房地产市场走势研判暨莞深楼市联动展望.docx
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房地产市场走势研判暨莞深楼市联动展望
2011房地产市场走势研判暨2011莞深楼市联动展望
主题：
2011房地产市场走势研判暨2011莞深楼市联动展望
时间：
2010年12月22日（星期三）
房掌柜：
2010是房地产行业再次不平静的一年，整个楼市在四月的调控之后，从旺销态势急转直下,进入新政后的观望期，五六七月成交低迷，八月楼市观望消减，积压需求加速释放，房价重拾态势，从而引发二次调控以及部分城市的限购令。
作为与深圳有紧密关联度的东莞楼市，在有近50家深圳房企进驻东莞的背景下，深圳限购令并未带给东莞房价向下调整，反而体现出阴晴不一、彼忧此欢的不同轨迹，显现出“深圳喷嚏，东莞感冒”的高关联迹象，加上东莞豪宅成交结构性拉升的因素，东莞楼市有史以来首度出现的“签约均价破万”的现象，在第四季度则时有发生。
新的2011年即将到来，房掌柜以不一样的角度和立场，邀约东莞知名地产业内人士，共同梳理和回顾不平凡的2010，同时研判2011年的房地产市场走势，展望2011莞深楼市关联互动的变化何在。
理清思路，明晰未来，欢迎关注房掌柜“2011房地产市场走势研判暨2011莞深楼市联动展望”沙龙。
2010-12-2015:
59:
29
沙龙议题：
1、在2010年4、9月两次调控的背景下，简单概括一下2010东莞或深圳房地产市场情况。
2、2011年房产税试点几成定局，行政调控手段的限购令何时终结？
是否会导致房价的报复性反弹？
未来还可能出台什么样的调控措施？
2011年房价升降幅度如何？
请各位嘉宾对2011房地产市场做一个预判。
3、据房掌柜不完全统计，抢滩进驻东莞的深圳开发商已接近50家，东莞俨然成了深圳房企的第二主场，如何看待这种现象？
深圳限购令让东莞意外受益，2011莞深楼市的关联互动又将出现什么样的变化？
4、2010深圳扩关，似乎让二线关扩移到了莞深交界处，在莞深一体化趋势不可逆挡的背景下，两个城市的关联和交集越来越多，各位嘉宾对莞深一体化置业又有何建议？
2010-12-2016:
01:
44
陈茵：
沙龙的第一个主题是在2010年4、9月两次调控的背景下，请东莞金地总经理助理陈君斌先生简单概括一下2010东莞或深圳房地产市场情况。
2010-12-2214:
46:
32
东莞金地总经理助理陈君斌：
像做娱乐圈，做股票，以做股票的心态做准备。
简单概括一下主持人在说2010是一个不平凡的一年，我倒是觉得2010很平凡，因为一个平凡的市场也许正是一个健康正常的市场。
如果说07、08年市场不平凡，去掉一个最高分，一个最低分，可能需要政府政策的调控，2010确是是平凡的一年，也是趋于健康的一年。
具体的数据没有，从头几个月来看，东莞也好，还是深圳也好，至少维持去年平稳、逐步上攀的趋势状态的。
这两年有最大的特点就是所谓的史上最强的政策调控，从现在来看，为什么平凡这个词很恰当，这两年的市场特别是2010年市场的，体现了市场经济环境系的房地产市场特征，以前的计划经济，房地产受到政策影响变化特别明显，从今年来看及不管是史上最强的调控还是什么调控，房地产体现出了上策建设的特点，市场规律在很顽强、坚强地发挥作用，没有因为市场或者其他的原因去让它发生根本性的改变从这个角度来讲，房地产市场是健康的。
2010-12-2214:
47:
15
主持人冯观樱：
下面有请正太联合总经理黄海涛为2010东莞房地产作回顾。
2010-12-2214:
48:
31
正太联合总经理黄海涛：
总结不敢说，在具体细节方面在座都是专家，总体感受，目前东莞房地产的整体发展在过往四年多次调控中相对波及面来讲，除了在07、08年以外，07年比较大。
不管是升与跌，在全国城市来讲，还是比较健康的。
周边的深圳、广州以及同类型的沿海地区的二三线城市比较，东莞的房价基本上还是在一个合理范围内，这是总体的感觉。
我想谈的是目前房地产市场刚才陈君斌说了，与故事非常有关联。
房市和股市已经汇集成一种市。
为什么这么讲，目前全国从经济增长的速度和通货膨胀的增速比较快，也就是说造成了一种释放。
第二个，政策平凡的出台，当政策平凡出台，从面上看是对房地产的一种压力趋势，事实上，我们发现房地产跟整体民生是一个非常矛盾的事物。
2010-12-2214:
49:
29
黄海涛：
我们看了一个数据，整个占了全国7万多亿，销售比重是12万亿。
房地产市场整个居民消费当中不适当，同时占整个国民经济的比例非常大。
一个矛盾就是老百姓如果把钱都用来买房子，那么其他的衣食行等方面的消费就低，所以就要想到拉动内需，这是矛盾的。
第二个方面，房地产增速放慢，因为占GDP比重比较大，在此情况下，一方面要稳定民心，第二方面要发展，中央在政策出台方面，是抱着一种矛盾心情的。
我们发现一个定律，在房地产整体环境比较稳定的城市，做投资也罢，做居住也罢，不应该受外界政策性的波动而变化，这是我要对消费者和市场说的及，保持良性房地产的价格的比例话，对国民经济的发展是非常有利的。
温州、杭州这些城市房价都已经是五六万、六七万了，这些地区可能成为政策关注的一个重点。
东莞区域，我认为还是稳健的，购房者还是要有信心去消费。
2010-12-2214:
52:
08
主持人陈茵：
接下来有请瑞峰置业总经理陈强发表看法。
2010-12-2214:
52:
48
瑞峰置业总经理陈强：
最近房地产的，像过街老鼠，人人都在喊打。
我觉得今年少说话，多做事，还有一个是多待在自己的空间里头多琢磨一些事情，这是我对房地产的总结。
确实来讲，原来市场上一直把目光聚集在房价上，我对房地产的总结三句话。
第一个，房地产这样的增长很可怕，结构性的调整不可避免，在政策环境下，坦白讲，房地产有麻烦。
这是对市场的大致概括。
回过头来看，还有三个观点。
房地产长期看有前景，没问题，但短期看，有压力，应该讲有压力，要调整。
从东莞来看，应该讲风险比较小，是这么一个概念。
从局部市场来看是这样。
为什么会有这样的观点？
其实从长期看，为什么说房地产是比较好，过去我们看了很多大家都没关注到的，银行存款有20多万亿，总是要流出来，肯定是相当于有承接的东西，那么有哪个可以承接银行存款出来之后，房子肯定是一个很好的载体，这是一个概念。
2010-12-2214:
54:
04
陈强：
另外，我们可以看到过去中国经济增长30年，这动力在哪里？
过去前20年从没有到有的过程，经济有一个飞速发展，但是后10年主要是我们找到了一个新的经济增长点就是房子消费和车子消费，使得中国增长步入以消费、出口、投资增长的过程。
其实我们的消费增长板块，增长的份额还是比较大的，大家看到的数据也许不真实。
其实我们的消费增长、出口增长和投资增长增长的比例都差不多。
未来经济增长在哪里？
如果未来没有替代的东西，我相信房子、车子还会是主要经济增长点，这点可以长期看好的。
2010-12-2214:
54:
49
陈强：
我们回过头来看，目前现在通胀，是10%的增长速度，或者说7%的安全增长速度，第一7%可能对中国整体社会会带来很多问题，所以底线是7%的要求。
还有43万亿的摆脱危机，进来的发钞，就是要人民币不升值，对内大量印钞，带来通胀，无疑会带来人们的投资行为，想投资会到哪里。
现在黄金炒起来了，玉石也炒起来，字画都炒起来了，房子不涨就不正常了。
房子上涨从短期看，应该还是具有很大的一个很正面的趋势，还会涨，这是一个过程。
2010-12-2214:
57:
19
陈强：
从东莞看，过去我们在2000年，黄总和陈总都知道，深圳中心区的楼价是两倍距离，现在中心区的楼价达到3万多了，而东莞的中心区的楼价才八九千，说明在这一轮的经济房价上涨中间，东莞房价走的很慢。
大家看到新闻，东莞是很幸福的城市，跟人均拥有面积比较大，始终是东莞的一大特色。
过去投资追求房子差价，在几十年中东莞追求的房产稳定的回报。
从这个概念上讲，我们看到拉差，为什么东莞涨的慢一点，可能很产业升级有关，跟经济调整有关，跟租金上涨的压力比较大有关。
换过来说，如果经济得到恢复，或者再把东莞拿到珠三角的环境看，未来的区域经济发展给东莞经济增长所带来的潜能，东莞的房价可能有必要再升一升。
不可能经济规律的作用处于拉力作用。
2010-12-2214:
59:
07
陈强：
从整个珠三角环境来看，东莞的房价比较低，还有资源、居住环境比较好。
如果再加一个条件，例如东莞如果真正的深莞惠一体化，真正实现行政体制下的一体化的话，房价肯定是加速过程。
这个过程是否出现？
我相信在三年内一定会出现。
为什么这么讲？
因为东莞本身的经济发展遇到了瓶颈，调整需深感。
现在深港的调整土地需要东莞，第三，本身国家发展政策在过去是以城镇化发展为主，发现一个特点，在内地的投资，城镇化的投资回报不高，就是你投了内地的公路、铁路，每一元钱投的回报很低，投到沿海，回报会高很多。
作为西部源头自然环境的脆弱，环境的要求影响了国土影响，不允许大规模工业开发，决定了我国城镇发展战略很有可能在楼市相对稳定，并具有一定下调时做一个改变。
也就是说，发展以大城市为主体的，周边为星级城市弥补的规划。
长三角已经在开始进行这样的概念，包括珠三角的轻轨、深莞惠的轨道交通要建。
政策不说在做，大家看这样一个概念之后，发现政策微妙。
未来大城市群的发展会推进城市化末进程的一个方向。
未来东莞10年或者15年面临巨大机会，对东莞楼市非常看好。
2010-12-2215:
01:
49
陈强：
为什么短期有压力有困惑，是因为整个政策限制了很多。
例如最近一个楼盘，按揭做不了了，登记做不了了。
包括最近12月份，很多人卖了楼按揭不了，不房贷。
如果在资金链上切断发展商的来源，真正来讲，大家都知道推动房地产上涨的一个动力除了需求之外，更重要的是资金，是资金密集的地方。
从这个意义上讲，2011不会少麻烦，甚至局部出现调整或者有10%左右的跌幅，甚至有些地区有比较大的跌幅也是可能的。
2010-12-2215:
04:
03
陈强：
最近我们说房地产有没有风险，有一个指标非常重要，就是空置率。
入住率不到10%，这样的城市房产说没有风险是假的，一定会跌，东莞是做投资，这种地区入住率很高，如果入住率达到了很高水平，投资行为和居住行为都是合理的，因为有需求的。
所以说，未来的房地产调整只可能是结构性、区域性的调整，不可能是全面的调整，这是一个趋势。
对于东莞的楼市，有隐忧，不可避免，东莞环境相对会好很多。
我并不认为国家、社科院所出的研究报告，说一线城市的泡沫还要等很久，甚至更高，30%-40%，一线城市，房地产下跌幅度要比一般中小城市来的更高，中小城市来自原始性的需求，而一线城市因为经济增长所带来的改善性需求，所以我认为有调整。
即将出来的市场报告也会对东莞楼市有一个预测，我们认为东莞一定是量价齐升的。
而这种升幅应该讲还是比较明显的，我们认为应该有10%左右的升幅。
2010年到10月份整个市场成交率500万平方米，我们相信2011年应该大于2010年，应该接近2007年的600万平方米，这才是合理的。
主要是经济回暖、复苏，第二就是开发量增加，第三个是深圳置业转移，这三大因素都促进了我对东莞楼市比较看好。
2010是波澜不惊，在5月份之前，我们还是比较困难的，房地产商还是比较困惑的。
后来深圳军团加入到东莞之后，给了东莞市场一剂兴奋，所有楼盘高速改变，2010来讲，东莞还是上半年差一些，下半年好一些，大致状况是这样的。
2010-12-2215:
05:
01
主持人冯观樱：
2011房产税试点几成定居，行政调控手段的限购令何时终结？
是否会导致房价的报复性反弹？
未来还可能出台什么样的调控措施？
2011年房价升降幅度如何？
下面请有请开发商梅华锋对2011房地产市场做一个预判。
2010-12-2215:
07:
07
中惠熙元策划总监梅华锋：
前面有几个前辈对市场做了方向点评，我说一点个人小看法。
套用东莞某位人，听党的话跟党走。
他对旗下的楼盘说，限购令只是一个阶段性的东西，房产税的试点只是在部分城市做，通过房产税的试点改变整个房地产市场，是不大可能。
我个人觉得可能会对房价的反弹有一定影响，预判可能在明年会有一个大的反弹，因为刚性需求压力以后，甚至强调政策观点之前，如果年底会调购置税的话，可能会出现五位的销量，销量会上行。
在政策关头之前会有一部分调整。
未来出现的调整很难预测，政策对房地产市场的干预，过多的行政干预，这个东西比较难预判。
整个房地产市场的升降幅度，就东莞而言，在广深中间是一个洼地，陈总也讲了，对比中心区的房价相比，洼地特点明显，幅度会比较大，这是一个区域性的集中点。
我对预判，只能是预估，简单讲这些。
2010-12-2215:
09:
12
冯观樱：
接下来有请东莞星彦地产总经理助理马楠谈一下刚刚的议题。
2010-12-2215:
10:
07
东莞星彦地产总经理助理马楠：
几位前辈都把宏观的回答一下，到了年底一号，媒体也好，行业内也好，都在五这个话题，就是2010房地产情况的情况。
有两点，我要更正一下。
第一个，2010开发商赚的盆满钵满，这是要更正一下，第二个，东莞房地产日签约均价破万，这是局部性的点不应该作为看东莞市场整个区域市场的环境的点。
今年4月、9月两次调控是在全国大的背景下进行调控的，对于东莞市场，一直是比较理性的市场，而且不会随着大众下的调控有非常大下降，也没有随着调控放松以后有大幅度上涨。
目前最贵的东莞上盘也就在一万多，整体均价在12月初在6800、6900的幅度波动。
对于东莞城市来说，这应该是一个正常的均价水平。
2010-12-2215:
11:
16
马楠：
早几年的房价其实低估了东莞的消费市场，我们现在看大家总是网上说房价过高，要补助住房消费。
我们看真正在中国买房，应该是在30、40岁左右才是真正的买房群体，而刚刚参加工作他们买房时因为收入比较低及职业还没有得到发展，个人消费能力还在刚刚起步阶段，这样的声音对于反映出来的问题是有问题的。
2010整个成交情况比09年有小幅下降，大约是下跌20%。
这是很正常的，现在房价，是跟着CPS数在走。
对于2010，东莞整个市场还是非常理性的市场。
2010-12-2215:
13:
10
马楠：
从客户的角度来看，东莞不同于旁边一线城市，广州和深圳。
东莞房地产市场成交客户其投资客的数量远远地域一线城市。
基本上到现在为止，不管是居家的项目还是高端型的项目，纯投资客的比较在20-30%，绝大多数还是以居住型为主。
这跟东莞的整个交易周期等有关系。
城区的房价一定会往上走，早些年各个地区分化了消费市场，这两年开始，随着CBD的成熟，以及周边镇区的拉动有非常大的作用。
东莞的城区市场在2010、2011年甚至12年都会有稳步上涨的大背景。
就说到这儿。
2010-12-2215:
14:
06
陈茵：
接下来有请李兴旺对2010房地产市场做一个看法.2010-12-2215:
14:
29
合富辉煌市场研究部经理李兴旺：
各位老总对宏观政策有比较透彻的分析，我受益非浅，我给大家分享数据，首先是关于今年总体成交情况来看，2010到今天为止，还剩下一周左右就度过了2010，对接下来的预估，把全年数据大概成整理成一个市场供应量，一手住宅的供应量在410万平方米，这个量在07年以来最低的，这样一个数据也可以反映到供应量的减少会加剧房价上涨。
第二是成交量，今年的一手住宅达到420万平方米，这个成交量比去年要减少2-3成，这个成交量比08年要大幅度增加。
第三个看价格，大家印象比较深刻的东莞的高端住宅成交比较突出，导致从全年来看，可能均价会达到7200左右的水平。
这个增幅达到20%左右。
如果光从数字上看可能显得有的高，但是如果剔除高端住宅特别是别墅产品的拉动，可能今年的正常增幅在百分之十几左右。
从幅度来看，这也是属于正常水平。
到08年10年，东莞的房价涨幅，08年大概是3.7%，09年是6.8%，今年可能会接近20%，但是今年的成交主要是结构性的拉动。
另外，我注意到一组数据，给大家分享一下，也跟大家一起探讨一下。
2010-12-2215:
18:
30
李兴旺：
从今年当年的供应量、需求量来看，基本达到平衡。
就是说供应量410万平方米，需求量420万平方米，如果从07年到今年的累计情况来看，07年到10年累计的竞争供应量为2100万平方米左右，累计销售量1960多万平方米，从这个量看是基本平衡的。
另外一个比较有意思的现象，发现从07年到现在以来，房地产调控周期一般是2年左右。
很明显的可以看到，07年市场政策是很宽松的，08年紧缩，09年又到了宽松，10年又紧缩，所以说，房产的调控政策会直接影响到住宅的成交量。
07-08年两年的住宅成交总量大概在880万平方米，09年-10年，这两年的成交总量也是在880万平方米左右。
也就是说可以看东莞一每年的成交量基本维持在480万平方米，这个量还是比较稳定的。
今年主要是由于政策两次比较大的累计，所以今年成交量受到很大的抑制，所以今年的成交量为420万平方米，低于正常水平。
一个正常水平的东莞成交量大概在480-490万平方米。
对于10年的简单概括就到这里，接下来简单谈一下对2010的预测，主要从供应量还有从宏观政策来看。
2010-12-2215:
21:
28
李兴旺：
供应量从新开工数量来看，2010住宅新开工量会达到700万平方米，这个量应该是07年以来开工量最大的一年，也可以反映到2011东莞供应量将呈现井喷的局面同时供应量的增加，反映了市场竞争激烈，第二方面也会使东莞住宅需求得到一定释放。
从09年到10年维持两年的时间，东莞的楼市需求仍然是处于供不应求的状态，需没有得到充分的释放，2011市场供应量增加时，市场需求量也会得到激活。
从供应量井喷的局面也可以想象到2011市场的成交量肯定比2010有一定的突破。
在房价方面，从我们监测到的一些潜在楼盘来看，特别是市区，可以看到2011市区的新盘将是以高端盘为主，其中有不少项目是07年的地王项目。
所以2011的高端盘增加比较明显，而普通住宅相对略显不足，所以从整体房价来看，明年的房价不会太便宜。
2010-12-2215:
22:
26
李兴旺：
还有一个因素，明年东莞的轻轨建设会是一个加速的过程，市民看到城市建设加快的时市场信心也会增强。
同时2010的两次政策经历了一年多的市场消化之后，观望氛围会慢慢简短。
所以从整体来看，明年的成交量还是保持上升。
从总的观点而言，跟前面几位老总一样，成交是量价齐升。
2010-12-2215:
25:
22
冯观樱：
据房掌柜不完全统计，抢滩进驻东莞的深圳开发商已接近50家，东莞俨然成了深圳房企的第二主场，如何看待这种现象？
深圳限购令让东莞意外受益，2011莞深楼市的关联互动又将出现什么样的变化？
下面有请陈君斌来谈一下看法。
2010-12-2215:
25:
39
陈君斌：
不好意思，再说几句就先走了。
我想从房掌柜先说起，因为政策可以解决温饱，但是解决不了房产的需求问题，基本问题是解决居住的问题。
从此角度来讲，当房产税起到的作用是微乎其微，当房产税作为价格或者供需的调节政策也许不如限购令，所以我认为房产税出来，短期内增长房价的剧烈波动，但是这个波动从产品来讲，最伤害的就是对商品住宅，对商品住宅基本价值的破坏，从这点来讲，房产税并非是解决目前中国房价上涨过快好的手段。
2010-12-2215:
26:
59
陈君斌：
刚才大家讲到比较对2011的研判，房价，还有量，现在东莞跟全国大致一样，其实刺激房价的因素，从今年到未来这两年，成本控制下降，包括土地供应的政策，房产税的政策，包括流通环节上的层层叠码的费用会不会下降。
第二个是土地价格，明年增长比房地产的价格增长可能会更快。
第三就是跟CPI关系比较大的，就是材料成本下降，相信明年会下跌，资源越来越贫乏，这些都是主推房地产的一个特点。
还有是需求的供需，人群的怎么必然使房地产的需求增加。
我们最近看到房掌柜给我们发的信息所了解的，成交都是在10万平方米以下的供应，未来1-2年的上市供应量是偏紧的。
刚才李总业提供一个数据是几百万的供应量。
东莞的供应一直在1400万，这也是为什么东莞的房价一直是这样的状况。
东莞房价相对其他城市，是比较好的，如果这个瓶颈打破了，房价会上涨。
作为发展商、开发商来讲，房价上涨对我们是没有好处的。
刚才马总也提出一个概念，最近几年，我们的销售利润率一直维持着，没有什么变动。
在各方面条件下，我们可以谈2011的房价，我们希望通过市场的自我调整，涨慢一点，控制房价增长过快，否则对市场不好。
我们也知道开发商在经营过程中，消费者以一个合理的价格获取他们想要的房子。
我希望大家共同努力让房价涨的慢一点，这些原因有些是被动的，有些是被动的。
说到房价，我看到CPI还是PPI都是在涨，大众的生活必需品承载能力越来越差，当说所有问题都在涨，有一个没有涨，就是工资没有涨。
房产税的出现出发点是调节财富分配机制的作用，还是说变成一个缓解税。
解决房价的高和低有一个相对因素，是作为上游环节必须去面对的财富分配的问题。
这个问题说起来很宏观，但是直接影响到房价的感受。
当你收入是五万元时一万的房价就不显得贵。
2010-12-2215:
36:
43
陈君斌：
第二个讲到广深同城，一体化的话题至少是我参与的会场太多了。
因为房地产一体化的前提是地域融合，广深一体化的最关键的因素在于东莞对于深圳的承载力，这个承载包括区域的认同，包括距离的，还有心理距离。
我们做了很多社会访谈，有一个很共同的因素，就是你做出来的东西能否真正让我感到这个房子、这个价就真的是我喜欢的，我们从深圳过来的，时间距离没有问题，交通距离没有问题，关键是心理距离，城市环境、所买的产品和他以往说居住的氛围、习惯是否相同。
他住的房子甚至一个小的符号都是他们所熟悉的，心理距离会更近。
06年、07年以纯粹投资为目的的深圳客不会低，这种客户未来选择肯定都是选择偏高的，如何让我们的产品、区域、城市价值提升，与他心里的价值对应，这是真正实现一体化的及让他们跨市购买的一个原因，更重要的是落实好城市与城市的关系，产品与产品的关系，城市价值认同的关系。
2010深圳扩关，似乎让二线关扩移到了莞深交界处，在莞深一体化趋势不可逆挡的背景下，两个城市的关联和焦急越来越多，各位嘉宾对莞深一体化置业又有何建议？
2010-12-2215:
37:
10
黄海涛：
我先说一个价格问题，东莞的房地产价格为什么上不去，我们经常说温州、杭州房价上涨那么高，东莞为什么上不去，长期这上不去一定有一定的规律。
我想剖析一下，从东莞房房价上涨最高的是在07年，成交量还是价格都上涨幅度比较高的。
今年主要是产品的结构所导致房价不高。
从消费者的特征来看，07年投资比例是非常大，东莞仅仅是靠自身的消费能力来讲，价格上不去，原因有几个。
2010-12-2215:
38:
10
黄海涛：
第一，东莞的人口结构当中包括其收入结构当中，两极分化特别研究，有钱的老板特别有钱，没钱就是属于产业供应，这种产业结构决定整个城市的经济结构和社会结构、消费结构和人口结构决定了房价。
整体的购买力包括收入结构是相对稳定的。
我们现在发现在跟工厂打交道比较多，如果他们一旦走出工厂，应该会有很大的失落感。
整个东莞的工资收入水平全部汇总起来，整个调整比例是不大的。
如果在没有外来购买力进来的情况下，看现在的工资增长比例包括物价增长水平肯定是上去的，价格上涨到一定程度。
刚才谈到一个广深一体化的问题，我
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