上海众原房产华拓办公楼答客问.docx

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上海众原房产华拓办公楼答客问

华拓大厦办公楼答客问

1、项目由哪家开发商开发建造？

答：

上海志展房地产有限公司（华拓集团）

2、项目由哪家设计单位设计？

答：

由美国PSA建筑设计（中国）上海帕士艾建筑设计咨询有限公司设计

成功案例：

上海奉贤碧海金沙商业街、绍兴世茂大酒店、上海新梅太古城等当地标杆性建筑。

3、本项目所在地理位置

答：

黄金地段：

项目位于普陀，长宁和嘉定三区交界处，曹安商贸圈中心地段，东临外环线400米；西邻美国零售业巨头--沃尔玛；南向312曹安公路最繁华路段之一的嘉怡路路口（地铁14号线嘉怡路出口处）；北依高密度住宅区，逾一百万常驻人口环伺周围

4、项目地址？

答：

曹安公路2038号（嘉怡路）

5、项目总建筑面积是多少？

答：

办公楼总建筑面积33933㎡，实际办公楼可销售面积33842.52㎡

6、项目总共有多少栋？

总高多少层？

答：

项目由一栋5A甲级办公楼及辅楼组成。

总高20层，其中1、2层商铺，2层部分为办公，自3层以上为办公楼

7、办公楼总户数为多少？

答：

办公楼总户数：

401户

8、办公楼几梯几户？

答：

8梯，其中6部客梯，2部货梯；2层6户，三层21户，4-20层22户

9、办公楼是什么标准？

答：

办公楼定位为甲级5A写字楼，

5A标准为：

OA办公智能化，

BA楼宇自动化，

CA通讯传输智能化，

FA消防智能化，

SA安保智能化统；

10、项目预计何时开盘？

答：

办公楼预计2013年7月下旬正式开盘

11、项目绿化率是多少？

答：

绿化率为20%。

12、整体项目容积率是多少？

答：

容积率2.3

13、项目得房率是多少？

答：

办公楼得房率65%左右

14、目前销售房源主力面积为多大？

答，商铺主力面积40㎡-50㎡左右，办公房主力面积70㎡左右，面积范围60㎡-120㎡

15、项目的均价是多少？

答：

办公楼的均价是2.2万/平米

16、办公楼层高多少？

答：

办公楼层高4.1米。

17、办公楼1-2层挑高多少米？

答：

挑高9.2米

18、预计办公房租金是多少？

答：

前两年租金第一年2.7元/平米/天，第二年3元/平米/天，根据目前周边租赁情况和未来14号地铁的开通效应，租金预期将会达到4元/平米/天以上

19、预计商铺两年后的租金是多少？

答：

一楼8-10元/平米/天，二楼6-8元/平米/天

20、项目的出入口有几个？

答：

办公楼共3个出入口，南面靠近曹安公路1个出口，1个进口，北面1个出入口。

21、办公楼的车位数共多少？

答：

办公楼共有451个车位，其中地下车位317个，地上车位134个。

21、车位是租还是卖？

需多少费用？

答：

目前项目车位为出租车位，出售待定，如何收费未定。

22、项目的电梯能直接通到地下车库吗？

答：

直达负一层地下车库。

23、办公楼的投资回报率是多少？

答：

办公楼前两年租金在3元左右，回报率可达5%左右，第三年起会高于商铺的回报率。

24、办公楼是否统一经营管理？

答：

将来会有统一的经营管理公司负责对外统一管理和租赁

25、项目何时能交房？

答：

办公楼交房时间为2014年6月底，投资类客户免租期三个月，2014年10月1日正式交付并开始计算租金。

26、办公楼是否有自持物业？

答：

办公楼17-20层为华拓集团总部，不考虑对外出售。

27、物业管理公司是哪一家？

答：

上海睿乙物业管理有限公司。

28、物业管理费多少？

答：

暂定办公楼8-10元/㎡，该物业管理费不含因使用而产生的电费。

29、办公楼是否装修？

交房标准如何？

答：

办公楼全部是统一精装修的，装修标准为：

东芝VRV中央空调、集成吊顶、复合木地板、送开关插座。

30、14号线在项目附近有站吗？

是什么站？

答，地铁14号线嘉怡路站（规划中）近在咫尺，地铁11号线祁连山路站，地铁2号线淞虹路站、地铁13号线丰庄站、金沙江西路站

31、周边有哪些公交线路？

答：

947路、950路、740路、陆安线、北安线等多条交通线路。

32、邮局、超市、银行都集中在哪里？

答：

沃尔玛大卖场，华江路邮局，建设银行，工商银行，农业银行，农村商业银行，民生银行，中国银行。

33、个人签署销售合同需要哪些材料

答：

签约人身份证原件，房屋定购单，定金收据、购房款。

34、购买的税费有哪些？

收取的费用各是多少

答：

契税：

按总房价的3%，交易手续费：

（总房价×0.08%），合同印花税：

（总房价×0.05%），产证登记费：

（550元/套），产证印花税、图件费：

（30元/套），无中介费用

35、贷款利率是多少？

答：

利率根据央行为全国统一基准利率，年利率6.55%上调百分之十后年利率7.205%

36、目前的购房政策是怎么样的？

答：

本项目属于商业项目，因此不限购、不限贷。

37、从上海过来，开车路线和公交路线请告知？

答：

自驾车路线:

延安西路高架转外环隧道方向曹安公路路出口往西行驶400米即可到达

公交路线:

乘坐轨道交通11号线至祁连山路站下,945路950路，北安线，陆安线。

38、外籍人士购买本项目有什么区别吗?

答：

个人名义不可购买，外籍人士可在上海注册公司，以公司形式购买。

39、以公司名义需要那些资料？

手续如何办理？

答：

以公司名义购房签约时需要准备：

营业执照，公章

交易过户时需准备：

营业执照，组织机构代码证，法人代表身份证复印件，授权委托书及受托人身份证明（以上所有文件加盖公章）。

公司形式购房的税费正常税费。

40、外籍人士和企业购买能贷款吗？

答：

根据银行政策决定。

41、项目的建筑公司是哪家？

答：

上海世方建筑工程有限公司。

42、本项目土地性质和项目的土地使用年限是几年的？

答：

土地性质是国有，办公楼使用年限50年。

本项目2005年拿地，土地都是国家的，物权法规定土地使用年限到期都会自动延期的。

43、项目开车怎么到市中心？

答：

1、外环转延安西路高架；2、外环转中环；3曹安公路至武宁路。

44、开盘定金付多少？

答：

定金不低于人民币10万元.

45、最近的加油站在哪？

答：

曹安公路华江支路路口曹安公路向东定边路路口

46、签合同及交房时本人无法到场怎么办？

答：

您可在事前至市公证处做委托公证，委托您家人或者朋友来代您办理。

47、未成年人是否可以购买？

答：

未成人可以单独购买，需提供出生证明，身份证号码，户口本复印件，但不能贷款，需一次性付款。

48、银行贷款所需资料

答:

购房者身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、已首付购房款收据原件及复印件、半年银行流水账单原件，购房合同等。

49、本项目的最大卖点：

答：

1、本项目是曹安公路沿线唯一在售的甲级5A办公楼，江桥地标性的建筑，江桥办公楼设施零突破，5A甲级带来质的飞跃！

2、面积小，总价低，全部是精装修交付，真正做到拎包入驻办公。

3、位置好，18万方江桥政府重点打造娱乐休闲商业地块的领头羊，江桥镇中心最核心地段，也是人口最密集的地段。

4、与世界500强沃尔玛为邻，带来巨量人流，商业成熟、发达。

5、交通方便紧邻外环线，312国道，沪宁高速，地铁14号线零距离，20几部公交站直达市区各个角落。

50、悦合国际和我们项目对比有什么区别？

答：

1.悦合国际的确处于外环线里面，但是他只有一个主路口，而且离环线出口那么近，很容易就开过头，很不方便！

2.悦合的周边都是批发市场，定位比较低端，我们这里吸引的都是中高端品牌。

3.悦合国际最好的位置其实就是个二手车交易市场，上海那么多二手交易市场，哪个能把商业档次做上去，您可以借鉴一下顾戴路二手车交易市场目前状况啊，所以他们的商业配套就不言而喻了。

4.悦合的酒店式公寓LOFT是居住和办公混在一起的，没有一个专业的好氛围的标准办公场所。

5.悦合没有地铁口，我们项目门口就是地铁14号线嘉怡路站

51、购买方在2013年6月10日--2013年8月10日内签约的，有如下优惠政策供选择：

自用类客户，交房时开发商随房赠送相当于3万元的办公家具

投资类客户，开发商于2014年10月1日起正式交房后，按季度支付前两年保底租金，第一年2.7元/平米/天，第二年3元/平米/天，根据实际建筑面积进行核算

该优惠政策不可合并享受，只针对上述约定签约时间内

52、商业用电量和民用电费

答：

民用电费：

峰段（6点-22点）0.617元/度

谷段（22点-6点）0.307元/度

办公商业用电：

1.2元/度

53、VRV中央空调分体控制，是否不间断全天运行？

答：

是,但费用需另外计算摊销

54、单户空调制冷量和覆盖范围？

答：

夏季139W/㎡；冬季80W/㎡

55、卫生洁具使用何种品牌？

答：

美标以上品牌

56、电梯运行速度，何种品牌，承载人数上限？

5A甲级办公对电梯要求为等待时间30秒以内是否能够达到？

答：

品牌：

迅达；速度：

2.5M/S，总高86M，30秒内能够到达

57、集成吊顶包含灯、排风、消防喷淋、排风设备，复合木地板，内墙高级环保涂料，以上装修选用何种品牌和档次，保修一年吗？

答：

品牌未定，保修一年

58、办公大楼供电量是多少？

答：

100W/㎡

59、房价与装修款的说辞？

答：

为了更加合理的规避税收，降低购房成本，房价款分成两部分组成：

房款+装修款，税收只收取房款部分。

60、交房标准（清单）？

答：

装修中包含中央空调、吊顶、墙面、复合地板、插座。

61、安保系统的具体分类及产品优势？

答：

多重安保设施（具体见产品类智能化介绍）

62、项目周边未来规划如何，除轨道交通外还有其他商业项目没有？

答：

63、项目属于哪个警署管辖？

答：

江桥警署

64、移动信号室内覆盖何时能够完成？

答：

交房时全部完成，信号覆盖地下车库

65、目前的招商情况如何？

具体有哪些商家？

（除PPT内原有签约商户之外）

答：

目前本项目商业已有大量品牌商家确立意向，待交房后将第一时间进驻。

品牌有COSTA咖啡、宝燕壹号、85度C、平安银行、味千拉面、德克士等，很大程度满足了未来办公的需求。

66、办公室内空调是何品牌？

维修和保养如何解决？

答：

东芝，含两年保修，由物业统一保修，睿乙物业

67、轨道交通14号线嘉怡路站何时可以通车？

答：

金桥段已开始施工，2015年底左右完成投入使用

68、项目后的空地将来如何规划？

答：

空地分为两大类

第一类：

与本项目一墙之隔的是一个集健身、休闲为一体的大型主题公园

第二类：

公园以北，是大型住宅区域，将来也会有大量的商业配套进驻。

69、曹安公路目前较为拥堵，将来是否有拓宽的可能？

答：

目前没有拓宽可能，将来地铁贯通后，会大大缓解目前交通情况，另外，车流量大，也说明我们区域内所蕴含的商机

70、包租期满后，甲方是否还会为乙方提供集中租赁服务？

答：

将来会有专业的经营管理公司为业主提供服务，目前的商铺就是该公司进行统一的包装和租赁，目前效果良好，已有多家餐饮、休闲等项目确立前期意向。

71、针对大客户如需要半层或1/4层，公共部位是否可以进行隔断，化为业主使用？

答：

整层以下不可以，购买整层的客户，如同层土建未完工，可根据实际情况而定。

72、各类智能化产品介绍，品牌及性能如何？

答：

详见产品智能化介绍。

73、开发商介绍，以往成功案例如何？

答：

上海志展房地产有限公司，现更名为——上海华拓控股集团有限公司。

华拓集团是一家多元化经营的控股集团公司，下辖35家控股子公司，下属公司行业分布广泛，涉及：

 房地产业——房地产开发、销售、物业管理； 金融业——典当、融资担保、融资租赁、小额贷款、拍卖； 物流业——钢材仓储中心、码头、仓储、贸易； 投资业——股权投资、矿产林权投资等。

74、承建商和设计单位介绍，以往成功案例介绍。

答：

承建商：

世方建筑

上海世方建筑工程有限公司始建于1997年3月，为上海三盛宏业投资（集团）有限公司所属的全资控股公司，注册资本5000万元人民币，具有独立的法人资格。

成功案例：

泗泾颐景园、嘉定颐景园、美兰湖颐景园

设计单位：

中国设计院（建筑、安装）

室外总体装修：

PSA

75、作为办公楼，能耗成本相对较高，节能优势如何体现？

答：

东芝全变频空调，LOW-E三层中空玻璃（融热断桥，节能保温）