XXXX洋房接管验收方案0702修改.docx

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XXXX洋房接管验收方案0702修改

XXXX洋房

物业接管验收工作方案

XXXXXXXX前期物业组

二0一三年三月

目录

物业接管验收方案

1.0目的………………………………………………………………………………………3

2.0适用范围…………………………………………………………………………………3

3.0物业接管验收工作的准备………………………………………………………………3

4.0物业接管验收小组工作职责……………………………………………………………3

5.0物业接管验收流程及操作方法…………………………………………………………5

6.0物业接管验收方案………………………………………………………………………6

7.0物业接管验收标准、操作程序及相关表格……………………………………………7

附件一：

接管验收相关标准…………………………………………………………………11

附件二：

接管验收相关表格…………………………………………………………………38

附件三：

XXX后期维保管理办法…………………………………………………42

XXXX物业接管验收方案

1.0目的：

为了确保XXXX洋房持续交房工作的顺利推进，完成公司及置业下达的工作目标，树立和打造天地源产品品质。

规范物业公司物业接管验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对XXXXXX洋房进行全面接管,保证物业管理工作持续顺利的进行。

2.0适用范围：

适用于XXXXX置业公司所承接的由XXXXX开发的物业项目接管验收工作。

3.0接管验收工作的准备：

3.1物业的接管验收是建立在项目通过政府职能部门单项及项目整体竣工验收（备案）的基础上。

政府部门的单项及项目整体竣工验收工作由XXX置业牵头负责，XXX物业进行全程参予及配合。

3.2成立XXX洋房接管验收工作领导小组

组长：

XXXXX置业分管工程负责人

副组长：

XXXXX置业项目部负责人、XXXX物业负责人

组员：

XXXX物业工程服务部负责人、XXXXX置业项目工程部全体员工、承建单位负责人

成立时间:

XX年XX月XX日，组织开展接管验收工作。

4.0接管验收小组工作职责：

负责统筹、督导、检查XXX洋房接管验收全面工作；指导和协调XXXX物业、XXXX置业及承建单位各组员间的工作关系、接管验收及持续交房工作问题，确保接管验收及持续交房工作顺利完成；确保XXXXX洋房维保机制的顺利推行。

对天津天地源置业负责人负责。

4.1组长（XXXXXX置业）

A、负责XXXXX洋房接管验收及持续交房全面工作。

B、负责XXXX洋房接管验收后维保机制建设的牵头工作。

C、负责向XXXXX置业负责人定期汇报接管验收专项工作进展情况。

D、负责接管验收及持续交房工作以及整改工作中重大问题的决策。

E、负责总签发接管验收及持续交房专项工作中对内对外的公文。

4.2副组长（XXXXXX置业）

A、负责协助组长全面完成XXXXX洋房接管验收及持续交接房工作。

B、专项负责督促施工单位之整改工作按时按质按量完成。

C、负责定期召开专项工作会议，并及时分配、组织专项工作的顺利开展。

D、负责接管验收专项工作中各方工作关系的协调及对外公共关系的维护、处理。

E、负责接管验收及持续交接房工作中全体参予人员的调配及整体协调工作。

F、负责协助XXXXX物业建立建设XXXX洋房接管验收后维保机制的推进工作。

G、负责代表开发公司签署物业接管验收中的公文。

H、负责接管验收工作中专业工程技术把关，协调接管验收工作中技术存在分歧时的裁决。

I、负责对承建单位涉及整改工程的检查、督促及全程协调，保证整改工作按时、按质、按量完成。

J、负责组织竣工资料的整理、移交，专项设备设施的附属资料、配件的整理、移交，备品、备件的整理、移交。

4.3副组长（XXXXX物业）

A、负责协助组长全面完成XXXXXX洋房接管验收及持续交接房工作。

B、负责督促整改工作按时按质按量完成。

C、负责接管验收专项工作中各方工作关系的协调及对外公共关系的维护、处理。

D、XXXX工程服务部接管验收期间，每日负责对XXX洋房解决现场实际问题。

每周实行小结制对未果事宜提交予天津天地源置业工程部。

E、负责起草接管验收标准,提交领导小组讨论。

K、负责接管验收工作中物业公司内部的组织、协调工作。

G、负责组织、安排物业员工对物业公共区域、配套设施设备、住宅楼栋户内、非住宅楼栋各单元之各专项验收工作的开展。

H、负责签署物业公司所属范围内专项工作的公文。

I、代表物业公司签收物业接管验收表格、资料。

J、负责接管验收所有文件的收集、整理、归档的组织、管理工作。

K、参加物业接管验收专项工作会议，并从物业管理角度提出专业意见和要求。

L、定期向物业公司负责人汇报专项工作进展情况。

M、负责组织落实物业接管验收中提出问题的整改情况，督促相关单位和人员按要求完成整改工作。

N、负责协助、组织接管验收中的专业培训和考核工作，保证物业公司在后期管理服务工作中各专项设备的独立、安全运行。

O、负责统一协调接管验收及持续交接房工作中物业公司人员调配及相关部门的协调、衔接工作。

P、负责XXXX洋房维保机制的建立健全工作。

4.4组员（XXXX物业工程）

A、负责协助组长及副组长，组织接管验收工作的日常管理及良好开展。

B、协助XXXXX置业拟定接管验收及交付标准。

C、负责专项设备的管理及使用等专项培训的组织、协调工作。

D、负责组织拟定物业接管验收中设备、设施、公共景观等的保养起止时间，监控保养工作的质量。

E、负责组织设备、设施的试运行情况的质量鉴定，签署试运行工作总结。

F、XXXXX洋房项目维保机制的建立健全工作。

4.6组员（承建单位）

A、负责组织参与物业接管验收工作，参加专项工作会议。

B、负责组织物业接管验收工作中存在工程问题的整改工作。

C、对XXXXXX置业负责，保证整改工作按时、按质、按量完成。

D、负责组织物业接管验收工作中相关资料的收集、整理工作，并妥善移交。

E、负责组织物业接管验收进程中设备、设施的试运行及管理工作。

F、负责定期向工作组汇报物业接管验收及遗漏工程整改工作进程。

G、负责组织落实维修、保养工作，确保维保机制的正常运转。

H、负责接管验收工作中遗漏工程整改及后期整改工作人员的整体安排及沟通协调工作。

5.0接管验收工作小组工作职责：

A、负责按照接管验收时间表及接管验收领导小组的工作安排对XXXXX洋房小区进行接管验收及持续交接房工作。

B、负责对小区物业公共区域、配套设施设备、未移交的住宅户内及非住宅各单元之各专项接管验收工作的开展实施。

C、负责对验收过程中发现的需整改问题进行详细记录及整理工作。

D、每日查验工作完毕，对当天查验情况进行汇总整理，上报至接管验收领导小组。

E、负责对遗漏整改进行检查、跟进工作，保证整改工作按时、按质、按量完成。

F、负责每日对遗漏工程的整改情况进行跟进巡查。

G、负责按接管验收方案及领导小组安排的工作事项的完成。

H、负责建立健全尚信园洋房接管验收之后维保机制的正常运行。

6.0物业接管验收流程及操作方法：

（一）、验收流程

编制《物业接管验收方案》

组建接管验收工作小组

按照《接管验收方案》组织工作

整改纠正

（二）操作方法

1、书面通知验收。

新建住宅物业具备上述条件后，开发建设单位应当及时以书面形式通知物业管理企业进行物业管理接管验收工作。

2、成立验收小组。

接管验收前成立由开发建设单位和物业管理企业组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况，做好接管验收的相关工作。

3、移交基础资料。

验收小组应当对基础资料进行查验。

资料完整齐全的，开发建设单位应当与物业管理企业及时办理资料交接手续。

不齐全的，开发建设单位应当书面说明情况并明确移交的时间和明细，待资料齐全后办理交接手续。

具体资料如下：

1）、竣工验收合格报告；

　　2）、小区规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

　　3）、物业质量保证文件和使用说明文件文本；

　　4）、供水合同；

　　5）、供电协议书；

　　6）、供气协议书；

　　7）、供热协议；

　　8）、消防设施合格证；

　　9）、电梯准用证；

　　10）、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保修卡、保修协议；

　　11）、业主购房合同文本；

　　12）、维修基金交纳明细；

　　13）、《新建住宅商品房准许交付使用证》；

　　14）、《前期物业管理服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料。

6.1物业接管验收及移交条件：

A、提供被验收物业的竣工图（若尚未完成峻工图，须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）；

B、提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；

C、提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款；

D、出示政府有关职能部门验收证明；

E、提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话（传真）及联系人资料；

F、提供必要的专业技术介绍和培训；

G、提供所有测试、检验和分析报告；

H、清洁被验收的场地、设备和机房。

I、建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格（分期交付使用的工程必须与施工区域隔离）；

J、供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；

K、房屋幢、户编号业经政府有关职能部门确认。

6.2对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：

A、严重违反国家有关法规；

B、未能通过有关政府职能部门的验收；

C、设备机房不能完全独立封闭；

D、其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。

6.3缺陷整改

对在验收中发现的各种问题包括工程未完事工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发公司督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。

对问题比较严重，则向开发公司建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

6.4试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于业主（租户）已接房需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物接收，并严格按开发公司的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由施工单位或承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发公司及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议，清楚列明有关各方责任。

6.5验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

6.6保修期

按正常情况，物业整体接管验收结束，正式进入保修期，但物业验收需经历一段较长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同（详见附件尚信园洋房维保管理办法），开发商应酌情予以补偿。

7.0接管验收方案：

依照开发商──XXXXXX置业有限公司要求，根据中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准中的有关规定，结合尚信园实际情况及工程验收进度，将对尚信园洋房接管验收工作按物业使用功能、设计用途的二个部分（A公共区域和各设备机房B分户验收部分。

）依时间顺序分批次轮流复检验收。

7.1接管验收时间表：

接管验收计划时间表

第

一

次验收

时间

验收内容

参验人员

注

9月26日

8号楼公共区域整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

9月27日

8号楼分户户内验收，共20户，一天完成

9月28日

7号楼公共区域整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

9月29日

7号楼户内验收，共20户，一天完成

9月30日

10楼公共区域整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月1日

10号楼户内验收，共18户，一天完成

10月2日

9号整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月3日

9号楼分户户内验收，共20户。

10月4日

11号整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月5日

11号楼分户户内验收，共18户，

10月6日

12号楼整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月7日

12号楼分户户内验收，共20户，

10月8日

13号楼整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月9日

13号楼分户户内验收，共20户

第二次复验

10月10日

8号楼公共区域整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月10日

8号楼分户户内验收，共20户，一天完成

10月11日

7号楼公共区域整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月11日

7号楼户内验收，共20户，一天完成

10月12日

10楼公共区域整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月12日

10号楼户内验收，共18户，一天完成

10月13日

9号整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月13日

9号楼分户户内验收，共20户。

10月14日

11号楼整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月14日

11号楼分户户内验收，共18户，

10月15日

12号楼整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月15日

12号楼分户户内验收，共20户，

10月16日

13号楼整体验收，楼顶及防水、地面、墙面、楼梯、吊顶、水电管井、电梯机房、电梯、强弱电、上下水，消防、公区门窗等

10月16日

13号楼分户户内验收，共20户

10月17日

外围路灯、景观照明、配电系统、周界防范、监控天然气设施、消防设施、供热管道等

10月19日

园区绿化、道路及VI标识

10月20日

图纸交接

10月21日

合同、资料交接

10月31日

完成相关备案

接管验收于2013年9月26日——2013年10月31日展开，完善接管验收资料，尚信园洋房维保机制的启动。

因天气及客观原因延期接管验收的报接管验收小组同意。

7.2接管必备资料如下：

A、竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等。

B、设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等。

C、工程项目竣工图。

D、材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录。

E、隐蔽工作验收记录。

F、土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等。

G、设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录。

H、建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录。

I、工程质量事故的发生和处理记录。

J、图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单。

K、关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明。

L、有关该工程项目的其它重要技术决定和文件。

M、所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。

N、以上资料将作为物业公司接管移交并管理物业的基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。

7.3接管验收的有效性:

以天津天地源置业和天地源物业共同签署验收报告，方可有效。

7.4接管工作运作阶段:

A、进入接管物业现场，由天地源物业、天津天地源置业及有关人员共同进行。

B、按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。

C、接管完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交天津天地源置业，一份由天地源物业管理公司存档备案。

D、接管合格，钥匙移交物业公司尚信园物业服务中心。

7.5接管缮后阶段:

A、按照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知天津天地源置业限期整改。

B、对整改情况作进一步跟进，并作出记录。

C、对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。

D、对已接管部分安排人员定时或不定时巡视，确保物业各功能及设施设备运作正常。

E、对部分成品（如：

地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。

8.0物业接管验收标准、操作程序及相关表格

8.1房屋接管验收标准：

为确保物业使用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。

本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收

（附件一：

接管验收标准）

接管验收依据及标准：

1、依据：

1）天津市国土资源和房屋管理局2005年11月3日实行的《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》；

2）建设部2011年1月1日实行的《物业承接查验办法》

2、标准：

1）建设部的《房屋接管验收标准》

2）公司标准：

（附件二：

接管验收相关表格）

附件三：

尚信园后期维保管理办法