中信亿庭新员工整体培训计划.docx

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中信亿庭新员工整体培训计划

置业连锁机构　

中

信

亿

庭

新

员

工

整

体

培

训

计

一、公司发展简介及企业文化介绍

1、公司发展史及重要领导介绍

2、公司业务简介

3、公司企业文化介绍

二、公司内各项规整制度简介

1、总经办

2、财务部

3、连锁店

4、业务部

5、广宣部

三、业务培训

6、连锁店实务培训

A、连锁店日常操作

B、客户谈判技巧

C、房地产基础知识

D、签约基本要求

E、信贷基础知识

F、权证基础知识

四、培训完结考试

五、保定市区内市场调研

信贷基础知识

一、目前于我公司合作的银行及主要业务：

1、中国银行北城支行

Ａ、二手房抵押按揭贷款

Ｂ、二手房抵押按揭二成首付贷款

Ｃ、二手房公积金贷款

Ｄ、二手房抵旧买新贷款

2、中国建设银行城建支行

　　Ａ、二手房抵押按揭贷款

　　Ｂ、房产抵押贷款

二、贷款人基本要求

1、具有当地常住户口或有效居留身份，具有完全民事行为能力的人

2、具有稳定收入、良好信用、由按期偿还借款本息的能力

3、所购房屋具备进入房地产二级市场交易的条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。

4、必须支付不低于20%的购房款的首付（根据客户情况定）

5、贷款期限最长不超过30年，房龄与贷款期限之和最长不超过30年，且贷款到期日男不超过60岁，女不超过55岁

6、房屋贷款最高限额不超过所购房屋评估价格或交易价格的80%（两项选择其中较低的一项）

7、贷款首付算方式：

交易额－（评估值ｘ贷款额百分比）

三、二手房公积金贷款

1、什么是住房公积金贷款

公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款。

它是指住房资金管理中心，运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。

住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低，另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。

   2、公积金贷款利率

公积金贷款期限在1―5年的利率是3.6％，6－30年的利率是4.05％；商业性贷款在1－5年的利率是4.77％，6－30年的利率是5.04％。

3、申请公积金贷款的条件

    二手房住房公积金最长贷款期限为20年，且借款人年龄加贷款期限不得超过法定退休年龄（男60岁，女55岁），单笔贷款最高限额不超过10万元，并以所购二手房评估价值或成交额二者中较低的50%为限。

也可提前还贷。

在职职工申请住房公积金贷款的两个条件：

第一要求建立公积金在一年以上，第二是要求在申请贷款之前连续6个月缴存公积金。

过户基础知识

一、房产交易类别：

继承、析产、赠与、交易、公证

1、公证

继承公证：

房价２％

赠与公证：

房价２％

买卖公证：

房价3%

委托公证：

２１０元／套

2、继承、析产过户可免交契税其他费用正常收取。

3、赠与过户契税4%他费用正常收取。

4、初始确权

契税140平米以上05-10-1前2%每天收取0.05%

05-10-1后4%

140平米以下99-8月份前2%每天收取0.05%

99-8月份后1.5%每天收取0.05%

交易费97年前6%

97年后3元/米

5、正常过户收费情况

过户全部收费2.5%（中信包办）

包括测绘费0.4/平米、评估费0.5%、契税1.5%、交易费6元/平米、产权登记费（工本费）80/套、印花税5/套

6、营业税

2年以内全额的5.6%

2年以外140以下不收费

140以上有不动产发票的收取差额的5.6%

没有的收取全额的5.6%

备注：

房改房两年之内也收取营业税（不过有原始协议或发票以其中较早的时间为准不按照房本上的时间收取营业税）

7、公房过户：

按使用面积45元/平米+30工本费

月租费用：

2.5元/平米

公房买断：

目前只有淮竣公所的公房可以买断

折旧：

860元/平米工龄：

3.26元/平米

所需要的手续过户：

产权人夫妻身份证、户口本、结婚证、居委会介绍信原件复印买方人身份证原件复印（必须保定市户口）

8、经济适用房：

包括富昌园小区、金昌小区、双彩小区、西苑小区、中华小区一部分、双井小区

Ａ、上道税：

以初始购房发票为准缴纳2%，由财政局收取

9、过户所需资料

卖房人：

夫妻双方身份证、户口本（户口不在一起提供结婚证）复印件一份

买房人：

身份证复印件二份

签约工作流程

二、签约基本要求

1、要求签约的双方必须本人到场签字。

2、签约双方必须准备有效证件（身份证~户口本原件）。

3、卖方必须持所有出售房屋的有效证明（产权本，协议书，村产证明等原件）。

4、如果产权人不到场，代签人必须持有原房主的委托书或是带有原房主的有效证件，并把定金和产权本交给中信保管。

5、买卖双方签定买卖合同后、甲方的产权证、乙方的购房定金，由丙方中信公司代收监管。

6、如果签定是贷款合同的提前告诉买卖双方贷款需要提供的手续证件。

如：

房主夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，产权本。

客户夫妻双方的身份证，户口本，结婚证（未婚的要有单身证明），工资证明表，1寸或是2寸照片一张。

7、签完合同后经纪人要协助签约人员安排买卖双方签字按手印（因为签约人要给买卖双方准备资料节约时间）。

签字完后叫买方交给卖方定金，卖方要给买方写定金条。

买方的要交公司费用如中介费或贷款担保费公司给客户开票据。

8、由签约中心将签定完毕的合同交接给信贷部或权证部办理相关事宜。

9、在办理完过户、转款手续准备交接房屋时由该合同注明的置业顾问办理交验物业事宜后交接房屋。

支付的一部分价款不具备担保的性质。

如果收取订金的一方不能履行约定则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。

10、合同的变更与转让在签定后的合同要变更与转让他人时的条款，或是不能进行交易了需要变更转让他人的禁止条款。

都是要在补充合同里写清楚的。

中信亿庭员工培训考试题

一、填空每题（每空1分）

1、客户进店要　　　　　迎接客户。

2、了解房源情况要严格按公司　　　　　　登记。

3、办公物品分为　　　　　　　　和　　　　两种。

4、请假分为　　和　　两种。

5、索要客户电话至少　　个

6、了解客户需求的房源，都包括　　　　　、　　　　　　　、　　　　　　。

7、签约双方必须持　　　　　　　、　　　　　　　签约，如产权人不能到场签字代签人须持　　　　　　代签。

8、房租在元以上产权人要提供　　　。

9、签订租赁协议时租赁双方须提供　　　。

10、租房时提示房主到　　　　　　办理　　　　　。

11、店内收入现金不能超过　　　　元，超过后当日上交财务室负责予以罚款

12、各店从广宣部领取DM后应做到：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

二、选择（多选每提2分）

1、登记房源信息包括：

（　　　　　　）

A、面积

B、朝向

C、地址

D、年限

E、设施

2、要签定租赁协议时的注意事项：

（　　　　　　　）

A、交半年以上房租时需要房主提供产权证明

B、提示房主办理租赁治安许可证

C、签定协议时必须留双方的身份证号码

D、有家具、电器的房屋要在协议上登记清楚

E、提醒房主所要水、电押金

3、我公司的特色服务都有那些：

（　　　　　）

A、二手按揭贷款

B、房屋管家

C、限时出售

D、居间担保

E、代办过户

4、公司收费打折权限：

（　　　　　）

A、置业顾问9.5折

B、连锁店长9折

C、部门经理8折

D、持贵宾卡5折

5、各店在发放DM时，如遇到竞争对手广告宣传或活动推广需要怎样处理：

（　　　　）

A、需及时上报广宣部。

B、继续搞自己的活动

C、不做处理。

D、把竞争对情况及宣传资料上交广宣部。

三、计算题：

每题10分

1、建设路2楼68.86平米总价12.5万94年，以中行为准。

借款人夫妻双方为保定市户口、本地大型事业工作。

贷款年限为10年。

问最多可贷款几成？

都需要那些费用是多少？

借款人的工资证明要求？

2、西苑小区6楼2000年竣工91.09平米，借款人未婚石家庄地区户口、北京工作，月收入2500元。

问该借款人可贷款几成？

首付多少？

贷款多少年？

都需要那些费用是多少？

（本题有加5分）

四、问答题每题10分

1、店内收据应如何管理？

2、如有顾客进店，需主动给顾客什么？

如有顾客在您店前盘旋或看您的信息展板，应怎样处理？

3、中信亿庭的企业宣言是什么？

4、用自己的语言描诉一名合格的置业顾问都有哪些职能？

5、如何向客户推荐房源？

房地产基础知识

一、收费形式：

订金：

根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。

一般情况下，交付订金的视作交付预付款。

另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。

购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；

（4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

定金：

指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。

收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。

按揭：

指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷款的担保。

买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房产权赎回，取得房物产权。

如果买方未能依约履行还本付息。

及时支付有关费用的义务。

银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。

佣金：

佣金---在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。

过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。

所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。

更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。

二、贷款形式：

什么是公积金贷款：

建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。

按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。

建立职工住房公积金的作用：

1:

筹集住房资金；

2:

提高职工个人购房、建房能力；

3:

使房屋福利分配制向房屋货币化分配转变。

三、税收形式：

契税：

契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

1、征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；

（3）房屋买卖；

　（4）房屋赠与。

2、税率：

国家规定契税率为3-5％。

现保定市建筑面积140平米以下商品房契税税率为1.5％。

四、市场类别、

房地产三级市场：

具有消费性质。

此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。

反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。

地产二级市场：

是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。

房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

房地产一级市场：

又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地。

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

五、房屋类别：

公房：

　　也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。

它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。

公房随着出售而变为私房。

商品房：

是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。

经济适用房：

是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。

它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。

因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

期房：

习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。

即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

房屋的全面建成包括：

建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到"七通一平"，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地平整。

发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

现房：

　　是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。

开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。

购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。

六、产权形式：

房屋产权证件：

　　指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指《房屋所有权证》，即契证）。

能证明房屋所有权的文件有建筑许可证，契约（合同），契证。

房屋产权分类：

　　按房屋所有权的归属进行的分类。

在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：

（l）国家所有住宅；

（2）劳动群众集体所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他经济组织（如中外合资企业等）所有住宅。

非住宅类房屋主要是全民所有制（国家房产）和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。

共同共有房产：

　　指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

房地产转让：

　　房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

房屋处分权：

　　指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。

处分有两种情况事实处分和法律处分。

集体单位自管公产：

　　集体单位自管公产是指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。

集体单位自管公产的产权嫂质是集体所有制公有房屋，其产权来源主要是这些单位购置或投资建造的。

私房买卖：

　　指私房所有人自愿将己有房屋（包括一人独有和多人共有房屋）交付给他方所有，他方接受房屋并支付价款的行为。

七、房屋面积

建筑基底面积：

指建筑物首层的建筑面积。

建设用地面积：

指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

计租面积：

作为计算房租的面积。

在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。

非住宅用房按建筑面积计算。

公摊面积：

　　商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。

可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。

）不应计入的公用建筑空间有：

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。

不应分摊的共有建筑面积：

包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

公用建筑面积的分摊方法：

多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

阳台建筑面积：

指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积：

它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。

按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：

１、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积；２、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；３、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

住宅居住面积：

是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。

住宅使用面积：

是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。

其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯（按投影面积）、阳台。

斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

建筑面积：

指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。