上半年深圳房地产统计分析报告.docx

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上半年深圳房地产统计分析报告

2011年上半年深圳房地产统计分析报告【调控效果显现，新房量升价跌】

    2011年上半年深圳房地产统计分析报告

来源：

szhome研究与发展部  作者：

吴上锦  张粉层

目录

第一部分：

1－5月深圳主要宏观经济数据

第二部分：

土地市场

附一：

2011年上半年成交地块分布情况

附二：

2011年上半年成交地块的主要指标

第三部分：

住宅市场

一、新房市场

1、2011年上半年新房供应分析

1.1、新增供应分析

1.2、新增预售分析

2、2011年上半年新房成交分析

2.1 成交均价分析

2.2 成交量分析

附一：

2011年上半年新房成交主要数据

附二：

2011年上半年新房成交户型构成

2.3 2011年上半年深圳新房供求比

2.4 2011年上半年深圳房价收入比

2.5 2011年上半年深圳租售比

2.6 2011年1-6月深圳新房量价走势分析

3、2011年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1 小户型物业成交龙虎榜TOP10

3.2 改善型物业成交龙虎榜TOP10

3.3 大户型物业成交龙虎榜TOP10

4、2011年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10

二、二手房市场

1、2011年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价

2、2011年上半年深圳各行政区二手房成交分析

3、2011年1-6月深圳二手房量价走势分析

4、2011年上半年深圳住宅租金

5、2011年1-6月深圳各行政区租金走势

三、2011年上半年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

2、新房二手房成交量比较

第四部分：

商业市场

一、一手商业

1、商业新增预售分析

2、一手商业成交分析

附：

2011年上半年深圳一手商业成交TOP10

二、二手商业

1、商业挂牌均价

附：

2011年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图

2、商业租金

附：

2011年1-6月深圳各行政区商业租金走势图

第五部分：

写字楼市场

一、一手写字楼

1、写字楼新增预售分析

2、一手写字楼成交分析

附：

2011年上半年深圳一手写字楼成交TOP10

二、二手写字楼

1、写字楼挂牌均价

附：

2011年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图

2、写字楼租金

附：

2011年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图

第六部分：

政策点评

第七部分：

小结

【内容摘要】2011年上半年楼市仍然面对高压的调控环境，期间虽然没有重量级的打压政策出台，但“官意”对楼市调控没有任何松懈的迹象，三令五申要求严格执行去年出台的“国十条”，楼市在一片打压声中表现平平。

期间，为应对通胀，央行的三次加息也震伤楼市。

至于深圳，调控更是不遗余力，甚至动用行政手段干预房价——“最高限价”。

从上半年深圳楼市交出的答卷来看，明显的“量涨价低”，符合官方意志，但细致研究发现，期间存在“猫腻”，房价下跌更多的成交结构变动引起，更多的是“被降”了……

上半年深圳共批准预售住宅147.3万平方米，同比增加3.7%％

上半年深圳共成交新房140.8万平方米，同比增加10.9%……

上半年深圳的新房成交均价为18820元/平方米，同比下跌10.8%……

上半年深圳新房市场供求比为1：

0.96，供求大致平衡……

上半年深圳的房价收入比为16.6倍，有所回落，但仍远远高于国际上限（6倍）……

上半年深圳的租售比达1∶423，有所回落，但仍远远超出合理底线（1∶300）……

上半年深圳共成交二手商品房499.28万平方米，同比减少8.6%……

上半年深圳二手房的挂牌均价突破2万大关，达20812元/平方米，同比上涨近34％……

上半年深圳住宅租金为44元/平方米/月，同比上涨近13％……

上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的3倍多……

上半年深圳二手商业的挂牌均价和租金同比均有明显上涨……

上半年深圳二手写字楼的挂牌均价和租金同比均呈两位数涨幅……

第一部分：

2011年1-5月深圳主要宏观经济数据

2011年1-5月份，全市经济继续保持平稳增长，主要经济指标持续向好。

主要指标方面，工业生产平稳增长，1-5月份，规模以上工业增加值1883.01亿元，同比增长13.3%。

固定资产投资增速明显提高，1-5月份固定资产投资640.20亿元，同比增长14.1%。

其中，房地产开发项目投资170.27亿元，增长4.2%；非房地产开发项目投资469.93亿元，增长18.2%，非房地产开发项目投资中，改建和更新改造投资72.03亿元，增长5.8%。

社会消费品零售总额增速加快，1-5月份，社会消费品零售总额1383.53亿元，同比增长17.1%。

外贸进出口继续高速增长，1-5月份全市进出口总额1648.56亿美元，同比增长40.7%，其中出口总额957.37亿美元，增长41.7%；进口总额691.19亿美元，增长39.3%。

房地产方面，2011年1-5月份深圳房地产各项指标有较好的表现，1-5月份全市房地产开发投资170.27亿元，同比增加4.2%；商品房施工面积2529.33万平方米，同比下降3.2％，其中住宅施工面积1698.02万平方米，同比下降5.3％；商品房竣工面积182.80万平方米，同比增加16.7％，其中住宅竣工面积130.87万平方米，同比增加12.3％；商品房实际销售面积166.83万平方米，同比下降8.1。

上述指标说明，2011年1-5月深圳房地产市场供给增加，且供给量大于实际销售量，供给大于需求，使得近年来供需矛盾尖锐的市场现状有所缓解，楼市高房价也有所回落。

第二部分：

2011年上半年深圳土地市场分析

根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年度，在持续的高压调控政策下，楼市成交低迷，市场观望气氛浓厚，二级市场的萎靡态势波及一级土地市场，加之深圳本身土地资源匮乏，土地市场供给有限，两大因素拖累土地市场的成交总量，上半年度深圳住宅用地成交体量同比大幅减少。

2011年上半年度全市共成交8块土地，其中2块居住用地，4块商业性办公用地，1块商业性服务设施用地、1块综合用地。

2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积62157.08平方米，同比减少约七成，总建筑面积239450平方米，同比减少45.7%，总成交金额6.8亿元，同比增加2.3%，楼面地价2840元/平方米，同比增加近九成。

2011年上半年出让的2块居住用地，均为安居型商品房用地，故成交金额低，楼面地价也低，上半年度2840元/平方米的居住用地楼面地价，远低于当前市场公开出让土地的楼面地价。

4块商业性办公用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积17484.72平方米，同比增加近八成，总建筑面积138850平方米，同比增加四成多，成交金额12.9亿元，同比增加八成，楼面地价9293元/平方米，同比增加26.9%。

1块商业性服务设施用地位于南山区，用地面积5253.04平方米，建筑面积43100平方米，成交金额3.41亿元，楼面地价7912元/平方米。

1块综合用地位于南山区，该地块的用途包括商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地、居住用地，用地面积697639.7平方米，建筑面积1700000平方米，成交金额64.39亿元，楼面地价3788元/平方米，该地块中的居住用地部分，能够为住宅市场带来有效供给。

从居住用地的分布来看：

宝安区出让1块居住用地，用地面积13502.07平方米，建筑面积35100平方米，成交金额6000万元，楼面地价1709元/平方米，本地块是安居型商品房用地，对项目的建设、销售有严格的要求，地块成交后，竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书，并按照安居型商品房监管协议书的具体要求进行建设、管理、销售。

本地块能够为住宅市场提供有效供给。

龙岗区出让1块居住用地，用地面积48655.01平方米，建筑面积204350平方米，成交金额6.2亿元，楼面地价3034元/平方米，本地块也是安居型商品房用地，地块成交后，竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书，并按照安居型商品房监管协议书的具体要求进行建设、管理、销售。

本地块能够为住宅市场提供有效供给。

从商业性办公用地的分布来看：

南山区出让3块商业性办公用地，用地面积10852.59平方米，建筑面积129100平方米，成交金额12.69亿元，楼面地价9830元/平方米。

宝安区出让1块商业性办公用地，用地面积6632.13平方米，建筑面积9750平方米，成交金额2138万元，楼面地价2193元/平方米。

2011年上半年出让的商业性办公用地，多为吸引和扶持大型企业落户深圳，属于定向转让，对竞买者的准入门槛有很苛刻的要求，这4块宗地，T107-0066、T107-0067建成后可以出售40%，A509-0069建成后可以出售20%，T106-0037全部为自用，上半年度出让的商业性办公用地能够为市场提供的有效供给约为41150平方米，市场供给十分有限。

点评：

住宅市场的低迷联动到土地市场，2011年上半年度地块出让十分有限，尤其是住宅用地市场，仅出让2块安居型商品房用地，商业性办公用地虽然同比呈正增长，但由于多为政府扶持用地，能够为市场提供的有效供给相当有限，土地市场的低出让率，大大制约了深圳房地产市场的发展。

附一：

2011年上半年成交地块分布情况

附二：

2011年上半年成交地块的主要指标

第三部分：

住宅市场

一、新房市场

1、2011年上半年新房供应分析

1.1、新增供应分析

2011年上半年度，楼市延续2010年打压高房价的调控导向，金融、财政、税收等各种调控利刃继续出台，多种举措持续作用于楼市，取得了一定的调控效果，市场多数新推楼盘放下死抗价格的大旗，纷纷采取平价入市的营销策略，受到了市场的广泛关注，同比2010年上半年，2011年上半年市场推盘量显著增加。

根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年全市住宅推售面积184.64万平方米，同比增加38.2%，上半年全市住宅推售套数突破2万套，为22107套，同比增加34.4%。

2011年上半年推售的楼盘绝大多数为普通住宅，入市均价集中分布在12000-25000元/平方米，1-4房的紧凑型户型是市场的供给主力，为市场广大刚需提供了充足的置业空间。

上半年度特区内、外推售套数之比为1：

7.5，特区内住宅推售面积21.01万平方米，同比减少35.0%，特区内住宅推售套数为2587套，同比减少四成，特区外宝安、龙岗是楼市的主力供给区域，特区外住宅推售面积163.63万平方米，同比增加61.5%，特区外住宅推售套数为19520套，同比增加六成。

各行政区方面，罗湖区2011年上半年无新项目入市，推售量为零。

福田区2011年上半年华嵘榕公馆一个项目入市，推售住宅面积2.62万平方米，同比减少32.8%，推售住宅套数408套，同比减少52.9%。

南山区2011年上半年雍景湾花园一个项目入市，推售住宅面积8.31万平方米，同比大减53.1%，推售住宅套数1019套，同比暴减62.5%。

盐田区2011年上半年3个项目入市（或加推），推售住宅面积10.08万平方米，推售住宅套数1160套，其中海山道一号推售住宅面积51368.2平方米，推售住宅套数465套，是盐田区推售量最大的楼盘。

宝安区2011年上半年8个项目入市（或加推），推售住宅面积63.00万平方米，同比减少13.8%，推售住宅套数7451套，同比减少两成。

合正汇一城、水榭春天、合正中央原著、万科金色领域、招商观园、桃源居首府单盘推售量均超过5万平方米，其中合正汇一城推售住宅面积162164平方米，推售住宅套数2006套；水榭春天推售住宅面积114225.95平方米，推售住宅套数1360套；合正中央原著推售住宅面积113236.8平方米，推售住宅套数1280套，是宝安区推售量超过10万平方米的三个楼盘。

龙岗区2011年上半年19个项目入市（或加推），推售住宅面积100.63万平方米，同比大增2.6倍，推售住宅套数12069套，同比暴增3.3倍。

中海康城国际、星河时代、和谐家园、阅山华府、承翰来座山、万科清林径、大都汇、睿智华庭是上半年度龙岗区推盘量超过5万平方米的几个楼盘，其中中海康城国际推售住宅面积212294.1平方米，推售住宅套数2452套；星河时代推售住宅面积125359.4平方米，推售住宅套数1489套，是龙岗区推售量超过10万平方米的两个楼盘。

1.2、新增预售分析

2011年上半年，楼市延续2010年度遏制高房价的调控主基调，加息、上调存款准备金、制定房价调控目标、开征房产税、提高二套房首付比例等，政府从金融、税收、财政等方方面面深化楼市调控细则，取得了一定的成效。

受宏观调控政策的影响，市场各方多采取谨慎观望的态度，楼市批售量低位运行，根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年深圳全市住宅推售面积147.3万平方米，同比增加3.7%，住宅推售套数17386套，同比增加2.2%。

受调控政策影响，上半年批售的项目以普通住宅为主，批售的项目主要分布在特区外，特区外上半年住宅批售面积128.9万平方米，同比增加17.3%，特区外住宅批售套数15207套，同比增加19.3%，特区内住宅批售面积18.4万平方米，同比减少42.9%，特区内住宅批售套数2179套，同比减少48.8%。

各行政区方面，需要说明的是，罗湖、福田两区2011年上半年均没有批售的住宅项目。

南山区2011年上半年度批售雍景湾花园一个项目，批售住宅面积8.3万平方米，同比减少47.5%，批售住宅套数1019套，同比减少约六成。

盐田区2011年上半年度批售3个项目，共计批售住宅面积10.1万平方米，同比暴增5.7倍，共计批售住宅套数1160套，同比增加12倍。

海山道一号批售住宅面积51368.2平方米，批售住宅套数465套，是盐田区批售量最大的楼盘。

宝安区2011年上半年批售7个项目，共计住宅批售面积46.8万平方米，同比减少37.7%，共计住宅批售套数5445套，同比减少42.5%。

水榭春天、合正中央原著、万科金色领域、招商观园、桃源居首府批售面积均超过5万平方米，其中水榭春天批售住宅面积114225.95平方米，批售住宅套数1360套，合正中央原著批售住宅面积113236.8平方米，批售住宅套数1280套，是宝安区上半年度批售量最大的两个楼盘。

龙岗区2011年上半年批售17个住宅项目，共计住宅批售面积82.1万平方米，同比暴增约1.4倍，共计住宅批售套数9762套，同比大增2倍。

星河时代、中海康城国际、万科清林径、大都汇、睿智华庭批售面积均超过5万平方米，其中中海康城国际批售住宅面积186667.7平方米，批售住宅套数2124套，星河时代批售住宅面积125359.4平方米，批售住宅套数1489套，是龙岗区批售量最大的两个项目。

2、2011年上半年新房成交分析

2011年上半年楼市仍然面对高压的调控环境，期间虽然没有重量级的打压政策出台，但“官意”对楼市调控没有任何松懈的迹象，三令五申要求严格执行去年出台的“国十条”，楼市在一片打压声中表现平平。

期间，为应对通胀，央行的三次加息也震伤楼市。

至于深圳，调控更是不遗余力，甚至动用行政手段干预房价——“最高限价”。

从上半年深圳楼市交出的答卷来看，明显的“量涨价低”，符合官方意志，但细致研究发现，期间存在“猫腻”，房价下跌更多的成交结构变动引起，更多的是“被降”了。

2.1成交均价分析

根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年深圳住宅的成交均价大致呈先稳后跌之势，前4个月涨跌相对温和，5月和6月随着特价房的海量成交，成交均价呈暴跌之势，5月份的成交均价仅15263元/平方米，较2月份的最高价（20660元/平方米）下降5397元/平方米，降幅约26％！

不过，房价的急剧下跌主要是特价房海量成交引起，有其偶然性。

受特价房影响，上半年深圳新房住宅的成交均价跌破2万大关，仅18820元/平方米，同比下跌10.8％。

各行政区方面，盐田区上半年由于只有微量的别墅成交，导致成交均价同比暴跌近60%，为19448元/平方米；宝安区上半年平价物业主导楼市，结构变动导致成交均价同比下跌4.4%失守2万大关，为19322元/平方米；除上述两区外，其余四区上半年的新房住宅成交均价同比都有明显上涨，福田区在售项目的价格基本都超过3万，上半年的成均价高达33513元/平方米，同比大涨18.9%；南山区上半年高端楼市坚挺，助全区成交均价迈进3万时代，为31763元/平方米，同比上涨6.7%；罗湖区新房市场供不应求的局面持续，房价继续走高，上半年涨至24635元/平方米，同比上涨9%；龙岗区上半年虽然有大量的特价房推出，不过，区域的房价水平已上一个台阶，为14525元/平方米，同比上涨7.5%。

2.2成交量分析

※定义：

小户型物业（90㎡以下），改善型物业（90-144㎡），大户型物业（144㎡以上）

虽然政策环境严峻依旧，虽然上半年央行的3次加息增加了置业成本，但深圳的“特价房”、“限价令”对成交量的促进力度更大，成功实现了以价换量的目的。

根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年深圳共成交新房140.8万平方米/16548套，同比增加一成多。

物业型态方面，上半年成交的新房以90㎡以下的小户型为主，成交面积接近百万平方米，占全市的70.2％，90-144㎡的改善型物业成交近22万平方米，占15.5％，144㎡以上的大户型成交约20万平方米，占14.3％。

上半年特区内共成交新房27.4万平方米（3452套），同比减少约34%，成交金额78.7亿元，同比减少近4成。

上半年特区外共成交新房113.4万平方米同比增加约1/3，成交套数13096套，同比增加42%，成交金额186.2亿元，同比增加约1/3。

罗湖区上半年没有新项目入市，在售项目为数不多的剩余量构成新房市场的全部供应，因此成交量也很少，上半年全区的新房住宅成交量不到2万平方米同比减少4成多，成交套数320套，同比减少2成多，是全市新房成交量最少的区域，成交金额4.8亿元，同比减少近36％。

上半年全区共有5个项目有成交，其中，凤凰印象是绝对主力，贡献全区约一半的成交量，兰亭国际贡献约30%的成交量，其余3盘的成交量都相对较少。

物业型态方面，罗湖区上半年成交的新房以90㎡的改善型物业为主，成交面积占全区的55.4％，90-144㎡的改善型占26.9％，144㎡以上的大户型物业占17.7％。

福田区上半年虽然增加了一个新项目——华嵘榕公馆，但新增的成交量弥补不了在售项目的成交萎缩，导致全区的新房成交量同比暴减一半以上，仅3.4万平方米/462套，成交金额11.5亿元，同比减少约42％。

上半年全区共有7个项目有成交，其中华嵘榕公馆和四季山水是成交主力，两盘的成交量之和占全区的85%。

物业型态方面，福田区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型为绝对主力，成交面积占全区的8成以上，144㎡以上的大户型物业占近14％，90-144㎡的改善型物业成交很少，占比不到5％。

南山区上半年的新房成交量同比也大幅减少4成左右，为15.9万平方米/1975套，成交金额50.6亿元，同比减少近37％。

南山区上半年以高端项目为主成交格局没有变，香山里、岸芷汀兰、鸿威海怡湾畔等4万/平方米级别的豪宅项目表现突出，前海片区仍然是全区的热点片区，铭筑、鼎太风华、东方银座、万豪月半山等均有良好的销售业绩，向南瑞峰则是全区上半年的销冠。

物业型态方面，南山区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为绝对主力，成交面积占全区的近73％，90-144㎡的改善型物业占16％，144㎡以上的大户型物业占约11％。

盐田区上半年的普通住宅市场雄起，成交量大幅增加，成交面积超过6万平方米，同比增加近40%，成交套数695套，同比增加约70%，不过，由于别墅市场的没落，成交量的增加未能使成交金额增长，反而大幅减少43%，为11.8亿元。

盐田区上半年共有6个项目有成交，其中，海山道一号、东港印象是最主要的两个成交楼盘，两盘累计贡献全区约86%的成交量。

物业型态方面，盐田区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为主，成交面积占全区的近6成，90-144㎡的改善型占约26％，144㎡以上的大户型占近16%。

宝安区上半年有较多新盘入市，且成交活跃，使得全区上半年的新房成交量同比增加2成多，为44.9万平方米/5381套，成交金额86.7亿元，同比增加18％。

从项目成交量来看看，新入市的六大项目合正汇一城、水榭春天2期、万科金色领域、合正中央原著、桃源居首府2期、招商观园是全区的成交主力，累计贡献全区7成以上的成交量，从片区来看，龙华和西乡是宝安区上半年的热点片区，其中龙华的8个项目共成交15.5万平方米，占全区的35%，西乡的7个项目共成交13.5万平方米，占全区的30%。

物业型态方面，宝安区上半年成交的新房90㎡以下的小户型物业为主，成交面积分别占全区的约70％，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交面积相差不大，各占约14.8%。

龙岗区上半年新推（加推）项目较多，特别是中海康城国际的千套特价房给全区带来巨量成交，稳坐全市成交量之最，全区上半年共成交新房68.6万平方米，同比增加40%，成交套数7715套，同比增加约54%，成交金额近百元，同比增加约1/3。

从项目成交量来看看，中海康城国际、星河时代最给力，成交量都超过10万平方米，万科清林径、首创八意府、佳兆业大都汇、深业紫麟山等也交投两旺，从片区来看，上半年龙岗区的焦点片区无疑是龙岗中心城，龙城的15个项目共成交近41万平方米，占全区近60%。

物业型态方面，龙岗区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为主，成交面积占全区的约70％，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交面积相差不大，各占约15%。

附一：

2011年上半年新房成交主要数据

附二：

2011年上半年新房成交户型构成

2.32011年上半年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网监测，2011年上半年深圳新预售住宅面积为147.3万平方米，销售面积只有140.8万平方米，供应略多于需求，供求大致平衡，供求比为1：

0.96，库存量略有增加。

各行政区方面，罗湖区和福田区上半年没有新增供应量，以消化存量为主；南山区严重供不应求，需求量约是供应量的2倍，市场存量大幅减少；盐田区则与南山区相反，供应大增，但销售不力，存量增加，供求比为1：

0.60；宝安区供求基本平衡，供求比为1：

0.96；龙岗区也出现供过去求的局面，供求比为1：

0.84。

2.42011年上半年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。

下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2011年上半年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2011年一季度深圳人均季度可支配收入为9937.47元，则夫妇俩的家庭年平均收入约为9937.47×4×2＝79499.76元。

根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年深圳新房的成交均价为18820元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×18820＝1317400元。

根据上述数据，可算出2011年深圳上半年的房价收入比＝1317400÷79499.76＝16.6！

虽然由于特价房的影响使得成交均价有所下