个人商铺投资要素以及商铺类型分析.docx

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个人商铺投资要素以及商铺类型分析

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铺

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型

分

析．

个人商铺投资要素以及商铺类型分析

投资商铺五大要素

1、市面：

成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。

要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：

如果在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。

2、楼层：

租金往往最能体现商铺的价值。

一般一楼、二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的价格更会差2—5倍！

因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。

3、自主权：

自主权越高，收益越单纯。

4、使用率：

使用率提高一倍，就等于降低一半租金。

如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。

水平一般只追求使用率，不在乎得房率。

5、产业市场：

对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。

许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。

商铺类型分析

1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于

商业街商铺。

2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

经营的商业楼宇。

、社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。

3

指位于住宅底层的商用铺位。

4、住宅底商住宅底商5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，

所以投资风险也比较高。

6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商

业空间。

7、交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

信谁不如信自己——谈商铺投资

“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，现在一不小心就成了许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语，真是脍炙人口，开发商爱说，投资者爱听，一百年后的理想就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，难道就这么信了？

投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。

我们学过政治经济学应该知道价值和价格这两个术语，价值来自商品的本身，价格来自供求关系变化的市场，价格与价值对等才符合整个社会的经济规律，但放在市场上来，大家追求的却更多是不对等的结果。

就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，当然价值是大是小，我们还有待讨论；但投资者是一定希望得到价值大的商铺，因为影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升，价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。

那我们如何判断商铺的价值大小，是否值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺和已涉足商铺投资的朋友们谈谈商铺投资的问题，虽说是老生长谈，但又不得不谈，因为它对我们投资人来说太重要了。

价值取向：

静态消费区和动态消费区

说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。

这里笔者引出两个概念供大家参考：

静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。

这里所说的“具体的一定的时间段里”，并不是说商铺规定的营业时间，而是在营业时间中的某一个特定的时间段，这个商铺或者是这个消费区域只是在这个时间段里才会有大量的消费客群和消费量。

打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。

动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。

这种动态消费区我们现在更多的会给它“商圈”或者“几级商业中心”的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。

．

我们投资卖了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。

静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。

但这并不是就定论静态消费区的商铺就不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周遍商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。

15%是个什么东东？

现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接得出一个然后是很正确的加减乘除，着是一套投资回报的计算公式，

结论，基本上投资商业物业的投资者会在七、八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨，很奇怪，为何15%居然就成了一种定论，谁下的，蛊惑人心，不负责任。

商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能象住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。

如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。

在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。

我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。

每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。

所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。

不同业态的商铺的投资回报也是不同的。

而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。

有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地．

逐渐形成商业氛围，交通也建路开阔，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很底，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺售出高出买进价几倍价钱，这哪里又是15%的概念。

我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。

有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，祝各位读者好运。

北京商业投资要素分析

作为商业物业投资者，在进行投资之前，一定要全面的对商业以及地产市场的各个方面进行全面的分析与了解，主要包括空置率、供求状况、热点商铺分布区域、新兴商业区域等等，现针对北京市商业市场，分别总结如下：

北京市房屋（住宅、商业）空置率：

商品住宅空置面积占全市商品房空置面积的比重为79.9%；办公楼为8.4%；商业为7.2%。

目前，北京商铺所显示的空置率是5～10%，而据我们了解，隐性的空置率已经有20%以上，加上经营不好所导致的空置率已经达到30～35%。

北京市商业地产市场供求状况：

目前北京市房地产市场中商业物业的开发供应规模还是远远小于住宅类、办公类等其他物业的开发量，商业物业总体供应量还是相对偏小。

人均商业面积在0.8平方米左右。

根据北京市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0．9---1.0平方米，并且在最近新批的房地产项目中，有500万平方米左右的商业地产项目，多万的商业地产项目开发竣工。

200年会有2004．

北京市热点商铺区域

经过多年培育和发展，北京市商业物业市场的发展和完善，以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的商业中心外，CBD、燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门外、阜成门－复兴门、北三环这十大商圈已日趋成熟，在此商圈内的新增商业物业将会越来越少。

新型商业热点区域：

在房地产市场快速发展、城市建设逐渐扩张的推动下，伴随消费资源的转移和区域集中在城市的周边将会出现新的商业中心，正在开发的金源SHOPPINGMALL和亦庄SHOPPINGMALL，还有西环广场、清河商业中心、万柳购物中心、中关村广场等大体量的商业物业的出现，必将带动其所在区域的整体商业氛围，并形成未来的新北京商圈。

北京个人商铺投资方略浅议

北京商铺已成为投资热点

北京的新建房地产项目目前在全国最多的，光房地产开发公司就有三千多家，房子太多了，普遍不那么好卖了，购房者也日益挑剔和难以打动。

但是有两种房地产项目在发售的时候会看到排队甚至抢购的场景；一种是经济适用房，另一种是商铺，由于相对的稀缺，使得它们成为求购品。

如果说前者是城市拆迁人口和低收入阶层的生存保障，那么后者已成为城市中产阶层投资获益的新目标。

由于零售业的高度发达，商铺包租、转租和买卖在发达国家是一种高回报投资模式，中国香港地区和南方城市像广州、中山、温州、深圳的布吉等，商铺投资也已较为普遍，“一铺养三代”已成为一种投资传统，并已形成一定数量的商铺投资客。

作为首都，北京的零售业发展虽十分迅速，但从人均指数来讲，是相对落后的，有很大的提升空间。

北京商业地产的迅猛发展是近几年的事情，商铺投资便有一种原始股的味道。

而北京人均GDP已过3000美金，中产阶层的数量不断扩张。

同时由于国内股市长期低迷，大量的个人、民间资金亦需要寻找更有效的投资渠道。

目前一般情况下，北京住宅用房投资回报率约为6％到8％，商铺投资回报率可达8％到12％。

按照计算在北京商铺的的投资回收期，平均情况下是8～10年，而在广州、上海、年内就8年，租金回报较高的商铺一般15～12浙江等地这个时间是

能收回成本，较高的收益回报使北京商铺成为继股票、普通住宅之后新的投资热点。

由于商业活动的复杂性，商铺投资对投资者的要求远远高于住宅投资，投资者需要掌握一定的投资分析方法，才能在投资中趋于理性和务实。

商铺的常规类型和投资要点

投资商铺首先需要了解商铺的类型和特点，对于个人投资来讲，选择适合自己投资实力和资源优势的项目出手，深入考察、细致分析、迅速出击，方能获得理想收益。

概括起来，目前在市场发售的商铺类型，按照类型一般有以下几种：

1、购物中心、专业市场席位型商铺

（图一朝外门项目商业效果图）

此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20-30平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租，通过一定的经营业态定位后，由管理公司进行统一经营管理，由投资者收取固定租金回报。

例如早期的万通小商品市场、女人街，近期发售的朝外门购物中心商铺、碧溪广场、万朋商城等等。

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此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人投资。

但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为一个购物中心或市场的走旺需要多方面因素的结合：

包括准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，而有些项目缺乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资者的钱就打了水漂。

对于此类型的商铺，首先主要分析大市，而不能盲目跟从广告宣传。

应分析项目的定位是否符合地域商业市场的发展趋势，举例来说，像城区内小商品批发城之类的低层次市场，虽然有一定消费群，但随着城市消费水平的普遍升级，定位已不适应终端消费更新换代的要求，这种市场的租金收益也不可能太高，投资前景暗淡，需慎重介入；

另外还要看一个市场或购物中心的招商和业态划分，是否有充分的商户经营基础和市场消费支持；项目的营销代理商和经营管理公司对保证正确的招商、经营方向所采取的措施是否属实等。

总之，投资此类商铺力戒盲从、跟风，应选择具备商业定位合理，业态划分清晰，具有后期专业管理的项目。

2、商厦商铺

）温特莱项目商业效果图图二（．

商厦商铺沿街写字楼底部按柱距划分单元，进行租售的商铺。

由于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。

但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120平米以上，总投资额度也较高，投资门槛也较高。

此种类型的商铺由于是单元自主经营，业主在选择租户上有相当的灵活度，商铺的建筑结构和环境应有较大的适应性，这样有利于后期商户的经营使用，才能长期保证较高的租金水平。

此类商铺的投资，可以考察其写字楼及配套设施的整体品质，对于品质和位置都不错的项目可以考虑早期下订，通过谈判拿到较为优惠的价位和付款方式，从而提高投资回报率。

3、商业街商铺

（图三西单商业街）

在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。

商业街的形成一般需要区域商业的长期培育，一般至少2年，才能形成较成熟的商业氛围，一条成熟的商业街会持久稳定的发挥商业效用，有很高的商业价值和收益回报，国内外有很多知名商业街已成为城市商业的代表。

如纽约第五大道、东京新宿大街、银座、香港九龙的弥敦道、铜锣湾的轩尼诗道、新加坡乌节诺商业街、北京王府井等等。

这类商业街形成的黄金铺位稳定经营多年，绝少出兑，投资机会极为罕见。

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较为可能的商业街商铺投资一般是指城市二、三类商业区域的新开发项目，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业中心的商业街，大型住区形成的商业街等。

对于商业街商铺的投资，必须要考察区域商圈历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力，在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和起码培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资难免被套牢。

对于规模超大，集中投放的商业街，应保持理性，另外对于缺乏有效人流，快行车道商业街商铺、缺乏停车位等交通设施的商业街商铺都须慎重对待。

4、社区商铺

（图四万科青青家园社区商业街）

设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型。

在北京50万平米以上规模的大型住区一般建在四环以外，这些区域原来大多为城乡结合部，商业配套相对匮乏，社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大。

虽然小区商铺的投资回报率一般不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳定，风险相对较低，目前相对城区商铺来讲，其售价也相对较低，适合个人投资。

在投资中应尽量选择相对成熟或已有入住户的规模型项目，并尽量购买距社区主入口附近的商铺单元，以提高投资收益。

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选择商铺的基本分析方法

由于目前北京市的出售型商铺数量并不多，投资商铺的前提是广泛收集相关信息，迅速进行初步判断和分析，确定购买目标。

投资回报率的快速分析，投资决策的权衡因素应以简洁实用为主。

判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能获得较高的回报，而判断回报的最有效方式，是看现实租金收入是否能尽快地回收购铺的前期资金投入。

计算商铺回报的方式有很多种，最简单实用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，如果大于15说明投资收益较低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考虑投资，如果小于10则说明，你碰到了很不错的铺位。

当然年收益的推算应尽量准确客观，同时也需考虑一定的风险如空置期等等。

通过此方法进行投资项目的初步筛选。

对初步筛选的商铺项目再做进一步分析，权衡因素应考虑以下几个主要方面：

a、风险性

由于商铺投资对个人资金投入和现金流要求较高，投资者应将承受的风险控制在一定的范围内，如投资额不超过总资产的70%，同时应在可能的情况下，多点选择，分散投资。

应尽量购买准现房或现房

物业。

投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素、观察分析可能受到的限制和影响，即时发现不利因素进行规避。

b、回报率

投资者初步决定投资目标后，应先拟定计划的出租经营业态，再通过商户拜访，了解相近经营商户的经营要求，承受租金水平，来计算实际可行的回报率。

对售后由管理公司包租的项目，如超过15%的的回报承诺，则需要谨慎对待。

c、稳定性

商业周边区域的商业成熟度是投资回报稳定性的最主要反映，可以通过直观感受和对区域商业规划的间接了解，来判断未来商业发展的趋势。

d、产品质素

商铺的结构和设施是否有硬伤，层高、柱距、排污、水电供应等是否合理，对经营业态是否有限制，如社区商业对娱乐业、餐饮的限制，商业中心对各层经营业态的限制等。

投资者可根据以上要素进行分级逐一评分，客观的筛选出最有投资潜力的商铺，进行投资决策。

结语

商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，这是客观的。

但对风险的控制不仅取决于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整体市场的规范程度。

商业地产市场的健康发展，需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。

商业地产在国内尚属起步，商铺投资市场还不规范，市场中投资者与开发商的信息是不对称的，投资者获得的有效信息越少，投资风险越大，对于商铺投资者尤其是个人投资者，有必要与专业商业代理公司保持密切联络，获取更多项目信息、经营商户信息，同时也可以通过加入投资者联盟，成立投资组织，形成购买优势，同时提升整体投资分析水平。

我们相信北京的商铺投资会随着商业地产日益成熟而步入更高的发展层次。

附录北京商铺典型项目简介

北京典型商铺简介

1、苹果社区商业街

位于CBD、社区商业类的苹果社区，总建设面积近70万平方米，其中商业建筑面积8万平方米。

由临街商铺和特色街“苹果二十二院街”组成。

由于其产品设计合理，面积适中，铺铺朝街，所有商铺均平米的商业空间。

特色街“苹果二十二院200-2000可自由连通为

街”将自然景观与人文景观有机融合，成为运用现代建筑手法、具有民居特色院落商街。

2、建外SOHO

位于长安街上的建外SOHO，总建筑面积约为70万平米，由公寓、写字楼、SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。

300个商铺全部面向项目内部步行街。

复式结构商铺设计独特。

产品规划设计别致，定位准确，房地产开发商的品牌优势，众多因素使得其得到众多投资商的认同。

3、巨库

作为商场类型的巨库，位于东城区安定门外蒋宅口，地处安外大街北京环线北二，三环之间的焦点位置。

地下一层至三层为商场，楼上17层为商住，商业整体规划为体验式卖场。

本项目是盘活烂尾楼的一大力作。

巨库商业总建筑面积为3万平米，地下一层至三层为商场。

由于本项目以年轻时尚型女性服装为主，卖场集购物、休闲和娱乐为一体，迎合当今时尚的酷一族对环境和商品价格的要求，每层各围绕一个主题展开，地下一层为美食，一层为服装，二层为女性饰品和化妆品，三层为运动休闲服饰。

采用大商场小铺面的做法，共有1000个铺面，面积大约在5~9平米。

巨库作为特色商场，由于其铺面面积较小，利于投资商购买，使得开发商及时实现资金回笼，首推广风格新颖时支持其新青年时尚卖场。

次创新提出体验式的卖场，

尚，案名，slogan与推广主题十分吻合，冲击力强，代投资型商铺进行统一招商，并对商铺进行统一经营管理。

燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路。

是国内第一家名品折扣店。

由于其经营模式有创新，定位准确，符合现在北京存在的品牌消费的需求群体，相关配套设施较好，所以销售旺盛。

还有销售很旺的珠江帝景、万达广场、上海沙龙、远洋山水等，在此不逐一而论。

总体来说，发展潜力巨大的商业地产刚开始起步，商铺投资热度还将继续持续。

在供应逐步放大的情况下，符合目标消费者需求、定位准确、后期经营管理良好的商铺，其商业的回报价值是可以逐年递升的、商铺将继续是投资商追捧的对象。

所以说商业物业开发建设出来是其一，而整个商业区的经营管理的是否合理，商业氛围的营造好坏与否，都是商业物业整体升值和开发商延续性发展、能否让投资者的回报得以保证的重要问题。

在后期经营中加强管理，使得开发运作的商业物业更贴近于市场，更具有竞争力。

专卖商店店型策划

一、开店决策

当今社会，越来越多的企业家和个人都有开店的欲望，专卖商店是一个理想的选择。

因为专卖商店规模小、投入资金少，又可以展现开店人的风格。

事实上，目前世界上的许多零售业巨子都是从小专卖店起家的。

但是，开专卖店并非一定成功的，现实生活中失败者屡见不鲜。

因此，在决定设立专卖商店时，一定要了解专卖商店经营的难处。

能克服这些困难，才是办好专卖商店的基础；如果无力克服这些困难，最好放弃开办专卖商店。

１、专卖商店竞争激烈。

专卖商店无论规模大小都会有成功的机会，并且能施展经营者的才能，实现自我价值。

因此，开办专卖商店的企业和个人为数众多。

专卖店与其他种类商店之间的竞争十分激烈，寻求新的机会很不容易，所以按照自己的理念去经营很可能会碰壁，这就需要创办人的心理承受力强，驾驭市场的能力超凡。

专卖商店发展的弹性很大，最热门的商店可能是一家专卖商店，最萧条的也可能是专卖商店。

假如你设立一家专卖商店，就要抱定背水一战的信念，只能前进，不能后退。

幻想轻轻松松地经营它，绝对不会成功。

若试图也辞掉公职，办个商店，以享受自由的心情来经营，只可能众失败。

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２、经营者需要专业知识。

专卖商店的特色是专业性强，因此经营者必须对所经营的商品有丰富的了解。

这不仅能保证所买进的货物品质优良，而且能向顾客提供高层次和周到的服务。

纵观世界上一些成功的专卖商店，经营者都是专家。

在巴黎，书店的经营者是饱读读书的学者，古董店的老板大多是古董鉴赏家，服装店经理是服装设计师，集邮社的创办人常是集邮家。

有人说：

专卖商店能否办得起来，关键在于资金；专卖商店能否办好，关键在于经营者的专业知识。

这是有一定的道理的。

３、资金要有保障。

开店需要钱，开办何种专卖店，需要多少钱，须事先知晓。

例如在北京开办一家美容院至少要投资５万元；开办一家服装店至少要投资２０万元。

当然，地域不同，规模不同，商品等级不同，会需要不同资金的投入。

例如：

在日本开设一家３０平方米大的茶艺馆，必须准备保证金４００万日元，内部装潢费４００万日元，开店预备资金２００万日元，合计为１０００万日元。

如果创办者能独立负担全部资金投入最为理想；如果资金不足，就要考虑借款。

借到与否、风险大小与自己的承受风险实力如何，都要有所估算。

有人常因为资金不足，致使开店的理想成为泡影，或只好缩小专卖商店的规模。

在决定是否开办专卖商店时，对以上的利弊得失要进行具体分析，不可瞻前顾后，也切勿草率行事。

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二、店型选择