文登市“菜单式”物业服务收费管理实用手册.doc
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“菜单式”物业服务收费管理
实用手册
文登市物价局编印
二○一一年四月
前言
2010年12月1日起，我市在新建住宅小区和物业服务合同到期的住宅小区，推行“菜单式”物业服务收费管理新模式，新的“菜单式”收费政策解决了近年来物业服务成本增加、服务质量下降，物业服务纠纷增多的问题，将原来笼统地“按小区类别收费”细化成为“按物业服务项目类别收费”，让开发建设单位或业主通过“点菜”的方式，自主选择物业服务的内容和收费标准，物业服务企业依照“菜单”进行成本测算，根据测算成本决定是否接管小区物业，物业服务企业接管小区物业后，要通过公示牌和《业主手册》的形式，将物业服务“菜单”内容和收费标准进行公示，并严格按照“菜单”开展服务，业主对照“菜单”监督物业服务企业开展服务和履行义务，从而有效减少物业纠纷，促进物业服务收费更加市场化和透明化。
为确保“菜单式”物业管理政策落实到位，我们将物业服务企业收费前需要办理的事项进行梳理，以《实用手册》的形式发放，方便开发建设单位、业主委员会和物业服务企业办理相关手续，规范物业管理内容，促进我市住宅物业管理的健康有序发展。
由于“菜单式”物业服务收费管理刚刚开始实施，此次编印的《实用手册》中相关内容不一定完善，各物业服务企业可将实施“菜单式”收费过程中遇到的相关问题向物价部门反映，以便日后政策调整时做参考。
此手册内容在文登市物价局网站上我们有登载，市物价局收费管理科电话：
8466254。
文登市物价局
2011年4月
前期物业“菜单式”收费审批流程图
目录
政策解读......................................................1
“菜单式”物业收费办理程序
第一章实行前期物业管理的物业
第一步：
开发单位申报物业收费标准...............................2
（1）小区总平面图..............................................2
（2）施工图面积确认函..........................................2
（3）共用设施设备配备情况说明..................................3
（4）前期物业服务等级及收费标准申报表..........................5
（5）物业服务内容及收费标准明细表..............................7
第二步：
开发单位选聘物业服务企业...............................7
第三步：
双方签订合同办理备案手续...............................7
（1）备案申请书................................................7
（2）《业主临时公约》...........................................8
（3）《前期物业服务合同》.......................................8
（4）物业管理服务方案.........................................12
（5）物业服务成本测算.........................................13
（6）资质证件复印件...........................................15
第四步：
物业服务企业编印《业主手册》............................15
第五步：
物业服务企业办理收费手续..............................17
（1）依据开发初期现有设施提出书面申请.........................17
（2）办理收费证件.............................................19
（3）制作收费公示牌...........................................20
第二章 实行后期物业管理的物业
第一步：
成立业主大会选聘物业企业..............................22
第二步：
双方签订合同办理备案手续..............................22
（1）住宅物业服务等级及收费标准备案表.........................22
（2）《业主公约》.............................................22
（3）《物业服务合同》..........................................22
（4）资质证件复印件...........................................22
第三步：
物业服务企业办理收费手续...............................22
（1）办理收费证件.............................................22
（2）制作收费公示牌...........................................22
※※※※※※※※※※
※政策解读※
※※※※※※※※※※
针对近年来物业成本增加，服务质量下降，导致物业服务收费投诉较多的问题，2010年4月起，市物价局、房管局在全市范围内开展了物业收费摸底调查，在对各物业公司上报小区成本进行测算的基础上，参照周边地区做法，拟定了我市“菜单式”物业服务收费标准，先后召开两次座谈征求意见和建议，在综合物业公司和业主的意见后，研究下发了《关于公布住宅物业服务分等收费指导标准的通知》。
《通知》对住宅物业收费指导标准进行了调整，最低收费标准上调了50%，由原来“按小区类别确定标准”变成“按物业服务内容确定标准”，即将物业服务项目分为五大项：
综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护和公共部位设施设备运行养护，每个项目划分为不同等级，实行不同的收费标准，共列出31项可选服务内容，相对应有31个收费标准，开发建设单位或业主可以在这31项服务内容中选择需要的服务，对应类别的收费标准相加就是最终的物业服务费了，标准确定后，由选聘的物业公司按照所“点”的内容照“单”服务就可以，因此我们将这种收费管理叫做“菜单式物业服务收费”。
实行“菜单式物业服务”后，业主更加清楚地了解到自己所交的物业费包含的物业服务内容,不会再额外要求物业公司开展“菜单”上未列的服务，而有了业主的监督，物业公司就能够按照“菜单”提供服务，这样就能切实有效地缓解了物业公司与业主的矛盾，减少物业服务纠纷。
如业主需要“菜单”以外的服务，物业公司可以开展各类有偿服务，公示收费标准，由业主自主选择，从而最大限度地为业主提供方便快捷的全方位服务。
“菜单式”物业收费办理程序
第一章实施前期管理物业
实施前期管理的住宅物业，办理物业收费备案及审批手续需要经过五个步骤：
第一步：
开发单位申报物业收费标准
开发建设单位销售房屋前要对所开发的楼盘进行“物业定位”，即对未来楼盘物业提供的综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、公共部位和共用设施设备运行等五个方面，对照政府“菜单式”物业收费指导标准进行“点菜”，选定服务等级、服务内容，计算物业服务费标准后，要向物价、物业主管部门申报物业费标准，申请时需要提交的材料（以下内容格式仅供参考，视各小区情况自行上报）有：
（一）住宅小区总平面图（A4纸复印件）
（二）施工图面积确认函（由规划设计评审中心出具）
（三）共用设施设备配备情况说明
内容格式如下：
××小区共用设施设备配备情况说明
排水系统：
室内采用污、废水分流；室外采用污、雨分流；其中生活污水经化粪池处理后与生活废水合流，排入城市污水管网。
小区共设置化粪池××个、污水井××个、雨水井××个。
公共照明：
单元楼梯间公共照明经均分器直接分到每户，路灯、景观灯单独设表，楼道灯×个，路灯×个，景观灯×个。
消防系统：
设室内外消火栓、自动喷淋系统、手动报警按钮、事故照明、感烟（感温）探测器、消防控制中心。
避雷系统：
避雷网、避雷针××个。
弱电系统：
24小时监控中心（监控点覆盖单元进出门、电梯小区主要道路出入口）、电子巡更、楼宇对讲（可视）、高层门禁系统、周界报警系统（全封闭）。
供水系统：
多层由市政自来水压直接供水，高层××层以上由地下室变频无负压自动增压给水设备供给。
共设二次加压水泵××个。
升降系统：
高层住宅每单元均设2部电梯及疏散楼梯，共有电梯×部。
水景系统：
设泵房将××河水引入小区中央花园，设×处喷泉。
××××开发公司（盖章）
××××年××月××日
（四）《前期物业服务等级及收费标准申报表》
表格由开发建设单位如实填写（相关数据要与实际相符），打印盖章后送物价、物管部门审核。
内容格式如下：
住宅物业前期物业服务等级及收费标准申报表
房产开发企业名称
××××
资质等级
××××
法人代表
××××
联系电话
××××
联系人
××××
联系电话
××××
住宅物业名称
××××
住宅物业地址
××××
占地面积（㎡）
195000
容积率（%）
1.17
绿化面积（㎡）
74528
绿化率（%）
38.20
总建筑面积（㎡）
228000
总套数（套）
2896
可销售住宅建筑面积（㎡）
多层：
138600
层数：
110
幢数：
52
高层：
77200
层数：
241
幢数：
10
可销售经营性用房建筑面积（㎡）:
规划配套建设的停车场（库）泊位数（个）
1029
地下停车泊位数（个）
0
地上停车泊位数（个）
1029
单体车库数（个）
0
选定物业服务等级和收费标准情况
序号
项目
物业服务等级
缺少设施降低收费标准的情况说明
物业服务收费标准（元/月.建筑㎡）
高层
多层
1
综合管理服务
二级
0.12
0.12
2
清洁卫生服务
高层一级多层二级
高层无地下停车场降10%；多层无地下停车场及电梯降20%
0.19
0.12
3
秩序维护服务
二级
无地下停车场降5%
0.17
0.17
4
绿化养护服务
二级
0.10
0.10
5
共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务。
其中：
一级
0.22
0.17
⑴
共用部位
一级
0.07
0.07
⑵
公共照明
一级
0.04
0.04
⑶
消防系统
高层一级多层二级
0.06
0.01
⑷
弱电系统
一级
0.04
0.04
⑸
避雷系统
一级
0.01
0.01
住宅物业服务收费标准合计（不含电梯费）
多层
0.68
高层
0.80
车位使用费标准
地上
0
地下
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