房地产培训大全.docx
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房地产培训大全
一、房地产的概念
二、1、房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：
1）1） 土地
2）2） 建筑物及地上附着物
3）3） 房地产物权
注：
房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
1、2、房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
a）a） 实物形态上看，房产与地产密不可分；
b）b） 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
c）c） 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：
a）a） 二者属性不同；
b）b） 二者增值规律不同；
c）c） 权属性质不同；
d）d） 二者价格构成不同。
2、3、商业房地产的含义
人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
二、商业地产的类型
1、商业物业分类表
分类方法
种类
举例
按市场形式分类
大型商厦
天河城广场、广百新翼
专业市场
天河电脑城、白马服装大厦
小区商铺
深圳四季花城商业街、祈福新村商业街
按物业用途分类
购物中心
天河城、中华广场
小区配套商铺
骏景花园商业街、华景新城商业街
专业市场
南岸装饰材料城、美居中心
批发及商贸中心
天雄布市
餐饮及美食广场
百福广场
按建筑特征分类
商业大厦
中泰国际广场、时代广场
住宅区商铺
即小区配套商业铺位
临街商铺
即市区道路临街商铺
步行街露天商铺
北京路步行街商铺
地下商城
流行前线、康王商业城
按物业区位分类
商业区物业
名汇广场、名盛广场
住宅区物业
即小区配套商业铺位
近郊物业
顺德国际商业城、五洲装饰世界
按经营方式分类
统一经营物业
以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业
分散经营物业
大部分商铺（除发展商返租外）
按经营类别分类
综合经营物业
如大型商厦、小区商铺
单一经营物业
如专业市场、餐饮及美食广场
按销售方式分类
销售物业
有产权的商铺多以销售为主
租售物业
广州国际玩具精品中心
出租物业
天河城广场、宏城广场
按物业产权分类
产权物业
大部分的新建物业
非产权物业
临建物业或改建商铺
2、房屋建筑结构分类
类型
内容
编号
名称
1
钢结构
承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
2
钢、钢筋混凝土结构
承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
3
钢筋混凝土结构
承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
4
混合结构
承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造
5
砖木结构
承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制结构房架。
砖墙、木柱建造的
6
其它结构
凡不属于上述结构的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等
三、房地产专业名词
1、建筑专用术语
1）城市规划术语
A）A） 城市规划
对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
B）B） 城市基础设施
城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。
C）C） 城市用地
①城市用地
按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。
②居住用地
在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。
③公共设施用地
城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。
④工业用地
城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。
⑤仓储用地
城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。
⑥对外交通用地
城市对外联系的铁路、公路、管道运输设施、港口、机场及其附属设施的建设用地。
⑦道路广场用地
城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。
⑧市政公用设施用地
城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地包括：
供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。
⑨绿地
城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。
⑩特殊用地
一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。
⑾水域和其它用地
城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地、露天矿用地和弃置地，以及江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的全部水域。
⑿保留地
城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地。
D）D） 居住区规划
①居住区规划
对城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公用设施所进行的综合性具体安排。
②居住小区
城市中由居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。
③居住组团
城市中一般被小区道路分隔，设有与其居住人口规模相应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
2）建筑面积密度
每公顷建筑用地上容纳的建筑物的总建筑面积。
3）容积率
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
4）建筑密度
一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。
5）道路红线
规划的城市道路路幅的边界线。
6）建筑红线
城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。
又称建筑控制线。
7）建筑间距
两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。
8）绿地率
城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。
在居住区用地范围内指各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。
9）占（基/用）地面积：
指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
10）总建筑面积：
也叫“建筑展开面积”。
建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。
使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
在居住建筑中的使用面积也称“居住面积”。
辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。
使用面积与辅助面积的总和称“有效面积”。
结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
11）城市基础设施
城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。
工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。
社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。
我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。
2、设计规范术语
1）建筑面积
房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多个的建筑面积，则是各房产建筑面积之和。
建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
2）使用面积
房产的使用面积，指房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。
计算使用面积时有一些特殊规定：
内墙面装修厚度计入使用面积。
3）公用面积
房产的公用面积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
4）实用面积
它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
5）计租面积
作为计算房租的面积。
非住宅用房按建筑面积计算。
6）套内面积
俗称"地砖面积"。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资非房产租赁市场。
7）竣工面积
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.
8）共有建筑面积
系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
9）共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
10）层高
层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
11）净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
12）实用率
实用率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。
即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
3、销售术语
1）产权证书
产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。
房屋产权证书包括：
产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
2）使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。
3）公房
公房也称公有房产，国有房产。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：
一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。
上述两类房均为使用权房。
4）不可售公房
不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。
5）已购公房
已购公房又称售后公房，就是购买的公有房产。
6）单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
7）二手房
二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。
8）期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买房产时应签预售合同。
期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
9）现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买房产时应签出售合同。
10）准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
11）共同共有房产
共同共有房产：
指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
12）尾房
尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
13）烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
14）销售面积
销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
15）均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价。
16）起价
起价也叫起步价，是指某房产销售价格中的最低价格，即是起价。
17）预售价
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
18）一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。
一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
19）定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。
如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
20）违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。
违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
销售篇
1、客户的来源渠道
要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。
客户的来源有许多渠道，如：
媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销活动、派发单章、旧业主介绍、上门拜访、亲友介绍等。
2、接听热线电话
1）基本动作
ØØ 接听电话必须态度和蔼，语音亲切。
一般先主动问候：
“您好！
万科城市一道！
”，而后再开始交谈；
ØØ 通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入；
ØØ 在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：
①客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯。
②客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的具体要求的资讯。
其中，与客户联系方式的确定最为重要。
ØØ 最好的做法是，如客户未到过现场，就利用十号下筹的信息吸引客户到现场。
；
ØØ 马上将所得资讯记录在客户来电本上。
ØØ （详细举例见附件）
2）注意事项
ØØ 接听电话时，要注意按公司的要求做（销售人员上岗前，公司要进行培训，统一要求）；
ØØ 广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的问题；
ØØ 广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长；
ØØ 接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问；
ØØ 应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、策划人员充分沟通交流；
ØØ 切记：
接听电话的目的就是促使客户来现场处，做更深一步的面谈和介绍。
ØØ （详细举例见附件）
3、朋友或旧业主介绍来的客户的洽谈
由于此类客户都会对项目有一些或多或少的了解，又经过他所信任的人介绍，因此，相对于其他客户，这部分客户较容易洽谈成功。
在带其参观现场的过程中，把其朋友认为好的优点做做重点突出介绍，会收到事半功倍的效果。
此类客户较为敏感的是价格及折扣问题，销售人员应从实际情况出发区别对待处理。
无法解决时可由销售主管协助洽谈。
（详细举例见附件）
4、做直销（DS）
直销作为一种销售手段，在几年前的楼盘或商业项目销售中运用的较多，效果也较好。
但是，随着销售模式的改变，现在DS运用得较少，常用于销售前期及销售淡季。
做DS最好直接找到目标客户，但此种可能性较小。
因此，做DS时业务员应先对自身做一简单介绍，再对项目做一简介。
若对方并不感兴趣，则应留下资料礼貌地离开。
若对方感兴趣，则可索取对方名片或联络方式，约其来现场做进一步洽谈。
切记，除非对方有需要，否则不可在其工作场所做更详细的介绍。
二、现场接待客户
现场接待作为销售环节中最为重要的一环，尤其应引起销售人员的重视。
前期所有的工作都是为了客户上门做准备。
1、迎接客户
1）基本动作
ØØ 客户进门，第一个看见的销售人员都应主动招呼“你好！
欢迎光临”，提醒其他销售人员注意；
ØØ 销售人员应立即上前，热情接待；
ØØ 通过随口招呼，区别客户真伪，了解客户来自的区域和接受的媒体（从何种方式得知本项目的）。
ØØ 询问客户以前是否来过，如果来过问清谁是第一接待，如果该销售人员不在应及时通知，期间应热情为客户做介绍。
2）注意事项
ØØ 销售人员应仪表端正，态度亲切；
ØØ 接待客户一人，或一主一辅，以二人为限，不要超过三人；
ØØ 若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情的招待；
2、介绍项目
礼貌的寒暄之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解（如：
地理位置、项目规划、楼高、商业定位、功能分布、业态组合、周边市场分析等），使客户对项目形成一个大致的概念。
1）基本动作
ØØ 交换名片，相互介绍，了解客户的个人资讯情况；
ØØ 按照销售现场已经规划好的销售路线，配合灯箱、模型等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于地理位置、环境、商业定位、配套设施等的说明）
2）注意事项
ØØ 此时侧重强调本项目的整体优点；
ØØ 将自已的热情与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系；
ØØ 通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略；
ØØ 当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系；
ØØ 在模型讲解过程中，可探询客户需求（如：
面积、购买目的等），做完模型讲解后，可邀请他参观现场，在参观现场的过程中，销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。
3、带看现场
在销售中心作完基本介绍，应带领客户参观项目现场。
1）基本动作
ØØ 结合工地现况和周边特征，边走边介绍；
ØØ 按照平面图，让客户切实感觉自己所选的商铺；
ØØ 尽量多说，让客户始终为你所吸引，记住！
千万别被动，整个流程都应该是你牵引着客户走的。
2）注意事项
ØØ 带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全；
ØØ 嘱咐客户带好安全帽及其他随身所带物品。
第九章个人素质和能力培养
一、一、 心理素质的培养
二、二、 行为素质的培养（A、敬业精神、B、职业精神）
三、三、 专业知识的自我提升
四、四、 身体素质
五、五、 销售能力：
1、创造能力；2、判断及察言观色能力；3、自我驱动能力；4、人际沟通的能力；5、从业技术的能力；6、说服客户的能力。
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