中国辽宁大连泰达北方慧谷酒店项目可行性研究报告.docx
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中国辽宁大连泰达北方慧谷酒店项目可行性研究报告
中国·辽宁大连泰达北方慧谷酒店
投资项目
1介绍
1.1业主介绍
大连泰达新城建设发展有限公司是天津泰达控股集团上市公司泰达股份（000652）旗下的一家区域开发公司，目前在大连生态科技创新城着手开发“北方生态慧谷”项目。
天津泰达投资控股有限公司成立于2001年12月。
2009年，销售收入462亿元，总资产1399亿元，主要经营领域为金融、实业投资、房地产、公用事业、区域开发、专营领域和高档服务业等七大产业，拥有泰达集团、泰达建设等11家全资公司，天津钢管、泰达国际、滨海快速、渤海银行等30家控股公司和泰达发展、长江证券等24家参股公司，其中泰达股份、津滨发展、滨海能源、泰达物流、ST四环、滨海投资等6家为上市公司。
1.2项目介绍
拟建酒店位于北方生态慧谷项目核心区域，距离大连市区约20分钟车程。
项目规划面积800亩，总建筑面积60万平方米，总投资约25亿元。
作为“大连生态科技创新城”的重点项目，项目投资包括建筑面积15万平方米的以呼叫中心为核心的服务外包产业、物联网、创业孵化器等新兴产业为主题的产业园区，约42平方米的高档住宅社区，约3万平方米的高端餐饮、酒店项目。
1.3主要假设
宏观环境
Ø未来将不会发生对大连乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件；
Ø重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以满足顾客的期望，并达到其满足水平；
Ø中国尤其是辽宁和大连市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大和持续的衰退；
Ø我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致；
Ø出入大连的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要求；
Ø大连市和甘井子区政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市环境，并按既定计划加大对科技创新城基础设施建设的投入；
Ø大连市、甘井子区及大连生态科技创新城将吸引更多知名的外商投资企业入驻；
Ø按计划，在不久的未来，大连生态科技创新城将成为大连比肩大连高新园区的国家级经济开发示范区，享受更多的优惠政策，加速发展。
项目开发
Ø拟建项目将如期完工；
Ø拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理；
Ø项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进行配合，并得到改进与提高。
拟建酒店
Ø拟建酒店项目将定位为一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管理，管理公司将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水平能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望；
Ø未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异；
Ø开业前，该酒店将适时推出颇具成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动；
Ø该酒店将配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，酒店也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新维护计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，始终维持其良好的运营状态。
2辽宁省概况
2.1介绍
辽宁省简称辽，位于中国东北地区的南部，是中国东北经济区和环渤海经济区的重要结合部。
辽宁省陆地面积14.59万平方公里，
辽宁省具有近百年的工业历史，特别是1949年中华人民共和国成立后，建立了以重工业为主体，工业门类比较齐全，基础比较雄厚的工业体系，成为中国主要的工业和原材料基地。
2005年，为落实中央振兴东北老工业基地的战略部署，国务院下发了《关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见》（国办发[2005]36号文件），明确指出，进一步扩大对外开放是实施东北地区等老工业基地振兴战略的重要组成部分，也是实现老工业基地振兴的重要途径。
为贯彻实施中央经济发展战略，辽宁省委、省政府经认真研究论证，在2005年的政府工作报告和全省“十一五”发展规划中提出了要努力打造“五点一线”沿海经济带的战略构想。
按照规划，从2006到2020年辽宁沿海经济带将打造以装备制造业、石化产业、冶金产业、船舶制造业以及高新技术产业为重点的产业布局，形成资源配置合理、交通发达、功能完备的发展区域，实现大连、营口、丹东、盘锦、锦州和葫芦岛六个沿海城市群组成的辽宁沿海经济带整合式跳跃发展。
辽宁省五点一线沿海经济带图
数据来源：
辽宁新闻网
2.2经济指标
下表显示了中国国内生产总值（GDP）排名前十的省份和地区：
中国国内生产总值排名前十位各省份/自治区，2009/2010年
国民成产总值（亿人民币）
人均国名生产总值（美元）
2009
2010
2009
2010
广东
4547.283
7000
江苏
4090.3
7700
山东
3941.62
浙江
2710
河南
2200
河北
2019.71
辽宁
1521.25
1827.83
5000
四川
1689.86
上海
1687.242
湖南
1590.212
资料来源：
国家统计局
2010年，辽宁地区生产总值达18278.3亿元，同比增长14.1%。
从2007年地区生产总值首次突破1万亿元到现在的1.8万亿元，3年时间，辽宁经济总量增长80%多。
第一、二、三产业的比例更加协调，优势产业增长明显，经济结构得到优化。
数据显示，2010年，全省第一、二、三产业增加值分别达1631.1亿元、9872.3亿元和6774.9亿元，分别同比增长5.8%、16.7%和12.2%，增速均有所加快。
规模以上工业增加值同比增长17.8%，增速比上年加快1个百分点。
在39个工业大类行业中，36个行业增加值保持增长，25个行业增加值增速超过全省平均水平。
装备制造业、冶金、石化和农产品加工业四大行业继续发挥主导带动作用，占规模以上工业增加值的比重由上年的86.3%提高到87.2%。
2.3旅游
辽宁省是中国文物大省之一，人文历史、自然景观资源都很丰富。
辽宁省现有文物古迹1.13万处，其中国家级重点文物保护单位19处，省级重点文物保护单位159处。
2004年末，全省已批准国家级生态示范区21个，自然保护区10个。
近年来，辽宁推出了丰富多彩的文化旅游活动，如蒸气机车旅游、康复疗养旅游、仿古旅游和商务旅游等。
各地举办的民间节庆活动也备受国内外游客青睐，最著名的有大连国际服装节等。
现在，辽宁省已成为中国旅游业较为发达的地区之一，随着辽宁旅游业发展水平进一步提升，进一步拓宽服务业经济整体的发展空间，2010年实现旅游业收入2686.9亿元，同比增长20.7%。
2008年旅行社接待国内旅游者情况
地区LOCALITY
接待人数PERSONS
接待人天数NIGHTS
北京BEIJING
3042243
11952549
辽宁LIAONING
5175550
13723933
吉林JILIN
1260088
3381223
黑龙江HEILONGJIANG
953948
2900031
上海SHANGHAI
7676383
15281052
江苏JIANGSU
12616019
16906802
浙江ZHEJIANG
11887350
21983602
广东GUANGDONG
15766900
24932230
如上表所示，辽宁在接待国内旅行者方面，在接待人数方面，排名全国第六，低于江苏、浙江、广东、上海、云南等南方省市，在北方排名第一。
2008年旅行社接待入境旅游者情况
地区LOCALITY
接待人数PERSONS
接待人天数NIGHTS
北京BEIJING
2547227
10284259
辽宁LIAONING
2978246
12078637
吉林JILIN
238391
754418
黑龙江HEILONGJIANG
968326
2903158
上海SHANGHAI
816783
2504537
江苏JIANGSU
1369011
2736746
浙江ZHEJIANG
968498
2298727
广东GUANGDONG
4007808
8859946
如上表所示，辽宁在接待境外旅行者方面，在接待人数方面，排名全国第二，仅低于广东省。
2.4辽宁省的发展前景
未来一个时期，辽宁沿海经济带将立足辽宁，依托东北，服务全国，面向东北亚，发展成为特色突出、竞争力强、国内一流的临港产业聚集带，东北亚国际航运中心和国际物流中心，建设成为改革创新的先行区、对外开放的先导区、投资兴业的首选区、和谐宜居的新城区，成为东北振兴的经济发展主轴线和新的经济增长带。
特别是随着东北亚区域经济一体化进程的加快，辽宁沿海经济带完全可能成为东北亚地区的制造业中心、贸易中心，成为未来东北亚自由贸易区的最佳承载地。
3大连市概况
3.1概况
大连市乃副省级城市，与省会沈阳级别相当，总人口691.2万，辖区城市面积12574平方公里。
大连市辽宁省的最南端，处于东北亚经济区与环渤海经济圈的核心位置，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯的远东地区相邻，是欧亚大陆桥的重要连接点，同时也是东北亚商贸、金融、资讯、旅游的中心。
大连市的辖区包括：
中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金开新区、普兰店、瓦房店、庄河。
市政府位于西岗区。
大连拥有42.3%的绿化率，2001年大连荣获“全球环境500佳”的称号，先后被邓小平定位为“东北之窗”、被江泽民提升为“北方明珠”、被朱镕基指望为“世界名城”，如今伴随夏季达沃斯的成功举办大连更是举世瞩目。
辽宁省和大连市行政区域图
大连市主城区行政管辖区域图
3.2地理位置
大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。
是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。
3.3自然资源
大连地区已发现金属、非金属矿产及地热矿泉水资源等近30种、500余处。
其中非金属矿产中的石灰石、硅石、金刚石、石棉、菱镁矿、滑石等价值较大。
金刚石探明储量为全国总储量的54%左右，在瓦房店市境内发现4个大型原生矿和1个砂矿
大连海域辽阔,海岸线绵长，海面总面积3万多平方公里，海岸线长达1906公里.港湾和岛屿众多，大小港湾达30多处，总面积超过10万公顷，主要港湾有大连湾，大窑湾,普兰店湾，金州湾和复州湾等。
许多港湾具有湾深港阔,不淤不冻,风平浪静等优点，岛屿数目多达705个，总面积超过3万公顷，主要岛屿有长山岛中的大,小长山岛，广鹿岛,獐子岛等，有近距大陆的长兴岛,西中岛和风鸣岛等。
3.4经济概况
下表显示了2005到2010年大连市的经济指标：
辽宁省大连市2001年到2010年历年经济指标
年份
GDP
（亿元）
财政收入
（亿元）
固定资产投资额
（亿元）
社会消费品零售总额（亿元）
城镇居民年人均可支配收入（元）
城镇居民年人均消费性支出（元）
非农人口数量
（万人）
2010
5158.1
550.8
4047.9
1639.8
21293
16580
——
2009
4417.7
400.2
3273.5
1396.7
19014
15330
357.8
2008
3858.2
339.1
2513.4
1182.06
17500.48
14101.38
——
2007
3131.0
267.8
1930.8
983.3
15108.63
12134.97
——
2006
2569.7
196.1
1469.5
839.3
13350.0
10533.9
328.9
2005
2290
151.42
1110.0
732.0
11994.38
9996.41
317.4
2004
1961.8
117.17
716.2
645.2
10378
8672
312.3
2003
1632.6
110.54
506.9
568.45
9101
7760
297.48
2002
1406
98.7
367.9
591.9
8200
7118
287.94
2001
1235.6
95.2
305.1
534.2
7418
6512
280.2
数据来源：
大连市统计局
下表显示了大连市与东北三省省会城市GDP的比较情况：
辽宁省大连市2006年到2010年GDP与东北三省比较图
3.5大连生态科技创新城
2009年，大连市在甘井子区西北部65平方公里的土地上创建大连生态科技创新城。
大连泰达新城以全域城市化为新起点，凭借多年运作软件园的成功经验和打造高品质住宅的开发经验，义无反顾地投入到大连生态科技创新城重点项目北方生态慧谷发展建设中。
大连生态科技创新城坐落于70平方公里的大连市西郊国家森林公园旁，东临建设中的大连市体育新城与机场核心发展区域，距大连国际机场仅5公里，距市中心仅12公里，距离大连港仅13公里，规划中的地铁四号线将科技城与市区紧密相连，沈大高速公路延长线连通东北全境。
2010年，国家发改委首批授予大连等15个城市“国家高技术服务产业基地”称号，大连生态科技创新城承担大连市国家高技术服务业基地核心区建设任务。
未来，大连生态科技创新城将一跃而成为大连市建设水准最高、生态水准最高、智能化水准最高的区域。
它将以技术研发、高端服务、科技社区、生态休闲为基础，提供国内一流的基础设施条件和优惠的政策支持，集聚一大批跨国企业、中国知名企业的研发中心、国际知名大学的研究所、实验室、技术转移机构、金融风投机构等产业技术高端和价值高端，促进高科技成果的产生、转化，吸引一批电子信息及软件、新能源等重点领域的高端人才创新创业。
经过5～8年的建设，大连生态科技创新城将打造成辽宁沿海经济带的创新人才汇聚地、科技成果集散地、创新企业集中地，发展成为国际一流的东北亚地区科技研发中心，最终成为生态版的硅谷和中国重要的研发创新基地。
3.6大连市未来展望
由于大连战略性地位于辽宁五点一线国家战略的核心区位，自然资源、港口资源丰富，且受振兴东北老工业基地全面振兴战略的驱动，其基础设施迅猛发展，预期未来该市的经济将得到不断的增长。
大连市通过近年来的产业结构调整，大力发展传统优势产业和新兴产业，使大连市步入发展的快车道。
目前，随着大连产业结构的不断调整服务外包产业将来它肯定会成为大连最大的一个产业。
但是现在服务外包产业仍然比装备制造业、造船工业、石油化工的量要小一些，可是发展速度很快。
放眼未来，大连已经把集成电路、软件和信息服务业，作为未来最大的一个产业来打造，其也将为战略性新兴产业的一个重要组成部分。
4大连周水子国际机场
4.1简介
大连周水子国际机场始建于1972年10月，现已成为国家一级民用国际机场，是国内主要干线机场和国际定期航班机场之一。
大连周水子国际机场是东北地区最大机场，机场开通航线146条，其中国内航线108条，国际和特别行政区航线38条，与13个国家、88个国内外城市通航，其中国际、地区通航城市29个，最高峰时每周可达1168余个航班。
大连周水子国际机场
4.2历年航空业指标
大连周水子国际机场旅客、货邮吞吐量和飞机起降架次三项运输生产指标自1998年来连续12年居中国东北地区12个民用机场的首位。
2009年，完成旅客吞吐量955万人次，纯货邮吞吐量12.5万吨，飞机起降架次8.5万架次，在全国133个民用机场中分别排名第16位，第13位第18位。
4.3未来展望
大连机场旅客吞吐量1000万打造千万级机场。
截至2010年12月1日，大连机场去年旅客吞吐量1000万人次成为我国东北第一个千万级机场。
从业务预测来看，2010年，大连机场实现千万旅客机场的目标；2015年，将实现旅客吞吐量1600万人次；到2020年，机场旅客吞吐量将突破2100万人次大关。
可以极大地带动大连城市以及该区域经济、社会、文化、贸易、投资、旅游等全面、快速、综合发展，能够带给大连城市和区域发展最新的机遇和最快的市场。
请问能否提供国际及国内航班到达人次？
？
？
？
？
？
5地点分析
5.1项目介绍
北方生态慧谷位于大连城市发展新概念2城4区的核心区域，是大连市重点打造的生态科技创新城的重点项目。
北方生态慧谷是一项占地800亩的综合性项目，其涵盖230亩的呼叫中心园区，500亩的住宅和70亩的酒店、餐饮等商业项目。
下图显示了住宅、产业园、商业功能区域布局
北方生态慧谷项目鸟瞰图
北方生态慧谷酒店、商业规划图
5.2地点概况
北方生态慧谷坐落于大连金龙寺国家森林公园主入口处，东临70平方公里的大连市西郊国家森林公园，北望大连市著名滨海旅游景点大连大黑石海滨度假区，距大连国际机场仅15公里，距市中心仅18公里，距离大连新火车站20公里，距离大连港仅23公里，规划中的地铁四号线将北方生态慧谷与市区紧密相连，沈大高速公路延长线连通东北全境，明珠路进一步缩短了与市内的距离。
请提供项目所在位置交通图，之前PPT都有
5.3SWOT分析
以下概述了拟建北方生态慧谷项目的优势和劣势：
优势
隐逸秀丽的环境，远离大连市主城区和其它嘈杂的旅游区；
宁静的环境将成为其吸引高档客源的一大卖点，此类客源通常希望远离大众旅游区；
综合开发的北方生态慧谷项目的产业客户可望成为拟建酒店的需求来源；
项目周边的众多高科技企业对高档酒店的需求将成为拟建酒店的需求来源；
大连生态创新城的全面开发建设或将拉动拟建酒店的需求。
拟建酒店所处在的甘井子区没有一家高端酒店，区政府对拟建酒店抱极高的希望。
劣势
相对大连市成熟的商业中心（对于感兴趣于此类设施的旅客而言），周边地区缺乏配套设施；
大连生态科技创新城处于开发初期，项目的整体建设会对拟建酒店周边的道路环境带来一定的影响。
机遇
大连市及拟建地点周边的基础设施将得到持续改善；
大连市、大连甘井子政府关于开发大连金龙寺国家森林公园的构想有望带动拟建项目地周边旅游市场的进一步开发，从而为拟建酒店带来客房需求；
公司已经参与到开发金龙寺国家森林公园的前期工作，有望获得开发权，将进一带动拟建酒店的发展。
威胁
临近主干道明珠路，可能会带来噪音。
结论
综上所述，我们认为项目地点适合开发为一座与众不同的豪华酒店，主要目标市场大连旅游市场的需求、高端会展等商务需求以及可预期的政府接待等。
6大连市酒店市场概况
据最新官方统计数据，截至2008年12月，大连市内四区共有五星级酒店12家，四星级酒店26家，重点主要分布在CBD区、青泥洼和星海湾三大区。
下图反映了大连市高端酒店的布局。
大连高端酒店分布核心图
中山区的人民路沿线、长江路沿线和三八广场周边区域最为密集。
大连传统的商业中心及其辐射区域——青泥洼商圈。
该范围内共分布了2家五星级酒店和7家四星级酒店，分别占市内四区总数的18%和26%。
星海湾地区的酒店分布较为分散。
沙河口区的星海湾附近、西岗区和中山区的滨海路附近以及西岗区的黄金地段有四、五星酒店分散分布。
酒店区域分布分析图
资料来源：
大连市旅游局
酒店规模分布分析图
资料来源：
大连市旅游局
从大连市4、5星级酒店规模分布可以看出，四星级酒店的规模分布相对比较均匀，而五星级酒店的规模则主要集中在100-200套和300套以上这两个规模中。
总之，国际金融市场的复苏迹象初现，且随着新的酒店供应入市，我们对大连酒店市场的长期展望保持乐观态度。
新酒店预计将提供优惠开业房价，使现有的酒店难以保持目前的入住率和房价水平。
新酒店供应保持强劲，市场对新供应的完全吸纳预期尚需一定时日。
新增豪华酒店的供应仍有待观察。
6.1可比较酒店
请加入我之前提供的酒店实地考察表格
我们考察了大连市内具有类似市场目标或特征的酒店的经营业绩，以便我们为拟建酒店的基础指标做出更为有效的推断。
作为市场参照的基础，我们研究了下述酒店市场：
1、大连香格里拉大饭店
2、大连凯宾斯基饭店
3、大连富丽华大酒店
4、大连日航饭店
5、大连瑞士酒店
6、大连海景酒店
6.2住宿率及平均房价
下表显示了上述酒店在2010年的使用率水平。
虽然这些数据为非正式提供数据，可能不足以完全信赖，但我们认为它仍有力地说明了市场潜在力：
大连市，参考酒店业绩水平，2010年单位：
元
酒店名称
星级
房间数量
住宿率
平均房价
平均房间收益
大连香格里拉大饭店
5星
563
67%
1086
728
大连凯宾斯基饭店
5星
457
56%
873
489
大连富丽华大酒店
5星
626
63%
988
622
大连日航饭店
5星
372
62%
664
412
大连瑞士酒店
5星
327
78%
634
495
大连海景酒店
5星
122
55%
610
335
合计/平均
2466
64%
809
518
6.2.1大连香格里拉大饭店
大连香格里拉大酒店位于大连市中心，距大连国际机场仅20分钟车程，凭借舒适的环境及殷勤的服务，成为当地酒店的标杆。
大连香格里拉大酒店的563间客房及套房采用现代、豪华家具布置。
此外，每间客房均提供宽带上网服务，酒店餐厅、酒廊及公共区域内均提供无线上网服务。
酒店还有设施齐备的商务中心。
餐厅
大连香格里拉大酒店内的餐厅提供市内最高水准的亚洲及国际美食。
客人来此即可享用香宫的粤菜或本地菜，又可品尝西村日本料理及寿司。
咖啡苑全天营业，提供国际美食，才华横溢的大厨把餐厅作为其展示厨艺的舞台。
酒吧及休闲
大连香格里拉大酒店之酒廊及酒吧被公认为大连市时尚的场所之一。
酒店提供设施高档的健身中心（位于酒店四层），包括风格典雅的室内游泳池、桑拿、蒸汽浴、按摩设施等。
健身房配备齐全的心血管锻炼设备及卫星电视。
酒店还提供室内室外网球场。
6.2.2大连凯宾斯基饭店
大连凯宾斯基饭店于2005年10月9日开业，拥有457间客房和套房，坐落于大连充满活力的青泥洼商圈，毗邻大连市政府和经济金融中心。
酒店房间设有宽带互联网接入，国际/国内长途，自制咖啡和茶设施，电子保险箱，卫星频道和专用电影频道的平面液晶电视，宽大办公桌椅，独立淋浴的卫生间，语音留言系统。
6.2.3大连富丽华大酒店
大连富丽华大酒店是中国东北地区历史悠久的酒店，位于大连市外贸、金融、商业中心。
06、08两年大连地区唯一入选《福布斯》所属的MMediaGroup评选的“中国最优商务酒店”，07年“世界酒店论坛组织”评选的“五星金钻奖•；亚洲十大品牌酒店”和08全球酒店论坛组织颁发的“全球最优商务酒店”。
大连富丽华大酒店商务中心设有秘书服务、图文传真、电报及打字等服务。
配以同声传译系统的各种类型的国际会议厅。
酒店还设有川鲁沪风味餐厅、潮洲城、咖啡厅、法式西餐厅、日餐厅、韩餐厅、夜总会。
1500平方米的大型宴会厅为客人提供便利的宴会条件和场所。
6.2.4大连日航饭店
大连日航饭店前身大连希尔顿大酒店，后于2006
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