物业经营管理试题.docx

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物业经营管理试题

2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷

《物业经营管理》

单项选择题（共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。

A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务

B物业经营管理就是对衡宇及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理

C．物业经营管理既包括保证物业正常利用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动

D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报

2．关于写字楼分类的说法，正确的是（）。

A．写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型

B．我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个品级

C．建筑面积是写字楼分类的主要依据

D．写字楼分类在专门大程度上依赖于专业人员的主观判断

3．关于区域购物中心的说法，错误的是（）。

A．区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体

B．区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群

C．区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施

上表现为完整性

D．区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体

4．下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。

A．丙级写字楼B．居住区商场

C.公立小学D．出租型别墅

5．关于房地产组合投资管理的说法，正确的是（）。

A．房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作

B．房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部份

C．房地产组合投资管理以运行管理和服务为主

D．房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产

6．下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（）。

A．决策分析B．构建信息基础

C．现金流和本钱管理资产组合

7房地产开发投资通常从（）开始。

A．计划设计B．购买土地

C．工程建设D．品牌设计

8．关于房地产置业投资的说法，正确的是（）。

A．房地产置业投资属于间接投资

B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产

C．房地产置业投资的目的是自用或获取常常性收入

D．房地产出租不属于房地产置业投资

9．关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。

A．房地产投资需要专门的经验

B．房地产投资流动性差

C．房地产投资较难抵御通货膨胀

D．房地产投资能够提高投资者的资信品级

10．由于建造公园而使周边房地产价钱明显上升，这反映了房地产投资特性中的（）。

A．折旧递减性B．地租递增性

C．政策影响性D．彼此影响性

11．房地产投资项目结束时，流动资金通常以（）形式被收回。

A．货币资金B．租金收益

C．折旧费用D．运营费用

12下列费用中，属于运营费用的是（）。

A．预备金B．房产税

C．企业所得税D．空置损失

13．下列净运营收益的计算公式，正确的是（）。

A．净运营收益=潜在毛收入-运营费用

B．净运营收益=潜在毛收入十运营费用

C．净运营收益=有效毛收入十运营费用

D．净运营收益=有效毛收入-运营费用

14．下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标休系中清偿能力指标的是（）。

A．借款偿还期B．偿债备付率

C.资产欠债率D．现金回报率

15．关于物业价钱特征的说法，错误的是（）。

A．物业价钱受区位影响大

B．物业价钱实质上是物业权益价钱

C．物业价钱容易受交易者的个别因素影响

D．物业价钱形成的时刻较短

16．关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（）

A．市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的

B．市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的

C．市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的

D．市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的

17．下列期房价钱的公式，正确的是（）。

A．期房价钱=现房价钱十风险补偿

B．期房价钱>现房价钱-风险补偿

C．期房价钱<现房价钱-风险补偿

D．期房价钱-现房价钱-折旧补偿

18．关于拍卖底价的说法，正确的是（）。

A．拍卖底价是拍卖前发布的拍卖标的物的评估价

B．拍卖底价又称为起拍价

C．竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效

D．拍卖底价等于起叫价

19．关于房地产市场指标中衡宇施工面积的说法，正确的是（）。

A．衡宇施工面积不包括上年动工跨入本期继续施工的衡宇面积

B．衡宇施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的衡宇面积

C．衡宇施工面积是指报告期内施工的全数衡宇建筑面积

D．衡宇施工面积是指报告期内完工的全数衡宇建筑面积

20．下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（）。

A．出租量B．房地产租金

C．预售面积D．灭失量

21．建筑物管理计划不包括（）。

A．建筑物管理策略B.出租策略

C．物业检查计划D．建筑物保护标准

22．下列计划中，不属于物业管理计划内容的是（）汁划。

A．业主沟通B．设施改造

C.财务收支D．物业建造

23．衡宇租赁关系的形成，会致使衡宇（）的分离。

A．所有权和收益权B．所有权和处分权

C．所有权和利用权D．利用权和占有权

24．衡宇租赁关系在法律上是一种（）关系。

A．所有权转移B．委托管理

C．经济要式契约D．经济非要式契约

25．承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（）。

A．毛租B．净租

C．百分比租金D．基础租金

26.业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为（）模式。

A。

包租B.转租

C．委托管理D．出租代理

27．在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于（）。

A．物业出租经营本钱B．业主期望的投资回报率

C．国内整体物价水平D．同类型物业的市场供求关系

28．零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一路，一路为物业经营效益的最大化尽力，可采用收取（）租金的方式。

A.净B．基础

C．逾额D．百分比

29．在肯定各出租单元的具体租金时，为平衡位置不好的出租单元较低的租金收入，常使位置较好的出租单元付出必然的（）租金。

A．净B．毛

C．逾额D．基础

30．出租衡宇的正常维修义务应由（）承担。

A．出租人B．承租人

C．委托人D．物业服务企业

31．围绕“4P”进行营销管理是“以（）为中心”的市场营销策略。

A．企业B．产品

C．客户D．社会

32．物业服务企业在提供物业管理服务进程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为（）。

A．间接费用B．直接费用

C．期间费用D．营业本钱

33．将物业管理服务本钱分为固定本钱、变更本钱和半固定本钱的划分方式是依照（）

划分的。

A．经济性质B．与业务量的关系

C．经济用途D．与决策的关系

34．实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的组成不包括（）。

A．物业管理服务本钱B．法定税费

C．物业服务企业的利润D．物业服务企业的酬金

35．某企业物业服务的预算本钱（费用）为100万元，实际本钱（费用）为90万元，则该企业的本钱（费用）降低率是（）。

A．%B．-10%

C．10%D．%

36．物业服务企业编制本钱预算时，不需要考虑的内容是（）等。

A．预算期物资采购情形B．企业未来的现金流?

?

C．材料消耗定额D．费用消耗定额

37．物业服务企业发生的财务费用不包括（）。

A．罚没支出B．利息支出

C．筹资手续费D．汇兑损失

38．物业服务企业编制管理费用预算的最佳方式为（）。

A．零基预算B．转动预算

C．弹性预算D．固定预算

39．下列物业服务企业财务工作中，不属于成今日常管理的是（）。

A．控制责任中心的业绩考评

B．利用物业管理周期理论进行本钱控制

C．严格实施预算的凭证控制

D成立健全费用开支与报销审批制度

40．关于前期物业服务合同的说法，错误的是（）。

A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签定

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同的期限为一年

D．前期物业服务合同是要式合同

41．关于物业服务合同特征的说法，错误的是（）。

A．物业服务合同是双务合同

B．物业服务合同是有偿合同

C．物业服务合同是诺成性合同

D．物业服务合同是单务合同

42．保险合同是射幸合同，这是相对于（）而言的。

A．要式合同B．附和合同

C．双务合同D．互换合同

43下列资料中，不属于物业档案的是（）。

A．设施设备运行保护资料B．物业服务企业的员工档案

C．完工验收资料D．物业相关工程图纸

44火灾保险费率的计算方式有表定法和（）两种。

A．分层法B．分类法

C．分部法D．分项法

45．公众责任险承保的是投保人的损害补偿责任，没有实际标的，是一种（）保险。

A．有形财产B．无形财产

C．固定资产D．动产

46从财务管理的角度来看，物业服务企业持续经营的前提条件是资金的（）。

A。

运用B．花费

C．收回D．筹集

47．经营性物业的物业管理报告内容不包括（）。

A．工作总结B．估价报告

C．工作计划D．财务报告

48．依照写字楼的利用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占利用的写字楼

属于（）写字楼。

A．综合型B．自用型

C．商住型D．租售型

49．写字楼物业管理中的财务管理工作不包括（）。

A．编制预算B．处置纳税

C．租户的评估挑选D．现金出纳

50．普通租售型商务写字楼标准层有效利用率等于（）面积除以标准层面积。

A．利用B．专用部份

C．共用部份D.单层平均

51．关于“合同服务”和“超值服务”的说法，正确的是（）。

A合同服务是非强制性的B．超值服务是强制性的

C．合同服务是原则性的D．超值服务是必需的

52．购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是（）。

A．商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈列、商品内部陈列

B．商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈列

C．商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈列、商品内部陈列

D．选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈列、商品内部陈列

53．下列关于物业服务企业肯定物业租金的做法，正确的是（）。

A．按照物业的建设本钱肯定租金

B.当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量

C．按照该类物业的市场供求情形肯定租金

D．按照市场竞争情形，取消代收代付费用

54．写字楼的基础租金是按照业主投资收益率目标和其可同意的（）水平肯定的。

A．最低租金B．市场平均租金

C最高租金D．市场租金

55．零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。

A．每一个月每平方米B．月营业额

C.季度营业额D．年总营业额

56．零售商承担的百分比租金常常作为（）的附加部份。

A．物业服务费B．基础租金

C．代收代缴费用储蓄基金

57．某租户的基础租金为15万元／月，其与业主的约定每一个月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。

现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金