某地产精装修工程管理指导书doc.docx
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某地产精装修工程管理指导书doc
精装修工程管理指导书
109-81#地高层试用版
编制人：
审核人：
2011.11
一、项目概况
1、地理位置
2、建筑概况
3、交房标准
4、合作单位（包括监理单位、总包单位）
二、建设单位工程项目管理组织架构
三、精装修管理流程
1、精装修工程总控流程
2、前期准备阶段
2.1精装修合同签订前准备工作流程
2.2精装修合同签订后准备工作流程
3、精装修施工工序、验收流程
3.1分户质量控制可视表
3.2形象进度阶段可视表
3.3隐蔽会签表
3.4精装修施工监理旁站监督项目表
3.5装修施工工艺指导书
4、精装修工程移交流程
4.1交房时可立即处理的报事列表
四、成品保护
五、文明施工、安全管理
六、成本控制
七、工程付款管理流程、结算管理规定
八、精装修奖罚管理
九、保修维修要求
附件1、《交房标准》
附件2、《装修施工工艺指导书》
附件3、《精装修工程评判标准》
一、项目概况
1、地理位置：
大连xxxx
2、建筑概况:
4-1#地22#楼、23#楼、24#楼三栋高层，地上32层，地下一层，建筑面积平方米；精装修户型共计：
800套，其中：
A户型176套；B户型176套60户型456套；A~B户型:
12套
具体如下：
25#楼：
层数
A户型（95m2）
B户型（80m2）
60户型68m2
合计
2～28层
27层×2=54套
27层×2=54套
27层×4=108套
216套
29～30层
2层×2=4套
2层×4=8套
12套
合计
228套
26#楼：
层数
A户型（95m2）
B户型（80m2）
60户型68m2
合计
1～28层
28层×2=56套
28层×2=56套
28层×4=112套
224套
29～30层
2层×2=4套
2层×4=8套
12套
合计
236套
27#楼：
层数
A户型（95m2）
B户型（80m2）
60户型68m2
合计
1～28层
28层×2=56套
28层×2=56套
28层×4=112套
224套
29～30层
2层×2=4套
2层×4=8套
12套
合计
236套
3、样板段：
25#楼一层大堂、1～3层消防楼梯通道、2层公共区域、电梯前室、8套户内装修。
4、交房标准：
见附件1
5、合作单位：
监理单位：
大连xx建设咨询监理有限公司
总承包单位：
大连xx建设集团有限公司
二、建设单位精装修工程项目管理组织架构
岗位说明书详见《工程管理指引书》
三、精装修工程管理流程
1、精装修工程总控流程分三阶段：
前期准备阶段；实施阶段；移交阶段。
前期准备阶段包括精装修进场前准备工作流程（合同签订前和合同签订后）、精装修工程工序流程、精装修工程验收流程、精装修工程移交流程。
如图示：
2、前期准备阶段：
2.1精装修合同签订前准备工作流程
主要工作包括装修前置任务落实情况及要求、装修与土建（水、电）施工界面划分及质量要求，配合招标工作完成。
2.1.1前置任务落实情况及要求、装修进度与土建进度对照表。
具体如下：
序号
前置任务名称
进展情况（截至月日）
要求完成时间
备注
1
大堂屋面防水
2012.
2
大堂门（付框）
2012.4.20
3
大堂建筑外墙窗（付框）
2012.4.20
4
地热施工
2011.12.30
5
建筑外墙窗（付框）
2012.4.20
6
入户防盗门
2012.6.20
7
煤气施工
2012.6.10
8
卫生间防水基层
2012.3.1
9
厨房排烟管道安装
2012.3.1
10
室外阳台栏杆
2012.6.20
11
室外阳台防水基层
2012.3.1
12
装修区域内防火门及各类管井门（设备）
2012.5.1
13
装修区域内智能化设备安装（可视对讲、监控等）
2012.6.20
14
电梯安装
2012.5.30
15
塔吊拆除
2012.5.30
2.1.2装修与土建（水、电）施工界面划分及质量要求：
（暂定）
电气部分
1.电梯前室及公共区域总包与装修电气界面划分：
a）总包已按施工图纸将各层楼梯间、电梯前室、公共区域的预埋管、盒全部完成。
b）楼梯间穿线、灯具安装由总包完成。
c）标准层电梯前室及走廊：
总包单位将集中表柜，应急电源箱安装完成，并配出至各回路（各层）第一个灯位。
装修负责施工由第一个等位（含灯具）以后的回路中的接管、穿线、灯具、开关、插座等全部装修图纸范围内的所有内容。
2.室内电气部分划分：
总包施工至完成市内预埋线管；由装修单位负责穿线、及室内局部管线改造施工。
给排水、采暖部分
1.排水：
排水全部到位（楼板上200甩头），给水部分总包施工至室内厨房及卫生间各留一个给水点，从此往后部分由装修单位负责完成。
2.地热：
地热盘管及保护层等施工由总包完成。
3.防水：
卫生间、阳台防水基层总包施工完毕，满足丙纶防水基层要求。
总包与装修施工界面划分
1.施工总承包单位按照装饰部确认的墙体布置图进行整体砌筑并抹灰完成，装其中修吊顶部位无需进行抹灰；其中局部砼面修补找平、排水管道安装及穿楼板洞口封堵由总包负责完成。
2.装修单位负责饰面有特殊要求部位（比如壁纸，理石等）找平层施工。
3.具体样板段装修工程中对总包施工完成质量要求详见附表：
（大包提供水平线及地面规方线）
界面
装修部位
土建完成面质量要求
住宅内装饰
墙面
厅房墙面、
基层要求为普通抹灰。
（防裂处理到位）。
卫生间、厨房墙面
基层要求为普通抹灰，厨房排烟口预留高度满足装修吊顶要求。
天花
装修吊顶区域
结构完成。
装修无吊顶（建筑原棚）
结构完成，砼面修补找平。
平整度满足土建规范要求
地面
房/厅
地板
平整度≤2mm（地板10~15mm厚）
理石
结构完成。
厨房
玻化砖
地热完成，排水管道安装及穿楼板洞口封堵完成。
卫生间
玻化砖
地热完成，防水层基层完成满足丙纶防水基层要求。
预留高度满足装修图纸要求。
公共区域
大堂
墙面
理石/玻化砖干挂
结构完成，砌筑墙体不用抹灰。
天花
装修吊顶区域
结构完成，平整度满足土建规范要求
地面
理石/玻化砖
结构完成，装修施工高度预留50mm。
电梯前室走廊
墙面
玻化砖（壁纸）
基层要求为普通抹灰。
（防裂处理到位）
天花
装修吊顶区域
同大堂
地面
玻化砖
同大堂
设备安装
给排水
所有给水点位偏差≤10mm所有排水点位偏差≤20mm
厨卫、卫生间顶板下排水横管最低点标高满足装修吊顶要求。
强电
同一房间开关插座高度偏差≤5mm;相邻开关插座高度偏差≤0.5mm面板垂直度≤0.5mm；点位偏差≤20mm
2.2、精装修合同签订后进场前准备工作流程：
2.2.1进度计划（劳动力计划、进场材料计划、机械设备使用计划）要求：
进度计划要求格式为Project格式编写，施工单位在签订施工合同协议书后7天内，向监理工程师提交总体施工进度计划。
取得监理工程师审查批准后，一式四份同施工组织设计报送甲方项目部。
①施工进度计划审查时应重点考虑如下问题：
a）施工总体安排是否符合合同工期。
b）施工工序之间安排是否相协调、合理。
c）施工计划安排是否与甲方提供场地时间相适应。
d）计划完成的工作量在时间安排上是否充分考虑雨季、冰冻、低温、炎热等不良气候的影响。
e）计划安排是否为一些突发事件等因素影响施工而留有余地。
②进度计划的管理、监督、记录及修订
●进度计划的管理与监督
a）施工单位项目经理要全面负责各项进度计划的编制、落实、协调与调整，并设置专职部门及专职人员进行计划管理。
b）驻工地监理工程师及建设单位专业工程师要全面负责对各项进度计划的检查与监督。
c）各单项工程或施工队的进度计划由施工负责人和与此项工程有关的专业监理工程师及甲方代表分别负责管理与监督。
●施工单位应根据现场提供的每日进度检查记录进行统计、整理和分析，在每周工地例会上对本月施工进度进行汇报，并在例会汇报材料中做详细文字说明。
●总体进度计划的修订
施工单位应以每次不超过一个月对总体施工进度计划进行修订。
修订后总体进度计划的报批程序与原进度计划的程序相同。
修订进度计划的编制要求与原进度计划的要求相同。
但如果实际完成投资与原计划相比明显滞后，或者形象进度（特别是关键线路的工程）明显滞后，则应增加如下内容：
a）工程滞后的具体项目及其数量。
b）工程滞后的原因及相应加快进度的措施。
c）需要由业主解决的具体问题及时间。
劳动力计划附表：
工种
级别
按工程施工阶段投入劳动力情况
注：
应按所列格式提交包括分包人在内的估计的劳动力计划表。
本计划表是以每班八小时工作制为基础的。
机械设备使用计划附表：
序号
机械或设备名称
型号规格
数量
国别
产地
制造
年份
额定功率
kw
生产能力
备注
材料（主材/辅材）进场计划附表：
●主材进场计划表
序号
材料名称
计划进场时间
使用部位
数量
备注
1
玻化砖
2012.4
卫生间墙面
采购合同需备案
此行为填写格式
2
3
4
5
6
7
●辅材进场计划时间附表：
2.2.2土建（装修）移交重点验收项目及标准如下：
序号
施工质量验收规范规定的子项
所依据的规范和具体移交验收标准
检测具体要求
1
室内50线检测偏差：
±2MM（室内建筑50线）
2
柱、梁、楼板可疑裂缝
GB/T50375-2006建筑工程施工质量评价标准,户内全数检查,不得有裂缝。
观测
3
地坪面平整度
5mm以内
4
各房间开间尺寸,天花净高误差：
开间尺寸户内全数检查,偏差20mm内。
天花净高每房间取距墙50cm四角点和中心处共5点进行检测（+15MM,-5MM）
5
空调孔、通风口、排水口、强弱电终端位置、数量是否与精装修图纸上标识的相符
施工平面图和开关插座灯具布置图，要求与图纸一致。
同一房间开关插座高度偏差≤5mm;
相邻开关插座高度偏差≤0.5mm
面板垂直度≤0.5mm
点位偏差≤20mm、
6
天棚水平标高和表面平整度（原棚大白乳胶漆）
GB50204-2002要求，户内全数随机检查,水平标高偏差在10mm以内,表面平整度偏差（2米靠尺检查）不大于8mm.无凸起板缝.
同地面
7
梁截面尺寸偏差
GB50204-2002要求，户内全数检查,允许+8,-5。
8
门窗洞和窗台尺寸偏差
GB50203-2002要求，户内全数检查,允许５mm内,门洞上、左、右三面表面平整度小于4mm，厚度两边差小于10mm。
9
门窗表面质量和安装尺寸偏差
DBJ50-065-2007规定,水平度允许偏差2mm,垂直度允许偏差2.5mm，标高允许偏差5mm，竖向偏离中心允许偏差5mm，槽口对角线差允许偏差3mm,表面不得有明显缺陷。
10
厨房卫生间抹灰工程
GB50210-2001规定,户内全数检查要求厨房卫生间墙面不得有空鼓,立面垂直度允许偏差4mm.强度与贴砖强度一致，不压光。
11
其它抹灰工程
GB50210-2001规定,户内随机抽查其它墙面、洞口、梁要求不得有空鼓、脱落、掉灰,立面垂直度允许偏差4mm，表面平整度允许偏差4mm,阴阳角4mm.洞口和梁两边水平标高相差8mm内。
12
防盗门下框下口标高
两点标高差不大于8mm。
13
防水工程
防水基层满足丙纶防水基层要求
14
给水试压标准
金属及复合管在试验压力下观测10min，压力下降不应大于0.02MPa,后降至工作压力检测不应渗漏；塑料管给水系统在试验压力下稳压1h,压力降不得超过0.05MPa，后在1.15倍状态下稳压2h,压力降不得超过0.03MPa。
2.2.3毛胚房移交验收记录表：
房号：
#楼层单元
附每户户型图验收时间：
2012年月日
移交项目
建筑一米线、墙面、天花、门洞口、线盒、电线、空调洞、门窗检查、给水管、排水管、地漏、电气线路绝缘阻值测试、卫生间闭水试验
一米线复核一米线50线误差：
±2MM（室内建筑50线）
项目及部位
检查内容
检查验收标准
问题备注
整改后检查结果
一米线复核：
一米线
50线误差±2MM（室内建筑50线）
客厅餐厅
□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度
□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头□阴阳角
□方正□线盒收口、标高、水平度□入户门洞口
□地平标高□空调洞标高、位置
墙面平整度：
4MM墙面垂直度：
4MM
阴阳角方正：
4MM天花净高误差：
（±10M
天花平整度8mm
房间开间进深误差：
2CM房间地坪：
5MM
墙面无空鼓和裂缝排气（烟）孔：
满足吊顶标高要求
同一房间开关插座高度偏差≤5mm;
相邻开关插座高度偏差≤0.5mm
面板垂直度≤0.5mm
点位偏差≤20mm
洞口尺寸：
门洞口高小于2400mm,宽高允许偏差5MM
给水试压标准：
管道系统试压为工作压力的1.5倍不得低于0.6MPa.
检验方法：
金属及复合管在试验压力下观测10min，压力下降不应大于0.02MPa,后降至工作压力检测不应渗漏；塑料管给水系统在试验压力下稳压1h,压力降不得超过0.05MPa，后在1.15倍状态下稳压2h,压力降不得超过0.03MPa.
排水管路检测：
排水主力管及水平干管、均应作通球试验，通球球径不小于排水管径2/3，通球率必须达到100%。
电路检测：
各分项线路之间的电阻值经摇表测试，不得低于0.5兆欧。
闭水试验：
管道安装及洞口封堵完成并做24小时闭水
试验要求达到无滴漏状况，地漏、马桶、浴缸等排水管等，统一留置高出建筑完成面150MMPVC管。
厨房
□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度
□抹灰裂缝□抹灰空鼓□线盒预留
□大小头□阴阳角□方正□厨房门洞
□厨房排水管□给水管口标高、出墙深度
主卧室
□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度
□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头
□阴阳角□方正□空调洞标高、位置
□线盒收口、标高、水平度
□房间门洞口□地平平整度□地平标高
次卧室
□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度
□抹灰裂缝□抹灰空鼓大小头
□阴阳角□方正
□线盒收口、标高、水平度□空调洞标高、位置
□房间门洞口□地平平整度□地平标高
主卫
□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度
□抹灰裂缝□抹灰空鼓
□大小头□阴阳角□方正□卫生间门洞口
□卫生间排水管、地漏
□给水管口标高、出墙深度□卫生间闭水试验
书房
□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度
□抹灰裂缝□抹灰空鼓
□大小头□阴阳角□方正□空调洞标高、位置
□线盒收口、标高、水平度
阳台
□阳台外墙墙面□栏杆□地漏□阳台地砖导坡
门窗
□玻璃破损、划痕□五金件把手□纱窗□入户门
给水管试压记录：
排水管、地漏闭水、灌水记录：
线盒电线检测记录、电器线路绝缘阻值
卫生间闭水试验
地热
毛胚房移交会签意见表
土建承包商意见：
验收问题：
（整改完成时间必须明确、保护措施）
会签
装修总包：
时间：
监理公司：
时间：
土建总包：
时间：
甲方项目工程师：
时间：
3、精装修施工工序、验收流程：
流程具体如图示：
备注：
装修单位可以根据实际情况调整。
该流程管理文件包括：
分户质量控制可视表、形象进度阶段可视化表、隐蔽联合会签表、监理工程师旁站要求、装修施工工艺指导书。
具体为
3.1分户质量控制可视表
可视化管理表填写标识说明：
控制表悬挂于入户门外，填涂由施工单位负责，监理、甲方对风险项及潜在风险项进行控制整改及预防。
（每户一张）
3.2形象进度阶段可视表
该表格为施工单位根据进度计划实际进行填写，粘贴于装修现场办公室。
3.3隐蔽会签表
3.4精装修施工监理旁站监督项目表（25项）
序号
旁站工序
部位
监督重点
1
强弱电穿线
棚内管线
1、布管配线符合设计要求，管线长超过15米或有2个直角弯时要设拉线合
2、管内穿线不超过8根，电线总截面积不超过管内截面积40%。
3、严禁将导线直接埋入抹灰层内，导线在管内不得有接头和扭结，吊顶内不允许有明露导线。
4、电源线与通讯线不得穿入同一根线管内。
5、管卡与管卡距离小于500mm，
6、pvc接线合盖板与金属软管需用尼龙接头连接，软管长度小于1米
2
排水管接头胶固
厨房、卫生间
里外抹胶完全牢固密实，立管静音处理
3
给水系统
全程
PPR管件焊接、埋入深度。
1、水管敷设左热右冷，上热下冷
2、给水管敷设穿越墙体，必须预设套管，套管内不许有接头
3、暗敷水管墙面开槽深度，热水宜为管径加20mm，冷水宜为管径加15mm，管卡固定点间距不大于600mm终端固定点离出水点不大于100mm.
4、出水点应与墙面成活平齐或者低5mm以内
5、试验压力应为设计压力的1.5倍。
不得小于0.6MPa
6、稳压后1小时后压力降不超过0.05mpa为合格。
4
防水、找坡层
卫生间、阳台
1、门口处防水上返到位，卫生间门口处到门槛石下；阳台门口到付框。
2、防水坡度合理，无积水现象。
3、瓷砖铺贴后二次闭水试验。
5
门槛石粘贴及两边塞缝
卫生间
两头与墙体用防水砂浆塞缝饱满。
6
地漏、座便、台盆、周边防水施工
按设计和方案要求。
7
烟机排烟管与烟道止回阀对接
厨房
止回阀安装牢固、叶片无被垃圾卡死、烟管与止回阀接头必须加抱箍
8
马桶、地漏与下水管对接
卫生间
下水管锯口平整，对接不得错位、短接，马桶安装法兰。
9
浴霸排气管接入通气孔
卫生间
接入并牢固
10
木作基层板防腐处理
封清漆处理，严禁上棚（墙）后在处理
11
木门下部防腐和现场切割断面封油
卫生间
卫生间木门套里面下部300防潮处理、门套门线下部断面切割后刷油漆
12
吊顶龙骨
必须防开裂处理，灯位与龙骨严禁冲突
13
橱柜安装
厨房
按设计和方案要求
14
乳胶漆调制
天花
监督使用品牌和兑水量
15
壁纸粘贴
全程
壁纸缝隙符合规范要求（机器上胶）
木作墙裙安装
全程
安装全程
16
地板铺装前
基层卫生达标干净整洁
17
瓷砖粘贴
卫生间、厨房
开关插座位置合理
18
窗帘盒制作
卧室、客厅
窗帘盒顶板拼缝与侧板拼缝处应错开500mm以上，石膏板面层拼缝与基础木工板拼缝应错开500mm
19
石材干挂
大堂
不合格石材严禁施工
20
防盗门安装
全程
与装修收口预留
21
煤气安装
全程
配合装修安装，注意煤气表位置及高度与橱柜关系。
五金件安装
全程
1、瓷砖理石上的五金件安装，必须使用冲击钻陶瓷开孔器开孔，尼龙胀栓固定
2、门吸安装需先轻微固定，调整门吸底座位置吻合后紧固
3、门锁安装必须按图纸划样开孔，保证轴线垂直交叉，开孔必须在油漆前进行。
22
环境检测
全程
达到检测要求
23
成品保护
全程
监督成品保护是否到位
24
开荒清洁污水垃圾倾倒
全程
不得将地漏盖启开并将颗粒块状垃圾冲扫入
所有旁站点均应有旁站监督记录表和对应的现场监督图片,并在图片中反映出房号和部位（房号从东向西依次为1、2、3、4、5、6、7、8）
3.5装修施工工艺指导书详见附件2
4、精装修工程移交流程
该流程附表：
4.1交房时可立即处理的报事列表（处理时间需与施工单位确定填写）
报事归类
可能出现的报事项
预计处理时间
处理人员及联系电话
入户门
防盗门（含门牌号）主要是调校，备胶条、装饰盖
1.松动
40分钟
2.门锁不好开
20分钟
3.开闭有异响
30分钟
4.胶条脱离，装饰盖缺失
5分钟
户内墙面、地面、顶棚、水电气
墙面、地面及顶棚
1.天花乳胶漆表面花
2.墙布起泡、飞边（色差不能列入）、墙布接缝明显、墙布收口不直
3.裂纹、换砖、石材打磨不列入
4.地砖沟缝、地砖划痕、痕迹部
管道、阀门及水表
1.管阀渗水
2.下水渗漏
3.管道堵塞
煤气表、管道
1.污染
灯具及光源
1.更换灯管及底座
配电箱及电表
1.配电箱松动
2.配电箱外塑料盖破损更换
开关、插座、照明线路
1.开关不灵
2.插座无电
玻璃胶处理
1.局部打胶
墙面涂料（平面）
1.污迹
套装木门
门扇、门框表面
1.油漆划痕
2.油漆脱落
3.轻微开裂
木门开闭及配件
1.门扇开闭不灵活
2.滑门开闭不灵活
3.门锁不好开
4.门吸失灵
5.防撞条脱落
6.配件松动
门窗
门窗开闭及配件
1.门窗开启不灵活
2.配件使用不灵活
3.配件松动
门窗划痕、胶条、玻璃胶处理
1.型材表面划伤
2.胶条脱落
3.收口打胶不整齐
阳台栏杆
栏杆
1.栏杆松动
2.油漆脱落
厨房设施
橱柜台面及玻璃胶处理
1.台面划痕、污迹
2.台面打胶不整齐
地柜、吊柜开闭及配件
1.橱柜门开闭不灵活
2.铰链开启不灵活
3.地脚线松动
燃气灶
1.面板不平
吸油烟机
1.开关不灵
2.照明灯
3.电机、风
升级会员 