华夏幸福财务报表分析1.docx
《华夏幸福财务报表分析1.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华夏幸福财务报表分析1.docx（41页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
华夏幸福财务报表分析1
创新创业财务实践
本科学员课题综合评价
课题名称：
华夏幸福2014年-2015年财务报告分析
指导教师：
宏英
所在班级：
2013级财务管理（4）班
完成时间：
2016年12月10日
课程名次：
第七组
组号
第七组（共四人）
组长
王雅琦
组员
杜徐娅
马昌维
昌宏
（一）杜邦财务分析16
五、结束语19
华夏幸福基业股份财务报告分析
前言
房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。
2014年，中国房地产市场处于调整期，住宅库存量高企，对市场预期转变进一步影响新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。
2015年12月21日结束的中央经济工作会议强调要“化解房地产库存”，并明确提出五大措施来消化房地产库存。
该政策对房地产行业未来发展提出了指导性方向，房地产行业调整将进入实质性阶段，新的房地产需求将会由传统的城市存量人口转向新市民、地方政府以及投资机构。
本文通过对华夏幸福基业股份的财务报表从偿债能力、盈利能力、营运能力等方面进行系统的分析，并与最近几年相关的财务数据进行对比研究，找出了当前该公司在财务管理的过程中存在的主要问题，分析导致这些问题的最主要原因，并在此基础上提出了相应的解决建议。
一、华夏幸福基业股份简介
（一）公司简介
华夏幸福是由王文学一手创办的在目前产业地产的“大佬”，也暂列产业地产上市企业“老大”。
1998年创立与，2011年在A股上市，华夏幸福目前市值已超580亿人民币，王文学作为公司实际控制人占股56.77%。
华夏幸福旗下主要有两大业务，分别是工业园区开发和房地产项目开发，其中又以产业新城为核心产品。
主要产业有：
固安工业园区、大厂潮白河经济开发区、水生态科技创新城、嘉善高铁新城等。
（二）主要管理层
王文学（董事长）：
男，1967年5月出生。
现任华夏幸福基业控股股份公司董事长、华夏幸福基业股份董事长。
郭绍增（董事）：
男，1963年2月出生，工商管理硕士。
现任华夏幸福基业控股股份公司董事、副总裁、华夏幸福基业股份董事。
（三）企业文化
在短短的18年间华夏幸福成为产业地的“大佬”，这与他的企业文化是密不可分的。
华夏幸福一直以来以“4个坚持”为核心，即坚持以绿色生态为底板、坚持以幸福城市为载体、坚持以创新驱动为核、坚持以产业集群集聚为抓手。
同时以“正直、激情、卓越、创新、包容、共享”为核心价值观来经营发展，因而奠定了在产业地产的大军中不可撼动的地位。
（四）发展历程
华夏幸福的发展历程主要可归纳为以下几个时段：
1998年7月，华夏房地产开发正式成立；2002年，转型——拓展企业事业版图，以全新的模式、机制承担综合性园区的开发、建设与运营；2011年，上市——整合优质资产，实现规模发展，完成资产上市；2014年，开启全球化——秉持“美国孵化，华夏加速，中国创造”的理念，在美国硅谷设立了高科技孵化器，迈出国际化第一步；2015年1月收购中基足球俱乐部，更名为华夏幸福足球俱乐部；其次在2015年，华夏幸福紧抓“一带一路”重大历史机遇，实现了产业新城的首次“出海”。
（五）核心业务构成
在前面的简介中有指出，华夏幸福旗下主要有两大业务，分别是工业园区开发和房地产项目开发。
就详细数据分解其核心业务构成，则主要有园区住宅占比59.68%；产业发展占比13.47%；城市地产占比10.3%；土地整理占比9.94%；基础设施占比5.41%；物业管理占比0.62%；综合服务占比0.27%；其他占比0.31%。
（六）产业布局
华夏幸福在迈出国际化后，其产业迅速发展并辐射全球，主要分布在美国硅谷、德国柏林、以色列的特拉维夫、印度及印度尼西亚等地；在中国更是主要集中在区域、京津冀区域、长江经济带等地段，其投资运营的产业新城主要布局于环渤海和长三角区域，事业版图遍布、、、、、、等地，辐射全国近20个区域，足以证明其实力雄厚。
（七）运营模式
华夏幸福的运营模式为“PPP模式”，即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与私人织之间形成一种伙伴式的合作关系，政府与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
用图直观的表示如下：
（八）核心竞争力
华夏幸福一直保持产业地产行业的“大佬”，究其根本在于其三大核心竞争力，即战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力。
而战略规划能力是指公司整合全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧贴政策导向，运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，为区域量身定做战略规划方案。
投资建设能力是指与政府签订园区整体的排他性协议，通过下属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务。
招商引资能力是指公司拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库，结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实。
（九）股权结构
序号
十大股东名称
持有比例（%）
本期持有股（万股）
持股变动数量（万股）
1
华夏幸福基业控股股份公司
68.88%
182,237.31
不变0.00
2
中国证券金融股份
2.63%
6,959.49
减持951.60
3
中央汇金资产管理有限责任公司
0.96%
2,546.57
新近
4
春晖集团
0.87%
2,301.00
不变0.00
5
鼎基资本管理
0.78%
2,052.00
不变0.00
6
上风实业股份
0.76%
2,007.24
减持30.00
7
全国社保基金一一八组合
0.75%
1,984.63
新进
8
全国社保基金一零一组合
0.57%
1,507.21
增持300.00
9
全国社保基金一一六组合
0.49%
1,300.00
不变
10
全国社保基金四一三组合
0.40%
1,053.51
新近
1、货币资金：
2014年货币资金为.66元人民币，2015年货币资金为.00元人民币，垂直分析中货币资金2014年和2015年分别占资产总额的14.21%和21.82%，货币资金量增加7.62%，主要原因是房地产业务回款增加、应付债券及长期借款增加所致。
2、存货：
2014年存货为.06元人民币，2015年存货为8.46元人民币，在垂直分析中存货2014年和2015年分别占资产总额的68.72%和59.67%，期末存货减少9.05%，主要原因是园区土地整理、基础设施建设、工程施工、开发成本较上年增加所致。
3、应付账款：
2014年应收账款为.50元人民币，2015年应收账款为.76元人民币，预收账款2015年较2014年的变动率为52.92%，主要系预收房款增加所致。
4、预收款项：
2014年预收款项为.21元人民币，2015年预收账款为.97元人民币，相比增加了.76元人民币，变动率为52.92%，原因是应付的工程款增加。
5、长期借款：
2014年长期借款为9488610300.00元人民币，2015年长期借款为.97元人民币，2015年比2014年增加.97元人民币，变动率为117.05%，对总额的影响有9.75%,可以看出公司负债筹资的政策发生变动，比如关联方借款、特殊的信托计划、资产支持计划（ABS）。
1、营业成本：
华夏幸福营业成本2014年是.34元人民币，2015年是.02元人民币，同比增加7834159022元人民币，较上期增加45.36%，主要原因系产业发展服务收入、土地整理收入、综合服务收入、园区住宅配套收入、城市地产开发收入增加，相应营业成本随之增加所致。
2、营业税金及附加：
华夏幸福营业税金及附加2014年是1866678541.06元人民币，2015年是2709024575.04元人民币，增加842346034元人民币，本期较上期增加45.13%，主要原因系园区住宅配套收入、城市地产开发收入及园区产业发展服务收入大幅增加导致流转税、土地增值税增加所致。
3、管理费用：
2014年是1,753,511,939.23元人民币，2015年是2,551,615,794.01元人民币，同期增长798103854.8元人民币，本期较上年度增长45.51%，主要原因系本公司规模增长，导致各项费用增长较快，尤其职工薪酬、咨询顾问费、折旧费、无形资产摊销等增长幅度较大所致。
4、营业外支出：
营业外支出2014年是17,610,080.44元人民币，2015年是39,002,837.57元人民币，同期增加了21392757.13元人民币，本期较上期增加121.48%，主要原因系本期罚款支出、土地转让支出、工业厂房退房款利息支出较上期大幅增加所致。
1、经营活动产生的现金流量净额由2014年的-4,954,009,889.56元人民币增加到2015年的7,449,722,701.49元人民币，增加了12,403,732,591.05元人民币，变动率为250.38%。
经营活动产生的现金流量净额大幅增长的原因：
主要系公司销售规模扩大，同时受京津冀一体化利好政策影响，环区域的项目销售额增长，回款增幅较大，公司整体回款涨幅大于支出涨幅，故经营活动现金流净额由负转正。
2、销售商品、提供劳务收到的现金2014年为34,034,221,278.72元人民币，2015年为76,214,469,697.14元人民币，增加了42,180,248,418.42元人民币，比上期增长了123.93%，主要是因为公司处于扩期，各项支出比较多，并且园区业务回款及房地产项目预售款增加，从而使得比率提高。
3、购买商品、接受劳务支付的现金：
该项经营活动产生的净额同比增长了72.61%，是由于规模不断扩大，公司不得不购置资源来满足现有的发展状况，各分属业务量的支出增加，支付的现金增多。
4、取得投资收益收到的现金：
因本期理财产品收益和委托他人投资或管理资产的收益较上期增加，同时报告期公司收购子公司支出较上年同期减少，使其比例增加216.71%。
5、偿还债务支付的现金：
相比上年偿还到期的债务增加，增长146.86%，大部分原因则是公司规模增长，筹资规模相应增加。
偿债指标
2012年
2013年
2014年
2015年
流动比率（倍）
1.31
1.27
1.27
1.35
现金比率（%）
17.39
18.27
20.17
32.94
资产负债率（%）
88.52
85.56
84.74
84.80
1、流动比率：
流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。
一般来说流动比率应在2以上，可以看出华夏幸福的流动比率在1.27到1.35之间变动，变动幅度比较稳定，且在2之下，说明企业资产的变现能力较弱，短期偿债能力一般。
2、现金比率：
现金比率是最严格、最稳健的短期偿债能力衡量指标，是指一定时期企业现金类资产与流动负债的比值，现金类资产指现金、银行存款及短期股权投资等。
其计算公式为：
现金比率＝货币资金（现金及现金等价物）/流动负债
华夏幸福近4年的现金比率逐渐增高，从17.39%到32.94%，主要原因是企业的货币资金增加了7.62%，而流动负债减少了6.88%，表示企业可立即用于偿付债务的现金类资产越多，偿还即期债务的能力较强。
3、资产负债率：
资产负债率一般控制在50％以下比较好，而房地产企业因前期投资非常大，所以可适当提高，一般在60％至70％比较好，华夏幸福的资产负债率近4年来较稳定，在84%到88%之间浮动，其资产负债率过高，企业的经营面临很大的风险，不仅可能导致短期的资金风险，而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题，可能最终导致企业资不抵债。
而资产负债率过高，也反映出了房地产业不景气。
营运指标
2012年
2013年
2014年
2015年
应收账款周转率（%）
14.07
13.35
7.81
6.23
存货周转率（%）
0.28
0.32
0.26
0.28
固定资产周转率（%）
57.70
43.69
22.35
19.05
1、应收帐款周转率：
应收帐款周转率反映了企业应收帐款变现速度的快慢及管理效率的高低，周转率越高表明：
（1）收帐迅速，账龄较短;
（2）资产流动性强，短期偿债能力强;（3）可以减少收帐费用和坏帐损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益。
应收帐款周转率=主营业务收入净额/应收账款平均余额行业指标值
华夏幸福的应收账款周转率由14.07%降低到6.23%，主要是应收账款14年到15年增加了39.71%，即使应收账款周转率有所下降，但仍高于房地产业的平均指标3.8，故华夏幸福的营运能力有所下降，但高于行业平均水平。
2、存货周转率：
存货周转率反映了企业销售效率和存货使用效率。
其计算公式如下：
存货周转率（次数）=营业收入/存货平均余额
房地产行业的存货周转率都较低，华夏幸福的存货周转率在0.28左右轻微浮动，说明企业存货周转得较慢，企业的销售能力较弱。
主要原因是1房地产行业的特殊性，开发周期较慢；2土地储备较多。
盈利指标
2012年
2013年
2014年
2015年
营业利润率（%）
20.82
17.00
18.83
18.00
总资产报酬率（%）
4.53
3.79
3.53
3.18
成本费用利润率（%）
26.38
20.50
23.13
21.99
1、营业利润率
2015年，面对经济“新常态”，华夏幸福把握PPP模式大力推广、京津冀一体化加快落地等重大发展机遇，实现了各项业绩的持续增长。
数据显示，2015年1-12月华夏幸福共完成销售额723.53亿元，比2014年同期增长41%，增速大幅跑赢行业和绝大部分公司；实现归属于母公司所有者的净利润48.01亿元，同比增长36%，显现出高于行业平均水平的盈利能力。
2、总资产报酬率
2015年，由于大量资金用于收购足球队，但收购来的足球队并没有为华夏幸福带来盈利，因而总资产报酬率有所降低
3、成本费用率
2015年有所增长与华夏幸福和政府合作计划以来获得低成本的土地密切相关，高收入和低成本是导致营业利润的增长速度高于营业收入增长速度的主要原因，而营业成本增加低于营业收入的增加。
（一）杜邦财务分析
从杜邦分析图可以看出，2014年的净资产收益率为36.12%，2015年降低到35.49%，降低幅度不大。
观察总资产收益率和权益乘数可以发现，只有总资产收益率发生了变动，因此可知净资产收益率的变化是总资产收益率影响的结果；其中总资产收益率由3.34%降到2.26%，其下降的主要原因在于主营业务利润率和总资产周转率都略有下降；主营业务利润率由14.14%下降到13.01%，下降1.13%，究其原因主要是营业成本及管理费用的增加；总资产周转率由28.59%降到27.13%，下降1.46%，其变动的主要原因是流动资产中应收项目及存货的增加。
权益乘数两年没有变动说明公司的资本结构没有变化，从前文的偿债能力分析可以看出，公司的偿债能力良好，所以不存在因资本结构的调整给企业带来不可承受的风险。
总的来说，公司整体的财务状况正常，呈稳定发展态势。
但公司仍需强化成本控制，并适当关注利润增长来源；其次，可适度开展负债经营，合理安排企业资本结构，提高净资产收益率。
（二）行业面临的挑战
1、市场风险：
2016年是中国“十三五”的开局之年。
国来看，三期叠加效应之下，经济发展进入新常态，中国经济从高速增长进入中高速增长已成定局，但年度宏观经济形势依然不明朗。
行业发展受区域发展不均衡，重大产业、城市发展规划等影响大；公司将随市场变化调整业务步伐，优化经营策略，降低市场波动带来的不利影响。
2、政策风险：
政策风险集中体现在公司受土地政策、房地产相关政策、园区产业发展政策、财政税收政策变化的影响。
随着经济结构的调整及供给侧改革的深入，以上政策面临更多不确定性，公司将继续加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
3、财务风险：
房地产行业作为资金密集型企业，具有资金需求量大，资金循环周期长的特点。
资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全。
4、管控风险：
在公司高速发展的时期，管控风险体现在对战略的把控、落实的难度，以及管理制度在一定程度上的滞后和缺失。
公司将通过制度和流程约束，做好管控工作，进一步明确定位、细化职责、优化授权，减少管控风险。
（三）公司面临的问题
1、管理混乱，低效。
2、产业地产地区依赖性强，如何打造构建二三线城市的园区市场有待研究。
3、产业地产市场容量有限，竞争压力大。
4、南北品牌差异，认可度低。
5、房地产行业进入“时代”，如何维持产业地产的持续热度。
6、快速发展“不接地气”。
（四）合理建议
1.加速布局，积极布局国热点地区2015年底的中央经济工作会议，强调供给侧改革，培育发展新产业
2、公司优化产业发展集团组织架构，实现组织变革落地。
产业发展集团总部由职能转变为对产业服务公司的统筹、支持，帮助其实现产业招商业绩，全面释放产业招商生产力
3、严控投资，优化资产管理。
在保障战略布局、保障产业投资、保障标杆打造的前提下，公司应严格把控投资风险，加快落实投资纪律。
公司初步建立了完整的投资管理体系和评估机制，指导各区域合理投资，保障公司整体财务安全，规避系统性投资风险
4、并购整合，快速补全现有短板兼并收购是企业整合外部资源，强化拓宽能力版图，探索创新成长引擎的路径。
公司采取“小步快跑”的策略，已研究形成适合自身的可持续、可复制的并购模式，踏上创新成长路径。
5、组织变革，提升组织力，全面释放生产力报告期，公司为了更好地落实“以区域为单元”的经营体系，进行了全公司围战略组织变革。
6、优化管理体系，人员有效利用及培养，提升业务质量。
公司在利润不断增长，规模极速扩的同时，管理也应调整适应，重新调整和梳理部管理流程和体系，整合管理运行、业务管理和人力资源三大体系，进一步保证公司管理的及时性和有效性。
五、结束语
财务报告分析作为一门综合课程，是公司披露基本信息的主要渠道，不仅反映了公司经营情况，对经营者决策起到衡量参考作用，也是以会计特有语言描述公司财务状况、经营成果和现金流动情况，使企业各利益相关者理解企业经营管理过程及其结果的重要手段和工具，在衡量监督上起到至关重要的作用。
作为非财务专业毕业的我们小组来说完成华夏幸福财务报告的难度可想而知，但我们依然尽最大努力去查找资料，从各方面完善我们的报告，最终从什么都不懂到能对报表进行浅显的分析，虽然结果可能并不十分完美，但是我们小组的成员都付出了最大的努力。
我们明白本课程绝非是对学科机械和简单的组合，所以在老师的讲解下结合上市公司进行分析，在应用中不断积累经验和创新，这些创新和经验又不断丰富着课程本身。
经历了四个星期的学习，我们知道从哪些方面来看公司的年报，并从中提取主要的方面进行分析，虽然现在的我们并不熟练，但是经过时间的积累和经验的增加，我们对年报的总体分析能力一定会有所提高，并且在今后的工作中帮助我们改善决策，减少盲目性。
在此特别感宏英老师对我们的指导和帮助，祝老师工作顺利、万事如意！
六、附注
2014年-2015年华夏幸福合并资产负债表水平分析表
单位：
元币种：
人民币
项目
2014年
2015年
变动额
变动率（%）
流动资产：
货币资金
16,193,922,419.66
36,801,674,322.00
20,607,751,902.34
127.26
交易性金融资产
0.00
应收票据
1,892,000.00
1,892,000.00
应收账款
5,137,478,783.26
7,177,477,339.32
2,039,998,556.06
39.71
预付款项
2,983,323,322.61
2,539,358,403.21
-443,964,919.40
-14.88
其他应收款
946,639,348.86
2,012,781,379.69
1,066,142,030.83
112.62
应收关联公司款
0.00
应收利息
0.00
应收股利
0.00
存货
78,316,032,901.06
100,621,198,218.46
22,305,165,317.40
28.48
其中:
消耗性生物资产
0.00
一年到期的非流动资产
906,000,000.00
702,390,031.15
-203,609,968.85
-22.47
其他流动资产
3,188,888,461.59
3,908,346,032.36
719,457,570.77
22.56
流动资产合计
107,672,285,237.04
153,765,117,726.19
46,092,832,489.15
42.81
非流动资产：
0.00
可供出售金融资产
528,044,430.63
528,044,430.63
持有至到期投资
0.00
长期应收款
0.00
长期股权投资
17,293,871.08
130,962,467.51
113,668,596.43
657.28
投资性房地产
421,480,730.81
807,399,703.02
385,918,972.21
91.56
固定资产
1,645,757,105.68
2,379,025,023.55
733,267,917.87
44.56
在建工程
1,462,674,020.06
2,218,784,673.64
756,110,653.58
51.69
工程物资
0.00
固定资产清理
0.00
生产性生物资产
0.00
油气资产
0.00
无形资产
455,023,960.06
4,512,077,016.08
4,057,053,056.02
891.61
开发支出
0.00
商誉
336,245.00
39,976,659.09
39,640,414.09
11,789.15
长期待摊费用
12,566,777.40
74,030,839.53
61,464,062.13
489.10
递延所得税资产
406,077,474.88
583,933,574.45
177,856,099.57
43.80
其他非流动资产
1,870,693,668.03
3,584,000,
升级会员 