房地产开发项目可行性研究报告.docx
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房地产开发项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目基本情况
1．项目名称：
通辽市富康佳园住宅小区项目
2．项目承办单位：
通辽泰诚房地产开发有限公司
3．项目负责人：
乔卉
4．项目所在地区、地点：
通辽市新区建国北路东侧，叫来河大街南侧
5．建设内容：
富康佳园住宅小区75650㎡
6．投资规模：
项目总投资9779.38万元。
7．资金构成：
项目全部总投资9779.38万元，其中开发建设投资8979.38万元，经营资金投入800万元。
8．资金筹措：
项目总投资9779.38万元，建设单位全部自筹。
9．经济效益：
项目全部完成后，可实现销售收入14689.74万元，利润总额3564.55万元，净利润2388.25万元，经营税金及附加807.94万元，土地增值税1337.88万元。
10．建设期：
三年
11．可行性研究编制单位：
通辽市融信工程造价咨询公司
二、编制依据
1．原国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
2．国务院批准的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》（2000年修订）。
3．《内蒙古自治区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》,2000年。
4．《通辽市国民经济和社会发展第十个五年计划及2010年目标纲要》，2001年。
5．通辽市人民政府《关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见》，2001年10月。
6．国务院《关于西部大开发若干政策措施的实施意见》,2002年。
7．《内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要》,2003年。
8．通辽市人民政府《西部大开发工程实施规划纲要》，2003年。
9．通辽市人民政府《政府工作报告》2005年。
10．国家现行的财会、税收政策。
11．国家有关技术标准及规范。
12．建设单位提供的其它有关资料。
二、可行性研究的主要范围
受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照《建设项目经济评价方法与参数》、《可行性研究与项目评价》、《投资项目可行性研究指南》以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。
本可研报告编制范围包括：
1．项目概况
2．项目市场分析及价格定位
3．设计方案
4．系统供应、安全、环保
5．组织机构和人员配置
6．项目实施进度安排
7．投资分析
8．财务分析
三、建设单位基本情况
通辽市泰诚房地产开发有限公司成立于2006年12月，注册资金人民币1000万元，注册地址为开发区置业楼504#。
公司下设工程部、办公室、财务部、销售部，现有工程技术人员10人，其中有中、初级职称技术人员8人，对开发建设房地产项目具有丰富的经验。
现公司拟开发建设位于建北路东侧、叫来河大街南侧，占地69285.55㎡
四、项目基本情况
1．项目位置
本工程建于通辽市新区建国北路东侧、叫来河大街南侧，规划占地面积69285.55㎡。
通辽市新区位于原通辽市老城区北侧，与老城隔西辽河南北相望，有东侧西两座公路桥相连；与通辽市开发区隔304国道相呼应。
毗邻304、111国道，通辽至保康的省道及其通霍一级公司，是通辽市新打造的政治、文化、经济中心。
新区内市政设施配套比较齐全，交通便利，基础设施条件和煤、电、汽、水资源条件能够满足项目要求。
本项目地处通辽市新区，建国北路东侧，叫来河大街南侧，是新区的住宅集中区域，附近有京汉新城、碧桂园等一系统住宅项目工程正在建设，是目前通辽市最大的住宅区集中区域，也是通辽市打造的新区居民转移工程的集中地带，是将来新区的居民居住区域。
供电：
新区内电力资源丰富，供电设施齐全，年用电负荷达到45900KVA，年供电量为18443万千瓦时。
供水：
新区内有独立的给水网络。
小区内设有自来水升压站，能够完成保证小区的用水。
采暖：
新区内有独立的供热网络，由通辽双泡子电厂集中供给。
水温可达60—80℃，室内温度不低于18℃，采暖期6个月。
项目新增采暖面积75650㎡，可满足入住居民需求。
通讯：
新区区拥有中国网通、中国移动、中国联通、中国铁通、中国电信等较大通讯网络，通讯设施齐备，信息渠道方便快捷，能够满足入驻单位对各种信息的需要，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。
2．项目规划
总建筑面积约75650㎡，住宅面积62720㎡，商用面积4500㎡，车库7840㎡，中央会馆590㎡。
绿化率34.5％，容积率为1.09，建筑密度为21.8%。
住宅西侧十栋为六层砖混结构，东侧六栋为五层砖混结构，商用房与会所采用框架结构。
3．项目户型
主力户型为80-120㎡，120-160㎡为大户型。
建筑层高为3.1m；商用房一层层高为4m，二层为3.1m。
五、主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
居住户数
640户
居住人口
2000人
总建筑面积
75650㎡
其中
住宅建筑面积
62720㎡
公共建筑面积
590㎡
商用房面积
4500㎡
车库
7840㎡
中央绿地及小区绿化
24000㎡
小区容积率
1.09
总建筑密度
21.8%
绿化率
34.5%
六、结论与建议
本项目是新区住宅工程的需要，是新区功能打造的一个支撑性项目。
基于目前区内强势的投资热潮，本项目的开发是具有相当好的市场前景。
本项目建设总投资9779.38万元。
项目建设期3年，销售期4年。
主要市场针对对象是通辽市居民。
项目采用边建设边销售的方式，从2010年开始，可实现总销售收入14689.74万元人民币，利润总额3564.55万元，净利润2388.25万元，投资利润率24.4%，投资利税率58.4%，销售利润率16.26%，销售利税率38.88%。
财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为48.87%（税后），财务净现值￥1442.22万元（ic=10%）,项目盈亏平衡点为78%。
综上所述，各项评价指标及经济效益较好，社会效益显著,对新区的经济发展有很大的推动作用，在财务上可行，建议采取措施，尽快实施。
第二章项目概况
一、建设地址
本项目位于通辽市新区东部居民区，西临建国北路，北接叫来河大街。
是新区居民区的中心地带，与行政区和文化教育区隔建国北路相对，并且与居民区内部商业区紧紧相临，区位优势明显。
二、项目规模
本项目规划总用地面积为69285.55㎡，总建筑面积75650㎡。
其中含住宅建筑面积62720㎡，商用房面积4500㎡，车库面积7840㎡，会所面积590㎡。
总套数为640套，入住人口约2000人。
本项目已列入通辽市2010年度房地产开发计划。
三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；
2、适应新区居民的生活需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；
3、利用科学的环境规划方法，为通辽市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思
本项目参照发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请知名景观设计单位倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。
小区内配套设施齐全，规划建设5000㎡中央绿地广场。
1、规划结构
小区地块形状为梯形，西部南北宽236.62m，东部南北宽为149.25m，南侧宽为358.53m，北侧宽为358.53m。
（1）住宅。
小区内建设住宅楼16栋，每栋长度75.5m，跨度16m，南北楼间距为40m。
西部列按南北5栋排列排成两列，共10栋；东部按南北成两列，每列三栋，共6栋，总计16栋。
每栋四个单元，层高3.1m。
西部两列十栋每栋建筑面积4704㎡，总建筑面积为47040㎡，除去每栋一层为车库面积，西侧十栋总住宅建筑面积为39200㎡；东侧两列六栋为五层结构，每栋建筑面积3920㎡，计住宅面积23520㎡。
总住宅面积为62720㎡，总户数为640户，平均每户面积为98㎡。
（2）出入口与围墙
西侧大门宽为36.62m，北侧大门宽为28.53m。
西侧为主出入门，为人流通道，设于第二排与第三排楼之间，与东西主干道相连。
北侧大门设于第二列与第三列楼之间，与南北主干道相连。
两主干道交叉处建设小区中心服务区，设置物业、会馆等。
小区东、南、北三面为围墙，总长度为837.78延长米。
（2）商用房。
西侧建设商用房。
西侧商用房建筑为两层框架结构，一层高4m，二层3.1m，为独立建筑，不与住宅相混，以西大门相隔，南北共长150m，东西跨度15m，形成两栋总建筑面积为4500㎡的商用房。
商用房总建筑面积为4500㎡。
（3）公用建筑
中部会馆等设施共计面积为590㎡，为二层砖混结构建筑，占地面积为295㎡（泵房，配电房，公厕，物业中心，卫生室等均置此建筑内）。
（4）车库
西侧两列十栋住宅一楼为车库，每栋楼一层南北侧都为车库，每套车库（含住宅楼楼道）公建为19.6㎡，共建车库400套。
总建筑面积7840㎡。
整个项目总建筑面积为75650㎡，总建筑占地面积15089㎡，容积率1.09，建筑密度21.8%。
2、建筑单体设计
小区建筑单体呈东西走向，点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间距保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。
中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。
次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。
建筑外形继承传统建筑中的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划在会馆东侧和南侧建造5000㎡中央绿地广场，以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。
整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。
另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理
本项目在建设之初就设立物业公司，聘请专业人员及早介入，以便能从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设主入口仅供行人出入，北侧次出入口，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有对讲门禁系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养等等。
想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
六、总投资估算表
序号
项目名称
投资额
占总投资的%
1
开发建设投资
8979.38
91.82%
1.1
土地费用
403.6
4.13%
1.2
前期工程费
280.61
2.87%
1.3
基础设施建设费
355.58
3.64%
1.4
建筑安装工程费
6211.08
63.51%
1.5
公共配套设施建设费
286.9
2.93%
1.6
管理费用
639.09
6.54%
1.7
销售费用
380.41
3.89%
1.8
开发期税费
351.6
3.60%
1.9
其他费用
70.5
0.72%
2
经营资金
800
8.18%
3
项目投入总资金
9779.38
108.18%
3.1
开发产品成本
8979.38
91.82%
3.2
经营资金
800
8.18%
第三章项目市场分析与价格定位
一、项目市场分析
1．地段环境优越
本项目位于通辽市新区。
建国北路东则、叫来河大街南侧，东临304国道（一级公路），西临通辽市的工业重镇—木里图,北倚通辽环城公路。
开发区是通辽市政府重大招商引资项目的集中建设地点，区内现建有总投资在1亿元以上的项目十个。
本项目的区位优势明显。
2．周边生活配套完善
由于本项目地处要冲，交通便利，周边的生活配套设施较完善，特别是针对于开发区内各大型企业的商业设施、娱乐设施、生活设施、保障设施相对齐全。
对于本小区的建设，将为居民的生活提供很好的便利条件。
3、园林景观设计突出
本项目对通辽市住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以75650㎡的社区规模，开辟5000㎡中央绿地广场，保证植被的多样性和色彩性等等。
4、教育配套优势显著
本小区紧临新区的教育中心，在附近有通辽一中，通辽艺术学院，通辽职业学院，还有即将迁入的通辽四中。
教育配套优势极为显著。
5、建筑施工品质过硬
本项目施工队伍通过通辽市建筑工程招标办采用招标的方法确定，在考虑建筑成本的基础上，好中选优，把握使用名牌建筑企业的原则，以使本小区的建筑质量达到通辽市的一流水平。
现房品质：
优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等。
在本项目的建设中，将秉承这种精益求精的作风，把本项目建设成为通辽市品位高、质量好、设施完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6．市场供求关系良好
通辽新区是未来通辽市政治、文化与居住中心，政府所有部门基本迁入此地。
中国人历来有政治向心倾向，所以，消耗成长优势明显。
宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、新区的升值潜力巨大
随着新区的逐渐成为通辽市的各种中心，消费热度也会逐步提高，人口密度也会逐步增加。
由于目前正处于开发阶段，各种投资相对较低，但随着人口的增加，其升值潜力可想而知。
二、价格定位
由于本项目地处通辽新区，目前的供求热度极高，已成为了通辽市住宅发展的新热点。
由此，根据旺盛的市场形势，并通过实地调研，参照通辽市区内的住宅价格，我们对整个小区的价格进行了科学定位。
主要住宅小区销售价格表
楼盘名称
京汉新城
碧桂园
水岸春城
吉地华府
起价（元/m2）
2500
2900
2800
2600
均价（元/m2）
2800
3300
3200
2900
位置
新城区
新城区
老城河南侧
老城河南侧
与上表所列同类产品相比，本项目在园林景观设计、交通优势、产品品质等方面具有明显优势。
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对本项目的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将本项目入市阶段销售均价定为1800元/m2。
预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
商用房定价为4000元/m2。
车库每套4万元。
第四章设计方案
一、项目构成范围
本项目新建住宅62720㎡，新建商用房4500㎡，公建面积590㎡，车库400套。
小区内配套设施包括：
中央绿地广场、中央会馆、主干道及其它小区内道路、给排水管线、供热管网、小区停车场、小区各门卫、内部安防设施、公共卫生设施等。
表4-1项目主要指标表
居住户数
640户
居住人口
2000人
总建筑面积
75650㎡
其中
住宅建筑面积
62720㎡
公共建筑面积
590㎡
商用房面积
4500㎡
车库
7840㎡
中央绿地及小区绿化
24000㎡
小区容积率
1.07
总建筑密度
21.8%
绿化率
34.5%
二、小区建设标准
本项目总计建设住宅楼16幢，以中央绿地广场和小区南北道路相隔，西侧为六层，东侧为五层。
每单元设有楼宇对讲门系统。
西侧独立二层商用楼由西大门分为两栋。
小区内设主干道二条，由西侧主门向东延伸到东墙的东西路和由北侧次门向南延伸到南墙的南北路，中部与中央绿地广场相连。
主干道采用公路三级路面标准建设。
每幢住宅楼前后都设有水泥砂浆道路，供居民行走或车辆进入。
中央绿地广场采用月形结构，中央绿地总面积为5000㎡。
绿地四周种植雪松、龙柏、桧柏，内部设三条人行道路通往中央绿地，道路宽度为2.5m，水泥砂浆结构。
绿地内部用天鹅绒草、纷缕草绿化。
小区内除中央绿地广场外，其它地域道路两侧都种植雪松、龙柏、桧柏，楼与楼之间除道路与树木外，全部实行绿化，种植天鹅绒草、纷缕草。
小区采用铁艺围墙，为北、东、南三侧，总长度837.78延长米。
给排水：
小区内建自来水供水加压站一座，建于中央会馆一层。
设计供水能力为1000吨/小时。
小区内供水管道采用DN150UPVC管线接入。
排水系统由各楼宇以PVC管道接入主排水管，主排水管道与开发区内的排污管线相连。
消防：
小区内设4处消防井，40处消防栓。
与供水加压站直接相连。
消防用水量按30L/s。
消防用水的供水方案由加压泵站保证连续、不间断供水。
中央会所为物业管理中心和小区活动中心，采用两层框架式结构，总建筑面积为590㎡，一层为公厕、自来水加压站、配电室、小区监控室、供热加热站，二层物业管理中心、小区卫生室。
大门建设。
主门设有自动门禁系统，夜间使用电动伸缩门，昼间使用电动升降门。
主门卫室是面积为15㎡的轻钢四周开窗结构。
次门卫采用电动升降门，不设门卫室，设警卫亭。
供热。
小区由新区供热管网统一供热，主接入管道为300mm的无缝钢管，小区内入楼管道采用100mm无缝钢管接入。
楼内采用50mm主供热管道。
住宅内采用地热供暖。
供电。
小区内新建配电室1座，选用S9－2000/10变压器1台，变压器安装于变压器室内，选用KYN-3手车式高压开关柜1台，安装于高压配电室内，选用GGD2型低压配电柜2台，安装于低压配电室内，选用GGJ型低压电容器柜1台，与低压配电柜并列安装。
小区内供电线路全部采用地埋式。
小区内在北侧门两侧设有两个停车场，每个停车场面积为2000㎡；其余在各楼前与后部设停车场，总面积为6000㎡。
小区内停车场总面积为10000㎡，供小区内业主和外来人员停车使用。
三、单体建设标准
1、住宅建设标准。
小区内共建设住宅640套，单体建筑面积从80至160㎡不等。
墙体采用红砖彻筑，主体墙厚度为370mm；间墙采用红砖彻筑，厚度为240mm；全部用混合砂浆彻筑。
楼板为现浇混凝土板。
地面采用细石混凝土垫层或找平层。
入户设有保温防盗门。
窗采用中空玻璃塑钢窗。
设有卫生间、厨房两处供水处。
卫生间设有两处排水口、厨房设有一处排水口。
电照系统。
室内设有总电子开关，照明与非照明线路分设，普通灯具，暗开关。
2、商用房建设标准。
小区内建设商用房4500㎡。
采用框架结构。
西侧为两层独立建筑，一层层高4m，二层层高3.1米。
采用陶粒砌块填充墙，墙厚为370mm。
间墙厚度为240mm。
地面采用80*80瓷砖铺设。
设一个独立卫生间，设洗脸池与马桶各一处。
内部用防滑瓷砖制作防水地面20*40瓷砖铺设墙壁。
卫生间设通风窗。
（北侧两栋住宅楼一层的商用房室内设计格局与此相同）
二层商用房卫生间设在二楼。
二层临街西面开塑钢双层窗。
出入门为全开不锈钢门外设遥控卷帘防盗门。
二层结构商用房一二楼为一户内设楼梯。
每一户商用房设供电总开关一处，照明与非照明线路分设，普通灯具，暗开关。
3、车库建设标准。
、
由于车库位于东侧十栋楼的一楼，由此也是为砖混结构层高3.1m，水泥砂浆地面白灰墙面。
出入门为自动遥控卷帘门。
库内设独立供水处一处，独立水表，陶瓷水盆。
设供电总开关一处，照明与非照明线路分设，普通灯具，暗开关。
四、主要质量参数
表4-2主要质量参数
序号
质量项目
质量标准
1
屋面防水
保用五年
2
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏
保用三年
3
墙面、顶棚抹灰脱落
保用二年
4
地面空鼓开裂、大面积起砂
保用二年
5
门窗翘裂、五金件损坏
保用二年
6
管道堵塞
保用二年
7
供热系统和设备
两个采暖期
8
电器管线
保用十年
9
给、排水管道安装
保用十年
10
地基基础、主体结构
正常合理使用寿命内
11
抗震
7级
五、小区内主要设施一览表
表4-3主要设施一览表
项目
建筑面积/用地面积（m2）
个数
总变压配电室
30
1
自来水加压站
70
1
供热加压站
35
1
监控室
35
1
公共厕所
55
1
物业中心
270
1
卫生室
95
1
路灯
130
消防井
4
消防栓
40
自来水阀门及观察井
24
安防设施
21
垃圾回收箱
14
铁艺围墙
530米
自动伸缩门
1
升降杆门禁
1
停车场
10000
第五章系统供应、安全、环保
为适应时代的需要，本项目在规划和建设中，充分利用计算机、自动控制等先进手段，进行智能化管理的建设，使整个系统的供应、运营和管理做到高效、安全、便捷。
一、系统供应。
本项目全部配有自控系统。
为各用户提供宽带接入，电话接口，有线电视接口和智能用电收费。
门口设IC非接触智能化车辆进入安全保障系统及智能化停车收费。
同时在整个区域内建立网站，为用户提供物业、医疗、法律、商贸等信息发布及咨询，做到“体贴周到服务”。
同时把智能化监控系统，接入楼宇自控系统内，在中控室实现联动控制。
二、安全和消防。
项目建成后，在整个区域内设全方位的安全监控系统。
在不同路口安装摄像头，监控室内进行多屏幕，全方位监控。
同时每户室内设报警按钮，与中控室相连，确保住户安全。
在消防方面要设够、设足消防栓，并设置火警自动检测和报警装置。
商业、金融、文化娱乐部门要设立安全通道，并设立自动喷淋系统。
三、环保、节能。
小区冬季取暖由新区管网解决。
在节能方面，利用科技成熟的新型节能材料，以确保保温、隔热的要求。
第六章组织机构和人员配置
一、组织机构
本项目的筹备和建设工作由通辽泰诚房地产开发有限公司组织实施。
具体事宜由公司专设的筹建指挥部承担。
项目建成投入运营后，公司组建专门管理机构，下设综合办公室、售楼部、物业部和招商联系服务部等部门。
二、人员配置
人员配置根据实际情况和少而精的原则，工程技术部门配备8人，办公室配3人，销售联络服务部9人。
鉴于公司在销售和物业方面实行统一管理，由此，本项目的物业和销售工作由公司负责，并视具体情况统筹调整。
第七章项目实施进度安排
该项目2010年2月底前进行前期准备，确定建立方案、上报批
复立项、地质勘探、施工图设计、建筑施工、组织销售等工作。
2010年2月份开工建设。
2013年2月份全部竣工。
2014年2月份全部销售资金回笼。
总进度计划表
序号
任务名称
开始时间
完成时间
1
确定建立方案
2010.01.01
201
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