办公商业金融用房项目申请报告.docx
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办公商业金融用房项目申请报告
办公商业金融用房
项目申请报告
第一章申报单位及项目概况1
第二章建设背景与相关政策符合性分析6
第三章市场分析及规模定位12
第四章节能方案分析20
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析23
第六章建设方案27
第七章环境和生态影响分析38
第八章人力资源配置和项目实施进度42
一、组织机构42
二、人力资源配置42
三、人员招聘和培训42
四、实施进度计划44
第九章投资估算及资金筹措46
一、估算依据和说明46
二、投资估算47
三、流动资金估算48
四、总投资估算48
五、资金筹措与使用48
第十章经济影响分析49
一、经济合理性分析49
二、区域经济影响分析51
三、行业影响分析52
第十一章社会影响分析54
一、社会影响效果分析54
二、社会适应性分析54
三、社会风险及对策分析55
第一章申报单位及项目概况
一、申报单位概况
杭政储出地块（）位于规划钱江新城核心位置，东至香樟街，南至富春路，西至新业路，北至民心路。
处于某市正在兴起的钱江新城核心位置，毗邻未来的某市政中心，以及已经建成的某大剧院和国际会议中心，由某市国土局于2007年9月14日至2007年10月19日期间公开挂牌出让，房产公司（某）有限公司（现已更名为“房产公司”）竞得该地块的土地使用权。
E-02地块具体由E-02-1、2、3、4四块子地块组成。
该地块的建设项目“某房产公司广场”，是集商业用房、写字楼、商务酒店、公寓式酒店为一体的都市综合体项目。
本项目申请报告所涉及的是该地块中的地地块，包括写字楼、商务酒店、商业用房、公寓式酒店。
本项目建设单位为房产公司，其前身为2007年9月成立的房产公司（某）有限公司，并于2008年10月经投资方裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUSPTE.LTD）决议，变更公司名称、经营范围、注册资金和投资总额后即为目前的“房产公司。
投资方裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUSPET.LTD）系由新加坡房产公司置地中国控股私人有限公司（下称“房产公司置地”）在新加坡注册成立的一家独资子公司。
房产公司置地是东南亚市值最高的房地产公司――新加坡嘉德置地集团负责对华投资的子公司。
嘉德置地集团是东南亚市值最高的房地产公司之一，总部设在新加坡。
它的房产、服务公寓以及房地产金融服务核心业务集中在多个快速增长城市，地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会（海合会）国家，业务遍布20多个国家110多个城市。
房产公司置地自1994年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。
房产公司置地拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。
房产公司置地凭借其雄厚的资金实力和房地产开发经营、物业管理方面的技术、经验，在中国已成功开发了多个商用项目，包括上海的商用项目包括百腾大厦、上海房产公司广场和新茂大厦；北京的房产公司大厦，中环世贸广场和在建的房产公司广场，成都在建的房产公司广场等，宁波在建的房产公司广场，住宅项目包括在上海市的新家坡、新加坡美树馆、菊园、江临天下、汇豪天下、曼克顿豪庭、莱诗邸、天山河畔花园、西郊林荫湖畔、柏丽华庭；北京的上元、卓锦万代、皇城77、华玺、品元和广州的天河新作，宁波的汇豪天下等，总建筑面积超过140万平方米。
此外，集团在北京、成都、天津等地均有商用房产项目上的投资开发，至今在中国的总投资已超过200亿元。
房产公司置地对某房地产市场的发展前景充满信心，在取得本项目之前，房产公司置地在2006年5月通过公开挂牌出让的形式竞得杭政储出【2006】2号地块，开发了房产公司置地在某的第一个项目“房产公司视界轩”，该项目现已经成为某城北板块的标志性领导楼盘，为城北居住品质的提高和生活氛围的提升做出了直接的积极贡献。
房产公司置地深耕某的公司发展战略明确而坚定，作为国际知名的开发商，房产公司置地对“某房产公司广场”项目充满了信心，将集合20多年综合商业项目的运作经验为某再添一个高品质、具有城市标志性的综合性项目。
二、项目概况
项目建设单位：
房产公司
法定地址：
某市
投资方：
经营期限：
二十年，自2007年9月19日至2027年9月18日
出资方式：
公司现有注册资本9984万美元，本次拟增资4995万美元，由投资方以美元现汇出资。
建设地点：
地地块地地块
建设内容和规模：
地地块，占地面积12553平方米，地上建筑面积约为112977平方米
项目总投资：
4995万美元，折合人民币为34139万元。
投资总额由股东裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUSPTE.LTD）以注册资金形式出资100%，即为美金4995万美元。
三、编制依据和内容
（一）编制依据
1、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）
2、《外商投资项目核准暂行管理办法》（2004年国家发展改革委令第21号）
3、《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（国家发展和改革委员会、商务部令第57号）
4、《国家发展改革委办公厅关于改进和完善企业投资项目核准程序有关规定的通知》（发改办投资[2005]1463号）
5、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）
6、《国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知》（发改环资[2007]21号）
7、《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）
8、《浙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
9、《浙江省企业投资项目核准和备案暂行办法》（浙政办发[2005]73号）
10、《关于印发<浙江省外商投资优先发展产业目录>的通知》（浙发改外资[2005]27号）
（二）编制内容
根据《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》、《浙江省企业投资项目核准和备案暂行办法》等要求进行编制。
主要包括申报单位及项目概况、项目与相关规划产业政策等的关系、项目市场分析和规模定位、项目建设方案、投资估算及资金筹措、人力资源配置和项目实施进度以及环境和生态影响、资源开发和综合利用、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、经济社会影响分析等内容。
四、主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
名称
单位
指标
备注
1
用地面积
平方米
12553
2
建筑面积
平方米
112977
3
建筑密度
％
≤40%
4
容积率
9
5
绿地率
％
≥15%
6
项目开发投资
万元
34,139
折合4995万美元
第二章建设背景与相关政策符合性分析
一、项目建设的背景
（一）某市已成为中国大陆投资环境最佳的城市之一
某自古便以优美的环境著称于世，被意大利著名旅行家马可·波罗盛赞为“世界上最美丽华贵之城”。
近年来，某市致力于打造蓝天、碧水、绿色、清静的国际花园城市和生态城市，并以优美的居住环境、良好的社会治安和完善的生活设施，被联合国授予人居环境改善国际最高奖项——联合国人居奖。
在城市居住环境不断改善的同时，某市经济迅猛发展，产业基础不断增强，政策法规逐步健全，创业服务体系日臻完善，城市投资环境不断优化。
根据中国社会科学院公布的2008年《中国城市竞争力报告》，某城市竞争力在内地城市中排名第六位。
某市还连续5年蝉联福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜榜首，被世界银行评为中国投资环境最佳城市第一名，连续被国内权威媒体评为“中国最具幸福感城市”。
优良的发展环境不仅使某集聚东方通讯、UT斯达康、娃哈哈、阿里巴巴、新中大、吉利集团、苏泊尔集团、康恩贝集团等省内外大企业总部，更吸引了诺基亚、摩托罗拉、日本精工、亚洲光学、华为3COM等国外知名企业在某设立研发中心。
某已成为中国最具发展活力和投资环境最佳的城市之一。
（二）钱江新城建设引领某由“西湖时代”跨入“钱塘江时代”
在世纪之交，为适应“构筑大都市、建设新天堂”的需要，某市委、市政府提出某城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”及“东动、西静、南新、北秀、中兴”的发展战略，提出在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设某市城市新中心——钱江新城。
钱江新城的建设将使某城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领某由围绕西湖建设发展的“西湖时代”跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的“钱塘江时代”。
根据规划，钱江新城总占地面积约达15.8平方公里，将成为某市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可持续发展新的增长点，成为体现时代特征、某风格、钱江特色，并具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城，将有力带动某整个城市建设中心的转移，形成未来某大都市的“心脏”。
其中，钱江新城核心区块被定位为长江三角洲南翼区域中心城市的中央商务区，是某未来政治、经济、文化新中心，具有行政、商务、金融贸易、信息会展、文化旅游、居住等六大功能，占地面积4平方公里,将成为某现代化大都市形象的标志。
（三）房产公司置地进军钱江新城
某市优良的投资环境和钱江新城良好的发展前景，吸引众多国内多知名企业参与钱江新城建设。
目前，投资钱江新城的企业已达43家，在建企业总部和商业大楼33幢，总建筑面积达300多万平方米，并吸引大量高端综合物业落户新城。
本项目作为“某房产公司广场”项目的重要组成部分，集商务酒店、写字楼、公寓式酒店、商业用房于一体，对于完善钱江新城中央商务区功能、集聚新城商气与人气、进一步带动新城开发建设将产生积极作用。
项目建成后将吸引国内外知名企业进驻办公，酒店管理集团进行管理。
项目计划在2008下半年开工，在2013年下半年完工。
这是继上海、北京、成都房产公司后，房产公司置地着手在国内打造的第四个“房产公司广场”项目。
建成后将成为钱江新城及某市的新标志性建筑，将促进钱江新城的CBD商务氛围的形成。
二、发展规划、产业政策和行业准入分析
（一）相关发展规划分析
房地产业是我国各级政府在“十一五”时期重点发展的服务业之一。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确指出，要适应居民消费结构升级趋势，继续发展房地产业等主要面向消费者的服务业。
《浙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》也将房地产业作为我省优势服务业之一，要求在“十一五”期间进行提升发展。
《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》则要求以持续健康为基础，稳步发展房地产业，并强调要“争创房地产全国品牌”。
本项目包含写字楼和商业用房的开发，符合各级“十一五”规划《纲要》的要求。
饭店业作为旅游业的重要组成部分，其发展受到浙江省和某市政府的高度重视。
《浙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出，要“推动某、宁波、温州等大城市逐步形成以服务经济为主的产业结构，打造现代服务业的集聚区……建设某国际休闲旅游等十大旅游区，成为国际知名、国内一流的旅游目的地”。
《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》进一步指出，要“加快旅游业从观光游‘一枝独秀’向观光、会展、休闲‘三位一体’转变……强化‘吃、住、行、游、购、娱’六要素的联动，完善旅游饭店业”。
本项目建设的商务酒店符合浙江省和某市“十一五”规划的相关要求，符合某市打造“东方休闲之都”的发展定位。
根据《某市城市总体规划（2001至2020年）》的发展要求，钱江新城所在的江干区是某主城区的重要组成部分，其江滨地区的钱江新城是城市商务中心，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能。
本项目所在的杭政储出号位于钱江新城核心区域，土地用地性质为办公、商业金融业用地。
项目建设符合相关城市规划和土地利用规划的要求。
（二）相关产业政策分析
《某市钱江新城2006-2010年建设发展规划纲要》明确提出要将钱江新城建成全市发展现代服务业和省会经济的主平台，重点发展方向是金融、会展、商贸、文化、旅游、中介咨询等现代服务业。
本项目位于钱江新城核心区块，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、住宿等服务功能于一体的商业性综合项目。
项目的建设符合钱江新城大力发展现代服务业的要求。
根据《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，“土地成片开发（限于合资、合作）”、“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”、“房地产二级市场交易及房地产中介或经济公司”三类房地产业务被列入限制外商产业目录。
本项目建设单位房产公司，为外商独资企业，项目建设内容包括商务酒店、公寓式酒店、普通写字楼和商业用房，不涉及高档宾馆、别墅和高档写字楼建设。
因此，本项目不属于限制类外商投资产业，符合国家外商投资产业指导目录的要求。
（三）相关行业准入分析
目前，我国房地产行业尚无明确的行业准入标准，行业进入门槛相对较低。
但是，随着我国相关宏观调控政策的深入执行，以及土地与金融信贷政策的紧缩，房地产行业的集中度将提高，企业融资结构风险、管理风险和政策法规风险加大，行业的进入壁垒将明显提高。
本项目的建设单位房产公司是由裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUSPTE.LTD）投资的。
裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUSPTELTD）是东南亚最大的上市房地产企业之一的新加坡嘉德置地集团下属公司，具有雄厚的资金实力和丰富的房地产开发经验。
房地产业进入壁垒的提高，将在对项目建设单位自身建设提出更高要求的同时，为其提供新的发展机遇。
饭店业是我国开放时间最早、开放程度最高的行业。
20世纪70年代末，我国就诞生了第一批中外合资饭店，在70年代末至80年代末期间，饭店是外商在华投资的首选行业之一。
目前，外商投资饭店在我国数量多、分布广，特别是加入WTO以来，我国饭店业已实现全面开放，全球大型国际饭店集团大都已进入中国市场。
因此，本项目的建设符合我国饭店行业发展的要求。
第三章市场分析及规模定位
一、饭店市场分析
（一）浙江省饭店业发展态势
旅游业是浙江省重要的支柱产业，其中，饭店业作为旅游活动“吃、住、行、游、购、娱”六要素中的重要环节，在浙江省旅游业的快速发展中起着极为重要的作用。
截至2006年底，浙江省旅游星级饭店总数已达到1096家，其中五星级饭店19家，四星级饭店114家，三星级饭店335家。
星级饭店总数居全国各省市第二位，并仍以每年10%以上的速度增长；星级饭店的客房规模、客房出租率、饭店实现收入、上缴税金等指标均排名全国2～4位。
伴随着经济的快速发展和旅游热潮的持续升温，大力发展包括饭店业在内的旅游产业，已成为浙江省未来一段时间内的发展重点。
（二）某市饭店业发展态势
某市是中国东部沿海地区最具发展活力的城市之一，长江三角洲南翼中心城市，浙江省的政治、经济和文化中心，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，是浙江省旅游业最发达的城市。
2006年，某市接待国内旅游者3693.5万人次，国内旅游收入476.2亿元；接待入境旅游者182.0万人次，旅游外汇收入9.1亿美元；旅游总收入达到549亿元，各项指标均居全省首位。
《浙江省国内旅游抽样调查报告》显示，2006年某市接待的国内旅游者中，以休闲度假、商务会展、会议培训为主要旅游目的的旅游者占国内游客总数的比重超过50%（详见图3-1）；入境旅游者中，以商务活动和会议为主要旅游目的亦占旅游者总数的52.7%。
国内外商务旅游者成为某市旅游客源的重要组成部分。
图3-12006年某市国内旅游者旅游目的构成图
与某市旅游市场的发展水平相对应，某市饭店业发展处于全省领先水平，星级饭店总数居全省第一位，星级饭店出租率和平均房价均保持在较高水平。
随着某旅游业逐步由观光游“一枝独秀”向观光、会展、休闲“三位一体”转变，商务旅游者对饭店产品的需求不断增加，对饭店业拓展商务功能、提升服务水平、改善产品结构提出了更高的要求。
表3-12006年浙江省及某市星级饭店情况表
星级
家数
客房数（间）
床位数（张）
平均房价（元）
出租率（%）
浙江省
五星
19
7106
10781
567.2
66.5
四星
114
22632
38992
356.1
68.2
三星
335
37961
68540
238.0
64.9
二星
559
60692
115076
144.8
59.3
一星
69
2010
3838
104.4
58.7
合计
1096
140039
253941
266.9
63.3
某市
五星
9
3264
4586
571.3
66.9
四星
30
8344
14570
369.3
70.5
三星
85
12374
23022
257.7
68.4
二星
111
33991
65874
138.5
55.4
一星
5
79
152
76.6
48.3
合计
240
61176
113307
328.9
66.2
资料来源：
《2006浙江省旅游概览》
二、写字楼市场分析
（一）某市写字楼市场现状
随着北京、上海等一级城市房地产业的加快发展，城市负荷与压力不断加大，房地产发展成本持续上涨，越来越多的大型企业选择二级城市作为置业目标。
根据“仲量联行”针对大型跨国企业尤其是世界500强企业的调查，尽管未来两年内一级城市在企业房地产战略中仍占据重要地位，但成都、大连、某、天津、重庆等二级城市将逐步崛起，成为跨国企业房地产扩张的重要目的地。
其中，某以其优越的自然生态、优良的投资环境和良好的发展势头，其写字楼日益受到企业青睐。
目前，某写字楼市场发展主要呈现如下特点：
1、整体市场稳中有升
目前某写字楼的总供应量较大，已达到700多万平方米，其中在建的未来供应量达到200多万平方米。
2006年，某市写字楼在售项目共计46个，成交量为3900多套，市场成交均价11400元/平方米。
从市场反映情况看，写字楼销售情况相对稳健且处于小幅增长状态，面向第三产业及创新产业的写字楼销售情况较好。
2、具有可持续发展潜力的产品将成主流
随着企业对办公条件要求的不断提高和越来越多大型跨国公司的入驻，某写字楼在建筑结构、内部配套、电梯、空调设备、内外部环境建设等方面都有较大改善。
从新建项目情况来看，某写字楼正在不断地与国际要求接轨，以适应高速发展的社会需求。
3、传统区块需求依然旺盛
某市目前投入使用的写字楼主要集中在黄龙、武林、庆春、文教等传统区块。
传统区块经过多年的市场沉淀，已形成较好的商务氛围，平均入驻率均在85%以上，武林、庆春区块因其较好的商务氛围和较低的租金水平，平均入驻率可达到90%以上，部分写字楼可达100%。
4、钱江新城和滨江成为后起之秀
钱江新城和滨江板块的写字楼大多还在建设之中，目前实际可使用面积不大。
但未来这两个区块将成为企业总部建设的重点地块，企业自用面积将占区块供应量的40%左右。
而未来某市的高品质写字楼除黄龙区块外，主要集中在这两个新兴区块。
从建设进度看，预计2009年和2010年将成为这两个区块企业入驻的高峰期，届时两地共将有约180万平方米的写字楼交付使用。
（二）某市写字楼市场竞争格局
某写字楼市场受政府规划与区域经济影响明显，地铁一号线的开工、钱江新城的建设、滨江高新产业集群的形成将使某写字楼市场的竞争格局发生新的转变，也将推动各商圈之间的差异化发展。
1、钱江新城
在政策支持与规划引导下，钱江新城将成为某市未来商务核心区之一，这决定了钱江新城在某商业地产中的地位，钱江新城的崛起将成为引发某写字楼市场竞争格局转变的重要因素之一。
2、黄龙区块
经过多年的发展，黄龙区块已成为某顶级写字楼的集中区域，写字楼的建筑设计和配套服务在某都处于领先水平。
目前进驻某的世界500强企业大多在此落户。
此外，黄龙区块毗邻浙江大学玉泉校区与西溪校区，且紧邻城市中心及西湖、黄龙洞等著名的人文景点，具有浓厚的文化底蕴，这也是黄龙区块吸引国际企业的重要优势。
3、滨江区块
滨江区块目前主要入驻群体为从事高新技术产业和第三产业的企业。
由于写字楼现有可使用面积较少，目前写字楼平均入驻率达到85%左右，商务氛围已初步形成。
随着地铁一号线的加快建设，滨江区块与市中心的交通条件将得到极大的改善，而滨江住宅的发展也进一步改善该区域工作人员的生活和居住条件，滨江区块商业地产面临较好的发展前景。
4、城西文教区块
文教区块是目前某信息产业密集区，但区内写字楼整体品质较低，多为其他用途房产改建而成，缺少商务配套设施。
从未来发展角度看，文教区块住宅氛围浓厚，交通过于拥挤，且大部份写字楼品质较低，不具备可持续发展能力。
随着滨江高新区块的兴起，城西文教区块的写字楼市场将面临较大挑战。
5、武林区块
武林区块作为某传统的商业中心，商业商务环境优越，且区域交通便利，辐射面广，适合商业、贸易性强的企业办公。
区域内现有写字楼40多幢，总供应量接近120万平方米，主要新建写字楼主要位于武林广场以北区域，均具有较高品质。
预计未来武林区块仍将是某写字楼需求旺盛的区域。
6、庆春、凤起区块
庆春和凤起区块是某金融机构最集中的区域，开发较早，专业细分程度较高。
目前，该区块写字楼的入驻主力企业为银行、证券、保险公司等金融相关行业，也是众多金融机构公司总部所在地。
预计未来庆春、凤起区块金融中心的地位仍将继续得到巩固。
三、项目市场定位和建设规模
本项目是包含写字楼、商务酒店、公寓式酒店和商业用房四大内容的商业性综合地产项目。
根据某市饭店业和写字楼的发展现状和需求趋势，结合项目区的建设条件和城市规划部门对项目所在地的建设要求，拟对四部分建设内容分别提出如下市场定位和建设规模：
（一）写字楼
主要为租赁类写字楼，目标导向为大中型企业集团（包括跨国公司）在钱江新城设立的总部、研发中心、决策中心、决算中心、采购中心、分销中心或区域性总部，积极吸引国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机入驻。
（二）商务酒店
是以在区域内从事商务活动的企业管理人员、旅游者和政府机关为目标客源，集餐饮、住宿、会议、商务、娱乐等服务功能于一体的商务酒店。
（三）商业用房
包括零售、娱乐及餐饮等类型的商业用房，与相邻的其他地块的购物中心形成呼应，营造出充满活动的商业空间。
（四）公寓式酒店
以区域内企业的管理人员为目标客源，具有较好的商务配套服务功能，同时提供酒店式服务，聘请知名物业管理公司进行管理。
第四章节能方案分析
一、节能规范及标准
（一）《中华人民共和国节约能源法》
（二）《中华人民共和国建筑法》
（三）《中华人民共和国清洁生产促进法》
（四）《清洁生产审核暂行办法》（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）
（五）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）
（六）《工业企业能源管理导则》（GB/T15587-1995）
（七）《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）
（八）《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）
（九）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
（十）《浙江省实施〈中华人民共和国节约能源法〉办法》
（十一）《浙江省人民政府办公厅关于加强建筑节能工作的通知》（浙政办发[2005]63号）
（十二）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134—2001）
（十三）《民用建筑热工设计规范》（GB50176—93）
（十四）浙江省《居住建筑节能设计标准》（DB33/1015—2003）
二、能源消耗及供应状况
（一）项目建设消耗能源情况
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