第213号
壶关县发展和改革局壶发改字（2007）第233号
壶关县建设局城南开发区整体规划
政府部门经济社会发展统计报告
国家现行有关法律法规
第二章市场调查与预测
一、市场分析：
1、2007年长治及壶关房地产市场供给现状分析：
（1）、长治市近年来经济稳步发展，综合经济实力持续增强。
截止2006年12月31日，全市财政总收入累计完成101.2亿元，为年预算的123.13％，比上年增长41.81％。
2002-2006年，长治市经济增长速度分别为12.3%、15.2%、15.5%、13.8%和11.5%，今年一季度可达到14.5%以上。
2006年，全市实现生产总值460.4亿元，增长11.5%。
人均GDP14197元，增长10.9%，达到1818美元。
2006年末全市城市建成区面积4530万平方米，城市房屋建筑面积3756万平方米，其中住宅面积2614万平方米，市区人均居住面积29.9平方米，比上年人均增加1.6平方米。
城镇居民人均可支配收入10160元，比上年增长11.3%。
全年全市在岗职工平均工资19398元，较上年增加3177元，增长19.6%。
年末全市城镇居民人均住宅建筑面积达到28.5平方米，农村居民人均住宅建筑面积达到24平方米，分别比上年增加1.1和1.3平方米。
截至2007年底，壶关县生产总值达到24.2亿元，较2006年净增4.7亿元，年均增长23％，财政收入达到4.38亿元，较2006年净增1.05亿元，年均增长32％，社会消费品零售总额达到5.1亿元，较2006年净增1.05亿元，年均增长25.9％；城乡居民储蓄存款余额达到16.2亿元，较2006年净增7.97亿元，年均增长18.5％，固定资产投资总额累计完成24.24亿元，经济综合实力快速提升，全县主要经济指标均实现了两位数以上的持续、快速增长。
在县城建设上，累计投资１０亿多元，完成了健康街、西城路、南城街、新建路、奋进大街、紫团大街等８条路街改造延伸工程，加快城南新区开发，新建了XX花园、壶化、华阳集团等一批高档住宅小区，建设了龙丽河水上公园、青少年宣传文化活动中心、紫团会堂等一批代表性建筑和北寺山游园、城南广场、神山广场、紫团广场等一批精品绿化工程，县城规划区面积由原来的21.6平方公里扩展到现在的31.4平方公里，县城新增公共建筑面积29万多平方米，县城绿化覆盖率达到35.9％，随着壶关县城城建环境的大力改善，以及长治市城市发展总体规划，壶关县作为长治市的后花园，人们对该区域的期望值增加，对房地产的需求也将稳步增长。
2008年，全世界的金融风暴虽然对我国有较大的负面影响，但是政府出台了相应的政策，化解了这场金融风暴对壶关所带来的不利影响，再加上壶关房地产业的价格定位合理，到2008年底，房地产的销价丝毫未受影响。
（2）、投资市场分析
从图例中看出，我市房地产投资趋势平稳，但投资结构发生变化较大，住宅需求增加，非住宅投资中商业用房比重上升较快，商品房竣工面积稳中有升。
从逐年商品房市场投入走势看，今后几年商品房市圚将体现稳步发展的态势,预计将持续3-5年。
2、2007年我市及本县房地产市场需求现状分析：
2006年长治先市实现全民生产总值460.4亿元，增长11.5%，城镇居民人均可支配收入14197元，在山西省居前列。
从需求结构来看，未来长治市商品住宅的需求结构也会朁所变化，从长治历年的商品住宅销售面积统计情况看，整个市场的需求呈持续增大的趋势，且在2007年达到了最骘水平。
依据目前的市场发展情况看，销售速度没有减缓的迹象。
因此，根据厄年的市场需求情况以及长治市的盏济发展状况估计，未条几年间的市场需求仍会增大。
2008年长治市房地产市场将更趋于理性，房价上涨趋势会放缓，市场需求会进一步放大。
从需求方面看，中小户型将是主要需求对象。
（1）、消费者购成情况
随着壶关县城市化进程加快，居住环境及商品房小区环境的美化，城市品牌知名度的不断升高，外地人、乡下人富裕人员、企业白领、经商富裕人员、行政事业单位公职人员等越来越成为我县住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，随着长治市区房价的升高，市内来壶购房人员增加。
（2）、商品房销售价格情况
2007年，壶关县商品房销售平均价格为1550-1800元/m2（按套内面积计算），商业用房3000－8000元/m2。
壶关县房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2008年普通商品房平均价格比上年增加约50元/平方米，2009年则保持缓升的态势。
（3）、不同户型商品房销售情况分析：
2008年每套90-140平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，而每套140平方米以上面积的住宅需求则下降，说明中小户型购买者人群增加，呈现出单价略升的势态，但总套价2008年同上年相比却变化不大。
3、2008年壶关县房地产市场发展特点：
（1）、房地产开发投资增幅平稳，房价基本稳定：
几年来，壶关县商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1500元/m2左右上下浮动。
每年上升比例不超过5%，一直保持平稳发展。
（2）、2008年商品房销售呈现上升态势，但下半年销售有所回落，从2009年上半年，商品房销售总体呈缓慢上升趋势。
（3）、外地人、乡下人富裕人员、企业白领、经商富裕人员等购房成为县房地产市场的主力军。
外来人口购买我县商品房极大地促进了我县商品房市场的发展，为城市经济快速增长做出了贡献。
（4）、中小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。
二、2009年房地产市场预测：
1、我县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。
2、政府对土地调控度加强，拍卖、挂牌土地等竞投现象将继续出现，政府调控与市场调节互补效应逐步显现，土地供应将更加规范。
3、2009年商品房价格预计将保持相对平衡，我县房地产市场经过近几年发展，房地产市场逐步向专业市场化迈进，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟，房价平稳或稳中缓慢趋升应该是2009年的总趋势。
一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间；另一方面，一些自身素质差、规划设计欠佳、建设手续不全、推盘周期较长的项目，价格则会下降。
4、外地人、乡下人富裕人员、企业白领、经商富裕人员、行政事业单位公职人员等人员的购房将进一步扩展，继续支撑我县房地产市场的繁荣。
第三章用地的现状调查及动迁安置
一、土地调查：
项目占地为42074平方米（约63.11亩），属县域一级商住用地，地理位置优越，土地增值趋势明显。
二、拆迁调查：
本项目土地使用权属集体转国有，经县国土资源局挂牌出让取得,其土地为耕地并无其他建筑物，所以不存在拆迁难的问题。
三、市政基础配套设施调查：
项目地块两面临街，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可从已建小区就近接入。
四、地块交通、就学、医疗条件调查：
本项目周边的路网基本完善，两面临街，政府各部门、学校、医院、单位家属楼左右毗邻。
出行，就学、就医十分方便。
第四章基础数据
“XX阳光商住楼”拟规划设计的主要经济技术指标如下：
规划用地：
42074平方米（约63.11亩）
规划设计总建筑面积：
107000平方米，砖混六层，临街一层底商
其中商业用房：
6530平方米
住宅：
82550平方米，
车库：
9500平方米，
储藏室：
8420平方米。
绿地率：
30％
容积率1.77
建筑密度为35.3％
建筑限高18米
第五章规划设计方案选择
一、项目市场定位：
1、项目周边类比竞争楼盘市场调研
为了进一步了解壶关县房地产开发项目的整体情况，为“XX阳光商住楼”、项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行市场调查。
壶关县城南区域门面单价总体来说不是太高，根据现有商业地产开发前景来说，该区域在附近几个楼盘的带动下，以及随着市政配套设施的进一步完善，只要项目门面房面积适中，其门面销售单价应有很大的提升潜力。
2、住宅
随着县城区域的拓展，壶关县城南区域比其他一般商住楼项目的住宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目本身的规划设计以及区域内城市配套设施有关系，因此，对于本项目而言，只要我们在项目前期规划做细，设计尽可能的人性化，以及随着政府对土地控制力度加大，本项目住宅销售单价应该比较乐观，根据现该区域的楼盘凝聚的人气，销售走势也是可以乐观预计的。
3、项目定位
（1）、市场定位：
本项目拟建设成为壶关县少有的精品商住楼盘。
（2）、区域定位：
在本项目区域内，要把XX阳光商住楼建设成为高品质商住小区，在销售价位方面能让消费者更容易接受的精品小区。
（3）、主力客户群定位：
中高收入居民（包括临时居民）、白领阶层、二次置业者、经商富裕人员以及外地来县人员。
（4）、功能定位：
临街部分：
底层临街面为商业，二层以上为住宅。
其总层数最高为六层。
（5）、建筑风格定位：
本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。
二、项目规划发展建议：
（一）、规划设计要点：
1、小区整体感要强，应符合自然条件。
宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区、步行街。
项目两面临街，根据项目周边物业发展趋势，临街考虑门面或商铺，一楼门面可用于一般商业用途。
住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。
2、小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计以简单、现代、休闲的风格为主。
（二）、建筑设计要点：
1、底层门面开间宜控制在3-4米之间，进深宜控制在15米左右。
2、住宅部分面积宜以建筑面积90-140平方米左右的两室两厅双阳台单卫或三室两厅双阳台双卫为主，住宅设计尽可能人性化。
3、为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车位或车库以满足小区停车。
4、小区采取统一的燃气、集中地热供暖、楼宇对讲系统设计。
（三）、建筑风格及外立面建议：
1、本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。
2、住宅部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩。
（四）、小区环境、景观设计要点：
园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合气候特征，尽可能作到一年到头长绿，植物颗数计划合理，考虑高达长绿植物。
（五）、社区服务及物业管理要点：
社区服务方面配置自行车停车棚、小车停车位、小区值班室、物业管理用房。
前期物业管理工作由开发商组建的信誉度高、服务周到、有资质的XX物业管理公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会续签合同或重新选聘物业公司。
（六）、装修标准：
本项目所有的住房和门面交房标准均为粗装修，但也可以根据客户需要提供个性化的精细装修。
三、环境影响评价
1、大气：
小区采取集中供暖方式，严格按照环保要求设置除尘设备，居民日常生活以燃气为燃料，对大气污染严格控制在标准之内。
2、噪音：
对锅炉、供水等产生噪音的设备采取相应的消音措施，如在泵房设备布置上采取消音措施，车辆实行限速，以减少机动车辆噪音。
污水：
居住区污水主要有餐饮业废水，生活，洗涤，洗浴，污水，所有污水都通过隔油，沉淀处理后排入市政下水管。
3．节能，
（1）国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准。
（2）各有关专业提供的相关技术资料。
（3）建筑物的墙壁结构设保温隔热性能，如外墙，屋顶，地板传热系数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计。
（4）建筑物内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。
（5）供热管网采用地沟敷设，并加保温层，保温层厚度严格计算。
采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。
（6）供电系统根据电网运行情况，采取高压或低压补偿。
充分利用自然条件，白天利用自然通风采光；采用高效节能灯并组合分区控制；在建筑物走道及楼梯间采用声控开关，以达到节约用电的效果。
（7）供水均采用变频自动供水系统。
第六章工程建设与管理
一、资源供给：
1、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划：
建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。
需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。
2、施工力量的组织计划：
本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。
3、项目施工期间的动力、水等供应：
本项目施工期间的电、水均由县城水电管理部门就近接入。
4、项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均就近接入，其项目交通在两面均留有出入口，方便业主出行。
二、项目开发组织机构：
1、开发项目的管理体制、机构设置：
本开发项目实行项目管理机制，对项目开发全过程实施全程管理，
即由建设方组建成立一个“XX阳光商住楼”项目开发部，协同公司工程技术部、财务部、市场部、综合部完成该项目。
2、管理人员的配备方案：
项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理，
并对公司负责。
工程技术部下设技术负责人一名，负责项目技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。
财务部设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。
市场部设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员五名，协助销售负责人开展工作。
3、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况：
工程技术部、财务部、市场部的培训计划均按有关部门每年要求的执
行，公司不再另行安排。
三、招标及开发建设计划:
1、前期开发计划：
项目可研分析规划设计条件方案、总图设计
总图报批地勘方案报批地勘审查施工图设计施工图审查
施工图报批监理、测绘建设工程许可证施工招投标开工
2、工程建设计划：
开工基础工程主体工程预售装饰工程初验
室外工程竣工验收交付住户销售期、项目后期维护及维修工作
3、建设场地的布置：
以项目施工组织设计为主。
4、施工队伍选择：
由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，
选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。
“XX阳光商住楼”拟计划于2007年5月起着手项目规划及前期报建工作，工程于2008年3月开始动工建设，项目建设总工期约48个月，预计于2012年3月竣工，其销（预）售周期约50个月。
第七章经济社会效益评价
一、项目资金来源及经济分析：
根据公司实际情况，本项目采用连续性开发，开发资金通过两种方式
获得：
1、自筹资金8000万元
2、向中国工商银行股份有限公司长治开发区支行申请开发贷款5000万元
3、工程总投资：
见后表
4、销售收入估算：
见后表
二、销售价格分析：
经过市场调查分析和比较，壶关县本区域销售价格预计为：
多层住宅：
平均价格1550元/m2
商铺：
平均价格2800元/m2
地下室：
平均价格1000元/m2
车库:
平均价格1000元/m2
三、效益评价：
小区的开发建设能带动该区域的土地增值，人气进一步聚集，改善了城南开发区的居住环境，随着政府对城南开发的进一步加强，该区域的住宅和商铺有很大的增值空间。
通过对建设投入和收入比较，该项目具有非常乐观的利润空间。
项目投资汇总表
序号
费用名称
单位
数量/建筑面积
费率/单方造价
金额（万元）
一
工程费用
万元
1
建筑物
万元
107000平方米
9372.5
1.1
住宅
万元
82550平方米
800元/M2
6604
1.2
商业
万元
6530平方米
1000元/M2
653
1.3
车库、地下室
万元
17920
800元/M2
1397.5
2
室外工程
万元
70
2.1
绿化
万元
8000平方米
60元/M2
48
2.2
道路硬化
万元
3000平方米
100元/M2
30
2.3
室外管网
万元
30
3
设备费
万元
190
3.1
供电设备
万元
80
3.2
供水设备
万元
80
3.3
燃气设备
万元
120
3.4
供暖设备
万元
100
3.5
楼宇对讲设备
万元
40
二
其它费用
万元
1993.8
1
用地费用
万元
63.11亩
20万元/亩
1264.3
2
建设管理费
万元
8654.5万元
0.80％
70
3
工程监理费
万元
3790.00万元
1.25％
108
4
临时设施费
万元
3790.00万元
0.80％
70
5
人防、消防、防雷费
万元
107
升级会员 