旭辉告诉你：有这5张图计划编制不走偏.docx

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明源地产研究院

旭辉告诉你：

有这5张图计划编制不走偏

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“计划不如变化快”、“计划编了也白编”，由于房地产开发周期长，过程影响因素众多，计划编制时很难把方方面面的影响因素考虑清楚，因此，很多计划编出来后执行到中途已经面目全非。

到底如何才能让计划编得准呢？

旭辉在计划编制时采取的“逐步分解、近细远粗，渐进明细”以及“双版并行，刚柔相济”的做法不失为一种好方式，接下来我们通过5张图来进行阐述。

▌一、4级计划分级管理，自上而下分解，自下而上支撑

为了让计划能够满足不同层级的管控要求，旭辉将项目分为集团关键节点、里程碑节点、主项计划及专项计划四个层级，这四个层级均体现了鲜明的管理思路。

其中，集团关键节点主要是满足集团现金流管控要求及集团经营目标要求，主要包含方案批复、取得施工许可证、开盘预售、主体封顶、竣工交付五大节点，一般由集团总裁确定并关注；里程碑节点则在集团关键节点的基础上，将一些重要阶段性成果及正负零等重大形象进度节点纳入进来，一般由集团运营总监以及城市公司总经理确定并关注；主项计划则重点强调对质量管控的要求，对各业务部门协同的要求，包括一些质量管控点、各专业交接点及重要会议节点，一般由项目总及公司运营关注；至于专项计划，除了传统各专业口的计划外，旭辉有两个比较有特色的专项计划，一个是样板区专项计划，主要为了突出对开盘的强支撑；另外为了统筹方案设计前工作项，提升前端工作的协同性前瞻性，旭辉还专门制定专项的方案前计划。

▌二、逐步分解，近细远粗，渐进明细

除厘清四级计划外，旭辉在计划编制上也非常有特色，其围绕项目开发全生命周期，从中选取四大节点：

取得中标通知10天内（项目启动会召开）、战略规划报告5天内（项目启动会2周内）、方案完成及取得施工证，这四大节点分别触发四级计划的编制流程，计划编制分为考核版和指导版两种类型，整体思路上体现了逐步分解、近细远粗、渐进明晰的原则。

具体而言：

在取得中标通知书后一周内，旭辉即会召开项目启动会，集团总裁、集团财务、运营、营稍、设计、成本业务拓展负责人、以及项目经理，项目营销、设计、成本负责人均会参会，主要目的是落实投资决策会主要指标，确定项目运营战略目标及基本经营思路，确定项目负责人及项目团队，向职能部门交底，进一步达成共识。

此时由于项目整体开发思路尚未明确，不可知因素尚多，因此，旭辉集团总裁先会按照项目运营要求及集团经营目标要求，敲定五大节点作为该阶段考核版计划，也作为后续项目节点的管控阀门。

与此同时，集团运营总监及城市公司总经理也在5大节点的约束下，预排35个里程碑节点，但该计划暂不考核，仅作为指导版计划实施。

在项目启动会后两周，旭辉会组织开展战略规划报告会，集团总裁、集团财务、运营、营稍，设计、成本业务拓展负责人、公司总经理、项目经理，营销、设计、工程、成本负责人参加会议，会议目标主要是落实集团项目开发战略意图，形成项目“兵棋推演”，主要内容包括项目简介、成功标尺、战略定位、项目敏感指标分析、快速开发策略、合作整合策略、二高一轻策略实施、产品竞争策略、品牌策略及目标成本控制策略等，从而最终确立项目的关键指标，形成项目开发指导性文件，指导和帮助项目团队开展项目全过程工作。

该会议会敲定两大事项，一个是五大节点（如有调整）及35个里程碑节点的考核版计划，二个是为方便前期工作的开展和协同，此次会议也会确定方案前计划考核版；另外该阶段还会初步排定主项计划和样板房专项计划，指导项目工作开展。

在方案完成后，此时项目条件及进程基本清晰，旭辉会进一步明确主项计划及样板区专项计划的考核版计划，同时其他专业计划也会初步排定，在最终取得施工证后，项目条件已经从外部因素主导转变为内部管控为主，因此，在该阶段会最终敲定所有计划。

▌三、“考核版+执行版”双版并行，刚柔相济，动态调整

在计划编制完后，一方面要保障计划的严肃性和刚性，另一方面又要兼顾项目开发的情况变化，那如何平衡呢？

为此，旭辉采取了考核版与动态版双版并行的思路。

具体而言：

为了强调计划的严肃性，旭辉会确定考核版的计划。

我们以5大关键节点为例，旭辉针对5大关键节点完成情况设置了项目节点奖，项目节点奖与考核版的关键节点完成情况直接挂钩，另外，为保障考核的公平和科学性，5大关键节点会根据不同版本考核，如下图所示。

针对上述考核节点，集团规定了严格的审批流程，比如主项计划，一般由城市公司PMO讨论制定，经城市公司设计、工程、成本、营销及配套五大专业审核确认，城市公司总经理、集团运营审核，由集团总裁最终审批通过。

该计划一旦审批通过，就不再予以调整，项目奖金与考核版计划直接挂钩。

但在执行过程中，计划不可避免的要受到各种因素的影响，计划偏差很难避免，那怎么处理呢？

旭辉另外会编制动态版的计划，比如在取得施工许可证排定考核版后，由于计划执行偏差导致计划需要调整，以便更好地指导项目工作，城市公司可自行编制和调整主项计划，经过城市公司总经理审批同意即可，但是考核仍然按照考核版主项计划来执行。

总而言之，破解计划编制难题，旭辉在计划编制时采取的“逐步分解、近细远粗，渐进明细”、以及“双版并行，刚柔相济”的做法可以作为参考。

作者：

刘策，来源：

明源地产研究院。

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