房产评估报告范本 附房产中介销售员日常工作事项.docx
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房产评估报告范本附房产中介销售员日常工作事项
房地产抵押估价报告
估价项目名称：
委托估价方：
受托估价方：
房地产土地评估有限公司
注册房地产估价师：
估价报告出具日期：
2015年6月26日
估价报告编号：
致委托方函3
估价师声明4
估价的假设和限制条件5
房产估价结果报告7
附件
致委托方函
受贵方的委托，根据国家有关房地产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照估价工作的程序、方法，依据估价目的，本评估公司对贵方委评的座落于市区路东楼（房屋所有权证号：
济房权证槐字第号，产权证建筑面积共计260.25m2，及国有土地使用权的价值）进行了评估。
评估目的是为贵方以此处建筑物为抵押物向银行申请抵押贷款时，作为借贷双方商定抵押贷款额度的参考依据。
经过综合分析和测算，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，确定该房地产在估价时点2015年6月26日的评估价值为人民币：
2,746,350万元整（取整）。
人民币大写：
贰佰柒拾肆万陆仟叁佰伍拾元整房产评估价值单价为人民币10552.7元/平方米。
以上内容摘自济估（仪）报字（2015）第0008号房地产估价结果报告书。
特提请贵公司和有关金融机构认真阅读附后的报告书全文，以便正确地使用本报告，。
评估机构：
房地产土地评估有限公司
注册房地产估价师申明：
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，并形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、本次估价依据了委托方提供的有关资料，委托方对资料的真实性、合法性、完整性负责，评估机构仅对评估技术条件负责，因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
7、没有本公司以外的专业人士对本估价报告提供重要专业的帮助。
8、委托方或任何第三方未征得我公司同意或得到我公司授权，均不能以任何形式将本报告的全部或部分内容，刊载于和本次估价目的无关的任何文件、通函或声明。
亦不得发表于任何公开媒体。
法律另有规定的除外。
估价师签名：
年月日
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
1．本次估价采用公开市场价值标准，估价结果是估价对象在年月日，在完整权利状态下于公开市场上可能实现的最好价格，它依据了如下假设：
（1）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；
（2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；
（3）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；
（4）交易是在理性及非强制情况下自愿进行的，双方都能够掌握必要的市场信息，不考虑特殊买者的附加出价；
（5）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。
2．估价对象现状用途符合最高最佳使用原则。
3．估价对象在估价时点处于完好状态并满足基本使用功能，能够按照规划用途在合理的使用期限内持续有效的使用。
4．委托方对估价对象的房屋所有权、房屋使用权是合法、完整的。
5．估价对象的房屋所有权证为中华人民共和国土地使用权，用途为住宅。
二、估价的限制条件
1．委托方提供了商品房买卖合同，本次评估所依据的建筑面积等数据均以委托方提供的以上合同所载数据为准，如以上资料有变化，其价值随之作相应的调整。
2.从估价人员掌握的现有资料分析，估价对象存有抵押权或其他他项权以及优先受偿权的存在，但本次评估不考虑估价对象可能存在的任何他项权利和优先受偿权对估价结果的影响。
3.本报告所称抵押价值是估价对象在完整权利状态下的市场价值，如有关报告使用方能够提供书面材料证明估价对象在本次估价时点前已设定抵押，应及时与本公司联系以调整本估价结果。
合理的抵押价值应为完整权利状态下的市场价值扣减其法定优先受偿后的余额。
4.本评估结果不包括估价对象中可移动部分的价值。
5.本次估价结果未考虑对估价对象进行强制处分和快速变现等特殊因素对估价结果的影响。
6、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件和环境下得出的结果只能适用于特定的时期和使用目的。
因此，本次估价的结果是估价对象在估价时点下的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格，建议报告方应实时地掌握抵押房地产的市场价值状况。
房地产估价结果报告
一、委托估价方
委托估价方：
地址：
市区路楼
二、受托估价方
受托估价机构：
房地产土地评估有限公司
公司地址：
法定代表人：
估价资格等级：
贰级
办公电话：
传真：
三、估价范围：
区路大厦东楼
四、估价对象状况
委估对象位于。
该路段公交便捷度较好，无交通管制。
该区域范围内供水较好，排水正常，气环境较好，水环境较好，声环境较好，无污染源。
房地产权利状况：
济房权证槐字第号，产权证建筑面积共计260.25m2，
建筑物状况：
委估对象建成于年左右，该房屋位于槐荫区烟台路。
区域内环境优雅，设施齐全。
土地开发情况：
周围土地已利用，宗地形状规则，场地平整，排水系统通畅
五、估价目的：
本次估价为委估方办理抵押贷款提供价格参考。
六、估价时点：
2015年6月26日
七、价值定义：
本报告确定的委估房地产的价值为该房地产在估价时点的公开市场价格。
八、估价依据
1、估价委托书
2、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》
4、《中华人民共和国土地管理法》
5、《中华人民共和国担保法》
6、《城镇房地产抵押管理办法》
7、江苏省建筑工程概算定额
8、受托估价方对评估对象的现场勘察、市场调查及受托方认为需要收集和所能收集到的资料。
九、估价原则
本次估价遵照公正、客观、科学、诚实的原则进行评估，具体表现在运用了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。
十、估价方法
房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，不同的估价方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价值水平，只是各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况等选择适宜的估价方法，本次房地产估价采用成本法。
十一、估价结果：
本次评估确定委估房地产在估价时点2015年6月26日的市场价值为人民币：
贰佰柒拾肆万陆仟叁佰伍拾元整。
。
十一、估价作业日期：
2015年6月26日起至2015年6月26日止。
十二、估价报告应用的有效期：
12个月（自2015年6月26日起至2016年6月25日止）。
十三、估价人员及估价机构
注册房地产估价师（签字）：
注册房地产估价师（签字）：
估价机构：
房地产土地评估有限公司
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1、基本概况
委估对象位于区村南。
该路段公交便捷度较好，无交通管制。
该区域范围内供水较好，排水正常，气环境较好，水环境较好，声环境较好，无污染源。
2、权益因素
房地产权利状况：
济权证槐字第号，产权证建筑面积共计260.25m2，
建筑物状况：
委估对象建成于2014年，钢混结构，，装修较好，地面铺设抛光砖，铝合金门窗，内外墙乳胶漆粉刷，水电齐全；阳光充足，周边绿化面积较多，环境优雅，设施齐全。
土地开发情况：
周围土地已利用，宗地形状规则，地基承载力良好地形无坡度，场地平整，排水系统通畅。
3、区域因素
槐荫区位于北纬36°37′～36°45′，东经116°47′40″～116°59′，济南市西部，北与德州市齐河县隔黄河相望，南与市中区相邻，东与天桥区、市中区接壤，西邻长清区，东西最大横距约15.3公里，南北最大纵距约13.5公里。
是省会济南四个中心城区之一，总面积151.48平方公里，其中建城区面积80平方公里
4、社会因素
该区域为新集工业聚集地，流动人口、外来打工者较多，居民文化程度较好，生活、收入状况较好。
治安整体状况较好。
5、交通条件
5.1道路状况
区域内道路类型为主干道与次干道并重，水泥路面，路面保养维修好；待估房地产在区域内道路通达性较好，状况较好。
5.2、公交状况
待估房地产紧邻烟台路，所在区域有多路公交车通过，交通方便。
5.3、供水
委估对象所在区域由济南市自来水公司供水，主要道路两侧主供水管径750mm，供水保证率达99%，供水条件较优。
5.4、供电
委估对象所在区域由仪征市供电局供电，骨干输电线路10kv，除线路检修外不停电，供电保证率达99%，供电条件较优。
5.5、排水
委估对象所在区域排水采用雨污分流制，雨污水排入市政排水管，排水通畅，大雨后地面无积水现象，排水条件较好。
5.6、电讯
委估对象所在区域属仪征市电信局服务范围，电话采用数字程控交换，装机容量大，通讯终端多，电讯条件较优。
6、公用设施条件
委估对象所在区域中小学、邮政、电信、金融机构等公用设施，公用设施类型、数量较多，公用设施条件较多。
7、行政因素
7.1区域经济政策
目前政府招商引资政策灵活，对投资者提供各种优惠政策和便利条件，该地段商品房开发程度逐步变热。
7.2城市规划限制
根据《济南市城区总体规划》，委估对象所在区域土地现状为商服，规划中为商服。
7.3交通管制
委估对象所在区域未实行交通管制。
8、环境因素
8.1区域景观
委估对象所在区域内景观较好。
8.2环境质量状况
委估对象所在区域基本无水、气污染，绿化、卫生状况较好。
8.3危险设施状况
委估对象所在区域内无危险设施状况。
9、区域土地利用情况
委托对象所在区域土地现状利用以商业用地为主，利用强度较高，规划中以城市建设为主，商业、工业、住宅综合开发。
二、估价技术思路和测算方法
本次估价的评估人员依据合法性原则和评估惯例对待估房地产，在认真分析所掌握的资料并进行实地勘察和对邻近地区的市场调查之后，根据委估物业的特点，对待估房地产选取收益法作为本次评估方法，确定评估值。
三、市场背景分析
济南市是我省历史文化名城，全国卫生城市，全国园林城市。
近年来，仪生市不断开展城市综合整治和实施城建重点工程，城市硬件配套和投资环境进一步优化。
国家继续实行扩大内需的政策，加大对商业用地的开发和基础设施产业的投入，对城市工业水平稳中趋升创造有利条件。
技术创新的推行，对城市商业用地地价产生了一定的影响，包括城市商业用地总量和商业用地的平均用地效益提高以及商业贸易企业对于周围土地利用的影响力等方面，也由此促使了整个商业房地产市场的活跃。
受政策、社会经济、城市规划、房地产市场等因素的影响，仪征市区的房地产市场价格水平稳中有升。
四、最高最佳使用分析
房地产应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
委估对象区域现为西二环路商业聚集地。
随着城市整体规划改造的进行，道路交通及基础设施不断完善，该地区已形成商品房开发态势，根据目前规划和土地利用现状，本次评估委估对象的现用途为商服，仍然符合最高最佳使用原则。
五、估价方法选用
房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。
不同的估价方法从不同的角度反映了所估房地产在一定权利状态及一定时间点的价格水平，各种方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同，需根据委估房地产的估价目的、实际情况等选择合适的估价方法。
根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，我们对委估房地产的文件资料进行了必要的审核及分析，并进行了认真的实地勘察、调查了解及邻近地区的调查后，根据委估标的特点和实际情况，选用成本法进行测算。
成本法基本思路是求取重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应交税金、正常开发利润之和，再扣除由于物质性、功能性、经济性折旧，得出评估对象价值。
计算公式：
评估值=重置成本×综合成新率
1、重置成本的确定
房地产和土地重置成本具有不同内涵，具体组成详见估价测算过程。
2、综合成新率的确定
综合成新率的确定充分考虑理论成新率（年限法确定）和现场勘察的成新率（专家鉴定法确定），取各自一定的权重综合得出。
六、估价测算过程
（一）成本法计算房地产价值
具有合法产权手续和建筑许可证的房屋，其重置成本包括开发成本、管理费用、投资利息、利润、销售税费，简易房屋仅计算房屋建筑安装工程费。
1.开发成本
（1）前期工程费用
指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘等费用。
根据估价对象的状况及相关文件，前期费用取66.3元/m2。
（2）房屋建筑安装工程费用
指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括土建工程费、水电安装工程费及附属工程费。
按照估价对象的房屋结构，参考仪征市房屋拆迁重置价格文件和工程造价信息等资料确定房屋建筑工程单价。
根据估价对象的具体情况，对房屋建筑安装工程单价进行层高调整后得出房屋的建筑安装工程费。
（见表1）
房号
房屋用途
房屋结构
面积（m2）
建安造价（元/m2）
层高调整（元/m2）
装修调整（元/m2）
调整后建安造价（元/m2）
1
住宅
钢混结构
260.25
860
100
100
1060
（3）基础及公共配套设施费
指开发项目红线内直接为项目配套建筑的道路、供水、供电、供气、排污、照明、绿化及所需的非营业性公共配套设施等费用，按估价对象项目建设标准确定平均为110元/m2。
（4）开发成本总计
即以上三项费用之和。
（详见表2）表2
房号
房屋用途
房屋结构
面积（m2）
开发成本（元/m2）
1
住宅
钢混结构
260.25
10552.7
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费、招待费等，按开发成本的3%计取。
3.投资利息
根据估价对象的结构类别和建设规模，设定本项目建造周期为1年，利率取现行的一年期贷款利率5.31%，假定前期费用一次性投入，建安成本、基础及公共配套设施费和管理费用在开发期内均匀投入。
（详见表3）
即：
投资利息=前期费用*5.31%*1+（建安费+基础及公共配套设施费+管理费用）*5.31%*0.5。
4.投资利润
投资利润是指商品房开发经营单位按规定计提的利润。
目前，房地产开发行业一般取直接成本利润率为6%～20%，委估对象以10%计，开发利润=开发成本*10%。
（详见表3）
5.销售税费
仪征市区目前销售不动产时征收的营业税、市维护建设税、教育费附加，以及销售开发完成后的房地产所必须的费用，通常以售价的一定比率计取，税率按照有关规定为5.4%，费率取0.5%，计算公式为：
销售税费=（开发成本+管理费用+投资利息+投资利润）*5.9%/（1-5.9%）。
6.房地产重置价格
房地产重置价格即以上五项之和表3
房号
建筑用途
开发成本（元/M2）
管理费用（元/M2）
投资利息（元/M2）
投资利润（元/M2）
销售税费（元/m2）
合计（元）
1
厂房
10552.7
100.5
93.6
87.00
85.1
10918.2
7.确定房地产折旧
在确定房地产折旧时引入综合成新率的概念，综合成新率是指估价对象现状价格与估价对象全新状态价格下的比率，其主要影响因素为土地使用权年限、房地产使用年限及维护保养情况、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。
估价对象房产为混合结构，按照混合结构生产用房经济耐用年有关规定，钢混住宅用房经济耐用年限分别为70年，房屋建于2014年，本次估价对象土地的最高使用年限为70年，遵循房地产估价规范的有关条款，估价对象的剩余耐用年限取房地产的剩余使用年限，估价对象至今已使用约半年，参考直线法计算成新的结果，并根据估价人员现场勘察情况，考虑实体、功能、经济性折旧后综合确定估价对象的成新率。
8.房地产现值
房地产现值=房地产重置价格*成新率
房地产现值计算表表4
房号
房屋用途
面积（m2）
重置单价（元/m2）
成新率
现值单价（元/m2）
现值总价（元）
1
住宅
260.25
10918.2
0.96
10552.7
2746350
估价对象房地产现值=2746350万元（取整）。
七、估价结果确定
根据以上测算结合估价经验，确定委估房地产的价值在估价时点2015年6月26日的抵押价值为人民币2746350万元（取整），大写:
贰佰柒拾肆万陆仟叁佰伍拾圆整。
房产中介销售员日常工作事项
1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！
）
2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。
3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
4、查看本区域广告（包括本公司和外公司）发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩（及分类广告）.
5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.
6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.
7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。
在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增。
14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？
会否另觅新居？
会买房否？
）做好自己的"客户回访"工作。
15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
16、有时间到附近交易活跃的社区兜客
17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在19:
00-21:
00点间跟客户、业主沟通。
19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。
20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）
22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。
2015向左向右，6大模式，7大应对思路
任性，邀请的人就是这么多
15位重量级嘉宾，1000位老板覆盖一二三四线城市创新做法及应对而非一线城市大笳一言堂
这3天，有您一直都想学习的榜样；
这3天，也有您一直想要超越的对手；更重要的是：
行业高手齐聚一堂，是您平时得花1年时间，才能拜访完的。
而这3天，你全能见到！
1、今天的带看，晚上的回访，是引起复看、议价以及发起明日有效带看的最佳时机，有效就是节省时间的表现。
2、带看时，尽最大努力让家庭成员都过来，减少多次带看的几率。
3、完美的SP设计，演绎以及运用，可以大大减少客户思考时间，加快结案速度。
4、陌生人之间的熟悉，是可以靠次数来弥补相处时间短的瑕疵。
5、减少与客户的争执与纠纷，大大减少无谓时间的浪费。
6、零散时间的运用，比如刷新房源，比如打击电话等。
7、A买与B买的同时带看，可帮你在众多的不确定A买中盘点出A买，避免单纯带看B买或第一次看房客户。
8、切入点的精准，可以让大家节省时间和提高工作效率。
9、突然拜访的处理，不能影响工作顺序，你的忙碌可以提高他对你的信任感和对市场的认识的改变。
10、商圈的熟悉度，直接缩短签委托和带看的时间。
11、手机带有录象和录音照相功能，当然能节省去用数码相机拍照的时间。
12、缩短无效电话时间，不蔓无目的的闲聊。
13、有计划的工作是节省时间，提高工作效率的不二方法。
14、取消无聊的事情时间，加强身体锻炼，健康的作息时间，比如情、嗜睡、生病等。
15、电话、邮件等代替拜访
16、维护好客户是减少纠纷和矛盾的好办法，也是避免浪费时间的好办法。
17、工作的统筹是提高工作效率的好办法，比如，带看途中的谈意向电话，还可以教育客户。
18、睡前是自我总结的好时刻，而不断的自我总结，是提高自己工作技巧的好办法。
19、有很多时候，可以利用客户帮你做一些时间，客户的话往往对房东的影响有直接作用。
20、利用同事的闲散时间，是彼此提高的好时机，比如，新学弟的针对性开发。
21、主要、优先的原则，比如，休息日和下班以后时间，尽量多的安排带看，如没带看就安排驻守等直接有效的办法。
22、天气不好的时间利用，网店维护，内网更新等。
23、约看的互动是形成聚焦的好时刻，业务的关注点，很多时候是放在同仁或同行身上。
24、表格的有效运用以及服务意识的加强，可以带来高效率的工作和客户的增加。
25、业务的熟悉度以及沟通的顺畅，可以让客户准确的准备好材料，也是节省自己时间的好办法。
以上只是部分知识点，希望大家在平时工作中认真总结，把青春变的闪亮。
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