旧货市场可行性实施报告.docx

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旧货市场可行性实施报告

旧货大市场可行性研究报告

一项目背景

1．1项目名称

因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，但本项目性质为X市旧货大市场（旧货交易中心），暂以“X市旧货大市场”代表该项目，以下简称“本项目”。

1．2项目开发公司简介

X旧货大市场置业有限公司，是由X旧货大市场运营公司组建而成。

目前正在开发X省唯一一个旧货大市场项目，项目位于解放东路，香江家居城斜对面，现总用地面积为110亩，建筑面积达10万平米，大小店铺700余个，预计扩展到160亩。

X旧货大市场（老市场）占地面积20000平方米，拥有经营摊位500多个，经营旧货从业人员5000余名。

X旧货大市场是原国贸易部试点单位和中国旧货协会常务理事单位，也是全国十大十强旧货市场之一，被省商品流通市场规划建设管理领导小组确认为全省20家重点商品市场之一。

市场经营包括电、办公设备、通讯器材、机电设备、五金工具、家具等10大类上百个品种，年交易额3亿多元。

X旧货大市场通过10年成功运作，今天的旧货大市场已经发展成为全省规模最大、影响最广、辐射最强的专业旧货市场；较好的发挥了全省旧货中心和龙头地位作用。

1．3项目拟选地区位

本项目初拟选地位置为X经济开发区文峰路（原105国道）与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约70亩，该开发区是经省政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积7。

48平方公里。

开发区位于X市中心城区的西南部，105国道和赣粤高速公路纵横贯穿区，距X火车站、黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。

园区以大开发为主战略，发挥独特的地理和交通优势，把握沿海产业向地转移、资本流向由东向西扩散的机遇，围绕培育特色产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。

开发区现有众多专业市场，是X专业市场集群区域，主要专业市场有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等。

专业市场的扎堆对未来该区域各类专业市场的蓬勃发展，将起到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。

本项目选地位置，其主要目的也是关键要素就是要借助该区域的集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。

项目总概况

1．4项目基本指标

项目总投资:

约10000万元

项目总体:

店面、办公用房、仓储及其他附属设施总计建筑面积约60000平方米

投入使用时间:

2009年10月

1．5可行性研究报告编制目的

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5）对项目决策及其实施提出优化建议。

1．6可行性研究报告编制依据

（1）国家建设部及X省颁布的与房地产相关法律与政策；

（2）《中华人民国城市规划法》

（3）《中华人民国城市房地产管理法》

（4）国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件

（5）X相关法律政策与文件；

（6）X及X经济开发区的招商引资政策；

（7）现场勘察和X市经济开发区市场综合调研所得资料；

（8）X当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；

（9）X旧货大市场置业有限公司所积累的专业市场项目成功运营经验价值

二项目概况

2．1地块位置

本项目拟选地块位于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，离X新中心城区仅2。

5公里，北面有粮油、钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。

四至围：

东向：

西津一路

西向：

文峰路

南向：

白家一路

北向：

赞贤路

2．2地块规模与开发目标

本项目预计用地约70亩，项目拟建总建筑面积在约60000平米专业市场，其中总建面积20％部分为项目自身配套公寓、办公、物管营销，拟建市场经营包括机电设备区，工业区，日用五金杂货区，家用电器区，数码区、信息区，家具区，厨具、灶具区，二手摩托车、电动车、自行车区，玩具交换区，二手手机、旧书区，古玩区等12大类数百个品种。

2．3地块周边环境与配套设施

项目地块处于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，项目北面有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场及公交站等。

☆　电力、电讯：

接入本项目

☆　给排水：

管道铺设到位

☆　大型公交站：

临文峰路与赞贤路

☆　金融、邮政、电信：

邮政储蓄所

2．4项目性质与主要特点

本项目以商业为主，含部分项目自身配套住宅、办公，定位为“大型专业市场+少量多层住宅及办公”的发展模式。

项目主要特点有：

（1）项目地块三面临路，其中两面为城市干道，临街面较长，适合于大型专业市场地产项目的开发，并应借助市场集群，加强对区域概念的强势引导。

（2）地块较为平整，地形较为规则，有利于项目开发。

（3）项目北面为众多大型专业市场集群地，其余周边则为住宅区，有利于共享专业市场群各种资源，也为旧货交易提供旺盛的客流。

（4）项目为X市唯一一个专业的大型旧货交易市场，成功开发并运营后对X旧货行业发展起着巨大的规，促进和引导作用。

2．5项目地块价值分析

本项目初拟选地位置为X经济开发区文峰路（原105国道）与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约70亩。

该开发区是经省政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积7。

48平方公里。

开发区位于X市中心城区的西南部，105国道和赣粤高速公路纵横贯穿区，距X火车站、黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。

开发区现有众多专业市场，是X专业市场集群区域，主要专业市场有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等。

专业市场的扎堆对未来该区域各类专业市场的蓬勃发展，将起到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。

随着X工业大市的快速发展，拥有861万人口、扼守X南大门，贯穿和的X唯一大型旧货交易市场，本项目发展势必成为X之大势所趋。

因此，旧货交易发展趋势、市民投资消费需求、经济开发区专业市场集群发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场规化，将获得长远可观的效益回报，亦能成功借势开发区市场集群的发展势头，大大提升本项目地块所在区域的商业环境，带动该区域的发展，并与其它市场互为补充互为促进，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。

项目地块价值的主要特点有：

（1）地形地貌、地块规模对项目开发较为有利。

（2）交通区位价值优势明显，地块三面临路，其中两面为城市干道，项目东北面有规划中的公交站。

（3）项目发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。

（4）本项目土地成本相对适中（60万元/亩），整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且经营及投资者均能在本项目未来升值空间中获利。

（5）项目将成为X市未来唯一大型旧货交易市场，对全市旧货交易行业规发展及资源循环利用起着重要作用。

2．6已进行的调查研究项目及成果

X旧货大市场有限责任公司于2007年11月，对X市房地产市场，特别是经济开发区专业市场调查和有针对性的大型旧货交易市场调查。

本次调研工作由X旧货大市场有限责任公司项目调研小组全程操作完成。

项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分X房地产从业人士、开发区大型专业市场进行了专题走访。

最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下：

（1）目前X市商品房价格较高，短期住宅物业发展空间相对较小。

在接受本次调查的市民中，面对均价超过3500元/平米的住宅市场，48%的被访者不打算购买住宅，26%的客户打算在2-5年购房，仅26%的客户打算在1-2年购房。

随着国家宏观政策的大力调控及未来可能更多有效政策的出台，越来越多的市民将加入持币观望队伍。

市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。

大部分购房者在近期仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。

（2）商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。

经过开发区“家具市场”和“水果市场”等多个商业项目的推广销售，市民对专业市场投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。

在本次调查中，36%的被访者表示不会进行商铺投资，仅27.5%的被访者正在考虑购买。

其他客户均为视项目情况而定。

（3）X旧货行业逐步呈现生机，期待有效地进行市场整合。

到目前为止，X市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路一带，而且许多临时来X居住的外来人口、低收入家庭和一些小餐饮业开等都会瞄上旧货市场。

民生旧货行是属于老牌旧货行，规模相对较大，管理较为规，许多市民对其有较好的反响，85％受访者认为这是一个“便民、利民、为民”的通道。

认为拓展经营，向规化、规模化、专业化方向发展，完全能够给X旧货市场带来一片新天地，因为旧货经营是一件利国利民的大好事，国家对旧货经营有优惠政策。

经营人员希望由政府有关部门牵头，在合适地点兴建一个规模较大的、适合X市发展需要的旧货市场，将现有的旧货行和个体工商户纳入其中，按品种、按门类分片经营，集评估、鉴定、储存、修理、翻新、包装、运输、结算等配套服务于一体，提升档次，形成规模。

（4）本项目地段被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

对X唯一大型旧货交易市场这个较为新鲜的行业，78％受访者表示看好该行业经营投资前景，92%的旧货经营户认同开发区粮油市场对面诞生“X旧货大市场”的发展前景，54%的市民对开发区粮油市场对面地块未来2-3年的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对粮油市场地块及旧货市场前景表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。

通过对本次调研结果的分析研究，X旧货大市场有限责任公司认为：

X市经济较为活跃，工业潜力巨大，市民中蕴藏着一定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。

经过近年来X房地产行业的发展和开发区众多商业项目的运作，X市专业市场已经具备较好的气氛和发展基础。

本项目的发展，将成为2009年度X房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在X营造空前的销售推广气氛，也将为X旧货行业的规发展、提供就业岗位、争创税收作出巨大贡献。

受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。

三项目建设意义

3．1关于城市发展的意义

随着城市经济的发展，X市开发区市场集群格局已经形成较为成熟规模及氛围，形成了X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等市场集群商业格局。

各专业大市场定位不同，在形成自身与市场差异化的基础上，均有自身强劲的竞争优势。

目前，开发区大型专业市场商圈正逐步走向成熟，本项目的落成必将加快开发区市场集群发展的进程，进一步完善开发区的整体规划，

3．2关于行业市场的意义

针对目前X市旧货交易现状存在的四大问题：

一是规模太小。

在X市还没有一个真正的旧货市场，在市的十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额一般都在20万至80万元，超百万的还没有；二是品种单一。

现旧货行经营的品种仅限于家用电器、家具和日用品。

机电设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足；三是加工翻新滞后。

收购进来的物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够；四是上门收购不规。

旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货的居民心存疑虑。

特别是一些骑三轮车的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。

本项目拟定的“一站式”旧货交易市场，将凭借准确定位、先进规划、高效营销、统一的科学的管理、把X旧货大市场整合优化，拓展经营，向规化、规模化、专业化方向发展，吸引众多经营者、消费者，从而使X市旧货行业顺应发展趋势实现良性发展。

3．3关于社会综合效益的意义

随着旧货行业的重要性日益突显，专业的旧货市场不可或缺地成为城市利国利民的亮点工程。

本项目的落成，一方面将填补X市旧货行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为X市人民提供与大中型城市保持同步的旧货产品和服务，从而杜绝目前存在于X旧货缺乏管理，干扰市民的现象，为X人民造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成为X市新城发展、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。

并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边专业市场发展，推动和促进“开发区市场集群”商圈效应的形成，带动X市开发区的发展。

第二章项目投资环境及市场分析

四X情及相关行业发展分析

4．1X情

X市位于赣江上游，X南部，简称赣南。

东接省市和市，南临省市、市和市，西靠省市，北连本省、抚州两地区。

处于我国东南沿海地区向中部地延伸的过渡地带，也是地通向东南沿海的重要通道之一。

X市是X省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3。

94万平方千米，其中市区建成区面积（章贡区和X经济技术开发区）40。

28平方千米，耕地面积29。

29万公顷，有林面积271。

3万公顷，森林覆盖率为74。

2%。

2006年总人口为861。

15万人，比上年末增加15。

46万人。

其中农业人口686。

04万人，占79。

67%。

人口自然增长率8。

11‰。

全市生产总值（GDP）582。

34亿元，比上年增长12。

8%。

其中，第一产业增加值134。

84亿元，增长3。

3%；第二产业增加值226。

83亿元，增长17。

7%；第三产业增加值220。

67亿元，增长14。

7%。

第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为23。

2%、38。

9%和37。

9%。

4．2X开发区主要专业市场分析

X市开发区共有9个专业市场，基于项目的市场性质，我们对X如下专业市场做了一个全面的市场调研，希望通过调研，把握市场，以供借鉴，调研表及结论如下：

经营

类别

市场名称

地理位置

面积

租用状况

已经营年限

商铺形式

经营状况

售价

配套

规模

店铺平均面积

出租情况

租金幅度

汽

车

型

材

类

汽车

大市场

客家大道中段

102亩/市场馆5万平米交易厅3万平米

一期项目80％以上

25元/㎡

2年

场馆/独立商铺

规模大，统一经营，交通便捷市场较好

检测、评估、修理、办证等

钢材

大市场

客家大道中段

380间店铺/仓储68间

36－54㎡

100％

14－22元/㎡

10年

独立隔断

市场成立较早，商业氛围浓厚，铺面不足

停车场、仓储

建材

大市场

客家大道中段

120多亩/400多间

72－100㎡

100％

16－21元/㎡

10年

独立隔断

经过多年N发展商业氛围浓厚，市场活跃

3400－4000

银行、停车场、仓储、商务楼

家

具

装

饰

类

X家具大市场

客家大道中段

15万平米

72－649

90％以上

8－20元/㎡

5年左右

场馆/独立商铺

项目启动三年，租赁市场较好，但租金较为低下，沿街租金最低只8元/㎡

停车场、仓储、商务楼

金丰装饰灯饰市场

金丰东路

41－120

80％以上

13－20元/㎡

3年

独立商铺

市场规模较小，商业氛围一般。

停车场

农产品类

水果批发市场

金丰东路

100多亩/558间

105－108

100％

18－23

6年

独立商铺

规模较大，已形成较好商业氛围，人流量大，辐射广

3300－3500

停车场、仓储、银行、餐饮商务楼

4．3X主要批发市场经营管理现状及特点:

■专业市场集群优势明显

从开发区全部专业市场看来，很明显的看出，该区域有着较为先进的规划理念，将众多大型专业市场集结，形成各个市场互为补充互相呼应，共享资源共同发展的良好局面；

■功能分区较为合理

现有专业市场的功能分区较为明确合理，市场各区域功能分布合理，格局规，比如X家具大市场、X市汽车大市场等；

■市场规划有一定前瞻性

现有专业市场的规划，多具有一定前瞻性目光，市场道路规划，店铺格局，仓储方面出现了有明确区隔，功能布局较为合理；

■物业管理较为严谨

现有专业市场物业管理相对较好，如建材市场管理，有专职保安及市场管理人员，反应及时，管理井然有序；

4．4分析结论

根据我们这次对X开发区专业市场的资料收集，整理，通过从政策宏观面、市场宏观面，以及专业市场的特征、现状、未来走势的层面分析，再将结果交叉后得出:

□市场规划及配套将成为有力竞争武器

□经营行业应趋向大众消费品

□寻求龙头性专业市场中的空白点

□寻求有发展但龙头批发市场中未能形成气候的行业

□寻求龙头性批发市场中供不应求的行业

□先做专，再做大，做强

□无强大政策支持则不要与龙头市场产生经营定位正面竞争。

而X目前还没有出现一家配套完善，先进的现代化专业市场，随着城市发展进展到今天，已开始呼唤现代化大型专业市场的出现。

五X旧货行业发展分析

5.1X旧货市场的分析

整体情况分析

1、X旧货市场逐步呈现生机

到目前为止，X市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路一带，而且许多临时来X居住的外来人口、低收入家庭和一些小餐饮业开等都会瞄上旧货市场。

民生旧货行是属于老牌旧货行，但都始终无法形成规模，管理很不规，消防存在隐患，根本无法达到现代化的旧货市场消防要求。

就其所处位置也影响城市市容市貌，不利于旧市场规发展；就其现有状况看，作为旧货行业的影响力也远远不足，不能形成富有号召力的专业大市场，但众多许多市民对旧货行业有较好的反响，认为旧货行业是一个“便民、利民、为民”的通道。

2、市场发展前景分析

旧货市场的前景预测

随着我市经济建设的不断向前发展，城市化率的逐年提高，处于我国东南沿海地区向中部地延伸的过渡地带的X，也是地通向东南沿海的重要通道之一。

X市是X省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3。

94万平方千米，其中市区建成区面积（章贡区和X经济技术开发区）40。

28平方千米，2006年总人口为861。

15万人，比上年末增加15。

46万人，其中农业人口686。

04万人，占79。

67%。

。

全市生产总值（GDP）582。

34亿元，比上年增长12。

8%。

其中，第一产业增加值134。

84亿元，增长3。

3%；第二产业增加值226。

83亿元，增长17。

7%；第三产业增加值220。

67亿元，增长14。

7%。

第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为23。

2%、38。

9%和37。

9%。

X现有的城区规模以及人口数量离现代城市发展要求还有一段相当大的差距。

市委、市政府因地制宜地确定了围绕“十一五”规划，以“一条主线，六个重点”工作部署的进一步落实为抓手，纵深推进“对接长珠闽，建设新X”发展战略，创新体制机制，扩大对外开放，转变增长方式，统筹城乡发展，促进社会和谐，全市经济平稳快速增长，效益质量进一步提高，各项社会事业不断发展，人民生活水平继续提高。

未来城市人口及工业产业将呈大规模增长，随着人们消费观念的改变和X改革开放的不断深入，旧货交易的需求量将突飞猛进的增长。

X市凭借其管辖人口、地理位置、交通枢纽、经济发展等优势，旧货市场的产品必将辐射全市乃影响本省周边地市及、、等省市。

5.2新建市场的必要性

目前X市旧货经营现状来看，还存在问题：

第一：

规模太小。

在X市还没有一个真正的旧货市场，在市的十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额一般都在20万至80万元，超百万的还没有；

第二：

是品种单一。

现旧货行经营的品种仅限于家用电器、家具和日用品。

机器设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足；

第三：

是加工翻新滞后。

收购进来的物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够；

第四：

是上门收购不规。

旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货的居民心存疑虑。

特别是一些骑三轮车的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。

交易不规，管理较为混乱，布局较散，急需市政府进行规管理。

因此，尽快筹建专业的大型X旧货大市场，扩大市场规模，把尚处在自发性的旧货交易行为纳入市场，进行规管理，合法交易势在必行。

而且发展旧货市场可以满足人们对日常生活用品更新换代的愿望，疏通流通渠道，刺激生产，促进新产品的研制和开发，促进耐用消费品产销率的提高，为新产品提供一个巨大的市场空间。

此举，既符合商品入店、入市经营的要求，也符合城市规划和城乡居民的实际需要。

5.3市场需求状况分析

新建市场的可行性

1996年原国贸易部开始把我国的旧货业作为流通领域的重大产业来抓，得到了国务院领导的重视及支持，提出了分三个阶段发展的规划和具体工作步骤。

从此，全国旧货调剂交易试点单位很快发展到北京、上海、、、、、等45个大中城市的175家企业，形成东西交流、纵横交错的市场网络，为建X旧货大市场创建了宽松的外部环境，如今的X旧货大市场已得到了更为充分的发展。

在此形势与未来发展趋势看，X大量的工业企业的兴起，必将导致生产企业需要及时更新生产设备，若未来市场没有一个专业交易市场来促成交易，将导致产品积压严重，将导致全市物资部门和流通企业库存积压物资较多，加上相当一部分居民家庭如家电、家具等用品需要更新换代，为X旧货大市场的发展提供了良好的契机。

同时，X旧货大市场通过这几年的运作，积累了一整套运作市场的丰富经验，拥有了大量的客户资源，创造了良好的经济效益及社会效益，正在不断的发展壮大，同时为解决社会就业、促进X地区的经济发展起了一定拭目以待作用。

第三章项目发展研究

六项目地块特征分析

6.1项目区位分析

地块形状：

规则方形用地

地块位置：

本项目拟选地块位于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，离X新中心城区仅2。

5公里，北面有粮油、钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。

地块优势：

文峰路与赞贤路为城市干道，为本项目提供了良好的交通组织便利性；同时，文峰路为原105国道，赞贤路则为衔接市场及居民区的主要干道之一，外部交通优势明显。

6.2项目人流分析

因本项目目前所处区位优势明显，处于开发区专业市场集群区域，交通组织便利畅达，处在住宅区与专业市场中心，未来市人流优势非常可观。

6.3项目地块发展SWOT分析

△地块发展优势Strength

（1）文峰路与赞贤路交汇东处，三面临路，地块价值高

（2）开发区专业市场集群优势明显，对本地块价值的提升带来了积极影响。

（3）临街面较长，且还能在建筑规划上