土地增值税.docx
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土地增值税
土地增值税涉税政策和会计核算
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税。
企业应当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。
第一节 土地增值税概述
土地增值税，是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额征收的税种。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
一、征税范围
（一）基本规定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
1.转让国有土地使用权
这里所说的“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
这里所说的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
这里所说的“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
（二）征税范围的若干具体规定
1.以房地产进行投资、联营
对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税；但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。
2.合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税，但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。
3.企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
4.交换房地产
交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围，但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
5.房地产抵押
在抵押期间不征收土地增值税。
待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。
以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。
6.房地产出租
房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。
7.房地产评估增值
房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。
8.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
国家收回或征用虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。
9.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税等相关税收。
二、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
个人包括个体经营者。
三、税率
土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至100%的部分
40
5
3
超过100%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
第二节 应纳税额计算
一、应税收入与扣除项目
（一）应税收入的确定根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
1.货币收入
货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
2.实物收入
实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。
实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。
3.其他收入
其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。
这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。
（二）扣除项目的确定
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。
因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：
1.取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
它系指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
2.房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（1）土地征用及拆迁补偿费。
包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）前期工程费。
包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费。
指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费。
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费。
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费用。
指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3.房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。
故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。
《实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条
（一）、
（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
上述规定的具体含义是：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：
利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：
一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
例如：
某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。
自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。
在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明，开发费用扣除比例为4%）。
计算此业务计算土地增值税时可扣除的开发费用。
可扣除的地价款和契税＝（8000＋8000×3%）×60%＝4944（万元）
可扣除的开发费用＝500×70%＋（4944＋6200）×4%＝795.76（万元）
房地产开发费用的扣除问题
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）、
（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
4.与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。
因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。
5.其他扣除项目－－－加计扣除
对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
在此，应特别指出的是：
此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。
这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。
在应用此项政策时需注意的是，如果取得土地使用权后未开发便转让的，不得加计扣除20%。
例如：
某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。
计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为：
10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）。
◆非房地产企业销售新建房屋
1.取得土地使用权的金额
2.开发成本
3.开发费用
4.与转让房地产有关的税金
转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。
◆销售旧房及建筑物
1.旧房及建筑物的评估价格
旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
重置成本价的含义是：
对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
成新度折扣率的含义是：
按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。
例如,一幢房屋已使用近10年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房有六成新，则该房的评估价格为：
4000×60%＝2400（万元）。
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
3.转让环节缴纳的税金。
例如：
某工业企业2008年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。
2010年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。
办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为：
房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；转让环节缴纳的税金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×0.05%＝115（万元）。
增值额＝转让收入－扣除项目金额＝10000－8400－115＝1485（万元）
注：
在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2.提供扣除项目金额不实的；
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
4.旧房及房地产的转让。
二、应纳税额的计算方法
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
土地增值税的计算公式是：
应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）
但在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般可以采用速算扣除法计算。
即：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额＝增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。
第三节 减免和征管
一、减免优惠
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（解释：
超过扣除项目金额20%的，全额征税。
）
上述规定中的普通标准住宅来自国办发[2005]26号，国办发[2005]26号中对普通标准住宅的规定为：
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
（二）国家征用收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
（三）从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
上述廉租住房、经济适用住房政策源自《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税（2008）24号）。
二、土地增值税的清算和征管
（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（三）对于规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
（四）非直接销售和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（五）土地增值税的扣除项目
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（六）在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（七）纳税申报
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
国家税务总局明确土地增值税清算相关问题
国家税务总局在《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）中，对外公布了增值税的征缴计算、减免扣除等部分实施细则。
具体规定如下：
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）、
（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第
（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第
（一）款的规定计算，计
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