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项目策划可行性研究报告文件

应元路项目

可行性研究报告

广州颐和集团有限公司

广州润荣房地产开发有限公司

２007年1月

一、ﻬ总则

1、项目背景：

广州颐和集团2006年下半年采纳收购项目公司方式整体收购位于应元路的项目（以下称为“应元路项目”）。

２、可行性分析结论:

应元路项目地理位置优越，前期手续齐备，市场需求旺盛，且规划设计要点符合国家政策,是颐和集团2００7年在广州中心城区的重点优质开发项目。

二、项目公司情况及投资者背景

1、项目公司情况

公司名称:

广州润荣房地产开发有限公司

法定地址：

　广州环市东路４１6号远洋商务大厦２9层

经营范围：

房地产开发、经营（持资质证经营）

2、投资者背景:

广州颐和集团有限公司于20０3年8月正式成立,前身为广州远洋投资进展有限公司,成立于19９2年。

通过10年进展，颐和集团目前已成为有９间控股公司、3间参股公司和２间间接持股公司的中型企业集团，涉及房地产、酒店和教育等投资,总资产价值超过10亿人民币，净资产超过3亿人民币,职员超过600人,创立的“颐和”品牌也获得宽敞客户及业界认可。

获得荣誉包括：

三届蝉联广东地产资信2０强、广东房地产企业竞争力３0强、广州最具诚信度企业8强、广州最具竞争力房地产企业１0强,

颐和集团已建成的要紧项目包括:

（1）、“广州的颐和园”颐和山庄,该盘销售总额超过９亿人民币，销售率超过99.9%，已售房屋入住率超过93％。

（2）、广州首家四星级的产权式商务酒店—远洋商务大厦,目前该酒店是环市路上条件最好、入住率最高的酒店之一，平均入住率为80%，每月营业额超过１50万人民币。

（３）、5星级生态园林酒店—颐和大酒店，该酒店耗资１.5亿元人民币,２003年8月１8日正式开业,目前酒店的平均入住率差不多达到80％,每月营业额超过３00万人民币。

（４）“颐和”品牌输出项目--沈阳颐和丽园,总建筑面积20万平方米,颐和集团与香港上市公司中远国际等公司合作,使用“颐和”品牌,并由颐和集团委派总经理和要紧治理人员,并提供物业治理服务。

（5）　体育馆特区，享受型豪宅－颐和上院,该楼盘规划设计独特,开创了颐和建设中心城区项目的先河，住宅每平方米销售均价超过8500元人民币，受到购房者追捧,成为白云区城区豪宅楼盘的代表项目。

三、市场差不多概况

１、差不多情况

广州商品房市场自2003年以来投资、需求持续高速增长,中心区供需出现平衡现象,价格成几何上升;土地招投标活跃且火爆；高品质二手房市场交易旺盛。

2006年底《南方都市报》年终盘点楼市,综合整理20０5年底了至今广州主流在售楼盘价格的四次统计数据后发觉, 在本次统计的170余个楼盘中，有63个楼盘在两年时刻中，价格增幅超过５0%,有12个楼盘的价格增幅超过１0０%,１6个楼盘的价格增长在５0０0元/平方米以上,价格最高的一个楼盘难道在两年多时刻内涨了１３0０0多元／平方米。

在２00６年3月、8月、11月所作的三次广州房价统计中，一个明显的变化是,均价6000元/平方米的房价越来越少。

而且需要注意的是,在许多均价60０0元/平方米以下的楼盘中，实际售价超过6000元/平方米的单位是大多数,因此60０0元/平方米以下的均价并不能代表楼盘的实际价格。

假如房价明年依旧以目前的增速递增,那么明年现在，均价６０0０元/平方米以下楼盘数量将可能是个位数。

在6000元/平方米楼盘数量萎缩的同时,７000－8０00元/平方米的房价却大面积出现,成为目前在售楼盘的主流价格。

依照南方都市报本次纳入统计且已正式公开发售的160多个楼盘中,７000－8000多元的楼盘接近半数。

在海珠、天河、白云、番禺等区域,这一价位的楼盘分布较多。

而越秀区只有保利地产位于麓苑路的保利麓苑项目 在售,该项目销售占地近600０平方米,总建筑面积4万多平方米,为一幢33层的高层公寓,主力户型面积在80-1１０平方米之间,以二、三房的中小单位为主，均价已达１１000元/㎡以上。

越秀区面积32.８2平方公里,总人口106.９1万人,现为广东省和广州市人民政府驻地,属广州的传统主城区，紧邻广东省政府北门。

越秀区之名始于19５0年6月,因区内有越秀山故名越秀。

2０0５年5月,广州市调整行政区划，将原东山区的行政区域，白云区的矿泉街道,天河区的登峰街道、天河南街道的杨箕和中山一２个居委会、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。

按户籍人口和现行汇率初步测算,2005年越秀区人均生产总值达到９７00美元,达到中等发达国家平均水平。

“十一五”末期,按常住人口和现行汇率测算,越秀区的人均生产总值将达到1.5万美元。

2005年,越秀城区生产总值达889．38亿元,占全市总量的１7．39%,居全市各区之首，同比增长10．00％,2００5年全区职工年平均工资达到4８834元，都市居民家庭人均可支配收入185２8元。

四、项目情况

1、项目概况:

应元路项目地块位于广州越秀区应元路,东邻洪桂新街,西靠由旧三层厂房改造的叠石酒吧,南侧为大石三巷旁广东省统计局、广东省粮食局为9层的两栋宿舍,北侧为２２层的明达大厦及应元路。

项目总占地面积3４16㎡,其中规划道路用地４91㎡，净用地面积为２925平方米。

规划用途为住宅、商业用地,容积率为8.４9。

2、选址情况：

应元路项目所属老越秀区在总体规划上定位于“一级都市中心”和“承担主城的职能”,本项目位于广州越秀区应元路70号之洪桂新街旁,该区域属省、市政府机关和宿舍较集中区域,已形成高品质住宅区氛围，是广州中心区自然生态环境最好的区域之一,也是广州政治、文化、教育的腹地之一，更为广州的历史中轴线,人文、历史、教育、体育、氛围浓厚，是省、市政府传统的后花园。

应元路项目用地位于元路南约６０米、洪桂新街东侧,南距省政府范围的档案馆仅一墙之隔。

宗地位于西北角，北距越秀山体育场１0０米。

西距小北路、越秀公园东门１公里。

项目用地周边均为已开发5至10年的多层、高层住宅,生活配套完善。

用地南侧为9层楼政府宿舍两栋、省政府档案馆等;用地西侧为约20年的6层楼政府宿舍、２层楼的叠石会;用北侧为23层住宅楼;用地东侧洪桂新街为5层楼宿舍等。

周边已无其他可开发地块。

3、SWOT分析

（1）优势

A、区域优势:

与荔湾区、天河区、白云区等区域相比，越秀区拥有较好的教育及人文环境，作为行政和居住区的进展为住宅开发奠定了扎实的基础，升值潜力深厚，越秀区竞争优势明显；

B、该地块所在区域为传统高品质居住区域，周边为省、市政府部门及宿舍集中之地；

C、优质教育资源：

与颐和应元路项目一路之隔确实是广州第二中学,周边还有第二十七中学、小北路小学、天秀小学等众多优质教育资源，将吸引重视子女教育的家长购买该地区物业；

D、应元路所处中心区地段，交通便利，有十数条公交车接驳连接广州各地，且地铁二号线也有越秀公园站距离项目所在地也只有百米之遥;

E、应元路项目用地周边已具备完善生活配套,项目地块周围已有多个连锁便利店，包括银行、邮政、酒楼、肉菜市场、军队医院、快餐店、便利店、药店等差不多生活配套要紧在小北路段，大型商场、公立医院等大型配套要紧分布在东风路及以南地段。

广东大厦、中海酒店、越秀天安酒店等也在周边。

另外越秀山、越秀公园、越秀山体育场与项目地块的距离都在1公里之内。

Ｆ、该地区最近公开销售项目都已是在2005年4月开盘的，市场上已超过２年无一手楼推出，给颐和应元路项目奠定了专门好的市场基础。

G、颐和的品牌优势带来忠实客户:

颐和开发物业的要紧客户群集中在中高收入的政府官员、企业高级治理人员、私营企业负责人和专业技术人员，该部分人员重视子女教育、重视居住环境，因此与应元路项目的市场定位特不吻合。

（2）劣势

A、该地块总占地面积3491平方米，除去道路规划退缩后,净用地面积为２925平方米,地块呈Ｌ型，给规划设计带来困难，只能作为单体楼。

难以营造小区环境，难以体现颐和营造景观绿化的特点。

B、该项目不与越秀山景直接相邻,项目周边已有项目遮挡部分越秀山景观。

C、该项目地块与省政府档案馆一墙之隔且地块狭小,在施工时刻上受到限制较多，因此工期较郊区项目相对延长及成本增加。

D、该项目由于所处位置紧邻省政府，因此政府对购房客户有限制,不同意港澳台及外籍人员购买，缩小了客户群。

（3）机会

A、由于老城区可开发地块少,市场供应量长期不足,且该项目本身地处传统高品质居住区域，周边集中了较多的优质教育资源,市场需求量大。

B、应元路总长约9０0米，附近2公里范围内无一手在售楼盘,二手物业中靠近越秀山的价格高。

商铺以住宅底层改商业为主,大型购物中心、餐饮中心较少。

高档住宅的月租金为６0-90元/平方米,地块南10000米（广州大厦附近），在建物业有合声越华的物业（４5层,商业、办公、公寓）、广州瑞安中心（4６层，商业、办公、公寓、酒店）。

（４）威胁：

应元路项目在所属区域的竞争要紧来自2个层面:

一是越秀区与周边其它城区的市场竞争:

由于该区域土地成本高,且房屋价格一直保持比较高的水平，部分有意购买的客户可能转向白云区、番禺、金沙洲等地购买有完善配套的大盘；二是应元路项目与越秀区内其它楼盘的市场竞争：

颐和集团具有的品牌优势、较强的专业能力、开发高档住宅的经验、户型创新等有利条件，有利于应元路项目从越秀区中已“同质化”楼房中脱颖而出,同时越秀区土地的稀缺因素,具有较强的产品独占优势。

4、项目区域内二手楼交易情况：

分类

楼盘名称

原一手楼单价（元／平方米）

二手单价（元／平方米）

现市场有无二手

备注

较新二手楼

嘉洲翠庭

7300

13000

有

仅少量

新都市玥秀（05年4月开盘）　

80０0

1200０

无

总户数仅8０套,包括四种户型,分不为112、127的三房单位，和１４3、１54平方米的四房单位

颐秀华庭（０5年4月开盘）

8５0０

12000

有

2-14层的户型以中等户型为主,大户型集中在16-24层差不多上12０平方米的户型，05年8月的均价达到1００00元/平方米。

方凯华庭（05年4月开盘）

7800（小单位）;９50０（大单位）

1１0０0

无

带豪华装修发售，主力户型为大户型,其中有６０-９0平方米的两房、三房单位，以及１60平方米、200平方米的三房到五房单位。

较旧二手楼

应元大厦

800０－100００

有

富宏花园

８000-9500

有

三眼井小区

60０0-8０00

有

其他老的多层房屋

５0０0-700０

有

5、项目市场定位：

该项目所在区域特点是传统中心老城区高品质居住区，具有优质教育资源和便捷的生活配套,因此项目定位为高档住宅，配以少部分临街商铺的精品小规模社区。

客户群体要紧为:

（1）该区域的传统住户;

（2）重视子女教育的人员;

（3）以出租房屋收租金的长期投资客户；

客户的年龄分布要紧在３0-５０岁,职业多为外企及民企的高收入经理人、国营企事业单位的高级治理人员，私营业主，专业技术人员,高级公务员，辅以部分离退休人员。

6、项目规划：

该区域内较新的二手楼物业户型及面积均以3房及以上的大户型居多，单价也都在万元以上,因此该区域内房屋总价偏高,缩小了客户的范围。

考虑到项目地块占地面积小,部分景观被遮挡的缺点,颐和应元路项目中将以精装修中小户型为主,再依照楼层和朝向规划部分3房大户型,使整个项目满足国家政策90平方米以下户型所占面积达到开发面积的7０%的要求，如此的规划设计方案一方面减少在规划报建上的困难，同时满足客户购房目的：

（1）以子女教育、投资出租为目的的客户需要面积不大的物业，只是多考虑房屋的朝向和景观，他们能够同意房屋单价较高，但需要购房总价不高；

（2）以长期居住为目的的客户需要面积大、景观和朝向好的中大户型，他们能够同意较高的房屋总价

7、开发进度:

项目地块完成拆迁、已达到三通一平并获得国有土地使用权证，只要规划获得批准后取得施工证后即可开工建设。

具体时刻安排如下：

项目时刻安排

内容

2007年１月至５月底

设计及规划报建手续

2007年5月至8月底

完成地下室,设计样板房

200７年11月30日

完成到地上10-12层，完成样板房,获得预售证

2007年9月-２０08年6月

销售期（住宅、商铺、车位分批销售）

2０0８年9-12月

完成验收，交房,开始办理房产证

8、项目已获批文情况：

文件名称

编号

建设用地规划许可证

（1996）穗城规北片地字24号

国有土地使用证

穗国用（2００5）第319号

土地使用年限为70年,自２005年1１月2４日起算。

五、财务分析

１、经济指标

（1）占地面积:

项目总占地面积3416平方米，规划道路退缩４９1平方米,净用地面积2925平方米，容积率8.49。

（2）可销售面积及销售价格：

项目

金额（万元人民币）

备注

可销售面积

住宅

　　　　　　　　1９,８00.00

平方米

商铺

　　　　　　　　　3，7６1.００

平方米

车位

　　　　　　　　　　　　100.０0　

个

平均销售价格

住宅（毛坯）

　　　　　　　１3,0０0.0０

住宅（精装修）

　　　　　　　　　1４,000.00　

商铺

　　　　　　　　　　　　　2０,000.00

车位

　　　　　１8０,00０.0０

总体销售额

　　　360,52０，00０.０0

元人民币

2、开发成本:

（1）计算标准:

考虑应元路2005年一手楼价格、目前二手楼实际成交价格、该区域的市场需求情况和广州市房地产的市场走向，应元路项目的销售均价为每平方米140０0元,其中部分１房和2房的小户型采纳精装修发售。

（２）开发成本及损益预测:

销售收入

　３6０,5２0,00０.００

　减：

营业税及预提税

　２4,623，５16.0０

按照销售额5．83%计算营业税,另外计提1％土地增值税

销售净额

　　　335,896,４84．0０　

开发成本

　　208，900,００0．０0　

土地成本

　11０，000,00０.00

开发成本

　　　83,900,00０.００　

包括前期\土建安装＼公建配套\间接费用等（35０0元／平方）

精装修费用

　　1５,０00,0００.00

部分小户型精装修,每平方米1０0０元。

销售毛利

１26,9９6，484.０0

销售和治理费用

　　18,0２6,000.0０

按照销售额5%计算

财务费用

　１1,200，０00.00

按照贷款额８000万,２年期计算。

销售利润

　　　　　　　　　97,77０,4８４.０0

税前收益率

２7.1２%

企业所得税

　　３２,2６4,2５9.72

按照33％计算。

净利润

　65,５０6,224．28

税后净利润率

１8.17%

（2）现金流量预测：

应元路项目07年5月获得四证正式动工,07年底正式对外发售，0８年完成全部销售并收回全部销售款,08年1２月交楼。

项目

２007

２008

合计

住宅销售收入

　　　　　　　-

　　　２６7,３00,00０.00　

　　　　２67，３0０,0０0.００

商铺租售收入

　　　　　　　-

　　　75,220,000.０0

　７5,２2０,００0.00　

车位销售收入

　　　　　　　　　-　

　　　　18，00０,000.0０

　　　　18,０00,000．00　

现金流入

　　　　　　－

　　　　　3６０,５20,０00．00　

　　　３6０,５20,000.00

地价支出

　　110,0０0,０00.０0　

　　　　　　　　　　　　　　　　-

　　１１０,000,0０0.00

工程建设支出

　　　　　60,000，000.00

　　　　　38,90０,０0０.00

　　　　　98，90０,０00.００

销售税费

　　　　　　　　　　　－

　　　　　55,963,７７5.72

　　　５５,9６３,77５.7２

销售治理费用

　　　　　　　　1０,815,600.0０　

　　　　　　　7，2１０，400.0０　

　　　18,0２6,０00.0０

财务费用

　　　　5,６00,000．00

　　8，400，000.00

　　　　14,0０0,000.00

现金流出

　　　　1８6,415,６00．００　

　　１10,474,1７5.７２

　　　　　２96，889,775.７2　

税前净现金流量

（186，４15，600．00）

２50,045,８24.２8

６３，６30,2２4.28

税前NPV（ｉ＝10%）

（186，4１5,600.０0）

2２7,314，3８5．71

40,8９8,785.７１　

（4）可行性

该项目开发期限为２年，包括开发成本、销售治理财务费用在内的总投资额为2．37亿元人民币，销售收入达到3.36亿人民币,税后净利润达到５1０0万，是一个投资合适，回收期快的优质项目。

六、综述:

颐和应元路项目地理位置优越，结合区域内优质教育资源、颐和品牌优势和规划设计的特点，将在07、08年制造出一个市场追捧的优质项目，达到开发商和客户的双重中意。

（以下无正文）