娱乐休闲于一体多功能商业综合体房地产项目可行性报告.docx
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娱乐休闲于一体多功能商业综合体房地产项目可行性报告
娱乐休闲于一体多功能商业综合体房地产项目可行性报告
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2项目开发背景2
1.3承办单位概况3
1.4主要技术经济指标4
第二章项目背景及建设必要性6
2.1项目背景6
2.1.1国际珠宝市场发展分析6
2.1.2国内珠宝艺术品市场发展概况10
2.1.3总部经济发展分析12
2.1.4长三角煤炭需求分析13
2.1.5国内化纤行业发展概况14
2.2项目建设必要性15
2.2.1满足xx珠宝玉石需求的必然要求15
2.2.2助推xx艺术品市场繁荣发展的必要条件16
2.2.3发挥航运优势，缓解资源短缺必然选择18
第三章项目市场空间分析与建设可行性21
3.1市场空间分析21
3.1.1珠宝玉石市场需求空间分析21
3.1.2艺术品需求空间分析24
3.1.3煤炭交易中心市场空间分析27
3.1.4化纤原料交易中心需求空间分析28
3.2项目可行性分析30
3.2.1顺应消费趋势，构建珠宝艺术品交易中心30
3.2.2立足专业运营，护航珠宝展贸中心31
3.2.3利用区域条件，做大做强楼宇、总部经济32
3.2.4借助产业基础，建设化纤原料交易平台33
3.2.5依托自身优势，打造区域性煤炭交易中心34
第四章项目建设方案36
4.1项目建设地点和建设条件36
4.1.1项目建设地点36
4.1.2项目建设条件36
4.2项目建设规模和主要内容38
4.2.1项目建设规模38
4.2.2项目总体定位39
4.2.3构建“一主两副”三大交易平台42
4.3项目发展思路45
4.4项目招商思路46
4.4.1招商指导思想46
4.4.2招商节点控制47
4.4.3招商策略47
4.4.4渠道策略50
4.4.5执行策略51
4.4.6珠宝首饰类招商53
4.4.7收藏品艺术品类招商55
4.4.8商务办公及配套商业招商55
4.4项目管理团队56
4.5建设工期和进度安排57
第五章公用工程58
5.1给、排水58
5.1.1设计依据及范围58
5.1.2给水58
5.1.3排水60
5.2电气61
5.2.1电源61
5.2.2项目负荷61
5.2.3照明62
5.2.4防雷与接地62
5.3弱电设计说明62
5.3.1设计依据及范围62
5.3.2通信及计算机网络系统63
5.3.3电话系统63
5.3.4安全防范系统63
5.3.5防雷及接地系统64
5.3.6线路敷设64
5.3.7火灾自动报警系统64
第六章环境保护、消防、劳动安全和节能65
6.1环境保护65
6.1.1项目建设地点环境现状65
6.1.2环境保护标准和设计原则65
6.1.3主要污染物及治理措施66
6.1.4绿化67
6.2消防68
6.2.1设计依据68
6.2.2消防措施68
6.3劳动安全、卫生防护措施69
6.3.1设计标准69
6.3.2概述69
6.3.3职业安全卫生设计措施70
6.4节能72
6.4.1设计原则72
6.4.2节能措施72
第七章投资估算及资金筹措74
7.1有关说明74
7.2项目建设主要内容75
7.3总投资规模估算75
7.3.1项目建设房屋预算76
7.3.2固定资产投资预算77
7.3.3流动资产估算78
7.3.4资金总体估算78
7.4资金筹措和运用方案78
7.5贷款偿还计划79
第八章财务效益分析及评价80
8.1财务分析80
8.1.1销售收入及税金估算80
8.1.2成本费用82
8.1.3盈利能力分析83
8.1.4总部经济效益分析……………………………………….86
8.2风险分析86
8.3经济效益分析87
第九章社会效益评价88
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
xx广场项目
2、承办单位：
xx广场项目由xx控股集团、xx控股集团和xx联盟市场投资有限公司共同投资组建xx广场投资股份有限公司进行投资、管理和运营。
注册资金2.3亿元，股份比例为：
xx控股集团40%，xx控股集团40%，xx联盟市场投资有限公司20%。
3、项目建设地点：
xx
4、法定代表人：
xx
项目负责人：
xx
5、建设内容：
该项目位于xx中央商务区商贸区块，分为两期，一期计划用地30亩，总建筑面积10万平方米，总投资概算5.8亿元人民币，容积率4.6。
项目二期将于一期后启动，主要功能为满足一期规模扩大和配套需求。
6、项目一期总投资：
5.8亿元人民币。
7、项目建设规模
本项目一期总投资5.8亿元人民币，计划用地面积30亩（20010平方米），总建筑面积100000平方米，容积率4.6。
项目分两个主体建造，其中企业总部“xx”大厦一幢，建筑面积约32000平方米，“电子商务和珠宝艺术品展贸中心”大厦一幢，建筑面积约为60000平方米，地下停车配套8000平方米。
8、项目宗旨
xx广场是一个以现代商贸服务业为主体经济的，集商品展贸、商务办公、网上营销、娱乐休闲于一体的多功能商业综合体。
9、资金筹措：
商请金融部门贷款2亿元，其他3.8亿元资金由企业投资者按各自投资比例自筹。
10、经营范围：
企业总部经济（包括销售和研发中心）、珠宝艺术品实货交易、华东煤炭交易、化纤原料交易等。
11、建设期限：
2年。
12、财务效益评价：
项目建成后，由财务评价得，项目投资利润率3.92%，税后财务内部收益率15.92%，投资回收期4.75年（含2年建设期）,贷款偿还期3年（含2年建设期），债务偿还期短，并具有较强的盈利能力。
1.2项目开发背景
集聚创新创业资源的开放式招商模式已经成为新形势下开发区发展和城市招商的新趋势。
自20世纪90年代末期以来集聚创新创业资源、以产业配套和产业关联为基础的引资方略日益成为跨国公司整合全球资源的重要趋势，也成为开发区产业发展的招商引资方略，逐渐演变成为第三代引资方略。
xx广场以产业配套和产业关联为基础，建设集聚型的大型企业总部大厦和开放式的电子商务交易平台。
项目的建设不仅有利于参与企业节约运营成本，更有助于促进产业链中相关企业的集聚发展，而且也有利于钱江开发区主动营造创新创业环境，通过集聚资源、提供产业发展的共性和关键技术支持，减少企业的研发成本，实现产业高起点开发。
1.3承办单位概况
1、xx控股集团有限公司是一家集房地产开发、煤炭、纺织品贸易、纺织品生产及新能源（风能、太阳能）、电动汽车配件生产、五星级酒店、汽车4S店于一体的多元化发展企业。
xx控股集团由最初2003年成立的xx实业投资有限公司，经过不懈努力和经验积累，发展壮大成为如今总注册资本金为1.2亿元人民币的集团公司。
xx控股集团将积极强化集团战略研究，不断完善升华，与时俱进，在战略和策略上永葆先知、先觉、先行，大力推行“行业整合、产业提升、经济转型”，进一步提高企业的核心竞争力和持续发展能力。
2、xx控股集团有限公司成立于2006年12月，公司注册资本5000万元人民币，公司位于中国最具经济活力的长三角杭嘉湖平原xx市余杭区，东接嘉兴北临湖州，距xx萧山国际机场30分钟路程。
公司经营范围为：
实业投资与管理、房地产开发、煤炭批发经营，港口建设与管理、建筑材料、日用百货的销售等。
目前公司主要从事以京杭运河为主线，进行煤炭能源的配送、物流管理，负责开发建设xx港余杭港区临平作业区工程及临港产业园区的项目，公司有近二十年的煤炭经营经验，在江浙地区有几十家大型热电企业作为公司的长期供货客户，公司负责开发建设的临平作业区项目，拟建成以集装箱泊位为主、件杂货泊位为辅，集物流、仓储等综合性作业区，建成后将成为区域性的现代物流中心，为钱江经济开发区和余杭经济开发区提供全方位的物流与仓储服务，以实现良好的社会效益和经济效益。
3、xx联盟市场投资有限公司是由中国市场研究院、全国xx市场联合会、xx省市场协会直接指导、参与，并由义乌中国小商品城、海宁中国皮革城、绍兴中国轻纺城三家上市企业为骨干的xx二十家商业地产专业市场开发建设企业组成的联盟。
专业从事商业地产、城市综合CBD、商业市场投资开发建设，业务涵盖商业投资、市场招商、企业管理、咨询策划、教育培训、中介服务和房地产销售等。
1.4主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1：
主要技术经济指标汇总表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
工程建筑主要指标
1.1
用地面积
亩
30
1.2
建筑面积（一期）
M2
100，000
其中
总部大厦
M2
32，000
电子商务、娱乐休闲中心
M2
30，000
珠宝艺术品商城
M2
30，000
地下车库及其他
M2
8，000
1.3
容积率
4.6
1.4
建筑密度
%
小于等于40
1.5
绿化率
%
25
2
项目定员
人
200
间接2000人
3
总投资
亿元
5.8
3.1
建设投资
万元
54，500
含建设期利息
3.2
流动资产投资
万元
3，500
4
资金筹措
4.1
企业自筹
亿元
3.8
4.2
银行贷款
亿元
2
无流动资金贷款
5
主要财务计算指标
5.1
总收入
亿元
7.43
5年
5.2
项目销售及经营收入
亿元
1.486
平均
5.3
税金及附加
万元
2673
平均
5.4
年利润总额
万元
3，055
平均
5.5
所得税
万元
764
平均
6
财务评价指标（全投资）
6.1
税后内部收益率
%
15.92
6.3
税后投资回收期
年
7.25
含建设期2年
6.4
投资利润率
%
3.92
7
财务评价指标（资本金）
7.1
内部收益率
%
24.22
7.3
投资回收期
年
4.75
含建设期2年
8
借款偿还期
年
3
含建设期2年
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
2.1.1国际珠宝市场发展分析
1、国际珠宝市场稳步增长
近年来，全球珠宝首饰市场保持平稳增长，其中中国和印度是推动全球珠宝市场增长的主要力量.毕马威会计师事务所数据显示，从销售额构成来看，2005年整个珠宝首饰行业中，镶钻首饰占据了最大份额，达到47.2%（约690亿美元）；从整个珠宝首饰产业链各环节增值情况看，珠宝首饰零售环节增加值所占比重最大，总体达到了672亿美元，占整个产业链的46%，销售渠道仍然占据了整个产业链条的主体部分，从美国经验看，渠道商是产业的领导者。
图表2-1：
全球珠宝首饰行业市场销售额及未来预测
在消费市场方面，美国是世界珠宝首饰第一大消费国，2006年珠宝销售额增长7%至630亿美元，但由于其市场规模较大，近年来增长率略低于世界平均水平；而中国与印度的珠宝首饰市场发展迅速。
目前，中国已经成为世界上最大的玉石和翡翠消费市场，世界第二大黄金消费国，世界第二大钻石加工基地。
纵观数百年来的世界珠宝发展史，精致与奢华的珠宝首饰已经成为人类美好爱情和尊贵身份的象征。
在现今国际珠宝首饰市场上，以卡地亚（Cartier）、宝格丽（Bulgari）及蒂凡尼（Tiffany）三大顶尖珠宝品牌为代表，引领了行业发展潮流。
它们凭着历史悠久的品牌、创新独特的设计、精致绝伦的工艺与品质，成为全球高端消费阶层梦寐以求的高档消费品。
2、国际珠宝市场的发展趋势
（1）需求多样化，款式在更新
珠宝首饰是一种适应性很强的高档商品。
流行首饰的款式在于主题和线条的设计及所使用的珠宝品种和贵金属的颜色。
当今世界首饰的消费大国，依次是美国、日本、英国、加拿大、瑞士和德国。
各国对首饰的款式、珠宝品种、贵金属颜色的爱好不同。
欧美人士喜爱粗大、造型粗犷、洒脱、线条简单的几何形态，如圆形、三角形、菱形、长方形等棱角明显款式。
日本、东南亚一带则喜爱造型纤细、精美的款式。
由于自然界中高档珠宝的颗粒均匀细小，在市场上由高档的细小珠宝群镶嵌的首饰占相当比重。
在珠宝品种的选择上，英国、日本喜爱传统的高档珠宝，如钻石、红宝石、蓝宝石、祖母绿、优质翡翠。
美国除高档珠宝外，中、低档的珠宝，如海蓝宝石、紫晶、尖晶石、石榴石、橄榄石亦有广泛的销路。
镶嵌珠宝所使用的贵金属也不相同，日本人喜爱白色的铂和18K黄金，美国、德国、荷兰则喜欢14K黄金，而英国则偏重9K黄金。
图表2-2：
2008-2009年国际现货黄金价格趋势
（2）天然珠宝资源短缺，人造珠宝充斥市场珠宝
天然珠宝资源是世界上的稀缺资源，珠宝资源的生产国为数不多，主要有澳大利亚、博茨瓦纳、前苏联国家和南非等国的钻石；哥伦比亚祖母绿；缅甸的红蓝宝石和翡翠；泰国、澳大利亚、斯里兰卡的蓝宝石；澳大利亚的欧泊；阿富汗的紫铿辉石和青金石；美国的电气石和绿松石；坦桑尼亚的黝帘石；巴西的紫晶、海蓝宝石、绿色绿柱石和玛瑙；中国的钻石、橄榄石、萤石、蓝宝石和软玉。
由于许多矿山过量的开采，珠宝新矿床的发现速度远远低于社会的需求量，而宝石资源是非再生资源，故世界范围内宝石资源短缺。
进入二十世纪以来，特别是近年来，由于国际珠宝市场需求日渐升温，珠宝价格不断攀涨，加之科学技术的发展，新技术的不断涌现，给人造珠宝的生产提供了许多新手段、新方法，因此大量人工改善和人造的各类珠宝充斥市场。
（3）珠宝加工业由发达国家向发展中国家转移
本世纪六十年代以前，世界宝石加工中心在德国和日本，由于生活水平提高，这两个国家愿意从事珠宝玉石加工的技术工人逐年减少。
在这种形势下，泰国、香港、印度等国家和地区，发展了珠宝加工业，见到了经济成效，形成了新的珠宝加工中心。
目前，在世界上形成了五大珠宝加工中心。
德国的伊达奥伯斯坦，加工来自世界五十多个国家和地区的宝石，拥有六百多家宝玉石加工厂，被誉为“宝石城”。
印度的贾普尔拥有一千余家加工厂，主要加工祖母绿，工匠达十万之多，被誉为“祖母绿城”。
泰国的曼谷是世界上红、蓝宝石最大的加工中心。
日本甲府拥有五百多家宝石加工厂，主要加工较低档的宝石。
香港已成为以加工翡翠为主，为世界最大的翡翠加工中心。
发展中国家发展珠宝加工业，利用了劳动力低廉的优势，在投资少、周期短、见效快、效益高的前提下，发展了本国经济。
泰国己成为珠宝出口名列前茅的国家。
香港的珠宝首饰业已成为第六大出口工业。
（4）需求和价格同步上升，市场交易活跃
珠宝不仅可作为装饰品和工艺品，在国民经济中也一定程度的起着硬通货币的作用。
在一些国家，人们普遍把具有较高价值的珠宝作为世代相传的财产，特别是发生经济危机和政治动荡的年代，常常把货币转换成珠宝保值，不仅可以保值，而且携带也很方便，因而受到人们的珍爱。
经久不衰的珠宝热，推动了国际珠宝市场的繁荣，使珠宝市场购买力不断提高，珠宝的需求和价格不断上升。
近年来，世界珠宝需求量大约以每年5%-10%的幅度增加，价格则以每年8%-12%的速度上升。
到目前为止，世界珠宝首饰的年贸易额已超过1200亿美元。
除传统的商贸交易外，世界上己建立了几个著名的珠宝定期交易市场：
缅甸的仰光、美国的图森、哥伦比亚的波哥大。
（5）经济发达国家是珠宝的主要消费者
世界珠宝产地集中在发展中国家，而珠宝的主要消费国则是一些经济发达国家。
美国是珠宝首饰的最大消费国，日本位居其次，西欧是珠宝的第三大消费市场。
以上三地珠宝消费占世界的80%。
近年来，日本珠宝消费骤增，个别年份消费额高于美国。
号称“首饰王国”的意大利，人均消费额居世界第一
值得注意的是，近年来亚太地区珠宝消费水平迅速提高，香港、韩国、台湾、新加坡等国家和地区，己成为珠宝消费的潜在大市场。
中国近年来经济高速增长，人民生活水平明显提高，目前已由金银首饰转向珠宝首饰消费，市场前景看好。
2.1.2国内珠宝艺术品市场发展概况
1、我国珠宝玉石首饰市场的发展概况
我国的珠宝首饰行业是朝阳行业。
在中国经济持续快速增长和人均收入水平不断提高的背景下，人们在满足基本生活需要的基础上，逐渐增加了对高档消费品的消费，我国珠宝首饰消费已经进入高速发展阶段，成为继住房、汽车之后中国老百姓的第三大消费热点；珠宝首饰消费不仅仅是满足单纯的增值保值需要，更多的是满足其艺术和精神层面的需求，是追求时尚、彰显个性和身份地位的需要，新的消费需求将成为未来我国珠宝首饰消费市场心的增长点。
图表2-3：
中国珠宝首饰市场消费额（单位：
亿元）
据国家统计局公布的数据，金银珠宝类零售总额（限额以上）增速从2003年开始进入高速增长阶段，近五年来符合增长率超过20%,从最近公布的数据看，2008年度金银珠宝类零售总额同比增长38.6%。
根据中宝协统计，2008年度我国珠宝玉石首饰销售总额已突破1700亿元，是仅次于美国和日本的世界第三大珠宝市场。
2、我国艺术品市场的发展概况
艺术品市场繁荣，发展机遇前所未有
艺术品是一个社会历史文化的图像记载，收藏艺术就是在收藏历史，其在流传过程中形成的文化积淀，使文化价值更加深厚。
艺术品收藏不仅是留给后人的物质财富，更是宝贵的文化、精神财富。
通过艺术品拍卖形成的艺术品价格体系，确实使公众切身感受到了艺术品自身价值和保值升值的特性。
中国的艺术品市场从20世纪80年代旅游商品市场起步，当时主要经营复制中外艺术名家名作和职业画家的商品画，质量不高。
至20世纪末21世纪初，随着中国综合国力的增强，中国的艺术品市场引起世界的广泛关注。
以画廊为主体的一级市场繁荣，奠定了艺术品市场发展的坚实基础。
如火如荼的艺术博览会为中外艺术品交流和艺术品市场开创了广阔空间。
艺术品拍卖的火爆态势带动了中国高端艺术品市场的发展。
中国艺术品拍卖从1993年开始，现已占据中国艺术品高端市场绝大多数份额。
拍卖公司极大地吸引了海外艺术品的回流，也极大地吸引了社会游资向艺术品市场的集聚，促使艺术品市场更加红火，成为社会公众特别关注的一种文化现象。
据权威部门透露，2007年中国艺术品在全球拍卖市场上成交总额达到236.9亿元，比2006年增长41%。
已经超过法国成为世界第三大艺术品市场。
2.1.3总部经济发展分析
总部经济作为一种新生的经济形态,是近几年刚刚出现并非常时髦的一个概念。
伴随着北京总部基地的落成,上海、xx、重庆、广州、深圳、武汉、青岛、济南、厦门、南京、大连、沈阳、郑州等许多城市都明确提出了建设区域性总部聚集区的战略,试图将发展总部经济作为本地经济发展的一个新增长点。
总部经济作为信息网络背景下企业总部聚集所形成的一种经济形态的理论揭示,是在区域经济范畴中对大都市特定空间上的特定经济形态的概括和描述。
这种经济形态虽然在现实中表现为在某特定区域上一幢幢总部大楼的空间接近和聚集,但总部经济理论的精髓和核心在于这些总部和它的生产制造环节在空间分离,以及由此所形成的资源再配置的价值。
它所强调的是总部以及由总部需求所衍生出来的金融、保险、会计、法律、教育、培训、物流等构成的一套完整的服务业体系,是各经济体之间的内在联系和相互支撑。
2.1.4长三角煤炭需求分析
我国煤炭资源保持“北煤南运”的格局，特别是长三角地区，经济发展迅速资源，资料显示,目前上海电力装机容量460万千瓦,xx则为3900万千瓦,江苏则为5600万千瓦。
在上海地区主要的电厂包括上海外高桥电厂、上海石洞口电厂、上海电力股份有限公司吴泾热电厂、上海漕泾电厂。
xx则有最大的四家电厂:
北仑电厂、嘉兴电厂、宁海国华电厂、台州发电厂。
它们都是超过200万千瓦级的大电厂。
而江苏的主要电厂则较多,比较大型的电厂包括江苏利港发电厂、江苏太仓电厂、扬州二电厂、华能南通电厂、华能南京电厂、江苏沙洲电厂、江苏徐州电厂等等。
据悉，长三角以火力发电为主，尤其是xx，95%以上的电是靠煤炭火力发电而生。
而一“煤”难求的局面，在国内煤炭资源日益紧张的形势下，使得部分发电企业向海外谋求“煤”路。
2009年xx全省消耗电力用煤5547.7万吨，占全省用煤总量的的61.04%，尽管近几年加大电煤调入，但仍不能解决电煤紧张的局面，以xx电力缺口高达300万千瓦为例，按照每一吨煤可以发电2500度平均值计算，xx仅仅在发电领域就缺煤1200万吨，无论是xx还是长三角都急需一个大型的煤炭交易中枢，吸引全国各大矿区的煤炭经营企业进驻，通过电子商务+仓储物流的方式，疏解长三角煤炭紧缺之困。
2.1.5国内化纤行业发展概况
起步较晚的我国化纤工业，经过几十年的追赶，产量已位居世界第一，年产量近700万吨。
同时我国也是世界上最大的化纤和化纤原料进口国。
2000年出口创汇达521亿美元，约占世界纺织品贸易额的13%，占国内出口商品总额的21%，已成为国民经济发展的支柱行业。
按照化纤行业发展“十五”规划，我国化纤加工总量（包括棉毛丝麻）要从现在的1210万吨，增加到“十五”末期的1400多万吨，其中化纤市场将从目前的690多万吨，增长到950万吨左右。
“这说明，在今后5年中，我国化纤工业的调整和发展还是有一个巨大空间的”
xx省是化纤工业大省，自2002年起，中国纺织工业协会开始进行纺织产业集群的试点工作，到目前，在164个纺织产业基地市（县）试点地区中，有7个化纤名城名镇，其中xx省的xx市萧山市衙前镇、桐乡市洲泉镇、绍兴县马鞍镇榜上有名，中国7个化纤名城名镇中xx占据了半壁江山，xx化纤工业的优势凸显。
2.2项目建设必要性
2.2.1满足xx珠宝玉石需求的必然要求
xx省是珠宝玉石消费大省，随着xx省GDP的快速增长，珠宝这一朝阳产业更得到了前所未有的发展速度，2010年5月份，xx省消费市场金银珠宝类零售额6.84亿元，增幅达到62.2%，位列社会消费品25个大类商品中增速首位。
1-5月累计增幅38.1%，正在成为新的消费热点。
经过十余年的努力，xx省的珠宝玉石零售领域已较为成功地建立了规范的市场机制，培育了诸多本土品牌，如航民、美地亚、浙地、万隆曼卡隆、明牌、新光饰品、山下湖珍珠等，同时也广纳国际国内一线品牌，如蒂芙尼、卡地亚、周大生、周大福、中国黄金等，近几年各个品牌专卖店如雨后春笋，林立于xx的各个珠宝商圈，和各大商场共同营造了和谐的珠宝消费环境，零售额在全国屈指可数，省会城市xx的珠宝消费指数已位居全国前列。
xx省也拥有非常巨大的玉石消费潜力，四大候选国石之二：
青田石和鸡血石闻名于世，近几年白玉、翡翠也在xx市场呈快速上升态势，七彩云南翡翠、贞观堂白玉创造了xx玉石消费的革命。
珠宝艺术品展贸中心的建立，将引入经营黄金、钻石、翡翠、玛瑙、玉器、水晶、宝石等国际国内知名品牌的珠宝，汇集众多珠宝首饰品牌，特别是玉石珠宝，在商家引进上以原产地、原石经营为主，提高珠宝交易中心的高端形象，形成华东地区最为知名的珠宝玉石首饰交易中心之一，最大限度的满足社会各个阶层的最广泛需求。
2.2.2助推xx艺术品市场繁荣发展的必要条件
xx作为艺术品市场发展前景非常好的省份，有能够发展艺术品行业的优越条件。
不但代有艺术大师，而且形成
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