昆山市住房建设计划.docx

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昆山市住房建设计划

昆山市住房建设计划（2006—2010年）

第1条背景概述

为贯彻落实中央宏观调控政策、踊跃推动城镇住房保障体系，增进昆山房地产市场持续健康进展，本着社会和谐、资源节约、环境友好、结构合理的大体准则，编制与落实《昆山市住房建设计划》。

第2条计划依据

（1）《中华人民共和国城市计划法》（1990年）

（2）建设部《城市计划编制办法及实施细则》（1995年）

（3）国家标准《城市用地分类与计划建设用地标准》

（4）《昆山市国民经济和社会进展第十一个五年整体计划》

（5）《昆山市城市整体计划》（2002-2020）

（6）《昆山市土地利用计划》（1997-2010）

（7）国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供给结构稳固住房价钱的意见》（国办发[2006]37号文）

（8）昆山市各镇（区）整体计划

（9）国家和省、市其他有关法规和技术规范。

第3条计划范围和计划期限

计划范围包括昆山市城区，昆山经济技术开发区，花桥经济开发区和各镇镇区。

计划期限为2006年至2010年。

第4条计划地位与作用

本计划是落实城市近期建设计划的重要手腕，是对计划范围内“十一五”期间国有土地上住房建设进行控制和指导的依据，与其它相关计划一路承担对计划区范围内住房建设的综合调控作用。

在计划期限内，凡在计划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本计划及本计划的年度实施计划；与在计划区范围的住房建设相关的各项政策、计划，应与本计划相协调。

第5条计划指导思想

以全面建设小康社会和率先实现现代化为目标，以知足不同收入家庭、重点是中低收入家庭的住房需求为导向，以住房供求大体平衡、结构大体合理、价钱大体稳固为原则，以政府工作重心向住房保障工作转变和住房建设由注重规模、数量向注重质量和功能的提升这两个转变成重点，立足于调整商品房供给结构，提高住房质量，培育良性住房消费，完善房地产市场体系，进一步发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，坚持在国家统一政策指导下，因地制宜，合理决策，使房地产业的进展与昆山经济和社会进展相适应。

第6条计划功效

本计划包括计划说明书、文本、附表及图件，文本和图件具有相同的法律效劳。

第7条计划区内住房数量与质量现状

最近几年来，昆山市住房建设快速进展。

至2005年末，城镇住房总建筑面积约为2502万m2，其中昆山城区住房总建筑面积达到1264万m2，占全市住房总量的50.5%。

“十五”期间住房完工面积达1120万m2，城镇居民人均住房建筑面积从2001年的26.5m2跃增到2005年的36.7m2，住宅成套率已接近100%，住宅小区的绿化、配套和管理等都有了庞大的提升。

昆山市民的居住条件取得极大改善。

第8条计划区内住房保障体系现状

自1993年实行住房制度改革以来，昆山市前后成立了经济适用房制度、定销房制度、动迁房制度、住房公积金制度、廉租房制度、打工楼和工业邻里中心制度等多项住房保障制度，每一项制度都有系统完备的文件作为保障，组成了一个完善的住房保障体系，已大体杜绝了无房户，实现了“人人拥有或租住适当住房”，整体保障水平在国内处于领先水平。

第9条计划区内住房套型面积结构现状

按照昆山市房地产发证资料统计，昆山市商品住房中，建筑面积小于90m2的住房面积比重为25.04%，建筑面积达90-144m2的住房面积比重为52.9%，建筑面积在144m2以上的住房面积比重为22.06%。

由于套型面积较小的打工楼和部份动迁房未进入统计，以上数据对昆山市90m2以下住房面积所占比例有必然程度的低估，但也说明整体上昆山市住房面积偏大，中小户型住房较少。

最近三年，小于90m2的住房面积所占比重表现出明显增加趋势。

第10条计划区内住房市场现状

（1）初步形成了以市场为主导的商品住房供给体制。

市场供给主体由政府转化为市场，土地供给实现了全面公开交易，商品住房成为住房供给的主要手腕。

（2）商品房的市场需求表现出之外来需求为主、多元进展的状态。

昆山本地居民的居住需求主要以改善需求为主，市场需求持续稳固，而外来需求成为昆山商品住房需求的主力。

最近三年，新昆山人购房比重持续增加，2005年全市商品住房销售面积的44.5%被新昆山人买走，同期苏浙沪地域购房者在昆购买商品住房面积占商品住房总销售面积的25%。

（3）房价稳中有升、涨幅合理。

从2003年至2005年，昆山市商品住房平均价钱从2653元/m2上涨至3745元/m2，整体涨幅较为合理，专门是最近几年来，在房产开发本钱不断增加和周边地域房价涨幅较大的情形下，昆山房价整体维持平稳，各区域价钱也比较合理。

值得一提的是，为稳固房价、减轻群众负担，昆山市加大了住房本钱审核力度，并从2005年6月1日起，实施了住宅商品房销售“一价清”制度，较好地抑制了房价的增加。

（4）市场消费行为较为合理。

全市住房消费行为整体上日趋合理，投机性需求大体取得了遏制，投资性需求也取得了必然的控制，住房空置率较低。

第11条计划期内住房需求总量预测

计划区内“十一五”期间的住房需求由本地户籍城镇居民住房需求、外来人口的住房需求、苏浙沪购房的住房需求和被拆迁居民住房需求四部份组成。

四部份合计共需住房建筑面积约1500万m2左右。

第12条计划期内住房保障需求

按照对计划期内不同收入水平家庭结构比例的预测，本着完善住房保障体系、不断提高住房保障水平的原则，估计计划期内需建设动迁房和定销房380万m2，经济适用住房5万m2，集宿房50万m2，共计435万m2。

城镇低保收入家庭住房保障方式以发放住房租赁补助为主，实物配租和租金核减为辅。

估计计划期内共有500户低保收入家庭需提供廉租住房保障，廉租住房保障面积10万m2。

第13条计划期内住房结构需求

按照多项调查结果预测，在外来人口住房需求的带动下，中小户型、总价低的住房市场需求量将逐年增加，但如果是要知足国家调控指标的要求，必需对市场进行引导，不然，可能引发空置率上升。

第14条住房建设的指导思想

坚持市场导向与政府保障相结合，进一步完善多渠道、多层次的住房分类供给体系，知足不同收入层次专门是本地中低收入居民的住房需求。

第15条住房建设的整体目标和大体指标

（1）整体目标。

知足全市人民日趋增加的住房需求，大体实现常住人口户均拥有或租住一套住房，全面解决低保和特困家庭的住房问题，人民群众居住质量和水平达到率先全面实现现代化的要求。

（2）大体指标。

踊跃调整住房供给结构，提高建筑面积90m2以下住房面积所占比重。

计划期末，实现计划区内人均住房建筑面积40m2，住房成套率达到100%，户均住房成套率达到1，最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准不低于16m2，保障面达到100%。

大力推动住宅产业化，加速进展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅，完善住房建设标准，踊跃探索建设资源节约、环境良好、服务便捷、套型结构比例合理的高品质居住区。

第16条住房供给体系计划

计划期内，昆山市住房供给体系由两部份组成。

一类是由市场主导的知足中等以上收入家庭需求的普通商品住房；一类是由政府主导的政策保障性住房，包括廉租住房、动迁房和定销房、经济适用住房和集宿房等类型。

第17条各类住房建设总量目标

计划期内，新建各类住房1500万m2，17万套。

（1）计划期内，新建普通商品住房1065万m2，11.2万套。

（2）计划期内，新建政策保障性住房435万m2，5.8万套。

其中，动迁房和定销房380万m2，4.47万套；经济适用住房5万m2，0.067万套；集宿房50万m2，约1.25万套。

第18条住房建设空间指引

计划期内，昆山住房建设在空间上为片区板块结构，全市分为5个片区、12个板块。

按照每一个板块的用地储蓄和用地质量、产业和人口进展趋势、住房现状和住房市场需求预测等多个要素，对每一个板块各类类型住房的建设量进行分派。

（1）中部片区。

位于城市中心，所辖玉山镇和昆山经济技术开发区，包括玉山、城北、铁南、城西、开发区五个居住板块，计划期内新建各类住房690万m2。

（2）东部片区。

位于城市东部，所辖花桥经济开发区、陆家镇、千灯和淀山湖镇的部份地域，主要为沿沪产业带的计划范围，包括花桥、千灯两个居住板块，计划期内新建各类住房364万m2。

（3）西部片区。

位于城市西部，所辖巴城镇，包括阳澄湖居住板块，计划期内新建各类住房80万m2。

（4）南部片区。

位于城市南部，所辖张浦镇、千灯镇西部、周庄镇、锦溪镇和淀山湖镇的部份地域，包括工业园、古镇、淀山湖三个居住板块，计划期内新建各类住房206万m2。

（5）北部片区。

位于城市北部，所辖周市镇，包括长江北路居住板块，计划期内新建各类住房160万m2。

第19条住房建设结构指引

（1）计划期内，踊跃调整住房供给结构，提高建筑面积90m2以下商品住房所占比重。

（2）计划期内，新审批、新动工的经济适用住房和集宿房的单套建筑面积全数控制在90m2之内。

（3）计划期内，新审批、新动工的动迁房和定销房项目中单套建筑面积90m2之内住房面积控制在项目总开发面积的85%以上。

（4）计划期内以居住板块为单元，按照每一个板块的具体进展条件，对单套建筑面积在90m2之内的普通商品住房占总开发面积的比例采用“强控”、“中控”、“弱控”的不同化控制方案。

其中，阳澄湖居住板块、淀山湖居住板块、城西居住板块、玉山居住板块实行“弱控”；城北居住板块、铁南居住板块、开发区居住板块、花桥居住板块、古镇居住板块实行“中控”；其余居住板块全数实行“强控”。

在整体比例符合规定前提下，板块内部能够按如实际需要就个别项目进行调整。

第20条住房质量提升计划

（1）住宅建设应精心计划、精心设计、精心施工，严格执行《住宅设计规范》（GB50096－1999），落实节约能源、节约用地、节约用水、节约材料和安全生产的有关规定，踊跃采用成熟、先进、适用的新材料、新技术、新设备，确保质量，不断改善住宅利用功能和提升居住区宜居水平。

（2）居住区和住宅建设要表现以人为本，坚持经济、适用、美观的原则，表现地域特征和地方特色，增强居住区计划设计和住房户型研究，专门是要强化宜居中小套型住房的设计创新。

第21条住房建设年度指引

本着“供求大体平衡、供给适度超前”原则，计划期内，住房建设的年度目标为：

2006年，新建普通商品住房380万m2，4万套；动迁房和定销房120万m2，1.41万套；集宿房面积15万m2，0.375万套。

2007年，新建普通商品住房280万m2，2.9万套；动迁房和定销房90万m2，1.06万套；经济适用住房2万m2，0.03万套；集宿房15万m2，0.375万套。

2008年，新建普通商品住房180万m2，1.9万套；动迁房和定销房60万m2，0.71万套；经济适用住房2万m2，0.03万套；集宿房10万m2，0.25万套。

2009年，新建普通商品住房125万m2，1.3万套；动迁房和定销房60万m2，0.71万套；经济适用住房1万m2，0.013万套；集宿房5万m2，0.125万套。

2010年，新建普通商品住房100万m2，1.1万套；动迁房和定销房50万m2，0.59万套；集宿房5万m2，0.125万套。

第22条强化住房保障体系建设

计划期内，政府工作重心慢慢转向住房保障体系建设。

政府通过增强组织领导、深化体制改革、加大资金投入、增强监督管理、完善政策办法等慢慢提高保障水平，扩大保障面。

第23条昆山市住房保障体系的保障对象

昆山市住房保障体系主要保障以下家庭（人员）的住房需求：

（1）社会上最贫困那部份人群的住房需求；

（2）已有房产但日常收入太低，无法进一步改善居住质量的人群的住房需求；

（3）因城市建设需要进行拆迁安置的居民；

（4）昆山城市建设急需人材的住房需求；

（5）来昆山的农村进城务工人员的住房需求。

第24条昆山市住房保障体系的组成

计划期内，昆山市住房保障体系由公积金制度、廉租住房、经济适用住房、动迁房和定销房、集宿房等政策保障性住房组成。

（1）公积金制度。

将通过扩大覆盖面和提高归集率、增强贷款力度、加大公积金增值收益资金向住房保障建设倾斜力度等办法提高居民住房消费的支付能力，同时为住房保障体系建设提供资金支持。

将研究和制定公积金贷款针对困难群体在贷款年限、贷款比例等方面的优惠保障政策。

（2）廉租住房制度。

主要保障城镇低收入家庭的大体住房需求，慢慢将保障面放宽至人均住房面积在16m2以下的困难群体。

执行以租赁补助为主、实物配租和租金核减为辅的保障方案，廉租住房的主要来源包括：

市人民政府出资收购的住房；社会捐赠的住房；腾空的公有住房；市人民政府出资建设的廉租住房；其它渠道筹集的住房。

（3）经济适用住房。

面向具有昆山市区常住户口的中低收入家庭，并优先出售给无房户、住房困难户、城市拆迁户和居住非成套住宅的住户。

计划期内，建设经济适用住房5万m2。

（4）集宿房。

面向急需人材和收入在低保线以上、具有昆山市常住户口的中低收入住房困难家庭。

保障昆山市经济建设急需的各类大中专毕业生及其它引进人材的住房需求，每一年的供给对象条件由市人事部门核定，该类住房按照人材需求状况以低于市场的价钱出租和销售；保障来昆山工作的一般务工人员的居住需求，由政府指定机构统一计划、制定标准、明确政策、优惠供地，鼓励和吸引社会力量参与建设，慢慢扩大建设规模。

计划期内，建设集宿房50万m2。

（5）动迁房和定销房保障被拆迁居民的物权和居住需求，结合城市衡宇拆迁规模和项目，优化选址，超前建设。

计划期内，建设动迁房和定销房380万m2。

第25条政策保障性住房的建设与管理

（1）政策保障性住房计划与建设。

政策保障性住房坚持“统一计划、统一政策、统一标准、分步实施”方针。

其选址、套型、标准和出售、出租等建设管理办法，由市计划、建设等部门一路研究制订。

（2）政策保障性住房的资金来源。

多渠道筹集资金，成立住房保障基金。

一是以地方财政为基础成立专项基金；二是直管公房的售房款和增值收益款；三是住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；四是社会捐赠；五是设立专项福利奖券召募资金。

（3）政策保障性住房的监督机制。

增加社会对住房保障管理和补助资金收支情形的了解，提高透明度，确保资金利用的公平性和科学性。

第26条住房用地供给指导思想

（1）计划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房用地供给；坚持新增供给与存量挖潜相结合，踊跃增进闲置土地盘活；坚持区域住房进展合理布局，正确处置住房建设与生态环境保护之间的关系，进一步增进住房布局与产业布局、基础设施布局的协调进展。

（2）要严格依照住房供给总量肯定住房用地供给总量。

（3）计划期内要保障中低价位、中小套型住房用地的供给。

第27条规范管理，确保计划的顺利实施

本计划是指导昆山计划范围内2006-2010年住房建设的主要依据，一经批准，必需严格执行。

成立完善的住宅建设项目立项审批制度、土地供给审批制度、计划管理审批制度，政府各有关职能部门要增强协作和联动，确保计划顺利实施。

第28条坚持正确的舆论导向，引导广大群众树立正确的住房消费观念

充分发挥电视、广播、报刊、互联网等新闻媒体的作用，在保障公众对住宅建设计划的知情权、参与权和监督权的同时，针对目前昆山购房户偏向于选择中大户型住宅的消费心理，增强引导，使购房户转向购买中小户型的住宅，为计划实施奠定良好的社会基础。

第29条鼓励对中小户型的设计创新和品质提升，全面改善小户型的形象

要通过各类引导办法，鼓励开发商对90m2以下中小户型的设计创新和品质提升，要改变传统上对于小户型作为基础大户型的垃圾空间或边角废料、投资大回报小的熟悉，从根本上从头塑造中小户型的形象。

要深切研究客户需求，以创新的精神，不但使中小户型在功能分区、总价、朝向、采光、通风、户型设计和建筑风格等方面都能够和大户型媲美，还要从配套、环境、服务等各类元素上系统地提高产品档次和品质，真正使中小户型成为市场消费的新宠。

第30条充分发挥政府的综合调控和引导职能

一是要强化政府在规范房地产市场进展的调控和引导作用，尤其要踊跃进展住房二级市场和衡宇租赁市场，优化住房资源配置；二是要成立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。

要完善市场监测分析工作机制，统计和建设主管部门要按期发布市场供求和房价情形，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

三是要增强闲置土地管理，加大土地盘整力度，确保住宅土地的供给。

四是要严格控制用地总量和规模总量，动态跟踪市场，严防超量开发，致使新的空置房产生。

第31条调整住房供给结构，适当提高住房用地开发强度。

（1）计划、国土、建设等部门各司其职，采取有效办法，调整住房供给结构，提高建筑面积90m2以下住房面积所占比重。

（2）针对我市土地资源日趋紧缺的现状，按照集约化利用原则，在符合计划控制原则和相关规范要求前提下，适当提高住房用地容积率，增加高层、中高层住房建设比例。

第32条遵循国家调控政策，整顿和规范房地产市场秩序

发挥税收、信贷、价钱政策对房地产市场的调节作用，整顿和规范房地产市场秩序。

严格依照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地调整住房消费信贷政策。

增强房地产开发建设进程监管；对不符合计划控制性要求，超出规定建设的住宅项目要严肃查处；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。

第33条本计划自批准之日起生效。

第34条本计划由昆山市人民政府组织实施。

第35条本计划由昆山市人民政府负责解释。