万科锦程销售手册项发.docx
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万科锦程销售手册项发
昆明万科锦程项目销售手册
2012年7月版
手册目录
一、发展商背景
二、项目位置及周边配套介绍
三、竞争楼盘分析
四、项目规划设计
五、户型产品介绍
六、交楼标准
七、物业管理方案
八、认购及合同签署
九、答客问
一、发展商背景
内容
提交及审核部门
负责人
万科集团部分
营销管理部
林静
万科集团
万科简介
万科企业股份有限公司1984创立于中国深圳，是目前中国最大的专业住宅开发企业，并在过去三年成为全球最大的住宅开发企业。
迄今为止，万科已为超过40万个中国家庭提供了住宅，并为约200个社区提供物业管理服务。
“万科”也成为中国房地产行业的第一个全国驰名商标。
28年来，万科从多元化经营成长为房地产行业首家销售规模达到千亿级的企业。
万科希望能成为基业长青的卓越企业。
万科集团是中国首家销售额突破1000亿的住宅开发企业，开发量居世界第一位。
近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售规模居全球同行业首位。
万科坚持“让建筑赞美生命”的企业核心理念，积极改善人居环境，积极倡导绿色环保，坚持领跑行业。
通过28年的稳步发展，万科对建筑品质孜孜以求，为中国家庭提供高品质住宅生活，已覆盖珠三角、长三角、环渤海及中西部中心区域等54个重点城市市，成就约40万家庭的居住梦想。
在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。
产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
万科致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
万科1988年进入房地产行业，万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的54个城市。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：
“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。
2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。
2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地
企业核心理念：
让建筑赞美生命
“让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是万科坚持的产品核心价值观。
万科始终不懈地致力于为不同消费者提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可持续发展。
∙万科之道：
客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。
∙万科理念：
万科相信，住宅建筑是一种与各种形态的生命息息相关的事业。
作为住宅的建设者，满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅，并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。
∙万科愿景：
成为中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。
∙万科使命
1、努力推动行业规则的建设，不断完善生产方式、技术和管理，提高行业规范化程度，实现“有质量增长”并推动行业技术进步。
2、系统地理解不同消费者对居住生活的需要，创造性地运用设计、技术和服务提供展现自我、和谐共生的理想生活空间.
3、不断深化研究，因地制宜地保护环境、改善环境，形成人与自然的可持续发展
万科的方法论：
1.做简单而不是复杂：
简单降低了企业运行的成本，能够说清楚的企业才是好企业。
2.做透明而不是封闭：
成功源于持续的学习和合作，透明度为组织赢得信赖。
3.做规范而不是权谋：
只有遵守规则才能培养组织内在的市场化竞争优势。
4.做责任而不是暴利：
追求公平回报的同时，不忘记自己身上的责任。
万科的经营原则：
1.追求卓越:
持续领跑，敢为天下先
2.客户导向:
懂得客户生活
3.报效股东:
创造优异回报
4.与员工和伙伴共同成长:
尊重员工与伙伴
5.效率优先:
珍惜资源，快速周转，向能力要效益
6.可持续发展:
稳健经营，与社会、自然和谐相处
1）万科大事记
1984年成立于深圳，从事进出口业务。
1988年公开发行A股，成为国内首批上市公司之一，通过公开竞拍土地，开始深圳房地产业务。
1991年进入上海房地产市场，开始跨地域发展。
1993年公司发行B股，募股资金主要投资于房地产开发，此后确定以大众住宅为核心业务，开始做“减法”，进行专业化调整。
2001年转让零售业务，转型成为专业的住宅企业。
2007年万科建筑技术东莞研究基地成为国家住宅产业化基地。
2010年成为国内首个销售额突破1000亿的住宅企业
2）万科荣誉
（1）企业荣誉
Ø荣获中国房地产协会评选的“2005-2006年度中国房地产诚信企业”称号。
Ø获得《商业周刊》中文版与Interbrand评选的“2006年度中国最佳品牌20强”。
Ø2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系；连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号等奖项。
Ø自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。
Ø万科荣获第六届“金圆桌奖”奖――“中国上市公司最佳董事会奖”。
Ø2009年荣获由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同评选的“2009年中国房地产百强企业——综合实力TOP10”称号。
Ø2009年7月的《财富》（中文版）发布了2009中国上市公司100强排行榜，万科位列第54位。
Ø2008年4月29日由经济观察报社与北京大学企业案例管理研究中心主办的“2007中国最受尊敬企业”评选颁奖典礼在北京大学百年讲堂举行。
Ø自2002年以来，万科连续8年获得“最受尊敬企业”称号。
Ø获2008年度中国上市公司价值百强。
Ø获2008年度中国上市公司优秀管理团队。
Ø万科以96.94亿元的品牌价值，荣获“2008中国房地产行业领导公司品牌”称号。
Ø获2008年度中国最具社会责任上市公司。
Ø国家税务总局和《中国税务》杂志社联合发布2005年度“中国纳税百强”排行榜，万科以13.24亿元纳税额位列第97位，是唯一进入百强的房地产企业。
Ø在建设部取得房地产一级开发资质。
Ø
Ø2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。
Ø2009年荣获由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同评选的“2009年中国房地产百强企业——综合实力TOP10”称号。
Ø2009年7月的《财富》（中文版）发布了2009中国上市公司100强排行榜，万科位列第54位。
Ø2010年1月18日：
万科被深圳市企业联合会、深圳市企业家协会联合评为“2009年度深圳百强企业”。
Ø2010年1月20日：
王石被中国管理科学学会企业管理专业委员会、房地产经理人联盟评为“最值得尊敬的董事长”。
Ø2010年1月20日：
王石被2009年度中国房地产经理人大会评选为“最值得尊敬的董事长”。
Ø2010年1月28日：
《建筑实录》杂志及其母公司麦格劳－希尔建筑信息公司公布第三届“好设计创造好效益”中国奖获奖名单，万科中心荣获“最佳绿色建筑”大奖。
Ø2010年2月3日：
万科被国务院发展研究中心企业研究所、搜狐财经、北京大学中国信用研究中心和光华传媒共同评为“2009最佳社会责任年度企业”。
Ø2010年3月26日：
万科被中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评选为“2010中国房地产百强企业综合实力TOP10”、“2010中国房地产百强企业规模性TOP10”与“2010中国房地产年度社会运营效率TOP10”，并且荣获“2004-2010连续七年中国房地产百强企业综合实力TOP10”称号。
Ø2010年4月2日：
王石再次入选《财富》（中文版）“中国最具影响力的25位商界领袖”排行榜。
Ø2010年4月20日：
万科荣获由世界自然基金会（WWF）颁发的2010年“地球一小时”活动“企业节能先锋奖”。
Ø2010年4月22日：
万科被中国企业家俱乐部、道农研究院、《绿公司》杂志评选为“2010中国绿色公司百强”。
Ø2010年5月13日，《中国证券报》“2009年度上市公司金牛百强奖”榜单揭晓。
万科位列百强榜第4位，并入选“2009年上市公司金牛百强奖行业排行榜之房地产业”。
Ø2010年6月3日：
万科被由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”评选为“2010沪深房地产上市公司综合实力TOP10”。
Ø2010年6月8日：
万科中心被深圳市人居环境委员会评选为“2010深圳十大优秀低碳范例”。
Ø2010年6月29日：
万科被证券时报社评选为“2009年度中国上市公司价值百强”、“2009年度中国主板上市公司十佳管理团队”、“2009年度中国最具社会责任上市公司”；万科董事会秘书谭华杰同时被评为“2009年度中国主板上市公司百佳董秘”。
Ø2010年7月13日：
《财富》（中文版）第167期公布了“中国上市公司500强”排行榜，万科位列第45位，同时在“最赚钱的40家公司”排行榜中位列第32位，在“房地产行业”排行榜中，位列第1位。
Ø2010年7月19日：
万科被经济观察报社和经济观察研究院评选为“2010中国最佳低碳企业”。
Ø2010年7月29日：
王石被中国上市公司发展研究中心、中国城市发展研究院、中国排行榜网站、南方企业家杂志社评选为“2010中国上市公司最受尊敬10大功勋企业家”。
Ø万科以96.94亿元的品牌价值，荣获“2008中国房地产行业领导公司品牌”称号。
Ø摘取了由英国IR杂志评选的“2006年中国投资者关系”系列奖项中的最佳投资者关系大奖（大型非国有企业）、最佳年报及公司著作奖、最佳投资者会议奖、最佳投资者关系领袖奖等多个奖项。
Ø“万科”是中国房地产行业第一个全国驰名商标。
Ø万科市值约2千亿元，是房地产上市企业中市值最高的企业。
Ø万科在2010年率先成为中国房地产销售额过千亿的地产公司，在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，成为全球住宅类开发企业第一名。
（请林静协助补充万科2010年后所获重要荣誉）
（2）产品荣誉
Ø集团荣获由中国房地产及住宅研究会、《中国建设报·中国楼市》联合主办的“中国创新90种小套型住宅设计竞赛”特别贡献奖。
Ø广州四季花城（一、二、三期），深圳公司东海岸（一、二期），上海公司四季花城（一期），天津假日风景，成都金色家园同获2006年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”二十名额之五席。
Ø中国住宅业第一个专利产品“情景花园洋房”。
Ø第一个提倡“全面家居解决方案”的地产开发商。
Ø至2009年，万科共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。
Ø深圳万科城四期于2009年获得建设部颁发的绿色建筑三星设计评价标识，是国内第一个获得绿色三星设计标识的住宅项目。
Ø2010年7月8日：
北京万科中粮假日风景Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期、深圳万科城四期、青岛万科魅力之城一期及二期一区工程荣获“2010中国土木工程詹天佑奖优秀小区金奖”，广州万科云山花园荣获“2010中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀环境奖”，沈阳万科城二期工程荣获“2010中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀科技奖”。
Ø公司致力于不断提升产品品质。
至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。
（请林静协助补充万科2010年后所获重要产品荣誉）
（3）住宅产业化荣誉
Ø2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。
Ø东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。
（4）绿色建筑的研发和推广荣誉
Ø2009年6月，深圳万科城四期项目荣获“绿色建筑设计评价标识”三星级奖。
Ø2009年《财富》（中文版）公布的“十大绿色公司”名单中，公司因在探索工业化与城市低收入住宅方面的成绩入选。
Ø深圳万科城四期于2009年获得建设部颁发的绿色建筑三星设计评价标识，是国内第一个获得绿色三星设计标识的住宅项目。
Ø2010年全国共完成绿色三星住宅项目140.5万平米，万科完成75.71万平米，占全国项目的54%
（请林静协助补充万科2012年后所获绿色建筑推广方面重要荣誉）
（5）实践企业公民行为
Ø万科从2007年开始每年发布社会责任报告。
2009年，万科捐资并建设的四川省绵竹市遵道镇中心幼儿园、遵道镇便民服务中心、向峨乡政务中心以及遵道梨花广场先后建成交付，均达到最高抗震设防等级。
Ø万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。
2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。
至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011年度总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。
Ø万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。
劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。
2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动“春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助；并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共济制度。
Ø万科始终关注在自身专业领域发挥优势、实践社会责任。
2006年以来，万科响应政府号召，积极参与各地保障房、廉租房建设。
2007年，万科在广州落成万汇楼，该项目是国内首例由企业出资、探索低收入人群居住问题的廉租房，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。
项目入住三年以来，不仅成为了近1800位居民的栖息之地，更受到了社会各界的关注和好评，成为国内在廉租房领域有益的实践，为廉租房的广泛建设提供了有价值的参考。
目前，万科已竣工和在建的保障性住房共367万平方米。
Ø2008年，万科捐资1.24亿元，无偿建设四川绵竹、都江堰等多个汶川地震极重灾区的公共建筑。
在捐建项目中，万科综合运用了17项防灾减震技术措施，不仅显著提高了建筑物的结构安全性，使所有项目均达到最高抗震设防等级，同时更关注了减灾、备灾、避难等理念的实践。
（请林静协助补充万科2008年后重要公益事迹）
（6）万科的业务分布及典型项目
（请林静协助补充万科2010年后新进城市及代表性项目）
Ø万科在2004年确定了以“城市经济圈聚焦”为核心的战略布局，积极推进珠三角、长三角、环渤海区经济圈，及其他区域中心城市的跨地域的发展模式。
Ø2010年，万科正式进入昆明；完成西南片区的布局；至今，万科在全国48个城市有开发项目：
珠三角：
深圳、广州、东莞、中山、佛山、珠海等
Ø深圳典型项目：
十七英里、金域蓝湾、万科城、东海岸、第五园、金域华府、金色家园、金域东郡、棠樾、兰乔圣菲、清林径等。
Ø深圳天景花园是万科开发的第一个住宅项目，在商品房市场刚刚启动的当时，万科产品以优美的环境，小而精的设计以及亲和的物业管理，受到追求生活质量的人们的普遍认可。
Ø广州典型项目：
四季花城、城市花园、万科蓝山、万科城、天景花园、金色家园、金色里程、金域蓝湾、云山花园、金色荔苑等。
长三角：
上海、南京、南昌、无锡、镇江、苏州、杭州、合肥、宁波等
Ø上海典型项目：
城市花园、兰乔圣菲、四季花城、假日风景、金色里程、金色雅筑、朗润园、燕南园、蓝山、翡翠别墅等。
环渤海区：
北京、天津、大连、沈阳、长春、鞍山、青岛等
北京典型项目：
金隅万科城、万科公园五号、万科中粮紫苑。
其他区域中心城市：
武汉、西安、成都、重庆、贵阳、昆明等
Ø成都典型项目：
魅力之城、城市花园、双水岸、金域蓝湾、金色海蓉等
Ø重庆典型项目：
渝园、朗润园等
Ø2010年，万科正式进入昆明，成功开发万科第一个项目金域缇香；2011年万科第二个项目白沙润园在2011年底公开发售。
（7）万科地产在中国：
2010年，万科正式进入昆明；在昆明的第一个项目为金域缇香，为万科金色系列产品，共计约2500套产品目前已经全部售罄，客户满意度100%。
第二个项目为白沙润园，为万科TOP系列产品，依托世博片区资源，成为东市区高端住宅社区典范。
2012年，万科项目将进入昆明西市区和中市区，其中，万科锦程项目传承金色高端居住产品系列，为万科进入西市区的标杆之作。
（8）万科的产品线
1992年开始，公司先后在上海、北京、天津、沈阳、深圳、成都等地推出大规模的居民住宅小区，形成了“万科城市花园”系列品牌。
1998年起，万科又相继在各地推出了“万科花园新城”、“万科四季花城系列”、“金色家园”。
天津万科新城、深圳四季花城、沈阳花园新城、武汉四季花城、南昌四季花城、深圳金色家园、南京金色家园等项目，注重住宅产业化发展，融入环保及高科技的含量，充分显示了成熟社区的内涵魅力。
基于二十年的住宅开发经验，万科针对各类细分客户的需求，推出了覆盖客户全生命周期的丰富产品。
今天的万科，已经形成了以四季花城、城市花园、金色系列、高档系列为主的城市主流住宅品类体系。
金色系列（G）：
位于城市中的住宅，满足客户对便捷城市生活的追求。
城花系列（C）：
位于城郊的住宅，既满足客户对舒适居住的追求，同时也保持与城市适当的交通距离。
四季系列（T）：
位于郊区的住宅，一方面，为客户提供高性价比产品，实现客户栖居的需要；另一方面，为客户提供第二居所产品，实现客户享受的需求。
高档系列（TOP）：
占有稀缺资源；位于较好位置的住宅，为客户提供高品质产品。
内容
提交及审核部门
负责人
万客会
营销管理部
林静
万客会
万客会简介
万客会是万科地产的一个会员组织，其全称为“万科地产客户俱乐部”。
万客会隶属于万科地产公司，成立于1998年，遍布万科地产所在的54个大中城市。
截止目前已有数十万多名会员。
万客会是中国房地产行业的第一个客户俱乐部组织，是与全社会互动的万科家观念的交流平台，是“万科家”观念的倡导者和传播者，是中国规模最大的客户俱乐部组织。
中国内地房地产行业第一个客户俱乐部，倡导精彩品质生活，加强万科地产与会员、业主、各专业人士之间的交流与沟通，倾听各届人士对万科地产的要求和建议。
理解客户对理想家园的需求，为客户实现置业梦想提供全程支持，并与客户携手共创精彩、广阔的生活空间。
近十年以来，全国已拥有数十万会员规模的万客会，一直孜孜以求，相伴左右。
万客会，用心构筑会员权益，为您的品质生活提供更多有形无形的增值空间。
万客会的目标和宗旨
万客会致力于加强万科地产与业主、社会各届的沟通联系，时刻倾听各届人士对万科地产的要求和建议，从而为推出能够更好满足社会需求的优质物业打下良好的基础，并通过更好的服务回报关心支持万科地产的所有客户。
与会员一起分享生活欢乐，享受优惠购物服务。
万科"家观念"的倡导者和传播者
情感观：
有表情的建筑，让房子有了人情的生命力。
人性观：
对人内心需求入骨无形的表达，呼唤人心中的眷念和渴望，放驰和舒展。
城市观：
让家与城市的未来和明天关系交融，让家成为城市时尚可定位的角色。
人文观：
是文化、生活、社会的诗意哲学，诗意美学，生活原本就蕴涵着深厚的哲学思维和美学追求。
社会观：
是对于一个"社区小社会"的和谐、健康的互动和建设。
社区文化，是万科家观念的持续追求和万科社区的价值附加。
万科追求的，正是成就人们对"家"的希冀，而不仅仅是做房子。
这是万科家的内涵，是万科的"家观念"。
万客会的目标和宗旨
万客会致力于加强万科地产与业主、社会各届的沟通联系，时刻倾听各届人士对万科地产的要求和建议，从而为推出能够更好满足社会需求的优质物业打下良好的基础，并通过更好的服务回报关心支持万科地产的所有客户。
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