项目策划项目经理部的工作最全版.docx
《项目策划项目经理部的工作最全版.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目策划项目经理部的工作最全版.docx（102页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
项目策划项目经理部的工作最全版
（项目管理）项目经理部的工作
第一章项目经理部工作职责-1-
一、项目经理部组织机构（需8人）-1-
二、项目经理部主要职责-1-
二、项目经理岗位职责-3-
三、项目部副经理岗位职责-4-
四、项目主管岗位职责-5-
五、土建工程师岗位职责-6-
六、安装工程师岗位职责-7-
七、资料管理员岗位职责-9-
第二章施工准备阶段管理-10-
第一节准备阶段的现场管理-10-
第二节小区分区开发综合策划-13-
第三节准备阶段的技术管理-14-
第四节施工用电管理规定-16-
第五节前期的其他准备工作-21-
第三章施工阶段主要工作要点-23-
第一节±0.00以下施工阶段工作要点-23-
第二节裙楼结构施工阶段工作要点-25-
第三节标准层结构施工阶段工作要点-26-
第四节砌体施工施工阶段工作要点-27-
第五节样板房及销售环境施工工作要点-28-
第六节毛坯装修施工阶段工作要点-29-
第七节装修施工阶段工作要点-31-
第八节配套施工主要控制要点-34-
第九节竣工验收及交楼阶段主要工作要点-34-
第四章工程建设质量管理-35-
第一节项目质量管理-35-
第二节建设工程中间验收和专业验收制度-41-
第三节工程材料验收管理-44-
第四节工程质量检查内容-47-
第五节工程质量督导管理制度-55-
第六节工程质量分户验收制度-58-
第五章工程进度管理-72-
第一节房地产开发施工计划模块-72-
第二节项目计划管理-79-
第六章施工阶段的成本管理-82-
第一节施工计划和施工组织设计优化-82-
第二节工程变更管理办法-84-
第三节工程签证管理办法-88-
第四节建筑工程款支付申请审批程序-91-
第五节施工项目经理工程款支付申请审批程序-95-
第七章现场安全文明施工管理-98-
第一节安全管理目标-98-
第二节安全工作小组架构及责任-98-
第三节施工安全管理-99-
第四节施工现场文明管理-100-
第八章工程现场的资料管理-101-
第一节文件编号总文档目录-101-
第二节资料管理细则-103-
第三节工程竣工资料管理规定-105-
第九章紧急事件处理程序-107-
第十章对参建各方的管理-108-
第一节对监理单位的管理-108-
第二节对施工单位的管理-128-
第十一章竣工验收阶段-138-
第一节竣工验收规程-138-
第二节工程移交-148-
第十二章商品房交付使用管理-151-
第一节交楼工作的组织管理-151-
第二节交楼期间的维修服务-152-
第三节物业接管验收-153-
第四节工程保修制度-154-
第一章项目经理部工作职责
一、项目经理部组织机构（需8人）
二、项目经理部主要职责
1、遵守公司各项管理规定、制度，参与编制公司长期发展规划和年度计划，按公司规定编制、调整本部门年度、月度和周计划，认真做好工作日志、提报工作总结，并负责相关制度的落实及实施；
2、积极协调与工程相关各政府职能部门的关系，及时办理工程质量监督备案及施工许可证的办理；
3、参与招标文件的编制工作，起草并参与签定施工合同；
4、做好工程进场前准备工作（两通一平、高程校验、土方平衡等相关工作）；
5、组织工程规划放线及验线工作；
6、参与图纸会审工作，汇总并提请变更，积极配合预算部做好工程签证工作；
7、做好工程资料的档案管理工作，及时下发图纸会审记录、设计变更及工程签证；
8、组织召开第一次工地例会，参加工地监理例会；
9、检查、协调、督导各相关单位按照国家及相关部门质量安全规定进行工程建设，达到合同约定的质量安全目标；
10、检查、协调、督导各相关单位履约合同约定，保证工程按计划开工建设，按计划竣工交付；
11、协调总包和分包商的关系，保质保量的完成合同约定的工作；
12、做好进场材料的验收、保管及登记工作，确保用到工程中的每批材料均达到合格（或符合甲方要求）；
13、督导各相关单位按照国家及相关部门有关安全文明施工管理的规定，达到合同约定的安全文明创优目标；
14、通过一系列优化管理，使建设成本控制在计划之内，配合预决算部及时完成竣工结算；
15、做好同相关科室、单位的对接，积极配合销售做好样板间的装修及看楼工作；
16、参与各分部工程验收，组织基槽验收和工程竣工验收；
17、及时办理工程移交及竣工备案手续；
18、及时完成项目完工的后评价工作；
19、配合公司相关部门及时妥善处理售后问题并安排专职人员负责，提高客户满意度，避免影响公司形象；
20、加强团队建设，做好本项目部员工的学习、培训和考核工作；
21、按时完成领导临时交办的其他工作。
二、项目经理岗位职责
1、在分管经理的领导下，全面负责项目部的日常管理工作；
2、主持编制项目部年度及月度计划，督导所属各项目的周工作计划及总结；
3、负责各项目之间的统筹管理，合理进行资源调配，与各相关单位、部门及科室进行沟通协调。
4、负责对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到人，并对目标完成情况进行监督和调整；
5、参与招标文件的编制工作，负责签定施工合同；
6、负责对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督。
7、负责督导各项目及时组织工程竣工验收，办理工程移交及竣工备案手续，配合预算部做好工程结算工作；
8、负责每月按时向公司书面提交资金计划、进度计划、材料采购供应计划及需要办理各项手续计划等；
9、负责监督所属各项目文件资料的管理工作，并签署项目部的相关文件；
10、负责监督项目部人员做好工作日志，并定期检查；
11、负责组织整个项目的后评价工作；
12、负责项目部的团队建设，做好员工培训，并及时做好员工考评及考核；
13、按时完成领导临时交办的各项工作。
三、项目部副经理岗位职责
1、协助项目经理做好项目部的日常管理工作；
2、协助项目经理编制年度及月度计划，检查各项目周工作计划及总结情况；
3、协助项目经理做好各项目之间的统筹管理及资源的合理调配；
4、负责检查项目目标管理的落实情况，针对未完成部分协助项目经理进行纠偏和调整；
5、负责对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行检查；
6、负责检查各项目工程竣工验收、工程移交及竣工备案的准备工作；
7、负责检查各项目文件资料的管理工作和员工工作日志；
8、参与各项目的后评价工作；
9、协助项目经理做好项目部的团队建设，做好员工培训，并及时做好员工考评及考核；
10、按时完成领导临时交办的各项工作；
四、项目主管岗位职责
1、为项目部派驻工程项目施工现场的负责人，在项目经理的领导下负责工程现场业主方的日常管理及现场工作安排协调；
2、严格履行施工合同，负责工程项目的工程质量、工期、安全生产、文明施工等的管理。
3、做好施工现场开工前的准备工作以及与外部的协调工作；
4、参加每周召开的工程例会，及时向项目经理汇报现场工程质量、进度、安全情况，按时上报周进度计划与总结；
5、配合技术部组织项目的图纸会审和技术交底，负责汇总变更，积极配合预算部做好工程签证现场计量工作；
6、参与组织工程规划放线及验线工作；
7、督导监理单位审核工程项目施工组织设计，包括工程进度计划和技术方案，安全生产措施和质量保证措施。
8、参与分部分项工程的验收评定工作；
9、督导监理单位做好进场材料的检查验收工作并做好台帐。
10、组织定期、不定期的工程质量、安全检查，落实每项整改意见，发生质量安全事故及时上报；
11、负责正确处理、协调好与施工单位、设计单位、监理单位等相关单位的关系，提前、及时解决施工现场可能出现的问题；
12、参与组织各方人员进行工程竣工验收、工程移交工作和办理竣工备案手续，协助预算部做好结算工作；
13、做好与销售公司的现场配合工作；
14、按时完成领导临时交办的各项工作。
五、土建工程师岗位职责
1、协助项目主管进行土建工程的日常管理及现场工作安排协调；
2、协助项目主管做好工程开工的准备工作；
3、参与土建工程的图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认。
跟踪处理图纸会审中提出的土建工程方面问题；
4、负责审查《监理规划》，参与审核土建方面的《施工组织设计/方案》并对重大技术措施和经济方案提出审查意见；
5、监督检查土建方面的《施工组织设计/方案》和《监理规划》实施情况；
6、负责汇总相关各单位提出土建方面的工程变更要求，并提请相关单位审查；
7、根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见；
8、根据项目规划和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见；
9、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论；
10、协助工程主管做好与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作；
11、负责监督监理单位对土建施工材料的质量进行检查；
12、参与分部分项工程的验收评定，协助项目主管做好定期、不定期的工程质量、安全检查，落实每项整改意见
13、协助项目主管进行工程竣工验收、工程移交工作和办理竣工备案手续。
14、按时完成领导临时交办的各项工作
六、安装工程师岗位职责
1、协助项目主管进行安装工程的日常管理及现场工作安排协调；
2、协助项目主管做好工程开工的准备工作；
3、参与安装工程的图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认。
跟踪处理图纸会审中提出的安装工程方面问题；
4、负责审查《监理规划》，参与审核安装方面的《施工组织设计/方案》并对重大技术措施和经济方案提出审查意见；
5、监督检查安装方面的《施工组织设计/方案》和《监理规划》实施情况；
6、负责汇总相关各单位提出安装方面的工程变更要求，并提请相关单位审查；
7、根据工程质量监督计划和相关规范标准对安装施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见；
8、根据项目规划和工程施工计划对安装工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见；
9、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目安装施工过程中出现的问题，进行研究讨论；
10、协助工程主管做好与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作；
11、负责监督监理单位对安装施工材料的质量进行检查；
12、参与分部分项工程的验收评定，协助项目主管做好定期、不定期的工程质量、安全检查，落实每项整改意见
13、协助项目主管进行工程竣工验收、工程移交工作和办理竣工备案手续。
14、按时完成领导临时交办的各项工作
七、资料管理员岗位职责
1、做好项目管理部资料、文件的收集和管理，确保公司档案收录完备；
2、负责工程图纸和技术文件的收发记录工作；
3、负责工程档案资料的日常管理，确保齐全、完好和有效并顺利移交项目资料；
4、负责合同管理，协助项目经理做好工程款拨付审查工作，并与预算部做好对接；
5、监督检查监理单位和施工单位工程资料收集、整理、归档管理工作；
6、协助项目经理做好周计划与总结上报工作；
7、保证项目部日常文书运作畅顺；
8、按时完成领导临时交办的各项工作。
第二章施工准备阶段管理
第一节准备阶段的现场管理
1、围蔽工程
1.1围蔽前应进行的准备工作：
投资发展部办理齐全的收地手续后（取得国土证及建设用地规划许可证），由项目经理部配合进行收地围蔽工作，围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工；对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。
②明确征地红线。
项目部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。
若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系投资发展部协调相关部门解决。
③测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。
1.2围蔽工程注意事项：
①积极与当地政府部门和投资发展部做好沟通，取得当地政府部门的支持。
②按已制定的实施方案组织施工。
2、申报临电
临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要。
3、现场查勘，进一步清理场地
收地后，项目部应对场地内的情况进行详细的了解。
正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在投资发展部的协调督促下由当地政府相关部门完成。
然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，项目部进场后，也应积极协助投资发展部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。
及时与政府部门对接，准确知道原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。
4、项目部组织详勘
4.1取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。
4.2勘察单位根据设计单位提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。
4.3根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。
在规定的时间内完成勘察工作。
4.4所有钻孔工程量必须有两名现场工程师进行验收，及时存档。
4.5现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。
5、场地平整的实施
5.1场地平整的主要步骤：
a.场地标高根据审定后的综合策划方案确定。
b.场地及边坡土方量计算
场地土方量计算的方法有两种：
方格网法和断面法。
场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。
c.土方调配
对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖—填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。
土方调配步骤包括：
划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。
5.2场地平整需注意的问题：
a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。
b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。
c.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。
第二节小区分区开发综合策划
小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须由公司统一召开小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：
分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。
1、综合策划方案编制
综合策划方案包含以下内容：
1.1施工用电系统：
施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。
1.2施工道路系统：
满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。
1.3施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：
尽可能满足施工现场要求和安全文明施工需要、满足销售需要等。
1.4施工场地的土方平衡：
考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。
（适当考虑分期开发之间的土方平衡）
1.5协助分管领导做好监理、总包、各专业队伍的考察工作，制定合同需求计划,制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。
第三节准备阶段的技术管理
1、±0.000以下图纸会审
基础开工15天前，项目经理部必须督促公司技术部组织召开由总工、预决算部、设计院、项目经理部、监理单位和施工单位参加的±0.000以下图纸会审。
项目经理部在图纸会审48小时前通知参加会审的监理单位和施工单位，并收集和汇总图纸审查意见，在图纸会审时将意见提交公司技术部。
2、编制项目总进度节点控制计划
综合策划会后一周内，项目经理部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制合同需求计划。
2.1编制进度节点计划需要收集的信息：
2.1.1收集图纸信息。
2.1.2地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼标准。
2.1.3现场已收图纸，所欠图纸种类。
2.1.4了解合同信息。
2.1.5主体合同范围、工期。
2.1.6现场已有合同，所欠合同。
2.2编制方法：
详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。
3、编制审查监理规划、监理细则和旁站方案
详见《监理规划编制规定》、《监理实施细则编制规定》、《旁站监理规定》。
4、审查施工组织设计和施工方案
项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工及后续工程的施工要求。
审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。
施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。
施工组织设计的审查要点详见《施工组织设计审核制度》。
专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004]213号《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》的通知）要求。
第四节施工用电管理规定
1、管理原则及权责
1．1建设工程的用电管理实行建设单位、总承包施工单位、专业分包三级管理。
1．2建设单位负责审批建设工程中所有用电单位的申请；全面监察建设工程用电的安全、节约、规范状况；制订并实施用电管理处罚条例。
1．3总承包施工单位在工程开工后全面接手用电管理工作，直接负责整个工地的施工变配电所的日常运行、维护、计量管理；二、三级配电系统的施工、安全运行、维护、日常检查，保证施工用电安全、节约、规范，依据用电管理处罚条例处理违规用电行为。
2、用电申请及审批
2.1所有用电单位用电前必须办理申请用电手续，填写《申请临时用电审批表》。
2.2申请用电容量超过50KVA或用电设备超过5台以上的用电单位必须现场勘查后，编写临时用电施工组织设计。
2.3临时用电施工组织设计应明确：
2.3.1工程情况、特点。
2.3.2进行负荷计算、选择导线截面、配电开关、漏电开关容量、规格、型号。
2.3.3确定电源进线、配电房、总配电箱、备用电源及配电位置、配电干线线走向。
绘制电气平面图、接线系统图。
2.3.4制定安全技术措施及标准。
2.3.5临时用电管理架构及组成人员资质、上岗证书、身份证复印件。
2.3.6临时用电施工组织设计必须由电气工程技术人员编制，技术负责人审核，经建设单位或其委托的监理单位批准后实施。
2.4《申请临时用电审批表》中用电方专业主管为日常管理及抄表责任人。
3、用电计量及费用支付
3.1建设单位仅对总承包施工单位在施工变配电所中实行一级配电并计量。
3.2每月5号，由建设单位、总承包施工单位项目负责人双方就施工变配电所配电计量表抄录并确认，壹式两份，建设单位资料室存档壹份。
3.3总承包施工单位对各项目部及专业分包单位按照《申请临时用电审批表》进行配电计量，每月5号抄录，参照《---变电所---号表施工用电记录表》格式制表记录，报两份给建设单位备案。
3.4建设单位对总承包施工单位每月计量，用电量根据进度款的申请时间，计量累加，扣减总承包施工单位抄报的各项目部及专业分包用电记录表合计总量，按建设单位规定的单价计费，当次进度款中扣除。
3.5各项目部及专业分包单位用电费用按合同约定结算时扣除，其计量按总承包施工单位上报的《---变电所---号表施工用电记录表》始终读数计算，按建设单位规定的单价计费，由总承包施工在拨付工程款时扣回。
4、日常管理
4.1建设单位专业主管负责巡查变配电所的运行状况，发现有异常现象及故障时，及时联系供电局及变配电所承包商处理、修复，每月收集停电公告通知，告知总承包施工单位，作好工地施工、生活安排。
4.2总承包施工单位必须严格按建设单位审批的临时用电施工组织设计安装整个配电系统，作好系统的运行、维护、检查并书面记录接受安监站、建设单位、监理单位的监察，并且做好每周组织全面检查整个工地的用电状况。
4.3总承包施工单位有义务按照建设单位审批的各项目部及专业分包《申请临时用电审批表》及时就近提供配电接驳点，作好计量记录，每月5号报送建设单位备案；对违反安全、节约用电者，有权依据用电管理处罚条例报建设单位核准后采取处罚措施。
4.4建设单位、总承包施工单位必须作好《申请临时用电审批表》、临时用电施工组织设计、施工用电系统图、平面图变更审批、《---变电所---号表施工用电记录表》、日常维修记录的存档工作。
5、用电管理处罚条例
5.1总承包施工等单位未向建设单位办理《申请用电审批表》、临时用电施工组织设计者，不得用电，由此导致的工期延误，建设单位按合同约定双倍罚款。
5.2未经建设单位审批擅自驳接用电者以偷电论处2000/次。
5.3对于建设单位批准用电的专业分包单位，总承包施工单位叁天内不就近提供驳接点，致使分包单位造成直接损失及工期延误，建设单位按合同约定条款签证双倍违约金转扣总承包施工单位。
5.4对于安监站、建设单位组织的安全用电检查，发现存在严重违反国家安全强制性规范者，建设单位有权勒令停工整顿，处罚2000/次；停工整顿所导致的工期延误按合同违约条款三倍处罚，以上罚款在近次进度款中扣除。
5.5出现重大安全用电事故单位，如导致直接人生死亡，变配电所严重损毁等，处以5000~20000元/次罚款。
5.6任何用电单位退场不办理用电终结计量确认，无条件接受建设单位用电计量计费结果。
附表一、申请临时用电审批表
NO:
年月日
施工单位名称
合同编号
施工范围
申请容量
有无临时用电施工组织设计
施工单位项目经理
电表号
供电方专业主管
表底数
用电方专业主管
施工单位申请意见
签名盖章
年月日
监理单位审核意见
签名盖章
年月日
建设单位审批意见
签名盖章
年月日
附表二、施工用电记录表
NO：
序号
日期
用电单位名称
互感器变化
读数
用电单位确认
供电单位
确认
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
第五节前期的其他准备工作
1．督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。
2．项目经理部办公环境及办公条件的规划。
2.1资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。
2.2工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程
升级会员 