简阳房地产市场机会研究报告书.docx
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简阳房地产市场机会研究报告书
简阳房地产市场机会研究报告
序
根据贵公司前期提出的相关工作要求，本次市场研究的目的是要解决是否进入简阳进行房地产项目投资、进入简阳房地产哪个细分市场、在简阳哪个区域进行项目选址等问题。
为此，本次市场调研的重点就是针对简阳房地产市场整体机会、简阳房地产市场版块分布及土地市场的针对性研究。
根据我们对当前房地产宏观形势的掌握与简阳房地产市场的初步了解，简阳房地产市场开发机会主要集中于普通住宅市场。
因此，此次市场调研将紧紧围绕着前期的要求和初步判断展开，主要分析容如下：
第一部分 简阳城市发展潜力分析
第一章 宏观政策环境调研
第一节、规划政策
简阳地方近期的规划政策指导思想：
加快沱东新区和新市工业园区建设，大力改善城市环境和对外交通，全面提升城市形象，初步建成中等城市雏形。
■城市近期将主要依托射洪坝新的城市行政中心和居住建设。
逐步拓展简阳的居住功能、文化娱乐功能和行政办公职能。
随着沱二桥的建成使用，将极大的推动旧城区中心组团向河东的扩展，河东新区的发展将成为简阳城市化进程跨越式发展的里程碑。
■逐步成型的十里坝工业园区将成为简阳市实现由农业大县向工业强市战略转化的基石和中坚力量，其成型将促使城市产业结构的进一步优化和完善。
另一方面，大力的招商引资所带来的城市经济发展和居民收入提高也将加快简阳城市化进程的步伐。
■城市近期将重点建设四大片区：
◆沱东片区：
射洪坝组团主要是行政、文化单位搬迁和居住及商贸配套区；
◆中部主城区：
旧城组团主要是城市商贸中心和居住发展区，基本保持现有格局及形态；
◆新市工业区：
主要是工业搬迁和新发展工业园区；
◆石桥片区：
北部城市出入口，近期以改善交通及居住条件为主
第二节、土地政策
近期国家出台的主要土地政策：
《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》
《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规（试行）〉》
《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》
关于发布实施《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知
■政府对房地产市场的宏观调控，已逐步开始从根源――土地入手，对其进行强势调控。
如从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准将有较大提高，并准备开始征收土地增值税。
■政府把城市扩所需的新增土地、旧城改造置换出的土地均纳入政府管理之列，委托土地行政主管部门统一管理征用土地行为，使国有土地牢牢掌握在政府手中，通过“土地政策”将土地级差、土地增值及土地的隐性收入等都主要用于城市建设和“三农”扶持中，实现土地收益的最大化及分配利用的合理化。
简阳地方近期的土地政策
一方面，通过用土地价值来补贴投资商进行基础设施建设费用的政策来加速城区改造和新区建设。
另一方面，迅速扩大土地年供给量以满足市民日益提高的居住要求，满足城市发展的需要。
■根据《简阳市土地利用总体规划》，2004至2010年简阳城市建设用地的上限为19.5K㎡；
■新的城市发展用地选址主要集中在新市工业园区和沱江以东的射洪坝组团，其中新市片区主要集中了大量的城市工业，而河东新城则依靠沱江二、三桥和防洪堤坝的建设为近期发展行政办公用地和住宅用地提供了佳良的滨江土地资源；
简阳市城市近期用地发展时空表 单位：
ha
分布
时序
主城片区
沱东片区
新市工业园区
石桥片区
2010
795
574
470
105
2020
1332
814
470
110
第三节、金融政策
近期国家出台的主要金融政策有：
《关于规与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》
央行多次提高存贷款利息
央行三次提高存款准备金率
《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
■在2006年之前，房地产还主要是一个纯粹的经济命题。
始于两年前的新一轮的金融宏观调控，政府把房地产市场列为重点对象，采用了收紧银行贷款、提高存款准备金率、加息等一系列紧缩性措施。
2006年，央行仍密集运用货币政策进行调控，两次加息，三提存款准备金率。
■存款准备金利率上调的主要目的是为了防止货币信贷总量过快增长，为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境。
加大对贷款资信和贷款数额的调查，防止出现信贷过快造成的金融秩序紊乱。
■在今后比较长的时间里，银行的信贷资金仍然会是我国房地产企业的主要的资金来源，房地产企业的资金来源简单的讲应该是两个方面，一个是间接融资，就是来源于银行的信贷资金，一个是直接融资，包括了通过股票的融资，债券、信托的融资。
第四节、房地产政策等
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
《“国六条”和“15条细则”》等
■以上政策值得重点关注的是国务院的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国六条”）和地方法规《市新建商品房销售明码标价管理暂行规定》，后者已于二○○六年十月一日开始实行，要求经营者应当在商品房销售场所公示新建商品房的销售价格及收费相关情况。
■从简阳市政府对于地方房地产市场调控的政策层面上来看，加强了对房地产开发项目高容积率、低建筑密度的引导。
提高了新建居住小区在环境影响因素中的重要性。
鉴 示：
【房地产宏观调控力度加强】
从上述四个方面可以看出,目前中央政府进行宏观调控的重心放在了房地产结构调整、金融调控以及土地监管上。
一方面是围绕着国六条而诞生的各地相关细则,另一方面是在政府打击限制炒房、控制房价、改善住房条件、调整住房结构下不断调整出台的银行、税收、土地政策以及对当地土地被征用的赔偿问题。
【对沱东新区的政策支持力度明显】
从简阳的地方政策环境来看，政府大力发展沱东新区的意图非常明显，但因财政上的制约，不得不借助外力来进行新区的基础设施建设，这就使得相关职能单位在招商引资和开发条件等方面给予了开发单位大量的优惠政策。
【地方政策对区域发展影响大】
在全国一二线城市陆续出台针对房价、地价、户型等房地产细则法规的急风暴雨下，简阳的房地产市场似乎依然风平浪静；加之政府为吸引外来资本介入城市基础设施建设而实施的许多如土地、税收、城市配套等优惠政策，对于外来开发商而言将是一大利好。
【开发背景的显性空间较好】
在目前相对较高的房价之下，土地成本和建设成本的减少就意味着开发利润的增大。
从商业角度来看，投资简阳房地产市场正是大好时机。
【行业链的结合带来的利好】
由道路、市政工程等基础建设所带来的开发商与政府好关系保持将为开发单位在后续环节中争取到更大的优惠条件和政策可变空间的前提。
【客观的市场执行评估】
但根据前期相关经验，我们认为也必须对政府承诺的优惠政策在现实执行过程中可能遇到的阻力做好充分的准备，以免由于政府的相关变动受到的不必要的损失。
第二章简阳城市环境调研
第一节、城市基础信息
一、历史沿革
■简阳古为蜀国地，时属蜀郡。
南朝宋（公元420-479年）称牛革卑县，隶益州蜀郡（郡治今）。
西恭帝二年（公元555年）改牛革卑县为阳安县，并置武康郡（郡，县治今简城镇），以阳安山得名。
文帝仁寿三年（公元603年）置简州，以境有赖简池得名（州治今简城镇绛溪北岸），辖阳安、平泉、金水（今金堂县淮口镇一带）三县。
明太祖洪武六年（1373年）降简州为简县。
明武宗正德八年（1513年），升简县为简州辖资阳县。
清世宗雍正五年（1727年）资阳县复归资州。
■中华民国二年（1913年）改州为县，摘取简州和阳安之首字，命名简阳县，属川西道。
民国二十四年（1935年），属省第二行政督察区（治资中）。
1953年撤销川南区属省江行政专员公署。
1976年又将简阳县所辖的洛带区9个公社划归市。
1994年经国务院批准设立县级简阳市，由地级江市代管。
1998年2月属资阳地区代管，2000年6月由地级资阳市代管。
二、城市区位及地位
■简阳市位于盆地西部，龙泉麓，距省会仅55公里，素有“蜀都东来第一州”的美誉。
简阳毗邻国家级经济技术开发区，是最能接受向东向南扩展辐射的第一县（市），也是平原经济圈极富发展前景的县（市），境辟有省级旅游经济技术开发区。
■简阳市域为丘陵地貌，地势平缓，气候温和，雨量充沛,属亚热带湿润气候,年平均气温17摄氏度，年降雨量900毫米左右,全市幅员2215平方公里,辖55个镇乡,总人口143万。
■简阳市毗邻，有都市后花园之美誉，境号称"天府明珠"的三岔湖，北距5公里，湖岸线周长240公里，大小岛屿114个，1993年被列入《世界名湖名库》；被誉为"人间瑶池"的龙泉湖仅距38公里，湖岸线周长54公里，14座形态各异的群岛和湖尾长峡，使该湖自成幽绝风韵；丹景山风光旖旎，"一山两湖"农业生态旅游开发潜力巨大。
工业生产历史悠久，拥有部、省级重点企业6个，已形成以机械、化工、橡胶轮胎、纺织为主的工业体系。
"两湖一山"开发（三岔湖、龙泉湖、龙泉山）已被省人民政府列为第六大旅游精品线进行规划和打造。
■简阳区位优越，交通便捷，为川中、川北物资集散地，处于省的交通要道，成渝铁路、成渝高速公路、川鄂公路等国道穿境而过，火车站、互通式高速公路立交桥，布局合理；电能充足，地处供电网络腹心地带；自来水、天然气基础完善发达，通讯设施配套齐全，已形成全方位通讯网络。
三、城市性质
为资阳地区副中心，发展以旅游、商贸、高新技术产业为主导的中等城市。
四、城市功能定位
经济区经济强市、丘陵经济发展示市、成渝经济带现代中等城市。
五、城市规模
目前，城市总人口约18.5万人，城市建成区15.6平方公里。
简阳城市规模规划发展一览表
规划发展期
规划年限（年）
城市人口
（万人）
建成区面积
（平方公里）
当期
2006
18.5
15.6
近期
2010
25
25
远期
2020
30
26.3
六、城市人口
简阳近年城市人口实际变动情况
年份（年）
城市主城区人口（万人）
市域总人口（万人）
2000
12.5
143.3
2002
14.37
143.23
2005
17.5
142
2006
约18.5
约142
由以上数据我们可以看知，主城区每年新增人口数量约1万人左右，这说明随着城市总体建设的不断推进，经济的快速增长，城市周边区域逐渐融入城区，外来人口不断迁入，使得主城区人口逐年递增，稳定的人口增长将对住宅的需求形成自然增长态势，这将是简阳房地产市场重要的一个需求群体。
简阳市城镇居民历年可支配收入情况统计
年份（年）
2002
2003
2004
2005
2006
可支配收入（元）
6207
6979
7771
8378
9215
同比增长
--
12.4%
11.3%
7.8%
10.0%
鉴 示：
■ 简阳在地域上更趋向的现实在很大程度上削弱了资阳对简阳的行政管辖作用，比如在城市资源的供给倾向，产业的配置等。
■ 简阳城市的发展和定位实际上已经跳出了资阳地区的概念，其定位为经济区的意义就是简阳城市发展的一个契机。
■ 经济城市的发展应该说还处在一个刚刚起步的阶段，其城市规模及城市人口的发展水平都将有一个很大的提升空间。
■ 简阳市城镇居民人均可支配收入的年增长保持在10％左右。
第二节、城市经济环境
■ 经济发展战略
按照“培育城郊经济，优化产业结构，建设中等城市”的基本思路，实现传统丘陵农业大市向现代城郊型经济强市跨越，加快经济结构调整，初步形成城郊农业、生态旅游、高新技术工业等为主的支柱产业。
■ 经济社会发展的目标
生产总值
2010年全市地区生产总值预计将达到185亿元，“十一五”年均增长14%以上。
其中：
一产业增加值35亿元，二产业增加值80亿元，三产业增加值70亿元。
2010年人均生产总值预计达12670元。
2020年地区生产总值达到525亿元，赶上或超过全国当年平均水平，“十一五”至“十三五”期间年均增长11%。
固定资产投资
2010年达到64亿元，“十一五”期间，五年累计总投资达215亿元，“十一五”年均增长25%，2020年达到160亿元，“十一五”至“十三五”年均增长20%。
社会消费品零售总额
2010年实现47亿元，年均增长17.5%。
经济结构
国生产总值年均增长速度高于全省平均水平，经济结构战略性调整取得较大进展，实现产业结构优化升级。
2010年达到全省当年水平。
一、二、三产业的比例调整为22：
38：
40，一、二、三产业增加值的比重达到18.9：
43.2：
37.9，2020年力争达到10:
48:
42。
地方财政一般预算收入2010年达到3.6亿元，“十一五”期间年均增长14%。
简阳市2006年GDP分项统计表
指标
国生产
总值（万）
第一产
业（万）
第二产
业（万）
第三产
业（万）
房地产
业（万）
人均国生
产总值（元）
数值
930325
252793
420588
256944
26582
7413
城市发展
2010年城市化水平达到35%，简阳市中等城市的框架基本形成：
以简城为中心，石盘为副中心的城镇体系基本建成。
生态环境
全市森林覆盖率2010年达到35%，城镇垃圾和污水处理取得重大进展。
社会发展
人口自然增长率控制在5.5‰以，广播电视覆盖率达到95%以上，2010年城镇居民和农民人均可支配收入赶上全省平均水平。
■全市产业重点及发展方向
旅游业
以“一山两湖”开发为契机，积极融入以市为中心的旅游经济圈，发展城郊型旅游业，突出自然山水旅游和生态农业旅游的特色。
力争5—10年时间，使旅游业基本成为全市经济的支柱产业。
工业
以扶优扶强和培育新兴产业为重点，大力发展城郊型配套工业，培育和发展以高新技术为特色的工业园区，着力壮大医药、机械、饲料、轻化工等五大支柱产业。
农业
以高产，优质，高效为目标，大力发展城郊型农业，实现农业及农村经济的调整，改善农业生产布局，提高农业生产效益，基本实现传统农业向现代农业转变、农业大市向农业强市转变。
城市建设
建设中等城市，提高城市化水平，把简阳市建设成为现代化山水园林城市，2010年前加紧构建“三环三纵四桥”的道路布局；配套完善市政公益设施；建设“五十年一遇”的城市防洪设堤；城市气化率达到90%；用水普及率100%；普及率25%以上；城市污水处理率50%以上；城市垃圾处理率90%；城市绿化率25%。
鉴 示：
■ 第二产业成为简阳市城市发展的核心动力，占总量的45％左右。
■ 2006年简阳的主要经济指标，在全省丘陵地区居西部百强县第63位。
■ 房地产产业占第三产业比重达到10.34％，较05年所占比重有较大提升。
第三节、城市总体规划
■ 城市发展空间布局结构
简阳市城市总体布局：
沿沱江呈组团式结构布局，形成四个功能组团：
中部主城区，北部石桥片区，沱东片区，南部新市片区。
具体为：
1、城中心相对集中，各组团结合地形适度分散的组团式结构形态。
2、旧城组团用地性质保持不变，以商贸、居住为主。
3、岭组团的发展为全市的科研及高新技术工业园区。
4、家沟紧靠旧城和葫芦坝风景休闲绿地，规划为生活居住用地。
5、葫芦坝组团位于绛溪河以北，是城市主要风景休闲区。
6、射洪坝组团规划为新的城市行政、文化中心，带动沱东片区的发展。
7、北部石桥片区保持原规划所确定的规划性质，为生活居住及仓储用地。
8、扩大射洪坝组团用地面积，向东边山体开辟道路，增加一个街坊。
9、东溪镇、解放坝的规划性质与原规划保持一致。
10、南部新市片区保持原规划所确定的规划性质，是城市主要的工业园区，并配置适当的生活居住用地。
简阳市近期总体规划图
■城市发展目标
行政、文化中心的搬迁和建设初具规模，工业园区发挥效益，公共服务设施和市政基础设施得以配套和发展更新，城市环境形象得以全面改善提升，初步建成中等城市雏形，城市综合竞争力显著增强。
鉴 示：
■ 简阳城市规划突出了分区的功能规划，这将对我们进行区域的功能与开发结构相匹配的市场分析带来利好。
■ 从规划的明确程度来看，旧城区、沱东地区和新市片区是三个核心区域，其分别对应的商贸居住、城市行政中心和城市工业园区的功能可以说基本满足了简阳在近期发展的几个主要突出城市建设和发展方面。
从这一点上讲，旧城区的改造和土地整合利用、沱东地区城市基础设施和新区房地产开发以及新市片区工业地块的运作和工业园区配套建设应该是几个重点思考方向。
第四节、简阳城市发展动力及发展潜力分析
一、发展动力分析
1、简阳市近年经济发展情况
简阳市历年GDP增长情况表
年份
2002
2003
2004
2005
2006
GDP（万元）
525836
613606
754791
777857
930325
增速（%）
10.3
12.4
13.8
14.2
18.6
第一产业增加值（万元）
163267
177121
224378
243130
252793
增速（%）
5.4
5.0
5.2
4.6
4.0
占GDP比重
31.0
28.9
29.7
31.3
27.2
第二产业增加值（万元）
145626
200243
271223
308099
420588
增速（%）
16.1
19.8
23.0
27.6
33.4
占GDP比重
27.7
32.6
35.9
39.6
45.2
第三产业增加值（万元）
216943
236242
259190
226628
256944
增速（%）
10.3
10.8
12.0
8.3
13.7
占GDP比重
41.3
38.5
34.3
29.1
27.6
数据来源：
简阳市历年统计公报、2006年统计快报
■简阳市近年的经济发展速度，GDP增速逐年加快。
2006年统计快报显示，GDP达到930325万元，增速为18.6％。
■一产业增加值增速总体放缓，第二产业增加值增速迅猛，2006年超过30％，第三产业增加值增速除在2005年减速到8.3％外，其余年份都保持了10％以上的增长率。
■从全市的产业结构来看，第一产业比重增加值稳中有降，第二产业增加值比重节节攀升，第三产业产值逐年下降。
■总体来看，简阳市的产业结构偏重于第二产业（如省简阳汽车配件、盛捷工贸等），简阳市的经济发展的重要支撑点在第二产业。
■可以看出，简阳近年来工业化发展步伐加快，与之相伴的城市化进程也在积极推动。
工业化和城市化的加快发展，对于房地产业而言，将带来一大批较为稳定的中高收入购房客群。
2、简阳市工业发展情况
2006年简阳市工业发展情况表
现价总量（万元）
占GDP比重
增速（％）
国生产总值
930325
100.0
18.6
第二产业
420588
45.2
33.4
工业增加值
381429
41.0
35.5
规模以上工业企业增加值
340343
36.6
40.9
建筑业增加值
39159
4.2
16.4
数据来源：
2006年统计快报
结合上面的资料，我们可以看出：
■第二产业在简阳市经济发展中的地位是首屈一指。
从第二产业部比重来看，与建筑业相比，无论是从绝对值还是从增速来看，工业的都具有压倒性优势。
其中，规模以上工业企业表现尤为突出。
因此，工业是简阳市经济发展的重要支撑点，规模以上工业对于全市的经济贡献更是至关重要。
■鉴于工业的特殊地位，简阳市提出在“十一五”时期要坚定不移地实施“工业兴市、工业强市”战略。
力争到2010年规模以上企业达135户，培育出年销售收入50亿元的集团企业1户，20亿元的企业1户，培育1--2户企业成为上市公司，争创2--3个著名商标或驰名商标。
■简阳市近年来将依托园区和重点乡镇实行集团式突破，集群式发展。
千方百计做大工业经济总量，不断提高工业经济质量，实现工业由传统轻工业为主向现代工业、新型工业、农产品加工业齐头并进，轻重工业协调发展转变，逐步形成以工业为主体和支柱的区域经济结构。
着力培育壮大医药、机械制造、食品、橡胶制品、纺织等五大支柱产业。
到2010年，工业增加值目标为70亿元。
简阳市支柱产业代表企业名录
医药工业
机械工业
食品工业
橡胶制品
纺织工业
奇力同心公司
空分集团
澳仕达
川橡集团
玉兰纺织公司
新元制药公司
联众公司
若男食品
明剑公司
精华集团
港通公司
建元油脂
港通公司
宏达食品
■空间发展支撑上，重点抓好简阳市工业园区、贾家工业集中区和石桥粮油加工贸易区建设，优化配套服务，吸引大批企业入园发展。
抓好简城、新市、贾家、东溪、草池、平泉、养马、石桥、石盘、云龙等十个初具规模民营经济示乡镇的工业发展。
力争2010年园区经济占市域工业经济的比重达70%以上。
3、简阳市经济发展支撑能力分析
■近年来，简阳市经济持续快速发展的产业支撑在于第二产业，尤其是工业的迅猛发展；
■工业发展的动力在于五大支柱产业的蓬勃发展，尤其是如空分设备（集团）有限责任公司、川橡集团等规模以上工业企业强大推动与贡献；
■工业的发展必然带动城市经济整体快步迈向工业化高级阶段，同时推进城市化进程；
■工业化和城市化的交互作用下，城市基础设施提档换级，城市面貌为之一新，城市投资硬环境得到优化；
■从经济发展的空间支撑来看，更新改造中的主城区，构建中的工业园区，建设中的东城新区，在较长时期都将持续拉动简阳市经济的发展。
因此，这三个区域也是简阳市房地产产业发展的空间支撑点。
■综合来看，无论是从产业还是从空间看简阳市经济的支撑点，最终都要依托国民经济的基本单元――企业，特别是以规模以上大型工业企业。
附1、简阳市近期重点基础设施建设情况
简阳市近期重点项目一览表
序号
项目名称
2007年1月项目进度
1
南环线建设
人行道彩化完成，开始进入护坡建设
2
白塔小区拆迁改造
继续实施C、D区开发，累计开发3.7万余㎡
3
阳晨新世界开发
部分房屋已建至六层，完成开发面积约7万㎡
4
天成路、车站路建设
进行人行道垫层施工
5
沱三桥建设
完成第六孔桥梁安装
6
东城新区南北干道工程
加快与投资商洽谈南北干道A段建设协议
7
夜月小区
加快完成房屋拆迁准备工作。
继续推进种子公司改制工作
8
阳峰嘉苑开发
基础部分完成，房屋建至3层
9
金绛小区开发
启动防洪堤建设，继续进行房屋拆迁工作和方案设计
10
利民三桥建设
进行桩基施工
可见，简阳市已开始全面启动新城建设和旧城改造的一系列工作，其中包括阳晨新世界、阳峰嘉苑、金绛小区等房地产项目已进入实质性的进展阶段，白塔小区、夜月小区也在积极加快拆迁改造的相关事宜。
可以说，伴随着南环线、南北干道、沱三桥等重点工程的实施，简阳市的发展速度将得以提升。
附2、简阳市经济建设区情况
简阳市的重要经济支柱区包括旅游经济技术开发区、简阳新市工业园区、（石桥）粮油加工贸易区、贾家工业集中区四大经济集中区，其概况如下：
【省简阳旅游经济技术开发区】
位于简阳市石盘镇，从事旅游、观光农业和工业经济开发。
规划旅游区5.6平方公里，工业区5.4平方公里，已征地3156亩。
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