物业工程手册.docx

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物业工程手册

资产管理部工程手册

CBREAssetServicesDepartment

TechnicalOperationManual

世邦魏理仕物业顾问有限公司

资产服务部编制

第1版主编：

陈月忠陈继锋梁晓宇

20071025审核：

黄兆民

（1）工程部职责范围

1）工程部职责………………………………………………………………5

2）范围………………………………………………………………………5

3）工程部组织架构…………………………………………………………6

（2）工程部岗位职责

1）工程经理岗位职责………………………………………………………7

2）工程总工程师岗位职责…………………………………………………8

3）工程总值岗位职责………………………………………………………9

4）工程主任岗位职责………………………………………………………9-11

5）工程主管岗位职责………………………………………………………11-15

6）各系统岗位职责………………………………………………………15-19

（3）工程部各系统管理制度

1）工程总值管理制度………………………………………………………20

2）强电管理制度……………………………………………………………21

3）弱电系统管理制度………………………………………………………22

4）空调系统管理制度………………………………………………………22

5）电梯系统管理制度………………………………………………………22-23

6）给排水系统管理制度……………………………………………………23-24

7）综合维修管理制度………………………………………………………24

8）工程值班台管理制度……………………………………………………25

1）入户维修注意事项………………………………………………………25-26

（4）工程部各系统交接班制度

1）电梯运行人员交接班制度………………………………………………27

2）变电室交接班制度………………………………………………………28

3）锅炉房交接班制度………………………………………………………29-30

4）给排水交接班制度………………………………………………………30-31

（5）工程部个系统设备运行管理规程

1）空调设备运行管理规程………………………………………………31-33

2）空调运行巡视制度……………………………………………………33-343）制冷机组开停程序……………………………………………………344）给排水设备运行管理规程……………………………………………34-375）给排水设备、设施操作规程…………………………………………37-38

6）给排水设备巡查规程及线路图………………………………………39

7）人工游泳池按摩池水循环和水处理设备操作规程…………………40

8）水泵房运行管理制度…………………………………………………40

9）中水站运行管理制度…………………………………………………40-41

10）热力站运行管理制度…………………………………………………42

11）二次供水操作制度……………………………………………………42-44

12）水质化验操作规程……………………………………………………44-45

13）变、配电运行管理规范………………………………………………45-47

14）变电室巡视制度………………………………………………………47-48

15）高压配电室巡视检查制度……………………………………………48

16）倒闸操作制度…………………………………………………………48-49

17）发电机试车规范………………………………………………………

18）发电机每日巡视内容、周期、路线…………………………………49-50

19）电梯设备运行管理规范………………………………………………51-52

20）电梯安全操作制度……………………………………………………52-54

21）电梯巡检制度…………………………………………………………54

22）电梯设备巡检规程……………………………………………………54-55

23）弱电设备运行管理规范………………………………………………55-56

24）锅炉设备运行管理规程………………………………………………57-59

25）司炉工巡回检查制度…………………………………………………59-60

26）锅炉运行班巡视内容及时间周期……………………………………60

27）煤气运行巡视内容……………………………………………………61

（6）工程部各系统设备维修保养规范

1）空调设备维修保养规范…………………………………………………62-65

2）给排水设备维修保养规范………………………………………………65-66

3）强电设备维修保养规范…………………………………………………66-69

4）配电室检修工作程序……………………………………………………69-70

*以下是某大厦PC1~4的检修方案，仅供参考。

1.1）PC1配电室检修工作方案……………………………………………70-72

2.1）PC2配电室检修工作方案……………………………………………72-74

3.1）PC3配电室检修工作方案……………………………………………74-75

4.1）PC4配电室检修工作方案……………………………………………75-76

5.1）PC1-PC4配电室检修计划……………………………………………77

5）锅炉维修保养规程…………………………………………………………78-79

6）锅炉设备保养周期表………………………………………………………80-81

7）锅炉房主要设备维修保养内容……………………………………………82-83

8）卫星电视、有线电视系统保养步骤………………………………………83-84

9）综合维修保养规范…………………………………………………………84-86

（7）工程部事故处理办法及相应预防措施

1）配电室紧急停电处理规程…………………………………………………87-88

2）空调专业设备应设施………………………………………………………88-89

3）电梯故障困人救援法………………………………………………………89-90

4）锅炉故障处理方法…………………………………………………………90-91

（8）各种工程表格

1）表1事故报告（工程部）………………………………………92

2）表2配电室值班记录表…………………………………………………93-94

3）表3月电气设备计划检修表…………………………………95-96

4）表4锅炉房巡检表………………………………………………………97

5）表5空调设备巡检表……………………………………………………98-99

6）表6水泵房运行记录表…………………………………………………100

7）表7弱电专业每班巡视1…………………………………………………101

8）表7弱电专业每班巡视2…………………………………………………102

9）表8空调设备保养计划表…………………………………………………103

10）表9空调设备保养计划表…………………………………………………104

11）表10水泵设备检修表………………………………………………………105

12）表11机电设备维修记录……………………………………………………106

13）表12消防、喷淋系统，停、送水申请表…………………………………107

14）表13电梯检查表……………………………………………………………108

15）表14锅炉主要设备运行表…………………………………………………109

16）表15水质化验日报表………………………………………………………110

17）表16来访登记………………………………………………………………111

18）表17年保养计划表…………………………………………………………112-114

19）表18水泵检修表……………………………………………………………115

20）表19设备检修表……………………………………………………………116

21）表20设备检修表……………………………………………………………117

22）表21新风机组检修保养记录………………………………………………118

23）表22冷却塔检修保养记录…………………………………………………119

24）表23空调机房巡视签到表…………………………………………………120

25）表24水泵周期检修记录……………………………………………………121

26）表25地下二层污水井巡视检查表…………………………………………122-123

27）表26栋喷淋系统检查表……………………………………………………124

28）表27月水表记录报表………………………………………………………125

29）表28农行用水量统计表……………………………………………………126

30）表29停、送电申请表………………………………………………………127

31）表30配电室发电机日常巡视表………………………………………128

32）表31电梯巡视检查表………………………………………………129

33）表32外呼、层灯安装检查表………………………………………………131

34）表33蒸汽锅炉运行记录表…………………………………………………132

水质化验记录…………………………………………………………133

35）表34除氧器机房巡视记录表………………………………………………134

36）表35油泵房巡视记录表……………………………………………………135

（9）工程人员管理手册………………………………………………136-166

（1）工程部职责范围

工程部职责：

1.负责制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。

2.负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。

3.负责公司物业、设备维护、保养管理工作。

4.负责各管理处有偿维修管理工作。

5.负责公司日常设备、系统检验和物业验收。

6.负责做好公司检验、测量设备的管理工作。

范围：

1.负责大厦强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。

2.负责大厦电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。

3.负责大厦空调系统的运行管理，设备维修保养和故障。

4.负责大厦给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。

5.负责联系处理大厦土建结构方面的渗漏水。

6.负责大厦各动力系统的完善改造，设备更弃以及小项增改工程施工。

7.确保工程所有设备的正常

8.运转，维修保养好大厦的硬件。

工程部组织架构

（2）工程部岗位职责

工程经理岗位职责

部门：

工程部

直接上级：

总物业经理

技术咨询与汇报：

CBRE总部工程监管人员

直接下级：

工程专业主管

工作地点：

物业办公室

工作职责：

1.招募、培训、安排和评估工程部成员的工作。

2.审核和指导部门的工作。

3.完善维修、变更和设备需求的特殊要求。

4.筹划、协助和完善大厦自动控制系统。

5.新的或是改进的建筑装修项目与设计师和项目经理接洽。

6.与当地有关政府机构接洽，以确保大楼符合有关的建筑条例和各项规定。

7.完善、指导和评估服务工作安排，使你方的工作符合住户的要求，并达到最佳的满意程度。

8.建立自动控制系统。

9.对日常维修合约包括工程、水处理等监管，协助总经理制定，选择合约承包商。

10.建立年度操作及设备预算。

11.建立大厦维修管理系统，确保大厦仪器及系统能作最终预算。

12.举行防火演习。

13.审查租户图纸确保与大楼标准相符。

14.对总工程师作考勤及考核工作。

15.招标承投维护工程设备。

16.工程预算。

总经理或副总经理指派的工作。

工程总工程师岗位职责

部门：

工程部

直接上级：

工程经理

直接下级：

工程总工助理

工作地点：

物业工程部

工作职责：

1.协调与签约公司的服务，以高质量的完成工作。

2.确保各项工作均依据条例及大楼建筑标准，并与政府有关机构接洽。

3.负责招募、培训工程部员工及安排工作。

统筹安排监督整个部门的工作系统，协调各系统之间的工作及人员安排。

4.完善和监督所有设施的运转，包括环保设备、升降装置、安全系统及有关设备。

5.负责对所有机械/电力及安全设备和系统的监控、检查日程安排。

6.拟定维修保养的年度预算。

7.负责在紧急情况下如何采取必要措施，以确保大楼租户财产人身安全。

8.完成工程经理指派的任何职责任务。

9.协助工程经理招标维护工程设备。

10.协助工程经理监督大厦各系统设备之运行及维修保养的管理工作。

11.协助工程经理拟定各种维修，保养计划并指挥各专业执行。

12.协助工程经理制定各种规章制度及操作规程。

13.协助工程经理拟定能源控制方案并指挥落实。

14.组织、安排、处理突发性紧急事故及各类设备的维修、保养。

15.监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。

16.完成工程经理指派的任何工作。

工程总值岗位职责

部门：

工程部

直接上级：

工程总工程师

直接下级：

工程各专业主任

工作地点：

物业工程部

工作职责：

1.在紧急调度情况下，可完全合理地支配工程部的运作。

2.处理客户投诉及分配工程维修单。

3.完整的填写《事故报告表》，并描述大概于当值日记上。

4.当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，及时转达上级或中心领导，寻求协助处理解决。

5.处理/完成交接班遗留问题。

有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料一一详列总值日志上。

6.每天通过电话及不定时巡视各机房，发现问题及时处理。

包括员工纪律、设备运行和工程抢修等。

7.确保各系统正常协调运作，配合其他部门的相关工作。

8.值班台的工作。

9.完成上级下达的其它任务。

工程主任岗位职责

部门：

工程部

直接上级：

工程总值

直接下级：

工程各专业主管

工作地点：

物业工程部

工作职责：

A工程电气主任岗位职责

1.组织安排电气系统及电梯系统运行保养维修及属下员工的特殊或日常工作分配。

2.协助与相关的政府机构接洽。

3.协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。

4.协助为工程部员工的培训工作。

5.按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。

6.负责协调各系统之间的工作及人员安排。

7.协助工程总工拟定电气系统及电梯系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。

8.协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。

9.拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。

10.组织、安排、处理突发性紧急事故。

11.协助工程总工与其它部门之协调工作。

12.监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。

13.完成工程经理及工程总工指派的其他工作。

B工程设备主任岗位职责

1.组织安排通风、给排水及采暖系统运行保养、维修及属下员工的特殊或日常工作分配。

2.协助与相关的政府机构接洽。

3.协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。

4.协助为工程部员工的培训工作。

5.按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。

6.负责协调各系统之间的工作及人员安排。

7.协助工程总工拟定通风空调、给排水及采暖系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。

8.协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。

9.拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。

10.组织、安排、处理突发性紧急事故。

11.协助工程总工与其它部门之协调工作。

12.监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。

13.完成工程经理及工程总工指派的其他工作。

C工程综合主任岗位职责

1.组织安排综合系统及属下员工的特殊或日常工作分配。

2.负责协调各专业验收及接收已完成之工程。

3.负责监督检查大厦二次装修情况。

4.协助为工程部员工的培训工作。

5.按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。

6.负责协调各系统之间的工作及人员安排。

7.协助工程总工拟定装修翻新修补、结构保养及土建改造计划并指挥相关专业或外判执行。

8.协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。

9.拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。

10.组织、安排、处理突发性紧急事故。

11.协助工程总工与其它部门之协调工作。

12.监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。

工程主管岗位职责

部门：

工程部

直接上级：

工程各专业主任

直接下级：

工程各专业员工

工作地点：

物业工程部各专业办公室

工作职责：

A电梯主管岗位职责

1.负责电梯系统设备的正常运行。

2.负责电梯系统设备的日常维护、保养、检测。

3.负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作。

4.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。

5.负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。

6.负责培训下属员工正确操作本专业设备。

7.负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。

8.协助工程主任制定本系统维修、保养计划。

9.监督外判维修保养合同的执行情况。

10.负责管理本专业之公用工具。

11.完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。

B强电（运行）主管岗位职责

负责配电室及发电机房设备的正常运行。

1.负责本系统设备的日常维护、保养、检测。

2.负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作。

3.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。

4.负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。

5.负责培训下属员工正确操作本专业设备。

6.负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。

7.协助工程主任制定本系统维修、保养计划。

8.监督外判维修保养合同的执行情况。

9.协助处理其他电气设备之维修、保养工作。

10.负责管理本专业之公用工具。

11.完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。

C强电（维修）主管岗位职责

1.负责分派下属员工的日常维修、保养工作。

2.负责处理物业部签署之维修通知单，及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜。

3.负责检查、监督属下员工之考勤、劳动纪律及考核。

4.负责完成工程部制定的维修计划、保养计划、节能计划。

5.负责组织、安排、指挥员工处理各类设备故障。

6.负责填写维修通知单及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜。

7.有权调配维修技工进行各种工作任务，对拒不服从安排之员工进行纪律处分。

8.每月统计维修单，并据单考核下属员工之工作量及表现。

9.负责给各专业电气系统提供帮助。

10.完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。

D锅炉主管岗位职责

1.负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证锅炉房设备正常运行。

2.负责定期锅炉设备维修、保养工作。

3.负责接油工。

4.负责设备的定期检测。

5.负责培训下属正确操作本专业设备。

6.负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。

7.监督外判维修保养合同的执行情况。

8.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。

9.负责制定合理的运行方案，以达到节能效果。

10.完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。

E空调主管岗位职责

1.负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证通风及空调系统设备正常

运行。

2.负责本系统设备维修、保养工作。

3.巡视机房设备，并监管大厦内温、湿度及新风量到合适水平。

4.负责安排设备的定期检测。

5.负责培训下属正确操作本专业设备。

6.负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。

7.监督外判维修保养合同的执行情况。

8.负责分派下属员工的日常维修、保养工作。

9.负责处理物业部签署之维修通知单。

10.负责本专业二次装修的审图工作。

11.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。

12.负责制定合理运行方案，以达到节能效果。

13.完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。

F给排水主管岗位职责

1.负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证给排水系统设备正常运行。

2.负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常。

3.负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理，负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作。

消防、喷淋用水设备、软化水设备的检查工作。

4.负责安排设备的定期检测。

5.负责培训下属正确操作本专业设备。

6.负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。

7.监督外判维修保养合同的执行情况。

8.负责分派下属员工的日常维修、保养工作。

9.负责处理物业部签署之维修通知单。

10.负责本专业二次装修的审图工作。

11.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。

12.保证生活水的水质达到标准。

13.完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。

G弱电主管岗位职责

1.负责消防报警及联动系统/消防广播系统的维修保养及日常巡视。

2.负责保安监控系统的维修保养及日常巡视。

3.负责卫星电视系统的维修保养及日常巡视。

4.负责IC卡系统的维修保养及日常巡视。

5.负责车管系统的维修保养及日常巡视。

6.负责可视对讲系统的维修保养及日常巡视。

7.负责楼宇自控系统的维修保养及日常巡视。

8.负责处理物业部签署之日常维修单。

9.负责安排、监督、检查下属的日常工作。

10.监督维护保养外判合同执行情况。

11.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。

12.完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。

H综合维修主管岗位职责

1.负责安排、监督、检查下属的日常工作。

2.负责对下属分派维修单工作。

3.监管外判工程情况。

4.定期巡视大厦，负责制定计划性工作方案。

5.负责申请维修用料。

6.检查入户维修工作。

负责本专业的二次装修审图工作。

7.负责对下属进行专业培训。

8.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。

9.完成工