房地产行业涉及的相关指数含义.docx
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房地产行业涉及的相关指数含义
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房地产行业涉及的相关指数含义
随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数外，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。
一时之间，指数好象成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是实践操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问题。
一、房地产价格指数的基本理论
一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足房地产价格指数这一领域，并积累了较为丰富的经验。
洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》中，介绍了世界上流行的11种房地产价格指数的编制方法，大致可归纳为四类。
l、成本投入法
根据建造房地产的各项成本投入（包括材料、人工费等）变化情况，用算术平均法编制房地产价格指数。
这是一种较早期的房地产价格指数编制方法，对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性。
但是由于房地产价格并非主要由投入的成本所决定，所以用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动有较大的偏差。
目前，这种方法实际应用较少。
2、加权平均法
该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。
其基本原理是，以大量的房地产实际交易案例的基期和报告期的价格之比作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所引起的指数中房地产品质或结构变动所带来的偏差。
中位数价格法与算术平均法相比，是利用加权虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响，随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。
在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。
3、重复交易法
这是一种能够较好地控制房地产品质影响的方法。
它利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。
这样，不同的时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。
该方法在理论上已经相当完整，但是仍有以下缺点：
（l）必须有大量的重复交易的房地产资料，实际实施成本高；
（2）重复交易的资料两次交易的期间不能太长，否则品质固定的假设将会被突破；（3）从指数长期的编制和实施看，重复交易案例需要定期修正，样本的重新选取和替换则不仅在理论上还是实际操作中都存在着较大的问题。
4、特征价格法
特征价格法编制房地产价格指数，是基于特征价格理论。
该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质（如房地产商品的面积、楼层、朝向等特征），商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。
当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。
特征价格法的基本思路是：
将房地产商品价格分解，以显现出各项特征的隐含价格（implicitPrice），在保持房地产特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。
在实际操作上该方法需要大量的房地产交易案例，并有较完善、系统的房地产统计数据，能够建立回归模型测算出房屋各类属性与房价的关系。
二、国内主要房地产指数简介
中房指数系统于1994年开国内行业之先河，率先推出了各大城市各类物业价格指数；之后国房指数以及其他地方指数、企业指数纷纷跟进，对业界人士把握房地产市场脉搏起到了重要作用。
1、中房指数
中房指数系统（CREIS）是“中国房地产指数系统（ChinaRealEstateIndexSystem）”的简称，它综合运用了加权平均与特征价格的理论方法，理论系统相对比较完善。
中房指数是房地产市场发展的产物。
1993年中国房地产开发集团针对当时市场信息零散、投资行为盲目等状况，为促进房地产业的健康发展，促进房地产投资决策科学化提出了建立房地产监控体系的设想，并与中国房地产业协会、国务院发展研究中心情报中心联合发起了这方面的研究，最后确定以简练、明了、定量的中房指数作为主要形式，并于1994年底完成了系统的初步设计。
1995年1月中房指数系统通过了初步论证，并开始发布中房北京价格指数。
随后又逐步推广到了上海、天津、武汉等主要城市，在国内外引起了很大反响。
经过半年多的试运行和不断完善，1995年9月，由国务院发展研究中心主持召开了“中国房地产指数系统”的部级评审会。
指数系统顺利通过评审，并获得了与会孙尚清、周干峙、厉以宁、萧灼基等专家的一致好评，“系统的建立标志着我国房地产信息业的发展上了一个新台阶。
研究成果属于国内首创，在国际上也处于先进行列……可以比较全面、及时、定量、客观地反映房地产市场的态势和变化轨迹，对监控市场、引导投资、促进房地产业健康发展具有重要的现实意义，从试运行的效果看，中房指数已成为各界了解、分析和把握房地产市场态势的重要工具”。
课题的完成具有重要的理论和现实意义。
考虑到房地产业的特点和市场特征，中房指数系统选用了一种调整的拉氏公式作为基本计算公式：
∑pi0qi0/∑qi0∑pitqi0
Ｉ＝×＝△1×△2
∑p00q00/∑q00∑pi0qi0
其中第一部分表现为该物业与基准物业的比价指数，包括两方面：
1）两类物业价格的差异；2）物量构成比例的差异。
第二部分表现为该物业报告期相对于基期的价格水平的变化，为拉氏公式的基本形式。
中房指数系统资料主要来源于市场调查，根据聚类分析方法确定样本，并进行跟踪调查，在样本项目达到一定指标后进行更新与替换。
CREIS主要以中房价格指数为主，中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功用）分类物业指数，中房城市指数按月或季度发布。
目前，中房指数在搜房研究院的推动下，已经初步形成了重要城市价格指数、北京写字楼租金指数、重要城市典型住宅价格指数以及中国房地产预警系统等房地产市场监测体系。
2、国房指数
“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。
它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，是房地产市场景气变化的综合反映，用百分制表示。
其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的调查。
“国房景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。
3、其他
目前国内房地产市场上除中房指数与国房指数外，还有伟业指数、沈房指数、郑州40指数等多个地方及企业指数，各指数系统基本上采用了与中房或国房指数相似的理论模型体系，成为地方市场为两大指数系统之外的有益补充。
三、房地产指数的作用
1、反映市场走势
以中房指数为例，价格指数可以反映重要城市的房地产市场整体行情变化，也可以反映出不同物业类型变化情况。
指数变动可以清晰地描绘出市场发展的周期轨迹，甚至可以预测未来市场走势。
由于房地产市场是整个国民经济的重要组成部分，房地产指数的变化轨迹，也往往能够反映宏观经济的状况。
正是由于指数具有深刻把握市场的能力，对管理、投资、中介服务等能够产生重要指导作用，才能够成为研究市场的重要工具。
2、指导业界活动
各级政府可以利用指数了解全国房地产业发展状况和行业结构，从而为调控全国各行业结构和引导行业发展服务。
同时，通过城市指数，各级政府还可以了解各地房地产的供求情况，并通过各地指数的对比，了解各地房地产业的发展水平，为调整房地产普的地区结构提供参考。
另外，各级政府也可以通过地区房地产指数与其他行业发展水平的对比，掌握其行业的均衡发展的情况。
对于地方政府管理部门，除了指导对行业发展速度进行调控外，还可以通过与各地指数的对比，了解本地房地产业在全国房地产市场中所占的地位，更好地作好本地房地产业的发展决策。
对投资商，房地产指数可以使他们及时了解中国房地产业的整体状况和内部结构及其发展状况，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度；中房城市指数可以使他们了解到各城市房地产市场的不同供需状况，在地点选择和物业选择上为之提供帮助，减少投资风险；通过中房指数的动态比较，可以更好地判断房地产发展所处的周期性价段，以把握市场形势，决定或调整投资时机。
对房地产中介咨询服务业，各类房地产可以为之提供咨询的参考，提高咨询机构对市场发展变化的科学预见和判断能力，有利于房地产投资服务业的健康发展。
此外，房地产指数还能为消费者购房决策提供区位、时点选择的帮助，为其他经济研究机构、科研人员提供有效的信息及分析工具。
3、市场研究的工具
由于房地产市场在国民经济中具有举足轻重的地位，对房地产市场房展状况及趋势的把握，不仅仅是房地产业界人士的需求，更是所以关注国民经济人士的需求。
房地产指数为市场研究提供了最为重要的工具，指数的变动轨迹不但能够清晰地反映出市场发展的周期轨迹，是经济周期研究的重要依据，也是进行经济景气状况分析与预警研究的基础。
四、各类指数系统的理论方法比较
以目前国内房地产市场较具代表性的中房指数与国房指数为例，两种指数在基本概念、理论架构、调查方法、表现方法等多方面都有较大差异，两种指数可以说是从不同的方面来反映市场，某种程度上可以相互补充。
1、理论架构
（1）中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以94年11月为基期，以基期北京市商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定基指数；计算时采用加权平均方法，权值采用基期时各类物业的规模比重。
基期与权值在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权值，指数链接采用新旧权值计算后提供转化因子。
中房指数在计算时由于权值固定，并对样本进行了必要的特征因子修正，从而可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况，使不同历史时期的指数具有较强可比性。
指数剔除市场结构变化影响的作用，可以下面例子说明。
假设市场上仅有普通住宅A，开发规模1000平方米；高档物业B，开发规模500平方米。
两期销售情况见下表：
一期二期
ABAB
销售面积（m2）20050100200
销售单价（元/m2）100050008004500
平均价格（元/m2）18003267
可以看出，由于不同项目销售面积变化，即市场需求结构变化，在房价普遍下降（可以理解为供求、心理预期、经济形式等变化）的情况下，平均价格不降反升。
如果仅仅用平均价格理解市场，就难以对市场形势、市场发展状况做出正确判断。
而以中房指数把握市场时却可以准确把握市场价格变化情况。
以下计算时省略样本选择、权值确定、指数换算等等多个步骤并采用简单算式：
Ii＝（∑Pi×A0）÷（∑P0×A0）。
其中Ii为当期指数值，Pi为当期价格，A0为基期规模，P0为基期价格。
取一期指数为基值1000点。
一期二期
ABAB
物业规模（m2）10005001000500
销售单价（元/m2）100050008004500
∑Pi×A0350********
基值23332033（相对数）
指数值1000871
可以看出，指数消除了市场结构的影响，准确把握住了价格变动情况。
（2）国房指数采用了与目前国家统计部门消费价格指数类似的理论架构，属于拉氏年距同比指数。
指数基值以上年同期为100点，权重由专家打分确定。
在指数计算中，权重一直固定，基值不固定。
由于国房指数综合了房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个指标，属于合成指数，指数的变动实际上反映了房地产市场的综合情况。
国房指数包容了大量市场信息，但忽视了指数的横向与纵向可比性。
2、调查方法
中房指数采用了市场抽样调查方法，在对市场商品房项目进行普遍调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。
由于房地产市场商品的特殊性，即每一项目在经过一段时间后，将因销售完毕而退出市场，所以中房指数系统设计了与股票指数不同的样本替换方案；另外，由于商品房项目在不同推广时段可能会采用不同价格策略，不同户型、朝向房屋定价也有差异，所以指数系统还设计了标准价格调整体系，以消除特征因素的影响。
中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。
国房指数系统采样由各级统计部门采用统计报表制度，对注册房地产公司等进行统计监督。
数据来源有统计面广、来源稳定等优点，数据来源具有较好的广泛性。
3、表现方法
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有非常好的历史（纵向）可比性，可以采用图表形式直观表现，如中房北京城市指数变化可以表示如下：
采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势。
比如通过上图可以比较清楚地看出95年底、96年初市场进入周期谷底；也可以看出2000年后市场逐渐回升，趋势与幅度都比较直观。
国房指数由于是同期相比计算得出的指数，所以采用指数数值表示。
同比变化比较清楚。
4、指数使用
中房指数属于定基指数，不同城市指数计算时都与北京基期值进行了换算。
中房指数在表现不同地方房地产市场历史状况的同时，不同城市也具有一定可比性，即中房指数具有横向与纵向可比性。
利用中房指数可以了解不同时期同一城市房价变化状况，也可以了解不同城市在同一时段房价状况。
国房指数由于是环比指数，缺少纵横比较的能力（经过逐级换算也可以达到纵向比较目的），但由于其覆盖了多种指标，是对房地产市场状况的综合反映，可以较全面地反映房地产市场目前景气状态。
5、两种方法的缺点
中房指数虽然具有对价格的反映灵敏性高、及时性好，以及可以纵横比较等优点，然而由于采用了固定权值的拉氏方法，在市场发展迅速、结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权值会逐渐与现期市场结构脱节。
这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。
因此就要求指数计算的权值必须在经过一定时间后，进行调整，以重新适应新的市场结构。
另外，中房指数主要采用价格来反映市场状况，在简单清晰的同时，也降低了信息含量。
国房指数计算的权值在经专家打分后，是固定不变的，各指标对市场的影响程度不会随市场结构变化而产生较大变化。
但由于方法限制，其清晰性与可比性受到限制。
另外，由于其综合了多种信息资料，虽然可以综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化对指数造成的影响确不能清晰反映，需要单独说明。
五、国外主要房地产指数与消费价格指数
由于地价变动在很大程度上影响了房价，而且消除了其他许多模糊因素的影响，能够比较清楚地反映市场发展状况，所以许多国家与地区都建立了地价指数，比如日本、台湾等地。
各种地价指数一般也采用了定基指数，以便于进行纵横向比较分析。
比如日本有不同区域、不同物业用地的地价指数，下表为1988年日本国土厅公布的地价公告（以1983年为基期，基值100）：
住宅地商业地各种用途平均
东京圈
东京都
大阪圈
名古屋圈
北海道地区
东北地区
关东（东京除外）地区
北陆地方
中部地方（名古屋圈除外）
近畿地方（大阪圈除外）
中国地区
四国地区
九州、冲绳地区
由于日本地价指数采用了定基指数，可以比较清楚地表现出地价长期变动趋势，比如从下图所示6大都市平均用途地价指数曲线，可以清楚看出90年代年房地产“泡沫”状况。
91、92年地价大幅增高后，指数值上升到100点以上，又迅速降低，指数值下跌至40点以下，“地产泡沫”开始破灭。
另外，日本、美国、加拿大、德国等国家的消费价格指数也都采用了以某一年或几年为基期，编制定基价格指数的方法。
国外消费价格指数使用的计算方法一般有固定权数（三至五年）定基加权平均法，即定基拉氏指数；也有定基变动权数加权平均法，也称作定基链接拉氏指数。
固定权数加权平均方法使用基期权数且固定几年不变，具有消除消费结构变动的影响，反映纯价格变动的特点。
实际操作又简便易行，减少了许多工作量，因而目前多数国家采用了这种方法。
但固定权数几年不变，其数据高估偏差更大，对处于经济发展较快，结构变动较大的地区，不能真实反映结构变化对价格变动的内在影响。
目前英国、法国等国家采用了变动权数加权平均的方法，即链式拉式公式计算定基价格指数。
每年1月调整采样项目内容，进而更新权数。
固定权数定基加权平均法的理论架构与中房指数价格类似。
中国消费品价格指数的编制方法与国房指数基本一致，目前中国消费品的价格指数也在探讨定基指数编制方案。
六、房地产指数的发展方向
目前中国房地产市场增量房仍是主流，各类房地产指数也以关注增量房市场为主要目的，大规模建设期过后，存量房市场必将逐渐成为市场交易的主流，存量房市场的各类指数必将会建立并逐渐完善；其次，由于目前房地产一级市场，即土地使用权市场规范程度较低，信息透明度较差，除城调大队编制的35个城市同比指数中包括地价内容外，国内房地产市场还缺少完善的地价指数系统；另外，随着经济的发展以及人口流动性增加，各类物业的租赁市场必将扩大，租赁价格的变动也将成为经济状况、就业、人口等等研究的重要指标，租赁价格指数体系也必将会得到完善。
1、二手房指数
随着住房制度改革，存量房市场规模将逐步扩大。
以上海为例，2001年存量房交易比2000年增加了%，为万平方米，达到商品房销售量的%。
其中已售公房上市出售成交69832套，交易面积364万平方米，比2000年增加%。
存量房交易已经成为市场上不容忽视的部分。
2000年12月由房产之窗网、房地产时报、上海市房产经济学会等联手推出的上海二手房指数系统已经开始运作。
另外，沈房指数以及许多代理公司也已经推出了地方二手房价格指数。
目前各类二手房指数还是多以平均交易价格计算指数，由于二手房价格受到楼层、房龄、结构、楼型、地段、房屋自身质量等多种因素影响，每一单交易都有自己的独特个性，仅靠平均统计交易价格来计算指数，难以反映市场的实际波动情况。
要反映市场的实际波动状况必须构筑完善、科学的“标准房”换算架构。
另外，市场上也还缺少类似目前中房指数的，可以进行纵向、横向比较的二手房指数体系。
2、租金指数
由于写字楼消费中租赁消费占大部分，写字楼租金变动能购比较全面地反映写字楼市场状况，所以写字楼租金指数的构建已经具有存在的基础与必要。
目前中房指数系统与戴德梁行等公司都有自己的写字楼租金指数，但还没有覆盖全国的、可以纵横比较的指数系统。
普通住宅的租金指数由于信息透明度较小，以及市场规模不是很大等因素影响，目前比较完善的指数监测系统还未形成。
3、地价指数
由于现在国内土地一级市场还存在拍卖、协议转让、划拨等多种形式，土地交易价格更是许多开发商最重要的商业机密，地价虽然是房地产市场最重要的反映指标，然而地价指数的构造尚缺乏现实基础。
随着市场成熟以及信息透明度加大，完善的地价指数必将成为表现房地产市场变动的重要指标。
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