火柴厂片区回迁安置火柴厂宿舍区棚户区改造项目申请报告.docx
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火柴厂片区回迁安置火柴厂宿舍区棚户区改造项目申请报告
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
火柴厂片区回迁安置（火柴厂宿舍区棚户区改造）项目
二、项目承办单位
**市市政投资有限公司
三、项目建设地点
项目位于**市城区运河中段河西，车站西路北，八铺后街南，八铺居委东，原火柴厂家属院宿舍区。
四、申请报告编制单位
单位名称：
**市工程咨询公司
工程咨询资格证书编号：
工资甲*********
资格等级：
甲级
发证机关：
国家发展和改革委员会
第二节申请报告编制的依据
一、国家发改委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）
二、国家及省市有关政策、法规和文件
三、项目总体规划
四、《住宅建筑设计规划》
五、《**市城市总体规划》
六、《城市居住规划设计规范》
七、**市各类建筑取费标准
八、《2011年**市统计年鉴》
九、项目承办单位提供的有关设想及基础资料
第三节申请报告编制的范围
根据建设单位的委托，本项目申请报告编制范围主包括：
（1）项目提出的背景及建设的必要性
（2）建设地点和建设条件
（3）建设规模和建设内容
（4）设计方案
（5）项目进度安排
（6）环境保护和节能
（7）投资估算及资金筹措
（8）财务评价与社会效益分析
第四节项目单位基本情况
一、法人情况
**市市政投资有限公司是经**市人民政府批准，专门从事城市重点城建项目和市政基础设施建设的投融资、资本运营和经营管理的企业法人，是市政府城市建设领域重要的投融资平台之一。
公司经营范围包括市政基础设施项目投资与咨询、市政基础设施经营和房地产开发。
公司按照市场化运作的模式，通过多种形式、多种渠道，广泛吸引社会资金，对城市基础设施建设项目进行投融资，搞好城建国有资产经营管理。
主要职能是完成政府确定的重大城市建设项目的投资、融资、建设、运营、管理等任务；经营盘活城建国有资产，确保城建国有资产保值增值；通过扩大社会融资规模，破解城建资金瓶颈制约，减少政府财政负担；充分挖掘利用城市有形无形资产，通过招标拍卖、有偿转让等方式，实现城市资产的变现增值，从而实现经营城市的发展理念。
2009年，公司加强与金融机构的战略合作，积极落实城建重点项目和市政基础设施建设投融资，为城区共青团路、洸河路、车站南路升级改造、古运河核心景区改造等重点城建项目和全市农村住房项目建设的顺利实施提供了强有力的资金支持。
同时，多元化开展城市设施经营和项目运营，促进公司的可持续发展。
2010年，在市住建委的领导下，积极为**楼路、运河路升级改造工程等重点城建项目融资，同时，继续探索城市经营渠道，全力做好城区重点保障性住房建设项目--幸福嘉园，2011年开工建设火柴厂片区一期回迁项目A、B、C座楼及沿街商业工程，为改善低收入困难群众家庭基本住房创造良好的条件，努力把这项惠民工程建设成为让政府放心、让群众满意的安居家园。
随着我市投融资体制的不断深化改革，公司将继续发扬“勤奋、高效、诚信、务实”的企业精神，努力解放思想，开拓创新，跨越发展，为我市的经济发展和城市建设做出积极地贡献。
二、法人代表简介
公司法人代表王成忠，男，汉族，1971年5月生，**金乡县人。
1991年7月参加工作，1994年12月加入中国共产党，大学学历，高级会计师，注册会计师，国际注册内部审计师。
1989.09-1991.07在华东师范大学经济系基建财务与信用专业学习。
1991.07-2003.11在**市建筑安装工程公司工作，历任会计、财务处副处长、副总会计师兼财务处处长、总会计师，党委委员。
2003.11-2008.06任**圣大建设集团董事、副总经理兼财务总监，党委委员。
2008.06至今任**市市政投资有限公司执行董事（法人代表）、总经理、党支部书记。
曾在《财务与会计》、《中国内部审计》、《齐鲁珠坛》、《施工企业管理》、《财会通讯》、《商业会计》等刊物发表论文十余篇。
荣获2006年度**省会计学会优秀论文评比三等奖。
**市青年联合会第八届委员会委员。
第二章项目提出的背景及建设的必要性
第一节项目提出的背景
一、**市概况
**是**省17个省辖市之一，是全国优秀旅游城市、**省重要的工业中心城市、资源开发型区域经济中心。
全市现辖市中区、任城区、兖州市、曲阜市、泗水县、邹城市、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、梁山县12个县市区和1个省级高新技术产业开发区——高新区，共155个乡镇（街道），6631个行政村居。
总面积1.1万平方公里，总人口818.27万人。
**历史文化悠久，文化底蕴深厚，文物古迹众多，旅游资源丰富。
**迄今已有六千余年的开发史，是轩辕黄帝、少昊帝的出生地，是孔子、孟子、颜子、曾子、子思子五大圣人的故乡，素以“孔孟之乡，礼仪之邦”著称。
境内现有古遗址300多处，古建筑群70多处，古墓葬60多处，其中国家级重点文物保护单位19处，省级49处，市级145处，为**省之最。
曲阜的“三孔”、邹城的“四孟”闻名中外，水泊梁山名扬四海。
嘉祥武氏祠汉画像石刻被史学界称为“汉代历史百科全书”。
巍峨壮观的峄山有“岱南奇观”之称。
碧波万顷的微山湖有“日出斗金”之誉。
元明时期京杭大运河的开通赋予**城区“江南水乡”的特色。
**是国内外重要的旅游热点地区。
文化旅游资源独具特色，东有三孔四孟、西有水泊梁山、南有河湖湿地、北有中都佛苑，形成了儒家文化、始祖文化、运河文化、水浒文化、佛教文化交相辉映，“东文西武、南水北佛”的旅游格局，被评为“中国优秀旅游城市”。
**区位优势明显，地理位置优越，交通比较便利。
从全国范围看，**恰好位于华北、华东两大经济区的结合部位；处在东部沿海通往西部内陆的过渡地带，是全国性的西煤东运、北煤南运、西气东输和南水北调的必经通道。
从局部范围看，**位于鲁西南地区、苏鲁豫皖四省结合部位，距周边城市济南、泰安、枣庄、徐州、临沂等均不足200公里。
目前，**各种运输方式俱全，京九、京沪、兖石铁路在境内穿越，四条国道和京福、济菏、日东三条高速公路交织成网，京杭大运河贯穿南北，千吨级船队可直达长江，内河航运能力占全省的80%以上。
**――曲阜机场已获国家发改委立项，并有望今年下半年通航，今年已开始开工建设的京沪高铁在曲阜市
设有站口，**市的立体交通网络基本形成。
**自然资源丰富，物产品种优良，开发潜力巨大。
**盛产小麦、玉米、水稻、棉花、花生、畜产品和渔湖产品等，粮食总产占全省的十分之一，淡水产品占全省的四分之一，是**省重要的商品粮生产基地和鲁西黄牛、小尾寒羊主要产区。
金乡大蒜、鱼台大米、小尾寒羊、微山麻鸭等具有较高知名度。
矿产品种多、储量大，主要有煤、稀土、石灰石、石膏、重晶石、磷、铁、铜、铅等70余种。
煤炭总储量250多亿吨，占全省一半以上。
电力装机容量900余万千瓦，占全省六分之一。
淡水资源充沛，地表水年可供量达48亿立方米，地下水年可采诸量14亿立方米，多年平均可利用水资源量12.7亿立方米，是**省淡水资源最富集的地区之一，占全省的六分之一；境内河流众多，南四湖湖面1260平方公里，是我国北方最大的淡水湖。
**稀土矿储量1275万吨，居全国第二位，具有较大的工业开采意义。
石灰石主要分布在东部山区，总储量20亿吨。
2010年，在市委、市政府的正确领导下，全市上下坚持以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，认真执行国家、省加强改善宏观调控一系列决策部署，坚持“科学发展跨越发展”总基调，积极应对各种困难和挑战，在挑战中抢抓机遇，在困难中开拓进取，经济整体保持了平稳较快增长，各项社会事业获得全面进步，全市经济社会实现又好又快发展。
国民经济实现平稳较快增长。
初步核算，2010年全市实现地区生产总值2542.8亿元（注1），比上年增长12.9%（注2）。
“十一五”期间年均增长14.3%。
分产业看，第一产业320.4亿元，增长3.5%；第二产业1356.5亿元，增长13.1%；第三产业865.9亿元，增长15.4%。
在第三产业中，金融业增加值58.7亿元，增长11.5%；批发和零售业增加值219.5亿元，增长25.1%；住宿和餐饮业增加值38.8亿元,增长14.3%；交通运输、仓储和邮政业增加值137.5亿元,增长18.6%;；房地产业增加值56.0亿元，增长7.1%。
三次产业对GDP贡献率分别为2.7%、59.2%和38.1%。
三次产业结构比例为12.6：
53.3：
34.1，与上年相比，一产提高0.5个百分点，二产下降1.6个百分点，三产提高1.1个百分点。
人均地区生产总值达到31500元（按现行汇率折算为4653美元），比上年增加3008元，按可比价格计算增长11.9%。
2010年财政实力不断增强。
全市地方财政一般预算收入完成169.3亿元，增长25.7%,“十一五”年均增长20.5%。
地方财政支出完成251.9亿元，比上年增长26.9%，“十一五”年均增长23.5%。
财政收支保持平衡。
国税、地税实现两税收入326.1亿元，增长25.4%。
其中，国税收入194.0亿元，增长24.9%，地税税收收入125.6亿元，增长26.4%，两税收入占GDP的比重达到12.6%。
金融支撑能力稳步提高。
年末金融机构各项存款余额2256.3亿元，比年初增加360.7亿元。
其中城乡居民储蓄存款余额1275.1亿元，比年初增加202.1亿元；各项贷款余额1366.4亿元，比年初增加237.7亿元。
银行现金收入5016.8亿元，比上年增长23.9%；银行现金支出5069.3亿元，比上年增长24.6%；全年货币净投放52.5亿元，比上年增加30.4亿元，增长137.7%。
二、城市建设及建筑、房地产业、环境保护工作保情况
2010年全市建筑业生产效益稳步增长，全市资质以上建筑企业372家，减少3家，完成建筑业总产值277.2亿元，增长33.4%；实现利税17.1亿元，增长19.9%。
房地产开发增长加快。
房地产开发完成投资134.6亿元，增长63.4%。
房屋施工面积1624.9万平方米，增长29.9%；房屋竣工面积231.4万平方米，增长9.0%；商品房销售面积335.4万平方米，增长29.8%。
其中商品住宅销售面积315.0万平方米，增长30.0%。
商品房待售面积23.9万平方米，下降27.3%。
全力推进中心城区重点项目建设，城市综合服务功能明显提高。
全年园林绿化完成投资49000万元，新增园林绿地面积168.7公顷，人均拥有公共绿地面积9.8平方米。
市政设施建设完成投资81560万元，新建、升级改造道路16条，新增道路长度36.3公里，新增道路面积142.5万平方米；道路升级改造30.5公里，面积121万平方米。
对110条城区小街巷实施综合整治，共计整理背街小巷24公里。
城市市政公用设施建设更加完善，城区新增供热面积300万平方米，供热总面积达1507万平方米；燃气普及率达96.6%；城区日供水量达12万立方米/日，城区供水普及率达到100%；积极推进供热“汽改水”工程，将城区的100座自备换热站整合为52座中心换热站。
城区污水集中处理率均达86%以上。
全年调整延伸公交路线5条，为市民出行提供了方便。
环境保护工作取得新进展。
全市共完成环保投资53.2亿元，其中城市建设环保投资29.7亿元，“三同时”环保投资6.0亿元，老污染源治理投资17.1亿元，南四湖流域湿地生态建设及塌陷地复垦投资1.6亿元。
环境管理工作进一步加强，建设项目“三同时”合格率及执行合格率均为100%；完成限期治理项目178个，关停污染重、能耗高、浪费资源的企业18家，完成了COD、二氧化硫减排目标任务。
环境污染得到进一步控制，全市地表水水质明显改善，各主要河流、湖库COD浓度较上年下降12.1%，城市饮用水源达标率达到100%；城区空气环境质量得到了明显改善，大气污染指数为83，全年达到空气质量二级标准的天数为331天。
三、**市人民生活情况
城乡居民生活水平进一步提高。
据抽样调查，2010年全市城镇居民人均可支配收入16992元，增长12.1%，人均消费支出10424元，增长12.2%。
**市区人均可支配收入19826元，增长11.9%；人均消费支出12500元，增长11.2%。
城市居民家庭恩格尔系数36.5%，比去年同期下降0.5个百分点。
农村居民人均纯收入7450元，比上年增长15.2%;人均生活消费支出4216元，增长8.3%。
农村居民恩格尔系数为37.9%，上升1.2个百分点。
城乡居民居住条件继续改善。
城市居民人均居住面积30.9平方米。
农村居民人均住房面积34.8平方米。
就业保持稳定增长，社会保障进一步加强。
全市城镇新增就业人员9.1万人，其中下岗失业人员再就业5.1万人。
城镇登记失业率控制在3.6%以内。
全市企业养老保险参保人数达到64.0万人，征缴养老保险费29.4亿元，为12.6万名离退休人员发放养老金21.4亿元；机关事业单位养老保险参保人数20.1万人，征缴养老保险费18.3亿元；农村养老保险参保人数132.0万人，养老保险费收入3.8亿元;城镇基本医疗保险参保人数达199.8万人，征缴基本医疗保险费12.5亿元，支付医疗保险待遇11.5亿元;失业保险参保人数60.1万人，征缴失业保险费2.95亿元，发放失业保险金2.1亿元。
社会福利事业继续发展。
全市收养性社会福利单位床位20964张，收养各类人员18602人。
城镇建立各种社区服务设施1319个，社区服务中心20个。
全年接受社会捐赠6359.6万元。
社会救助制度逐步建立。
全市已初步形成了以低保为主体、临时救济为补充、社会互助为辅助、优惠政策相配套、基层社区组织为依托的“五位”一体社会救助体系。
2010年全市城市低保对象23791户、50073人，发放低保金10254万元；救助农村低保对象88754户、181003人，发放救助金16264.9万元；供养农村五保19951人，年投入供养资金5155.3万元。
四、项目的提出背景
根据《**市城市总体规划》，**市将以发展市区为中心建设组群结构大城市。
**市的发展根据全省经济发展战略，进一步完善城市规划，确立了东拓西跨，南联北延的城市发展格局，使城市的产业结构、用地布局、基础设施、生态环境优化配置。
火柴厂市为破产企业，厂址位于城区南部车站西路北，城区古运河中段以西，周边基础设施差，危旧房多，道路不通畅，影响城市形象，严重制约城市跨越发展。
为进一步加快全市改造建设步伐，尽快改变脏、乱、差的落后面貌，推进城市化进程，建设生态宜居新市区，经市政府及有关部门批准，中区区委、区政府研究决定，以“政府主导拆迁，净地市场运作”为指导原则，对该片区规划范围内的房屋实施拆迁改造。
为更好地贯彻执行拆迁政策，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《**省城市房屋拆迁管理条例》和**市政府《**市城市房屋拆迁补偿安置标准规定》（济政发[2002]12号）等有关拆迁法规、政策、结合本片区的实际情况，对拆迁居民进行合理回迁安置（因2009已拆迁完成，故执行原城市房屋拆迁管理条例）。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家政策的要求
随着改革开放的不断深入，房地产在整个国民经济建设中的显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度已进入实质性阶段，国家主要政策包括：
（1）取消福利分房，实行货币化分配制度；
（2）大幅提高租房租金；（3）取消48项建设项目收费，千方百计降低住宅建设造价，搞活房地产开发企业。
从目前我国住宅市场需求和政策导向看，我国住宅建设正面临着新一轮发展周期。
该项目符合国家产业政策要求。
二、符合**市城市发展总体规划的要求
一个城市建设和发展到一个较高水平时，总是伴随着人流、物流、资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规模的基础设施建设和房地产开发建设并与之协调和配套,**市已经具备了这样的开发建设基础。
原片区周边有大量的平房和棚户，所建房屋形状参差不齐，居住、工业、仓储、商业、渔业等用地混杂，土地利用率极低，基础设施落后，严重影响了周边容貌。
该项目的建设实施能够改善该片区居民的居住生活环境，有利于推进城区改造升级，有利于改善市容市貌，提高环境质量。
该项目的建设是城市规划发展的具体要求，是促进城市建设的必要条件。
三、符合居民对新型住房的需求
当前，居民购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。
但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在**市区仍然存在。
伴随着经济的迅速发展和人们生活观念的变化，高层和小高层住宅也越来越受到广大居民的青睐。
目前，城市的土地资源正日益减少，在寸土寸金的城区，高层、小高层住宅与多层住宅相比，在同等建筑面积下可节约大量用地。
所以建设小高层、高层建筑，无疑是有效利用土地的最佳途径。
特别在当前，国家实行严格的土地占用管制，建设用地总量有限，高层、小高层住宅建设势在必行。
该项目回迁建设房屋为四栋小高层建筑和地下人防（车库）工程。
小高层住宅具有如下高端品质。
一是科技含量高，项目审批严格，抗震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准。
二是住宅保值空间大，既可居住，也可用于办公，商业价值高，升值空间大。
三是该住宅分布在市区，位置优越，交通方便，环境良好。
四是住宅在通风、采光上均优于多层，在户型设计上比多层有更大的空间余地。
五是在设备硬件上更具有潜在优势，具有良好的景观空间，可以为城市造景，增添一道风景线。
同时，又有较好的户外景观效果，自然环境与社区景观相融和。
登高望远，开窗见景，身居高层，可以增添几分生活情趣和品味。
六是有利于土地资源的合理利用，有效用地、节约成本。
七是小高层带有电梯，为住户提供了生活方便，避免了“爬楼”的艰难，为众多消费者竞相青睐。
第三章建设条件及建设地址
第一节建设条件
一、地形地貌
项目建设区域属于泰沂山前冲击扇的下缘，为黄泛区交错地段，地势东北高，西南低，东北部有连绵起伏的山峦、丘陵，西南部是地势低下的湖洼，中部为土地肥沃的平原，整个地形波浪起伏，西北倾斜度大。
地势北高南低，地形坡度万分之二左右。
地面标高+35～+38m；以平原地形为主。
二、气候条件条件
**市地处暖温带，季风性大陆气候，四季分明，春季干旱少雨，多风，夏季高温多雨，秋季气候温和、降雨稀少。
冬季干旱寒冷，雨雪稀少。
年平均温度为13.5摄氏度，月平均最高温度29摄氏度，日最高气温41.6摄氏度，月平均最低气温4.1摄氏度，日最低气温－19.4摄氏度，全年平均降水量为701.9毫米，年平均蒸发量为1654.7毫米，年最大蒸发量1819.5毫米。
年平均日照时数为2400小时。
常年主导风向为SSE风，平均风俗2.3m/s。
历年最大积雪厚度0.15m，最大冻土厚度0.3m。
三、水文地质条件
**市河流大部分属淮河流域南四湖水系，主要河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭运河（梁齐运河）、排渗河。
梁齐运河是**以北地区主要排水河道，从**市西南部流经，县内长10.7km,丰水期流量29.65m3/s,枯水期有短期断流。
项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组，上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。
区内地基承载能力为110KPa考虑，地下水常年水位10～12m，根据地震烈度区划图（1990），该区地震烈度为6～7级。
四、基础设施条件
区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖）。
道路：
东临城区古运河中段，南靠车站西路，北依八铺后街，交通四通八达。
供水：
区域内为地下水源，地下水源来自城市规划内的承压水层，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率95％以上；
排水：
由市政排水管道排水，排水畅通；
供电：
由市政变电站供电网供电；
通讯：
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通；
通暖：
由市政集中供暖网络系统供暖；
通气：
本项目采用市煤气公司提供的天然气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。
五、外部运输条件
项目建设所需的砖、砂、石子等建筑材料，以及钢材、木材等材料均可采用公路、水路运输解决，且运力充足，能够满足项目建设需要。
第二节建设地点
该项目位于**市中心城区南部，东临城区古运河中段，南靠车站西路，北依八铺后街，西为八铺居委。
项目总用地面积约1.93公顷，建设用地1.33公顷。
从用地功能来看，规划地块周边住宅、商业医疗等配套设施较为成熟，与未来周围规划的住宅建筑相应配套，发展潜力大。
项目地块呈方形，场地较为规整，地势平坦，基地现状高差起伏不大，地址条件良好。
拆迁工作已由市土地储备中心完成，进场即可进行建设，属于适宜建设用地。
第四章建设规模和建设内容
项目安置区总占地面积约1.93公顷，建设用地1.33公顷规划建筑总面积29555平方米。
安置住宅建筑面积22555万平方米，地下室5120平方米。
安置总户数280户，绿地率36%，建筑密度22%，容积率1.70。
主要技术经济指标见表4-1
回迁安置区主要技术经济指标表4-1
1
规划总用地
1.93公顷
其中：
道路及停车场用地
0.60公顷
建设用地
1.33公顷
绿化用地
4788m2
2
地上总筑面积
22555m2
住宅面积
22555m2
3
地下建筑面积
5120m2
4
容积率
1.70
5
绿化率
36%
6
建筑密度
22%
7
规划户数
280户
8
停车位
168个
9
停车率
60%
10
日照时间
满足大寒日3小时
第五章 规划布局与工程方案
第一节 规划设计方案
一、设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（建设部2008年）
2、《城市居住区规划设计规范》（2002年版）
3、《国家康居示范工程建设技术要点》
4、《城市规划编制办法》（建设部1991）；
5、《住宅建筑设计规范》
6、《商店建筑设计规范》
7、《**省**市城市总体规划》
8、《**市城市规划管理简明技术规定》（2006年版）
9、基地现状图（1:
1000）及现状航拍图片
10、**市规划局的规划设计建议书
11、政府有关主管部门批文
12、国家相关规范和规定
二、规划设计方案
（一）、指导思想
坚持以城市总体规划为根本依据的原则，依据现有实际，统筹安排，长远规划，结合区位特点，打造居住区的特色和景观个性。
努力建造设施现代化、管理科学化的新型商住综合居住小区。
通过规划设计充分实现项目的社会效益、环境效益和经济效益。
通过本项目的建设推动**市城区旧村改造的进程。
合理布局，因地制宜，适应城市总体规划和格局，提高地段综合效益，满足城市长远发展要求。
依据现有实际，统筹安排，长远规划，从硬件到软件都体现出高水平、高质量、高起点，体现出设施现代化、服务规范化、管理科学化的新型社区。
1、古典与现代的结合：
古典的园林设计与现代的居住空间的完美结合。
2、自由，动态，开放，渗透的设计理念：
疏散结合，建筑组合疏密结合，形成不同的组团空间，创造良好的空间环境。
绿化空间也属密结合，大空间与小空间相结合，创造不同的空间意向。
3、采用现代的设计思想，突出人性化的设计，创造既满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人需求的精神空间。
从住宅的规划设计入手，满足居民对居住、休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住社区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态的人居环境的综合体。
特别关注以下几个方面：
（1）空间环境：
提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。
（2）生态环境：
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