房屋买卖手续流程一方死亡.docx

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房屋买卖手续流程一方死亡

房屋买卖手续流程一方死亡

　　篇一：

买房流程

　　第一步：

明确目标

　　买房流程第一步要考虑的是：

买房用来做什么。

如果用来投资，应该多关注房屋未来的升值潜力。

如果用来自住，则需要考虑以下因素：

　　1、购买的是新房还是二手房；

　　2、是否靠近地铁；

　　3、看病、购物是否方便；

　　4、孩子上学距离是否适当；

　　5、房屋周边环境如何；

　　6、距离市中心多远。

　　当然，所有设想成立的前提条件是，您应该明确您的预算。

确定好这一步，就可以着手准备看房了。

　　第二步：

实地看房

　　买房流程第二步要考虑的是：

实地看房。

具体应该考虑以下几方面的因素：

　　1、开发商的口碑；

　　2、楼盘本身的容积率、楼间距、绿化率；

　　3、户型的得房率、采光通风、是否渗水、交付标准；

　　4、项目周边生活配套是否方便；

　　5、楼盘周边是否有高压线等各方面污染情况。

　　另外：

　　·交通状况

　　位臵的远近，不仅与实际距离有关，更重要的是与交通状况相联系。

考察交通状况的

　　优劣主要从以下几方面考虑:

　　A、公共交通状况。

公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。

　　B、交通的便利度。

每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。

　　C、道路状况。

小区是否邻城市的交通主干道或次干道、支线等，与这些交通干道的远近程度（不能太近，因为可能影响到居民的安宁及环境）。

是否有方便的出入口，路面状况如何等。

　　D、是否有交通管制。

如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线的限，有无停车场，路边可否停车等。

　　·社区环境

　　什么是好的社区环境

　　考察一个项目主要注意几个数据：

容积率、绿化率、楼间距、居住密度。

环境设计再好容积率太低不切实

　　对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均绿化面积。

绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金的面积越少，而住户就越舒服。

这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

好的居住区容积率不能超过5，绿化率不能低于30%。

现在人们常常标榜自己的社区环境设计如何如何，但所有设计的基础

　　是建立在有足够的绿地比例之上的，也许买房看不到将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化环境的好环。

　　楼间距太窄采光、绿化等于空谈

　　楼间距也是一个可以泄露发展商”秘密”的指标。

楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。

无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。

真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推出和落实都是社区环境的更新。

　　·房屋的适用性

　　要了解所购商品房是否适用，首先应确定购买目的，从以下两个方面来考核：

　　1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。

　　2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。

　　·保值增值潜力

　　购买物业还要考虑物业之价值变化及价值实现问题，它们与以下因素有关：

　　1．物业之地理条件，通常所说的地段包括：

物业与城市中心活动区域的距离及联结交通状况以及物业所在地的人又环境等。

　　2．物业自身品质特点，包括：

房型、户型、面积、工程质量与质量、配套设施完备程度、小区物业管理类型与水平。

　　3．物业之购入成本，包括楼款、为购楼发生的国家税收、政府费用、中介机构收取服务费等。

　　第三步：

付款方式

　　买房流程第

　　三步：

付款方式。

分为：

一次性付款、分期付款、按揭付款、公积金贷款。

　　一次性付款：

　　是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。

利：

一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。

　　弊：

一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。

如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。

　　分期付款：

　　又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。

　　利：

缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。

弊：

分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。

　　按揭付款：

　　即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。

　　利：

可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。

　　弊：

目前手续繁琐、限制较多。

　　公积金贷款：

　　居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的”组合贷款”已是购房最普遍的贷款方式。

因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。

　　个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有%，6年至30年档，年利率也不过%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。

也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。

下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：

十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。

而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。

　　第四步：

签定认购书

　　买房流程第四步应当注意的是鉴定认购书。

认购书主要内容包括：

　　1、认购物业；

　　2、房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价；

　　3、付款方式（一次付款、按揭付款）；

　　4．认购条件（定金数额、签订正式条约时间与地点、付款地点、账户）。

　　签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，告知购房者签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

　　第五步：

保险与公证

　　买房流程第五步需要考虑的是保险与公证。

　　在商品经济活跃的今天，房地产买卖活动受到越来越多人的重视，公证日益显示其重要性。

公证是根据具体要求，凭借专业知识，对当事人双方进行严格的审查，从而起到预防纠纷、减少诉讼的作用。

　　私房买卖中，公证员受理当事人的申请后，首先审查的是卖方对所卖房地买房地产是否拥有产权或全部产权。

在实际工作中经常遇到子女拿着父母的产权证和别人进行交易，并持有父母的身份证、户口本等物件;有的配偶一方死亡，一方拿着产权证和别人进行交易;一些稀里糊涂的购房者在和别人签订购房合同后，并不考虑将该房过户或该房能否过户，觉得只要拿着卖方的房地产证就可以了，等自己卖房时，仅拿看自己的购房协议和别人的产权证去签订买卖合同，这类情况，都可称为私房买卖中的大忌。

房地产买卖资金量大，房款一旦交付，后悔也晚了。

卖方可能已将购房款花掉，买方也可能对所买房地产进行装修、改动。

这些对购房者的利益将造成极大的危害，对社会的安定团结也是一种潜在的威胁。

商品

　　房买卖中，在此种活动进行当中，一些房地产开发商受利益驱动，在房地产开发过程中偷工减料、以次充好、隐瞒面积或末交足国家规定的相关税费而导致房地产不能过户。

更有甚者，一些商家在与购房者签订购房合同以后，又将所售房地产用以抵押。

这对买房者来说，可以算作当头一棒。

因此，在商品房买卖活动中用法律来约束双方的行为就显得很重要，而公证，正是适应房地产买卖的这些特点，用一系列严格的程序对此审查、把关，把购买风险降到最低，同时对促进双方认真履约也起到举足轻重的作用。

　　买卖房地产公证收费有统一的标准，此种公证收费为房价的3%。

　　第六步：

签订合同

　　买房流程第六步需要考虑的是签订合同。

　　签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。

另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。

所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和”五证”；如果是现房,根据规定，发展商已经不需要再办理”销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。

您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？

一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。

　　在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。

发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。

所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

　　您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。

　　第七步：

验收房屋

　　为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。

　　门

　　（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

　　（２）门插是否插入得太少？

门间隙是否太大（特别是门锁的一边）

　　（３）门四边是否紧贴门框？

门开关时有无特别声音

　　（４）窗台下面有无水渍？

如有则可能是窗户漏水。

　　（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？

　　（６）开关窗户是否太紧？

可否妥当关上？

　　（７）窗户玻璃是否完好？

　　地板

　　（８）地板有无松动？

爆裂？

撞凹？

行走时是否吱吱作响？

　　（９）地板间隙是否太大？

　　（１０）柚木地板无大片黑色水渍？

　　（１１）地脚线接口是否妥当？

有无松动？

　　顶棚

　　（１２）顶棚有无水渍？

裂痕？

特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

墙身

　　（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？

弯曲？

起浪？

隆起或凹陷的地方？

（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？

墙角接位有无水渍？

裂痕？

　　（１５）墙身、墙角接位有无水清？

裂痕？

　　厨厕

　　（１６）厕、浴具有无裂痕？

裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

　　（１７）坐厕下水是否顺畅？

冲水声响是否正常？

冲厕水箱有无漏水声？

（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？

　　（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？

砖缝有无渗水现象？

（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

　　（２１）水池龙头是否妥当？

下水是否顺畅？

　　（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？

　　（２３）厨柜柜身有无变形？

门能否顺利开合？

　　其他

　　（２４）壁柜门是否牢固周正？

　　（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？

　　（２６）试煤气热水器开关是否妥当？

　　以上２６条，均是新楼容易发生的问题。

购房时应充分注意。

　　买房流程第八步需要考虑的是物业管理。

　　物业管理费到底包含哪些方面呢？

　　1.每栋楼下的铁门及对讲机每年要另外收钱2.每栋楼楼顶的水箱及水管年久需要更换，这个费用应该是业主分摊吗？

3.楼道内粉刷墙壁的费用应由业主分摊吗？

上面三个问题是我暂时能想到的吧。

不知道有没有物业管理相关的法律？

专业人士请指点一下。

下周周末将就上述三项举行小型听证会，我想收集一些相关法律规定。

　　律师回复：

根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

　　管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维护及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费。

此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。

对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。

与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

　　第八步：

物业管理

　　买房流程第八步需要考虑的是物业管理。

　　物业管理费到底包含哪些方面呢？

　　1.每栋楼下的铁门及对讲机每年要另外收钱2.每栋楼楼顶的水箱及水管年久需

　　篇二：

二手房买卖流程及税费

　　评估（2工作日）---协议（当天）---面签（公积金20天）（按揭10天）--过户（7工作日）---取他项（2工作日）正孚---（

　　2工作日）房管局---放款面签--过户快件600元（仅限公积金）按揭没有快件

　　进件（身份证、手章、户口本、房本、50元钱。

房主和配偶或18岁以上的成员在同一户籍下“不用到场”；不在同户籍的夫妻及18岁以上成员“必须到场”）---评估---挂牌（必须等于大于评估价）---客户交意向金---摘牌---签调剂合同

　　（客户钱必须放在天津银行的银联卡里）---（10个工作日）结件手续---房主（卡）、买方（旧房本、置换单）1.商品房2.公产（本楼、本小区）3.企产（指定的企业）

　　定义：

是指承租人或其配偶，或其父母，子女（在同一户籍下带满两年）在两年之内购买了新的商品房或者二手房

　　房主去所属房管站开（核准证）2.进件（大理道81号—

　　-宗教协会）3.审核完毕后，过户（资金不吞吐）必须死亡以后才可以办理（全程40天）

　　1.公证书（费用40元/㎡）继承人全部到场，如果继承给一个人，其他继承人到场，放弃继承.（一周时间）

　　2.地税局（带公证书、产权证、身份证）办理免税手续

　　3.房管局（死亡证明、公证书、免税单、身份证）

　　第一继承人：

配偶第二继承人：

子女、父母

　　优势一：

资金不吞吐优势二：

省税

　　1.公证书（公证书、产权证、双方身份证、一方所属派出所亲属证明）

　　2.地税局（免税单）

　　3.房管局（契税3%、土地1%，登记费80，制图20）

　　劣势：

　　如卖方有债务纠纷，债主有权向法院提出讲该房产罚没。

法院会将该房屋拍卖。

买方------人财两空.

　　1.直系亲属

　　看上一道（赠予人购买此房是否过五年）

　　2.非直系亲属看本一道（本次赠予是否过五年）

　　看本一道（继承是否过五年）

　　；

　　婚前贷款购房，若已经还清，也属于房主本人个人财产；

　　若贷款没有还清，婚后则属于双方财产；

　　“建议婚前财产公证”

　　评估费：

%抵押登记费：

80元按揭贷款无担保费，但须收入证明

　　1.工商银行房龄+贷款年限≤50年、收入证明8000元以下不要流水和完税证明、2周之内审核，买卖双方配偶必须到场签字、可以贷到70岁（年龄必须在退休年龄以内，如：

30岁.40岁）。

　　2.天津银行房龄+贷款年限≤40年、收入证明8000元（看工作情况）、卖方不用到场签字，借款人可贷到65岁.非市内六区房需要土地信息

　　3.邮政储蓄房龄+贷款年限≤40年、收入6000左右（看工作情况）、需要卖方夫妻双方到场

　　4.建设银行公积金贷款审批时间20—30天（开发区另议）卖

　　%抵押登记费方配偶需到场5.公积金贷款费用：

评估费80

　　担保费=担保速算额*贷款额公积金贷款一律走津房担保“必须”在本单位工作一年以上房龄+贷款年限≤40年

　　最多贷款20年，年龄：

男65女60（一过生日多加一岁）连续缴存12个月以上，贷款本月上月公积金必须到账。

　　中间不能有断缴、漏缴，补缴

　　.

　　①余额10倍，不足两万按两万算

　　②公式{[月缴额/（个率+单率）+月缴额/2]*负债月供}*12*贷款年限=贷款额

　　③个人40封顶，夫妻60万封顶，有补充公积金个人封顶50万，不全能贷到50万、夫妻封顶70万

　　④以上三种取最小值

　　首付：

可以先付，在从公积金里大额提取；

　　月供：

可以先还款，拿到还款凭证后可以从公积金余额里按月提取

　　.

　　持本人身份证到中国人民银行总行，免费查询（地址---解放北路银行一条街）

　　首付5成贷款年限10年上浮10%

　　首付5成贷款年限≤40年上浮10%

　　契税3%

　　土地出让金土地面积*土地基价*（30%-35%不等）

　　转让手续费18元/㎡登记费550元差额营业税（本次交易-上次交易）价格*%

　　知识点：

　　1：

各区指导价：

和平16732南开13037河西13860

　　2：

“家庭为单位”家庭成员包括：

父母、未成年子女

　　3：

铁路公积金在河北建行办理贷款

　　4：

房地产三级市场：

一级：

土地交易市场，二级：

商品房开发市场（增量房市场），三级：

二手房及存量房交易市场

　　5：

居住：

70年产权，商住50年产权，商用40年产权

　　6：

过户地点：

　　私产房各区房管局；公产津房置换；单位产所属单位房管科

　　篇三：

房子怎样过户给子女

　　房屋怎样过户给子女

　　一、房屋怎么过户给子女？

　　房产过户给子女的方式有三种：

第一种是以出让的方式办理过户，也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。

第二种是以赠与的方式办理过户，先办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后办理过户。

第三种是以继承的方式办理过户，但这种情况需要发生在父母一方死亡的情况下，不是很常用。

（一）以出让的方式将房屋过户给子女：

房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。

其中房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费，如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。

（二）以赠与的方式将房屋过户给子女：

办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。

赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。

　　（三）以继承的方式将房屋过户给子女

　　继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费。

继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。

　　二、房屋怎样过户给子女更省钱？

（一）继承过户最省钱：

在买卖、赠与、继承三种过户方法之中，继承是最经济快捷的途径，因为我国还没有开征遗产税，办理继承过户只需缴纳公证费，其他税费全免。

由于继承的方式在父母一方去世的情况下才可以实现，所以很多父母都暂时不考虑这种途径。

当然，也有父母考虑得很远，打算写下遗嘱把房产留给孩子。

（二）五年以内的房产赠与过户更省钱：

根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房屋总价2%的公证费和%的契税即可。

但如果买卖过户虽不用缴纳公证费，但除了契税外还要缴纳下面的税费：

　　1、房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖过户时要征收营业税。

　　2、房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭唯一住房的，买卖过户时要征收个人所得税。

　　（三）五年以上房产买卖过户更省钱：

根据国家政策，如房产购买已超过五年，则免征营业税和个人所得税，只需交纳契税，比赠与过户少缴纳一个公正的费用。

　　由此可知，选择哪种方式过户要看房屋的情况，对于购买超过五年的房子，转卖时免征营业税，如果这套房又是家里唯一房产，不但免营业税，还免个人所得税。

如果是五年以内的房子还是选择赠与过户比较省钱，父母在办理过户时可以咨询一下房产管理部门，选择适合自己的方式将房屋过户给子女。

　　房产证过户流程介绍

　　一、房产过户需要什么手续

　　如果是二手房的话,须先办理房产过户手续.如果是购买新房须先办理

　　房屋产权所有证和土地使用证.

　　房产过户详细说明：

　　首先，要签订房屋买卖合同或购房合同。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区国有土地范围内从事房地

　　产买卖赠与等转让行为，转让当事人必须签订书面转让合同。

　　合同应当载明的主要内容包括：

双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交

　　付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。

　　其次，应当办理房屋过户手续。

　　办理房产过户手续的程序如下：

　　1、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并

　　申报成交价格;

　　2、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否

　　受理申请的书面答复;