辽宁省大连某项目改建产权式酒店的报告12页doc.docx
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辽宁省大连某项目改建产权式酒店的报告12页doc
大连市财富中心投资调查报告
项目背景
略。
业主要求
1、该物业做酒店的可能性；
2、该物业如可做酒店，则其如何定位；
3、装修及筹备费用预算；
4、十年经营预测；
5、结论。
报告目录
一、项目地理位置和周边环境
二、大连酒店市场供求关系分析
三、酒店的市场定位和经营特点设想
四、拟使用的酒店品牌及介绍、酒店经营理念、酒店管理要则
五、经营管理的设施配套设想
1.竞争环境
2.配套设施
3.酒店客房类型组成
4.餐饮和其他产品
六、内部装饰工程造价估算和建筑装饰工程费用构成
1.直接工程费
2.间接费
3.计划利润
4.税金
七、管理队伍
八、销售预订网络保证
九、年经营期目标值
一十、管理意向条款
1.期限
2.基本管理费
3.奖励管理费
一十一、开业准备金预算
一十二、其他说明
报告内容
酒店行业是我国改革开放以后率先与国际接轨的行业。
经过多年的发展，目前全国共有星级酒店多家，其中五星级酒店家。
国际酒店集团的先进网络系统、经营管理理念，在行业的进步中起到了很好的表率作用。
国尚礼则国昌，家尚礼则家大。
东方民族崇尚礼仪。
中国，这个古老的“礼仪之邦”更是把礼仪当作一种情感的交流。
源远流长的礼仪文化体现着中国社会文明最为人性化的一面。
酒店行业是体现一个国家文明程度和文化水平的窗口。
一个有价值的酒店需要文化作为底色，文化的传承在酒店体现在产品和服务上。
如何在酒店中传承其文明、文化？
这未必是西方国际管理集团能够做到的。
东方的文明，五千年的历史，只有具有中国文化底蕴的酒店经营管理者才能够传承光大的责任。
其中，大连市五星级酒店为家，四星级酒店家。
一、项目地理位置和周边环境
大连财富中心位于大连市西岗区，它主要的设施、建筑的距离、旅行时间如下：
表财富中心周边主要设施、建筑的距离、旅行时间
设施、建筑
距离（千米）
旅行时间（分）
周水子国际机场
圣亚海洋世界
星海广场
劳动公园
付家庄海水浴场
旅顺口
麦凯乐商场
森林动物园
棒棰岛风景区
雷格斯世贸观景台
艺术展览馆
二、大连酒店市场供求关系分析
表年大连旅游酒店统计数据
星级
客房平均出租率（）
客房最高出租率（）
客房最低出租率（）
平均房价（元）
最高房价（元）
最低房价（元）
酒店数量（家）
客房总数（间）
五星
四星
资料来源：
大连市旅委
从国际大都市的角度来看，整个大连市的高档五星级酒店的出租率和平均房价都在其他星级酒店之上。
这说明，五星级酒店目前还在于供不应求的状态。
因为大连为全国优秀旅游城市、全国卫生城市，酒店行业市场有淡旺季之别，但随着大连国际地位的一再提高，此区别已逐渐淡化。
但目前淡旺季的区别还是十分明显。
大连的工业、金融业、第三产业、农业等行业的国际化程度日益提高，旅游业兴旺发达，对酒店行业也提出了更高要求。
达沃斯夏季会议落户大连，大连服装节等展览、会议的举办，对大连的接待能力尤其是高档酒店有了新的质量上和数量上的要求。
为了更为贴近项目酒店的所在地情况，进一步采用年大连市西岗区五星级、四星级酒店的经营业绩来分析大连市西岗区的酒店情况，对未来在西岗地区新建酒店的平均出租率、平均房价、平均盈利水准的判断，具有切实的指导意义。
西岗地区的五星级酒店，在数量上只占整个大连市的，平均房价基本持平，但年平均出租率高出其他地区约，这与西岗地区的地理位置以及西岗地区商业设施的布局有关。
国际机场、金融中心、部分高级商务办公楼都聚集在西岗地区，这种趋势还将延续。
表西岗区四星级、五星级酒店现状统计表（年）
序号
酒店名称
客房数
平均出租率（）
平均房价（元）
平均日房收益（元）
客房收入比例（）
餐饮收入比例（）
其他收入比例（）
酒店管理性质
香洲花园酒店
国内单体酒店、五星
国际金融会议中心
国内单体酒店、五星
万达国际酒店
国内单体酒店、四星
仲夏花园酒店
国内单体酒店、四星
大连香洲大饭店
国内单体酒店、四星
大连心族大酒店
国内单体酒店、四星
海天白云大酒店
国内单体酒店、四星
华能青旅假日酒店
国内单体酒店、四星
备注：
1.以上四、五星级酒店没有包括新开业不满一年的酒店。
资料来源：
大连市经贸局
三、酒店的市场定位和经营特点设想
综合分析到年为止的家五星级酒店和家四星级酒店，主要都是以中、小规模，接待商务客及旅游观光客为主的市区一般类型高档酒店，具体的接待细分市场如下（资料来源于）:
表四星级、五星级酒店接待细分市场
整个大连地区（）
西岗地区（）
商务客
休闲散客
休闲团队
会展
其他
约
根据国际酒店业对酒店类型的细分，在大连，既豪华又有特色的精品酒店是空白。
本项目的市场定位和经营特色将是项目未来能否成功的关键。
同时，地处西岗行政区域内的有特色的精品酒店，还可以成为当地区政府及大连市政府高级外事接待及文化的一个窗口。
四、拟使用的酒店品牌及介绍、酒店经营理念、酒店管理要则
.拟使用的酒店品牌及介绍
拟使用的酒店品牌为北京世纪南娄投资有限公司自创品牌，加盟世界一流小型豪华酒店组织，自组管理团队进行日常经营管理。
.企业理念
⑴服务理念
酒店与物业的服务理念以公司文化为底蕴，展现着东方人性化服务的独特魅力。
倡导“给您更多品味”的服务理念，以温馨、舒适、贴心的服务
融入标准化规范，让入住的宾客流连忘返,体味到精品、文化型酒店的魅力，体验到至上的尊贵感，感受到社会地位与经济地位的与众不同。
在公司的物业管理项目中，倡导“让您更有价值”的服务理念，以人性化的高品质服务与标准化的管理规范彰显业主的价值与物业的价值，为物业所有人与物业使用人创造安全、舒适、典雅、温馨的工作与生活环境。
⑵经营理念
经营理念是“诚信与双赢”。
诚信价值理念：
公司恪守诚信作为企业的经营准则，以诚相携，以信立业。
在市场中，与已有的或潜在的客户真诚相约，信守合约。
双赢价值理念：
公司坚持双赢作为企业的盈利基础，互惠互利，共同发展。
与公司所有的合作伙伴互惠互利，实现共同的发展与进步。
根据大连市和西岗区目前酒店行业的现状和发展趋势，结合项目本身要求，更从未来经营管理出成果的目标，将项目定名、定位、经营特色表述如下：
中文定名：
大连财富中心酒店
英文定名：
酒店定位：
五星级、具有中国文化艺术特色的精品商务酒店
目标客户群：
高级商务人士、有一定经济实力的散客及各界政要
细分市场国籍：
欧美，亚洲，其他
产品、经营特色：
①在装饰上充分体现中国文化底蕴；
②在服务上提供全方位“现代科技管家”服务；
③在产品上为顾客提供最私密、最安全的生活、空间。
四、经营管理的设施配套设想
1.竞争环境
在西岗区整个行政区域内，目前只有五星级的“大连香洲花园酒店”和“大连国际金融会议中心”两家，分别有间客房和间客房；有四星级家，分别为“万达国际酒店”、“大连仲夏花园酒店”、“心族大酒店”、“香洲大饭店”、“海天白云大酒店”和“华能青旅假日酒店”，总共有间客房。
而该项目酒店，根据定位和经营管理特色，和其他酒店没有直接的竞争。
2.配套设施
整个地区，从餐饮、服务的角度，较为缺乏配套。
3.酒店客房类型组成
由于接管酒店原设计的结构部分无法有大的改变，所以酒店的产品、设备、设施配套都只能以原设计为基础。
按照经营管理思路，建议将客房分类如下：
表客房分类
客房类型
客房数量【间（套）】
客房面积（平方米）
大床标房
大床大标房
套房
合计
约
约
约
客房家具、用具配置，等同于或高于一般五星级商务酒店，但在设计上充分显示其与众不同的特色。
4.餐饮和其他产品
餐饮设施，可供—人就餐。
会议设施，可供—人聚会。
还有商务中心、健身等配套服务设施。
地下两层作为娱乐中心、停车库，以及和酒店配套的大楼工程设备、内部管理配套服务设施等。
、每个楼层的规划细则暂略。
五、内部装饰工程造价估算和建筑装饰工程费用构成
内装饰、家具、用具标准按照商务五星级标准，预算金额大约在万元。
表星级酒店（宾馆）内装饰工程造价估算
类别标准
经济型酒店（元平方米）
三星级酒店（元平方米）
四星级酒店（元平方米）
五星级酒店（元平方米）
变量范围
不可预测费
客房区域
餐厅区域
公共区域
平均造价
约
约
约
约
约
约
约
约
约
约
约
约
约
约
约
约
注：
.不可预测费表示投资方在装潢工程造价总估算基础上增加，作为工程变更或修缮方面及其他因素。
.变量范围便是常规条件的修正量以及项目相同（星级）标准、不同要求而产生的变量差异。
建筑装饰费用构成：
1.直接工程费
1直接费：
人工费、材料费、施工机械使用费。
2其他直接费：
冬雨季、夜间施工增加费、检测实验费、二次搬运费、特殊工程培训费等。
3现场经费：
临时设施费、现场管理费。
2.间接费
1企业管理费。
2财务费用。
3其他费用。
3.计划利润
4.税金
1营业税。
2城市建筑维护附加税。
3教育费附加税。
六、管理队伍
公司将组织具有国际高档商务酒店管理经验的职业经理人管理队伍，对酒店进行管理。
对于接管的酒店，公司将根据筹建进度，派出如下职位的管理人员：
年：
总经理市场营销总监工程技术总监计划财务总监总办主任
年：
房务总监餐饮总监行政总厨安保部经理其他各部门经理
七、销售预订网络保证
公司将就这个有特色的酒店，加入国际著名的“豪华、精品小型酒店预订网”（），同时，享用公司的客户资源，来保证酒店的国际和国内目标市场客源。
八、年经营期目标值
根据对本项目未来经营的规划设想，编制年经营期预算计划如下：
年平均出租率：
年平均房价：
元
年总营收：
亿元
年总毛利额：
亿元
年平均毛利率：
年上缴业主利润额：
亿元
年上缴业主利润率：
九、管理意向条款
i.期限
有关酒店的管理合同及相关附件的初始期限为个完整会计年度，该期限从酒店的正式开业日期起计算。
除非有一方在初时期届满前个提出终止合同，则该合同自动延续年。
ii.年终奖励提成
根据行业惯例，公司聘请酒店管理专业人士，将在一个会计年度的结尾提起酒店毛利总额的—作为对酒店全体员工及管理人员的年终奖励、年底双薪，此费用为激励员工之用。
经营毛利的概念：
营业总收入经营部门的成本和费用四项不分摊费用（行政管理费、市场营销费、能源费用、工程维修费）。
一十、开业准备金预算
开业准备金属于整个酒店投资的一部分，根据以往酒店开业的经验，开业准备金大约在万元（详见附录六）。
一十一、其他说明
i.作为财富中心主体楼层为酒店式公寓的配套设施，对于将来酒店式公寓的销售价格有相当的提升作用，根据行业惯例，商用住宅楼盘附近有高星级酒店存在，一般楼盘可提升左右。
ii.商用住宅无需再聘请或者是组建物业管理公司，可交由酒店委托管理。
这样可节省费用约万年。
在旅游旺季时期也可将酒店式公寓空置的房间用以出租，可提高酒店收入。
亦可将酒店式公寓空置的房间作为酒店的行政办公室或者是员工住宿用。
iii.其他事宜，在有意向后具体商议。
数据报告（以下数据未考虑财务费用因素）。
项目暂定名：
大连财富中心酒店（暂定名）
项目基地面积：
项目建筑总面积：
项目总高度：
项目总层数：
项目总投资：
项目计划客房数：
间（套）（具体规划需待全部土建图纸）
项目计划标准：
东方文化特色的精品商务酒店
项目拟采用的经营方式：
自组团队管理
经营管理核算标准：
国际酒店业统一会计制度
人员配比：
：
提供就业人数：
名
折旧年限：
国际行业标准年
房产税率：
核准后的不动产价值提折后余额
营业税率：
客房，餐饮，娱乐，商品增值，平均
投资方所得税：
根据地方不同而有所不同
经营业绩：
年平均出租率
年平均房价元
年总营收亿元
年总毛利额亿元
年平均毛利率
年上缴业主利润额亿元
年上缴业主利润率
投资方年净利润：
万元
投资方年平均报酬率：
投资回收期年
项目筹建期限：
个（不含土建期）
项目结论
1.这是一个在多方面受到原有条件限定的项目。
2.如果目标市场和定位有偏差的话，项目未来的经营管理投资回报率会得不到保证。
3.由于项目的规模十分有限，接待只能以高端商务客源为主。
4.管理方有一支专业化的队伍和先进的管理制度及方法，定位的商务精品酒店在大连是有很大市场空间的。
5.定位为五星级精品商务一来可以填补大连同类市场的空缺，二来可以树立公司良好的品牌形象，三来可为公司创造较好的利润，四来可为公司创造较好的现金流。
6.该项目定位为五星级精品商务酒店可以获得较好的市政府给予的优惠条件（根据当地政府不同政策要求）。
附录
一、大连财富中心酒店项目投资内容、资金分配及投资总额预算
序号
投资项目大类
内容范围
预算金额（万元）
备注
土地开发成本
土地拆迁、大小市政配套整体
投资方资料
总体建筑
基本建筑
围护、打桩、基础、上部结构、水电安装及管道、铝合金窗等
工程系统和经营设备
详见附录二
内部特殊装修
详见附录三
停车场、道路
家具、用具、装饰
客房、客房卫生间、所有公共部位
详见附录四
软成本、技术费用
设计费、咨询费、可行性研究、建筑许可、样板房、结构评估等
详见附录五
营销及试营业费
广告、宣传、招聘员工、试营业、开业流动资金
详见附录六
筹建期流动资金
估算
其他
不可预计费用
估算
合计
说明：
、工程系统费用如果不采用全外资产品，而采用同等质量的内资厂家或中外合资厂家的产品，可节约大量资金。
但建议主要机组或者是主要部分采用外资厂家之产品。
、附录表二所列举产品均为推荐使用产品或者是五星级酒店通常所使用的产品，公司可根据实际情况进行采购。
、表中未列入员工宿舍及员工设施，可根据实际情况进行采购或者调整。
二、大连财富中心酒店（按五星标准）工程系统设备预算
序号
系统名称
系统内容
单项预算
建议采用设备（厂商）
系统说明
系统预算（万元、人民币）
一
电梯
部电梯
奥的斯、三菱、蒂森、日立、东芝等
.目前采用国内进口合资的电梯设备速度只能达到米\秒，如要达到米\秒以上的高速电梯需有关机构办理许可手续。
.电梯系统工程：
需与大楼结构工程配合，如井道设计、预留位置等，即电梯系统工程承建商的设备定型、方案设计需与设计院结构设计配合。
约
进口合资
约部
全进口
约部
二
强电
.高压柜
约
.强电系统设备产品目前国内厂商产品、合资产品多达数十种，选择面广，大部分能替代进口产品。
.柴油发电机采用进口较好。
.强电系统工程：
部分需要与大楼结构工程配合，如预埋部分电缆、电线管路、设备预留位置（孔）等与强电系统工程承建商的方案设计以及主要设备定型有关，同时与设计院的结构、强电设计配合。
约
.低压柜
约
.变压器
约
拓中、通用广电、西门子等
.配电箱柜
约
.桥架母线
.电缆
约
.泛光照明
约
.普通灯具
约
.柴油发电机
约
卡特比乐、威尔逊、康明斯、等
三
空调
.主机
约
约克、特灵、开利等
.空调系统主机均采用进口及合资厂商设备产品。
.锅炉采用进口设备较好，目前一般采用煤气锅炉，有些地区采用燃油锅炉较多（煤气锅炉受管网、压力、市政配套要求等因素影响较大）。
.空调系统工程：
大部分需与大楼结构工程配合，如预留设备位置、管道位置（孔）等，与空调系统工程承建商的方案设计及主要设备定型有关，需与设计院的结构、暖通设计配合。
约
.终端：
空调箱、盘管、风口
约
.冷却泵
约
.冷却塔
约
马利、良机、金日、吴江等
.锅炉
约
标准：
劳斯、考克兰、菲斯蔓等
四
给排水
.给排水管网
约
环保型铜塑复合管、管、管等
.给排水系统主要设备目前大部分采用国内以及合资厂商的产品，种类多，选择面广。
.给排水属管网多点控制的系统以及设备比较简单（即水泵、阀门、水箱）。
因此，给排水系统工程一般由建筑、安装公司根据设计院给排水设计方案与大楼结构同步进行。
.生活废水、污水等处理现在一般均采用直接排放到城市污水管网及污水处理厂。
约
.水泵、阀门、水箱
约
上海第一水泵厂、埃美柯等
.水质处理
约
无锡西漳
五
弱电
.自动控制（）
约
霍尼韦尔、西门子、江森等
.弱电系统是当今酒店工程系统中门类最多、科技含量最高、相互关联程度最密切的一个大系统，与其他传统型的工程系统相比，弱电系统设备产品种类繁多，选择面较广。
目前通常情况下主要设备均采用进口及合资厂商的产品，部分可用国产的替代。
.目前安全监视、监控系统包括安全监视、周界报警、防盗报警、门禁（电磁门控）、对讲可视等众多内容，其集中控制、联动作用等智能化程度比较高。
约
.有线电视网路（含卫星接受系统）（）
约
贝特、紫光、、东芝、捷罗得等
.安全监视监控（含防盗报警、门禁、巡更）（）
约
松下、索尼、飞利浦、三星、等
.消防报警（含消防水系统、消火栓箱）
约
西伯卢斯、森特奥
.程控电话交换机（）宽带主干
约
北电、阿尔卡特、西门子等
.综合布线（含网路交换设备）（）
约
、、
．背景广播（含客房音乐）、紧急广播
约
、飞利浦等
.计算机中心（计算机房）
约
、、等
.会议系统（含会议多媒体电视系统）
约
飞利浦、索尼等
.车库管理
约
捷成等
.无线通讯
约
天津光电、金马、摩托罗拉等
.大屏幕显示屏
约
宏视、同洲、上海冶金所、索尼等
七
绿化
约万
八
酒店管理软件
约万
九
门锁系统
万
工程系统设备总预算
约
三、大连财富中心酒店（按五星标准）工程系统设备预算
序号
系统名称
系统内容
单项预算
建议采用设备（厂商）
系统说明
系统预算（万元、人民币）
一
洗衣房设备
.湿洗机
台
.酒店洗衣房设备一般采用进口设备较多，目前市场上可选择的有十几种之多。
.设备单项数量、预算需由经营管理者提供需求及方案由专业公司具体细化以后报价才能确立。
.此提供的洗衣房设备内容及数量是按照目前五星级酒店常规的配置（仅供参考）
约
.客衣机
台
.绒烫机
台
.干洗机
台
.万能光烫机
台
.烘干机
台
.烘干平烫折叠机
台
.板烫机
台
二
厨房设备
.冷库
座
三洋、威廉姆斯等
.厨房设备中的冷库、冰箱（柜）、烘箱等设备一般均采用进口及合资厂商设备产品。
.其他用具用国产产品替代均可
.设备单项数量、预算需由经营管理者提供需求及方案由专业公司细化以后报价才能确立。
.此提供的厨房设备内容及数量是按照目前五星级酒店常规的配置（仅供参考）
约
.冰箱
—台
.冰柜
台
.灶具
中式大套
西式套
.烘箱
台
.中西厨房各类加工型厨房机械
若干套
.中西厨房各类用具
若干套
四
排油烟管道工程、设备
万
五
会议室音响系统工程、设备
万
六
工程部维修设备
包括电动提升平台
万
七
操作设备
万
八
三
工程系统设备总预算
约
四、大连财富中心酒店内装修、家具、用具预算明细参考表
序号
项目内容
预算金额（万元）
预算标准
备注
内装潢费用
客房区域
元平方米左右
这部分费用包括平方米面积内的从地面到墙面到天顶上装修材料、安装费用、人工费用等
内装潢费用
餐厅公共区域
元平方米
这部分费用包括平方米面积内的从地面到墙面到天顶上装修材料、安装费用、人工费用等
公共部位家具、用具、装饰品等
这部分费用包括大堂、餐厅、酒吧、宴会、会议、商务中心、娱乐及公用部位的家具、用具、灯具及所有装饰品、艺术品等
客房家具、用具、装饰间客房
万元间
内容包括：
豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架、寸以上彩色电视机、可控音像系统、微型酒吧（含小冰柜）、保险箱、电话机等高级配套家具和床上用品，墙面及摆设的画、艺术品
客房卫生间
间客房
万元间
内容包括：
高级抽水恭桶、面盆、有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台、防雾镜、（配备必要的舆洗用品）浴缸并带淋浴喷头，配有浴帘、晾衣绳、防滑垫、电吹风、电话副机等
合计
五星级、具有中国文化特色的商务精品酒店标准
五、大连财富中心酒店酒店项目投资软成本费用详细内容表
序号
投资项目大类
内容范围
预算金额（万元）
备注
设计费用
土建、结构、水、电、气系统配套等
设计费用
内装修、软环境等
按元平方米计算（含地下一层），计算面积为平方米
专业咨询
法律咨询、专业咨询等
样板房
三间不同款式的样板房
按每间万元计算
保险、筹建管理
对在建项目及其财产的保险
估算
在筹建项目期间发生的办公费用、劳动力成本、差旅费用等
按个人次，个时间计算加其他费用
合计
六、大连财富中心酒店开业准备金费用详细内容表
序号
投资项目大类
内容范围
预算金额（万元）
备注
开业前广告、宣传
让媒体了解项目的进程、酒店的定位等
根据经验估算
设计
酒店的标志、标识、主题颜色、员工服饰等
根据经验估算
招募员工
招聘广告、面试场地租赁、劳动合同等
根据经验估算
员工培训
就职培训、岗位培训、场地租赁等
根据经验估算
试营业
各项准备即开业流动资金等
根据经验估算
合计
七、大连财富中心酒店年经营预算表
.可用房间总数【以间（套）为基数】【间（套）】
.占用出租房间总数[间（套）]
．每日平均房价（元）
.平均出租率（）（）
升级会员 