专业型市场物业公司管理标准.doc

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长沙县湘龙街道办事处

专业型市场物业公司

管

理

标

准

目录

一、专业型市场物业管理标准 3

二、专业型市场物业化管理考核办法 15

三、专业型市场环境卫生考核实施细则 18

四、专业型市场园林绿化考核实施细则 21

五、专业型市场配合街道开展相关工作考核办法 23

一、专业型市场物业管理标准

编制说明：

本物业化管理标准参考长县政办函[2011]25号《关于印发<长沙县城市物业化管理标准（试行）>的通知》中附件三《长沙县城市物业化管理标准》的相关内容，结合我街道实际情况，特制定本标准，作为对辖区内专业型市场内物业维护的考核标准。

第一节环境卫生管理标准

（一）小区卫生清扫保洁总体要求

1、作业标准

（1）有卫生组织和管理制度，定期开展卫生检查评比活动。

（2）专业型市场卫生工作纳入社区统一管理，并有督促检查记录。

（3）环境整洁、下水道通畅、环境卫生设施完善、清洁卫生、公共厕所符合有关标准及卫生要求。

（4）有专人负责日常清扫保洁，路面、地坪、绿地、顶棚、遮阳棚无散落或成堆垃圾；室外无蛛网；垃圾容器美观干净，摆放规范；垃圾密闭收集，日产日清。

（5）建筑物、构筑物和其它设施无乱写乱画乱贴、油渍污迹现象（包括地面、立面）；楼顶、楼道、阳台无乱堆乱放和其他有损市容的现象。

（6）公共设施、绿化树上无乱拉绳索、管线、无乱挂衣服、毛巾、拖把等现象。

（7）车辆停放、物品摆放整齐。

（8）无违章放养、圈养家禽家畜、种植蔬菜现象。

2、质量标准

道路、泄水板、边沟、树池等整洁，无积存裸露垃圾和废弃物；环卫设施齐全，维护良好；门店经营规范。

无乱设摊点、乱拉乱挂、乱堆乱放等现象，无放养家禽、种菜等行为。

3、工作要求

（1）管理员、清扫员：

文明作业，管理人员佩戴工号牌上岗，每天上路检查；清扫人员作业时必须穿安全标志服，禁止穿高跟鞋、拖鞋、裙装作业，着装整齐、干净。

（2）作业时间：

A、早餐实行轮流用餐制：

用餐时间内道路上要求每路段留人保洁。

B、中途休息时间视路面洁净程度自行掌握，但不得擅自离岗、溜岗，各交接班次必须衔接紧密，不得出现任何“空档”。

C、全天必须完成普扫，早上夏秋季7:

00以前、冬春季7:

30以前。

普扫后全天巡回保洁。

D、高温季节（摄氏37度以上）午休时间，另行通知。

（3）作业要求：

普扫范围要求按照实际核定的清扫面积，不得漏扫。

普扫后全天侯巡回保洁。

（二）果皮箱清掏、保洁

1、作业标准

（1）果皮箱美观、整洁、无倾斜、歪倒现象，完好率不低于100%。

（2）及时清掏垃圾、无积存，保持外观干净整洁，无抛散垃圾，果皮箱内垃圾清掏时间与所在路段清扫、垃圾收集时间保持一致。

2、质量标准

果皮箱完好、无破损，箱身洁净，无痰迹、油渍等污物，清掏及时，无垃圾澎溢，无污水溢出。

3、工作要求

果皮箱每日必须按要求清掏、清洗，在上午9:

00和下午15:

00以前完成，繁华路段及人流密集地区可视情况适当增加清掏、清洗次数。

（三）垃圾站卫生清扫保洁

1、作业标准

（1）垃圾站有专人管理，设施标志齐全，建立健全各项管理制度。

（2）机械、电器设施设备完好无损，运行操作安全。

（3）垃圾清运及时，无积压，做到日产日清。

（4）站内外场地整洁，无撒漏垃圾，无堆积杂

（5）站外5米内环境整洁，站旁无乱搭乱建现象。

（6）定时灭蝇灭鼠消毒。

（7）垃圾斗放置位置适宜，不影响交通，不得有碍观瞻，箱体及箱体附近清洁卫生无垃圾。

（8）有专人铲垃圾斗，垃圾斗外无垃圾，无满溢。

（9）无裸露垃圾围子。

2、质量标准

垃圾及时清运，做到日产日清，垃圾站内外环境清洁、地面无污物，按时打药灭杀蝇蛆，有保洁制度，标牌、标志及配套设施齐全，维护良好。

3、工作要求

垃圾站内外无堆物积水，墙面整洁无污垢蛛网，无乱贴乱画，垃圾站内无蝇蛆，设施无破损。

（四）公共厕所清扫保洁

1、作业标准

（1）公厕实行全天候开放。

（2）公厕定期消毒灭蝇。

（3）化粪池、排粪道及时疏通，公厕外5米范围内环境整洁，每季度清理化粪池一次。

（4）标牌、标志齐全，有保洁制度，且粪槽、便槽、灯具、洗手盆、挂物钩、冲水设备及内外墙、天花板完好无损，无污迹、尿垢，无乱写乱画。

（5）公厕无乱搭乱建乱堆杂物现象。

2、质量标准

公厕内外环境清洁、地面无污物，按时打药灭杀蝇蛆，有保洁制度，标牌、标志及配套设施齐全，维护良好。

化粪池、排粪道通畅。

3、工作要求

公厕内外无堆物积水，墙面整洁无污垢蛛网，无乱贴乱画，无漏水痕迹，厕内无蝇蛆，设施无破损。

第二节园林绿化维护管理标准

一、园林绿化维护的管理措施

（一）树木、绿地的管理措施

1、参照道路绿化维护管理的各项要求，对绿地中的树木花草进行中耕、除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害及防寒防高温的常规管理。

2、保护区域内绿地中树木花草，对任何侵占和损坏行为要加以制止，并及时报告绿化行政管理部门。

3、加强绿地监管，不准行人、游人进入绿地踩踏、嬉戏、坐卧，不准摆摊设点，不准在树上挂标语，发现上述现象应及时制止，此外，还应在醒目处安放绿化宣传牌，提高公民的爱绿护绿的自觉性。

4、依照城市管理法规对随意践踏、占用、损坏绿地，树上钉钉挂物晾晒、攀折树枝、在绿地内擅自设置广告牌、涂画、张贴“牛皮癣”，随地吐痰倒垃圾、乱扔污物及烟蒂等不良行为进行教育和相应处理。

（二）质量保证措施

1、质量目标。

确保优良，争创绿化示范标准

2、质量保证体系。

物业公司部门负责人为园林绿化维护质量第一责任人，对养护的质量方针、目标的制定和实施负责。

3、质量控制的原则和制定

（1）原则

A、在养护过程中应自始至终的把“质量第一”作为质量控制的基本原则。

B、质量控制必须以人为核心，把人作为控制的动力，加强人的培训，提高人的素质，避免人的失误。

C、“预防为主”将质量事故消灭在萌芽状态，提高成活率，减少补栽。

D、坚持质量标准，严格检查，及时维护。

（2）制度

A、下达绿化维护作业指导书的制度：

包括作业方法、操作规程、安全知识及其他注意事项的交代。

B、作业中工序自控制度：

严格按技术要求进行维护管理，每项工作完成后及时检查，若不合格坚决返工，确保达到优良标准。

C、绿化养护管理质量评定的制度：

通过对绿化养护过程及效果进行检查和评价，及时发现养护管理过程中存在的问题并加以解决，从而不断提高绿化管理水平和管理意识。

D、质量意识的教育制度：

定期对员工进行质量意识教育和业务技能培训。

（三）质量控制过程

A、人的控制。

对员工加强技能培训和质量意识教育，使之认识到“质量就是生命”的紧迫感，充分发挥员工的积极性和主导性，从思想政治素质、业务素质和身体素质等综合考虑，全面控制。

B、材料的控制。

补载的苗木、农药、肥料及土建维修材料的质量必须满足规范要求。

C、园林机械设备的控制。

经常检查保养，确保其时刻处于良好的工作状态。

D、方法控制。

操作方法切合实际，技术可行，经济合理，有利于保证质量。

E、环境控制。

营造文明作业的环境，为确保质量、安全创造良好条件。

（四）关键工序质量保证措施

A、乔木管理要确保生长旺盛，枝叶健壮，树形美观，下缘整齐，干直冠美，无死树缺枝，景观效果好。

B、花木养护则要注意做到生长旺盛，花繁叶茂，修剪精细美观，具有艺术感和创意。

C、草地管理也要注意控制草坪高度，草地要无坑洼积水，无裸露地。

D、病虫害防治用药时，农药的浓度必须按说明书配制，并做到二次稀释。

（五）安全防护措施

1、落实安全责任制，实施责任管理。

建立全员安全生产责任制，签订安全目标管理合同，管理处成立安全生产领导小组，项目经理为安全管理的第一责任人，其他人是在各自业务范围内对实现安全管理负责。

2、安全教育与训练。

要经常对员工加强安全教育，做到警钟长鸣，并进行经常性的安全检查，防范于未然，将事故消灭在萌芽状态，特别是在园林机械使用和园林绿化施工方面。

3、针对本项目特点，制定针对性的安全保证措施。

（1）交通安全管理措施（在绿化施工维护修剪时）

A、在道路上设置醒目的道路绿化施工的警示牌。

B、有碍交通畅通的工序最好安排在夜间进行工，万不得已需在白天施工的，要与业主及时联系，取得他们的理解与支持。

C、施工维护修剪人员在作业时必须精力集中，提高警惕，注意自我防护，避免伤及别人或被车辆撞伤。

（2）绿化养护安全措施

A、喷药时鼻息戴口罩和手套。

穿长衣长裤，喷完农药后用肥皂、清水洗干净手脸，未用完的农药必须带回仓库。

剧毒农药喷洒，必须做好相应警示牌，告知群众。

B、用木梯进行作业时，要检查其稳定性，以防不测。

C、人工作业使用工具时要尽量不触及行人和车辆。

D、指导作业人员遵守机械安全操作规程，安全技术规程，经常保持高度的安全生产意识。

（3）消防安全措施

A、树立“责任重于泰山，防范胜于明火”的消防安全意识，加强对员工的消防培训，提高其实战能力。

B、建立健全消防安全制度，加强用电管理、易燃易爆物的管理、消防器材管理，保障消防安全通道畅通、消防水源充足，杜绝火灾、火警的发生。

保证各类绿地无烧毁现象，出现绿地内发生火源，及时处理，补植到位。

（六）行政制度管理

1、园林绿化管理制度健全落实。

2、绿地规划设计图、工程建设竣工图等工程建设及管理移交档案资料完整、详细。

3、养护管理责任落实，工作有台帐。

4、实施各项日常检查与奖惩措施。

5、园林工人工作期间必须穿制服。

二、行道树、公共绿地维护

（一）行道树（乔木）养护管理

1、修剪。

修剪要按“一知二看三记四操作五清理”的顺序进行，即一知修剪要领和考核标准；二看树木，了解修剪对象；三记技术规范，“胸有成竹”；四是进行实地修剪，达到修剪目的；五是清理是收集修剪时的残枝败叶，清扫现场。

修剪整形常年可进行，但大规模修剪宜在休眠期进行为好，从五月份开始，每月修剪一次，主要修荫枝、下垂枝、干枯枝、侧缘线经及下缘线，下缘线高1.8-2.5m，开花植物应在发芽萌动前进行，乔木整形要与周围环境协调，经增强园林美化效果，乔木尤其更保持树冠完整美观，主侧枝分布匀称和数量适宜，内膛不空又通风透光。

2、施肥。

施肥有基肥和追肥两种，行道树每年打孔或挖沟施肥一次，花草灌木中耕施肥一次。

行道树挖坑深50cm，肥料配置比例：

菜枯5+磷肥3.5+复合肥1.5；每株φ10cm以下3公斤混合肥；φ10cm-15，3.5公斤混合肥；φ15cm-20cm4公斤混合肥。

在施用基肥后要回填土、踏实、灌足水、找平，切记肥料裸露。

3、补植。

对因人员损害养护不当，病虫害等原因造成死亡的树木，应及时清走，补种与原因树种种类相同、规格基本一致的植株，补植要按树木种植规范进行，施足基肥，灌透压蔸水，并加强管理，争取成成活率达到100﹪。

死树必须在3天内补植完毕，对危树则进行修枝加固或更换。

4、中耕、除草。

中耕深度依植物品种及树龄而定，浅根性植物宜浅，深根性植物宜深，一般在5CM以上；如结合合施肥，浓度还要加深；中耕在晴天或雨后2-3天进行，灌木一年内不少于3-4次，乔木为1-2次。

夏秋中耕结合除草进行，可一举两得。

操作时要保护根系，不要伤根及造成根系裸露。

除杂草要本着“除早、除小、除了”的原则，草坪养护尤应如此。

其他植物春夏季除杂草2-3次，切勿让杂草结籽。

树穴内不能有堆土现象。

5、灌木。

重点灌好三个时期的水，即：

在植株定植后，为养根保活，灌足“保活水”；夏季是植株抹生长旺盛期，需水量大，且气温高，蒸腾量大，此时雨水不充沛时，要灌好“生长水”；为了防寒，要灌一次“冬水”。

此外，灌水还可结合施肥一并进行。

（二）绿地的养护管理

1、除杂草。

生长季节（4-10月），每月除杂草3次，非生长季节每月除杂草1-2次，要求连根拔除。

草种纯度达到97﹪。