某市酒厂搬迁改造项目建设可行性研究报告.docx

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某市酒厂搬迁改造项目建设可行性研究报告

第一章申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况

1.1.1项目申报单位

申报单位名称：

xxxx酒厂有限公司（以下简称三水酒厂）

申报单位住所：

广东佛山yyyy西南街道文锋西路33号

法定代表人姓名：

何惠友

公司类型：

有限责任公司

注册资本：

人民币贰佰零捌万元

实收资本：

人民币贰佰零捌万元

1.1.2项目申报单位主营业务

生产、加工、销售：

金牌米酒，金牌双蒸酒，玉冰烧，天禽神酒，帝一酒；购销造酒所需原材料（涉及许可证须持有效许可证经营）；收购旧酒瓶。

1.1.3项目申报单位经营年限

xxxx酒厂有限公司经营年限自成立日期2003年4月11日长期。

1.1.4项目申报单位股东构成

xxxx酒厂有限公司系经xxxx工商行政管理局登记注册，由何惠友和梁凤贞共同出资成立，属于有限责任公司，法定代表人为何惠友。

公司注册资本为人民币贰佰零捌万元，其中何惠友以货币方式出资173.1392万元，占股份的83.24%；梁凤贞以货币方式出资34.8608万元，占股份的16.76%。

以上所认缴货币出资在公司设立前全部缴足。

出资情况详见表1-1：

表1-1yyyy酒厂有限公司出资情况表

姓名

出资方式

实际出资额（万元）

出资比例（%）

何惠友

货币出资

173.1392

83.24

梁凤贞

货币出资

34.8608

16.76

1.1.5项目申报单位主要投资项目简介

xxxx酒厂有限公司公司前身为公私合营的三水酒厂，2003年4月，正式转制，更名为现在的“xxxx酒厂有限公司”。

更名后的公司秉承优良传统，努力发扬光大，为了适应企业发展的需要投入一千多万元，加强与科研机构的紧密合作。

该公司座落于经济发达的珠三角经济圈：

广东省xxxx西南工业区内，毗邻港澳，公司10公里范围内有物流中心，广三铁路、三茂铁路、直通全国各地的货运码头、广三高速、广肇高速、环城高速，与白云国际机场距离只有短短的30分钟路程，海陆空交通十分便利。

yyyy酒厂有限公司在主要生产白酒的基础上，为求提高产品的附加值和增加经济效益，与2004年与广东省酿酒方面的专家，华南理工大学食品与生物工程学院副院长、博士、教授、博导赵谋明先生和赵继伦副教授、硕士导师成功开发了新产品一高品味及功效明显的“禾花雀”牌帝一酒，“禾花雀”牌帝一酒是由我公司与华南理工大学食品与生物工程学院在我国老中医罗元恺教授“禾花雀酒”配方的基础上，采用现代先进工艺技术、提取多种药材的有效成份精酿而成。

1.1.6申请单位现有生产能力及项目组织机构设置

xxxx酒厂有限公司厂区占地面积近20000平方米，拥有浸制大楼、化验大楼、办公大楼等多栋生产办公大楼。

化验室拥有先进的产品检测设备，配备了食品专业的高级人才，检验人员能按照国家规定的卫生标准及技术指标，进行理化及微生物指标检验。

使出厂产品完全符合国家的规定。

公司拥有自动生产线3条，自动包装机多台，各种存酒设备存酒容积达5000吨。

现公司生产规模达10000吨，年产量正逐年递增，生产经营态势良好。

xxxx酒厂有限公司的组织机构详见表1-2：

表1-2xxxx酒厂有限公司组织机构图

1.2项目概况

1.2.1项目建设背景

1.2.1.1宏观背景

2009年1～5月，我国白酒制造业累计实现产品销售收入767.40亿元，同比增长21.95%，增速比上年同期下降了11.25个百分点。

5月末，我国白酒制造业资产总计为1587.42亿元，同比增长18.80%，增速比上年同期上升了4.52个百分点；企业数为1393个，比上年同期增加了209个；从业人员年均人数为34.16万人，比上年同期增加了3.76万人。

表1-32008年2月～2009年5月国内白酒制造业产业规模情况

时间

企业数

（个）

从业人员年均人数

（万人）

同比增长（%）

累计产品销售收入

（亿元）

同比增长

（%）

资产总计

（亿元）

同比增长

（%）

2008年2月

1172

31.72

4.92

281.54

29.23

1306.22

14.46

2008年5月

1184

32.13

5.58

625.91

33.20

1324.69

14.28

2008年8月

1211

32.35

5.30

990.90

35.94

1393.23

16.01

2008年11月

1228

32.79

4.59

1411.90

29.94

1492.03

19.63

2009年2月

1367

33.28

3.70

334.92

20.17

1528.40

16.34

2009年5月

1393

34.16

3.76

767.40

21.95

1587.42

18.80

2009年1～5月，我国白酒制造业累计利润总额为107.47亿元，比上年同期增加了9.07亿元；亏损企业累计亏损额为2.44亿元，同比增46.22%，增速比上年同期上升了22.75个百分点。

5月末，我国白酒制造业亏损面为10.70%，比上年同期减少了2.23个百分点。

纵观2009年上半年，我国白酒累计产量为369万千升，同比增长为20.10%。

表1-42008年2月～2009年5月国内白酒累计产量及同比增长情况

时间

2008年

2009年

累计产量

（万千升）

同比增长

（%）

累计产量

（万千升）

同比增长

（%）

1月

51

23.27

56

17.33

2月

95

21.10

104

20.20

3月

135

19.20

155

18.49

4月

177

17.70

209

20.80

5月

215

18.80

251

17.40

6月

261

18.91

313

20.10

7月

300

18.87

369

21.50

8月

340

17.90

9月

390

16.50

10月

441

17.07

11月

499

15.98

12月

569

15.79

2009年4月，我国生产白酒53万千升，同比增长30.40%，增幅比上年同期上升了8个百分点。

5月，我国生产白酒51万千升，同比增长21.10%，增幅比上年同期上升了7.7个百分点。

6月，我国生产白酒61万千升，同比增长28.50%，增幅比上年同期上升了6.91个百分点。

表1-52008年2月～2009年5月国内白酒月度产量及同比增长情况

今年上半年，我国白酒行业表现良好，产量增速提升明显，市场销售情况也维持较高景气度，但随着原材料短缺以及水价上涨等原因，成本压力可能增加。

另外，白酒消费税的酝酿和出台对行业布局、市场竞争状况等的影响也将逐步显现。

1.2.1.2城市发展规划背景

自2002年12月三水撤市设区以来，大佛山“2+5”的组团发展概念、《佛山市域城镇体系规划纲要导则》、《佛山市城市总体规划》相继出台，对大佛山的整合与协调发展提出了新思路。

作为大佛山整体一部分，三水为衔接上层次的发展构想，yyyy城市总体规划、yyyy工业布局优化与整合规划、yyyy西南涌城市规划设计、中心区的规划和城市设计等规划相继出台，为三水未来的发展提出了战略性的新要求、新策略。

现阶段，yyyy已经进入工业化的中期阶段，居民生活水平已进入宽裕型小康阶段，城市发展已步入量的增长和质的提高并进阶段。

但是三水城市建设水平仍然停留在县城的建设水平上，不能适应社会经济和城市空间转型的需要。

因此，建设高水平的中心城区为社会经济跨越发展提供空间依托，成为三水推进城市中心区建设、提高城市发展水平的基本诉求。

同时，作为大佛山的重要组成部分，上级政府也要求yyyy的建设要符合佛山现代建设的基本要求，与现代化大城市的品位相适应，打造一个具有三水特色的现代新城。

佛山市西南组团中心区的开发建设的提出正是适应三水及大佛山社会经济与城市转型、提高中心城区积聚与扩散能力、推进城市扩容提质、塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径。

佛山市西南组团中心区具体范围为：

东起三达路，南到北江堤岸，西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至环湖路，面积734.6公顷，南北长约4600m，东西长约2200m。

预测未来居住区人口11.0121万人。

中心区建成后主要为商业、金融、政治和居住生活用途。

中心区开发建设目标为：

（1）遵循《yyyy城市总体规划》对行政、文化中心的安排和《佛山市西南组团三水中心区控制性详细规划及节点城市设计》对用地的具体布局与控制，聚合政治、经济、文化中心功能，成为佛山西南组团的中枢，缔造更好的经济与产业集聚平台。

（2）打造区域特色，实现三水中心城区扩容提质，实现城市南拓、西进，促进“一江两岸”城市空间形态的形成。

（3）建构具有山水交融、环境优美的园林城市，成为滨江城市的窗口，体现城市新区形象，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合，实现经济、社会、环境三大效益的统一。

1.2.1.3项目搬迁的必要性

三水酒厂有限公司厂区座落在xxxx西南街道文锋西路33号，占地面积18900㎡。

根据《西南组团中心控制性详细规划》及《关于西南组团中心城区旧城镇旧厂房旧村居改造建设的实施方案（暂行）的通知》的精神，该地块属于近期整改地段，将改造成全区的行政、商业、公共设施区域，沿江公园和高档的商住区。

在统一规划下，科学调查各改造片区的一些用地功能，优化生态环境、生活环境和经济发展环境。

统筹兼顾、合理调整用地经济技术指标，提高土地利用率，促进第三产业发展，实现二、三产业配套、协调发展，社会、经济与生态环境协调发展，确保社会效益、环境效益、经济效益的统一。

因此，项目申请单位遵循科学规划的要求，积极配合政府部门的整改工作，也为自身发展寻求一个更优越的环境，申请单位的择地搬迁将会实现政府和企业自身双赢的局面，项目的搬迁有着其重要的必要性。

1.2.2项目的建设地点

项目新厂址将坐落在xxxx中心科技工业园芦苞园D区17号。

项目具体位置见附图“项目位置示意图”。

1.2.3项目建设内容和规模

本项目规划总用地面积71765.4平方米，建筑基底面积为28297.4平方米，总建筑面积约41688.9平方米。

其中生产方面，综合车间三个，浸制车间、包装物仓库、灌装车间、蒸发车间、成品仓库各一个；办公方面，拟建一幢三层的办公楼；生活方面，员工宿舍两幢，管理人员宿舍一幢。

项目建筑密度为39.4%，容积率0.58，绿化率为26%。

具体经济指标如表1-6。

表1-6新建yyyy酒厂有限公司厂区建设经济指标

用地面积

71765.4㎡

基地面积

28297.4㎡

总建筑面积

41688.9㎡

其中

单体建筑

基地面积

建筑面积

结构形式及层数

综合车间一

5796㎡

5796㎡

排架/1层

综合车间二

3456㎡

3456㎡

排架/1层

综合车间三

3456㎡

3456㎡

排架/1层

浸制车间

3780㎡

3780㎡

排架/1层

包装物仓库

3780㎡

3780㎡

排架/1层

灌装车间

2880㎡

2880㎡

排架/2层

成品仓库

1440㎡

1440㎡

排架/1层

办公楼

1280.8㎡

3706.1㎡

框架/3层

员工宿舍一

1113.3㎡

5303.4㎡

框架/6层

员工宿舍二

1113.3㎡

5303.4㎡

框架/6层

管理人员宿舍

472㎡

1888㎡

框架/4层

蒸发车间

1440㎡

1440㎡

框架/2层

建筑密度

39.4%

容积率

0.58

绿化率

26%

1.2.4项目生产产品及其生产工艺流程

yyyy酒厂有限公司主要酿制生产白酒，并通过一定量酿制出的白酒再加入药材浸制出具有一定要用价值的露酒（“禾花雀”牌帝一酒）。

项目所生产的白酒是以大米为原料，经蒸煮，用大酒饼作为主要糖化发酵剂，采用边糖化边发酵的工艺，釜式蒸馏，陈肉酝浸勾兑而成，未添加食用酒精及非白酒发酵产生的呈香呈味物质，是具有豉香特点的白酒，为此定性为豉香型白酒，该产品符合GB/T16289-2007的国家标准；而通过再加工配制的露酒（“禾花雀”牌帝一酒）是以本厂酿制的白酒作为酒基，以一定量名贵药材添加剂作为呈香、呈味、呈色物质，按一定生产工艺加工而成，改变了其原酒基风格的饮料酒，该产品符合QB/T1981-94国家轻工业行业标准。

该厂生产的白酒及露酒生产流程详见表1-7～1-8：

表1-7yyyy酒厂白酒生产流程图

*表示关键生产工序

表1-8yyyy酒厂露酒生产流程图

“禾花雀”牌帝一酒是三水酒厂于2004年与广东省酿酒方面的专家，华南理工大学食品与生物工程学院副院长、博士、教授、博导赵谋明先生和赵继伦副教授、硕士导师成功开发而成的，是基于该公司之前与华南理工大学食品与生物工程学院老中医罗元恺教授的“禾花雀酒”配方的基础上，采用现代先进工艺技术、提取多种药材的有效成份精酿而成。

1.2.5主要设备方案

三水酒厂搬迁新址后主要继续沿用原有设备，但为了配合新址的生产及设备安装要求，将对部分设备配套进行更新。

主要设备配套情况详见表1-9：

表1-9三水酒厂主要生产设备情况表

设备名称

数量

设备标准

原有设备

蒸酒甑

6套

贮酒罐

一批

可贮存2500吨酒

浸肉缸

1200个

500㎏/个

自动包装生产线

1条

5000瓶/h

半自动包装生产线

2条

1000瓶/h

四吨烧煤锅炉

1台

　型号：

DZL4-1.25-AⅡ3

蒸汽温度：

193℃

新设备

连续煮饭机

1台

1.5吨大米/h

新发酵罐

40只

20m3/只

循环冷却水系统

1套

1.2.6投资规模和资金筹措

1、投资规模：

项目总投资约2184万元（其中土地费用610万元），其中项目资本金为3123万元，项目资本金占项目总投资的比例为20%，，各类费用估算详见表1-6。

其中固定资产投资总额1552.80万元。

2、资金筹措：

资金来源主要为xxxx酒厂有限公司通过自筹方式解决，现土地费用2600万元已交纳。

依照国务院新公布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），从2009年5月27日起，对不同行业固定资产投资项目资本金比例进行了细化，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

xxxx酒厂有限公司自有资本占总投资比例符合要求。

第二章

发展规划、产业政策和行业准入分析

2.1发展规划分析

2.1.1白酒行业发展分析

2.1.1.1行业优势依然明显

（1）白酒行业的固有优势不会轻易消失

首先是十分雄厚的白酒消费基础将会不断得到夯实。

我国白酒具有数千年的酿造和消费历史以及独特工艺，在世界酿酒发展史上具有及其重要的地位，白酒酿造历史、饮酒文化等，构成了我国白酒消费的历史积淀和文化底蕴。

展望未来，我国白酒消费的经济基础或能力等的发展趋势主要有三个方面值得肯定：

一是国内白酒消费人数数量庞大，且增长趋势明显，消费人群扩增、消费习惯在不断得到培养，构成了我国白酒消费的人口基础；二是经济持续快速发展和人们收入的不断增长，则会继续构筑起白酒消费的巨大能量；三是国民收入均会逐步提升，从而可以理解为国内白酒消费的经济基础会继续夯实，这是我国白酒行业作为消费品行业在其景气上升通道中现继续前行的最坚实根基。

其次是白酒品质独具特色，符合健康消费潮流。

当今全球都在强调食品安全、环保，对人体无害，这对于以粮食为原料的国内白酒行业来说，是非常有利的——白酒消费契合了世界食品安全潮流，对人体的安全性远非用酒精勾兑的“酒品”可以比拟。

白酒对于身体的益处是有依据的，因为我国的白酒是粮食白酒，是以高粱、玉米、大米、糯米、大麦、小麦、小米、青稞等各种粮食为原料，经过糖化、发酵后，采用蒸馏方法酿制的，与一些用酒精勾兑的酒类产品来说，最大的不同是对身体无害而有益——在适当的场合和适量的饮酒情况下，不但不会有害于身体健康，反而可以增加血液循环，起到舒筋活血、益寿延年等功效。

第三，市场容量很大，行业走向成熟，具备高成长潜质。

20世纪90年代末以来，我国白酒行业已经经历了大浪淘沙，企业家数从过去的几万家减少至1万多家，大品牌、各种香型的产品以及基本定型，市场已经跨过初创期，进入传统技艺融合现代经营理念、成长与成熟兼有、现代企业制度日臻完善、市场发育与培养已经成熟的新时期，由于市场容量潜力很大，企业实现高成长的概率就很大。

（2）近期优势也比较明显

一是年末白酒消费高潮如期提前。

2010年2月14日为春节，而春节是白酒消费的最好季节，这一节日的提前将会使得整个白酒消费旺季提前，最近我们对家超市和酒行的酒类专柜的调研证明了这一点：

许多品牌都提了价，销量也有上升，白酒消费高潮的确有所提前，实现了白酒行业景气的“年末翘尾”。

二是财政货币政策转型对经济的刺激和提振作用会刺激或拉动白酒消费。

我们认为，中央于2008年11月份出台刺激国内经济的4万亿政府投资承诺，可能会因为各地政府和各界踊跃响应、原来“双稳健”的财政货币政策转向“积极”和“适度宽松”、中央继续出台政策刺激消费扩大内需、加速推进资源税费改革等，最终使得总投资额大大超越10万亿，而就业机会、国民收入等则会明显增加，GDP增速可能在2009年第二季度下半段或稍晚时候重新回到较高水平，从而对国内经济社会发展和内需起到很大的刺激和提振作用，白酒消费也会因此得到拉动。

这种拉动作用可能主要体现在通过适度增加企业商务活动和企业职工收入等途径，增加各档次白酒消费。

2.1.1.2白酒行业发展新格局

受近年宏观政策以及白酒消费者消费行为的影响，国内白酒企业为规避从价、从量复合计征的白酒消费税，纷纷压缩、减产中低档白酒。

在目前的税收体制下，白酒企业必然会面临这样一个选择：

若谋利，则须断臂图存，砍掉低档酒，“另谋高就”，开发新的高附加值的产品。

这其实便为白酒的高端市场或奢侈白酒的兴起铺就了一条必然之道。

有竞争必然有输赢。

适者生存的游戏规则在白酒行业更为显著。

可预测，未来5年内，中国白酒行业将面临一场新的洗牌运动。

品牌集中，白酒马太效应已经成为现实。

外资与外脑的注入，加剧了这种趋势在未来几年将持续并且凸现。

对于更多的中小白酒企业，如果不抓住这种趋势，确定自己的未来5-10年的发展战略，并根据战略采取适时的营销策略，在遇到强大竞争对手面前，将会迅速退出这场洗牌运动。

2.1.2区域规划

《xxxx国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：

yyyy要坚定不移走工业强区之路，促进经济增长方式根本性转变。

坚持把更快更好发展作为主题，以经济结构优化升级为着力点，以改革开放和自主创新为动力，以提高人民生活水平、构建和谐社会为根本出发点，努力完成九大任务，推进富裕和谐新三水建设。

摘录其中的第四条任务如下：

（一）优化提升工业结构，建设新型制造业基地

把推进新型工业化作为经济工作的中心，适度发展重型化工业、传统产业与高新技术结合发展，全面提升工业发展水平，构建具有强大区域竞争力的现代新型制造业基地。

1．积极承接产业转移实现工业适度重型化。

重点承接制造业、电器制造业区域内具有一定技术水平、附加值较高的加工制造业，IT电子业国际转移，并为已经入驻企业提供全方位服务。

2．以产业链为纽带发展产业集群。

以装备制造业、机械加工业、金属制品和石油化工等作为工业的主体，以汽车配件、铝业、石油化工为突破口，构建技术、信息化、产品展示、培训和物流配送等五大公共服务平台。

加大招商引资力度，构建完整的汽车配件产业链和产业群体。

本项目的建设切实符合yyyy“十一五规划”纲要的主要任务。

2.1.3项目所在地经济和社会发展概况

2.1.3.1地理位置

佛山市位于中国广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，同时也是位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，与广州同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部，共同构建“广佛经济圈”，地理位置优越。

yyyy作为佛山市一市五区的重要组成部分之一，同时又是《佛山市城市发展概念规划》中所构建的“2+5”城市空间布局的“西南组团”，在推动市域经济发展、构筑市域空间布局建设方面占有重要的地位；yyyy位、交通、土地资源、生态环境等优势明显，地处珠三角通往粤西、粤西北和我国大西南地区的咽喉要冲，毗邻珠三角大中城市群及港澳地区，距广州30公里、香港230公里、澳门195公里。

水陆空交通便利，广三、三茂铁路，321、324国道，广三、广肇高速公路横贯全境；拥有黄金水道西、北江，有可营造300—5000吨位码头的岸线近100公里，设有三水海关和可靠泊3000吨级船舶的大型港口三水港，每日有货轮往返港澳；在建中的珠二环建成后，三水到广州新白云机场仅25分钟车程。

此外，相对珠三角先发地区，三水还拥有丰富的土地资源，发展空间广阔。

2.1.3.2社会环境

三水，作为佛山市的一个区，位于佛山市的西北角，是珠江三角洲西北部重要的交通枢纽，距离广州35公里、佛山24公里，因西、北、绥江三江在境内交汇，因此得名为三水，又称淼城。

全区总面积874平方公里，辖有西南街道办事处，云东海街道，白坭、乐平、芦苞、大塘四个镇，迳口华侨经济区。

三水地理位置优越，环境优美，工农业发达，水资源丰富，有中国水都之称。

东邻广州市花都区，东南与佛山市南海区相连，西北与肇庆四会市交界，北接清远市清新县，西南与肇庆高要市、佛山市高明区隔西江相望。

区政府驻地西南街道东距广州市30公里，区位优势突出，区内铁路、公路、水运立体化交通运输网纵横交错、四通八达，水陆空交通十分便利，珠二环的建成，三水到广州新白云机场只需要25分钟车程。

中国老年学学会2008年6月26日在广东省xxxx，正式宣布授予yyyy“中国长寿之乡（‘富裕型’）”称号。

地处珠三角腹地的yyyy成为全国第四个、广东省唯一获此殊荣的地方。

yyyy连续多年在全国百强县（全国中小城市综合实力）排名23位以内（2006年排21位、2007年排20位和2008年排23位）；2004年在全国首次小城镇综合发展指数测评排名（千强镇）中，5个镇（街道）全部入围，截至2008年连续多年获此殊荣；在2008年度全国最具投资潜力中小城市100强评比中，yyyy是广东省排在最靠前的中小城市，全区综合整体经济实力跃上新台阶。

2.1.3.3经济发展

2008年，yyyy委、区政府坚持以科学发展观为指导，进一步解放思想、开拓创新，按照“发展为先、民生为重、生态为大”的总体要求，坚持发展为第一要务，积极推进经济发展，着重改善民生，全区国民经济保持健康、协调、快速发展，经济运行质量明显提高。

据统计，2008年全区实现生产总值429.31亿元，比去年同期增长20.1%。

其中：

第一产业增加值20.43亿元，同比增长2.7%；第二产业增加值311.0亿元，同比增长24.7%；第三产业增加值97.68亿元，同比增长11%。

数据详见表2-1：

表2-1xxxx2008年地区生产总值

指标名称

单位

全年