河南省房地产估价师《案例与分析》.docx
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河南省房地产估价师《案例与分析》
2015年：
背离事实假设考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。
A：
相应配套的基础设施
B：
土地的形状
C：
组合完成的功能
D：
立体空间
E：
工业用地的监测点评估价格
2、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。
A：
100—300
B：
100～500
C：
300—800
D：
300—1000
E：
执行层的组织协调
3、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。
A．土地总价
B．土地单价
C．楼面地价
D．商品房价格
4、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．利润为零
B．最高运营费用比率
C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
5、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
A：
权益类型
B：
抵押方式
C：
投资业务
D：
信托性质
E：
借款合同
6、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。
A：
正常
B：
较低
C：
平均
D：
较高
E：
工业用地的监测点评估价格
7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值．【2005年考题】
A：
委托人
B：
估价报告预期使用者
C：
管理部门
D：
中立
E：
工业用地的监测点评估价格
8、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是。
A：
经营成本
B：
开发产品成本
C：
期间费用
D：
开发项目总投资
E：
借款合同
9、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。
A：
30
B：
15
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
10、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。
A．空置率>合理空置率
B．空置率
11、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。
A．预期通货膨胀
B．非预期通货膨胀
C．成本型通货膨胀
D．需求型通货膨胀
12、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】
A：
估算后续开发经营期
B：
估算后续开发的各项支出、收入
C：
估算后续开发的各项支出、收入在何时发生
D：
估算开发期中的利息和利润
E：
工业用地的监测点评估价格
13、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。
A：
0.95
B：
0.99
C：
1.01
D：
1.05
E：
工业用地的监测点评估价格
14、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。
A：
住房和城乡建设部
B：
住房和城乡建设部住宅与房地产业司
C：
住房和城乡建设部信息中心
D：
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
E：
执行层的组织协调
15、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
16、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。
A：
450
B：
525
C：
600
D：
900
E：
执行层的组织协调
17、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。
A：
土地使用权的获得方式
B：
转让的对象
C：
转让的方式
D：
转让的时间
E：
执行层的组织协调
18、商品房预售许可的最低规模不得小于。
A：
居住区
B：
居住小区
C：
栋
D：
单元
E：
执行层的组织协调
19、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。
A：
征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B：
征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C：
基本农田由国务院审批
D：
基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为．【2003年考题】
A：
75％
B：
79％
C：
81％
D：
84％
E：
工业用地的监测点评估价格
21、不同的房地产估价师对同一估价对象在同…估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为．【2007年考题】
A：
掌握的有关信息不同
B：
作出的估价师声明不同
C：
估价对象状况不同
D：
委托人不同
E：
工业用地的监测点评估价格
22、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：
2427
B：
2500
C：
2575
D：
2632
E：
工业用地的监测点评估价格
23、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。
A：
共有
B：
抵押
C：
出租
D：
代管
E：
房地产估价机构必须加盖公章
24、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】
A：
15年
B：
16年
C：
17年
D：
20年
E：
工业用地的监测点评估价格
25、下列有关金融工具的表述中，错误的是。
A：
一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关
B：
本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
C：
与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发
D：
中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。
A：
土地所有权
B：
国有工业用地土地使用权
C：
宅基地土地使用权
D：
大型游乐场
E：
乡镇企业用房
2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是（）。
A．地价分摊有按建筑面积、建筑物价值、土地价值三种方法
B．按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C．按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D．因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行
E．高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊
3、下列关于内部收益率的表述中，正确的有__。
A．内部收益率总是大于目标收益率
B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
4、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。
A：
《工程建设监理单位资质管理实行办法》
B：
《工程建设监理单位资质管理若干细则》
C：
《工程建设监理单位资质管理实行规定》
D：
《工程建设监理单位资质管理具体规定》
E：
执行层的组织协调
5、下图表示的是（）。
A．富有弹性
B．缺乏弹性
C．单一弹性
D．完全弹性
6、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》确定，对招标出让中，应当确定为中标人。
A：
能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人B：
能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人C：
能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人
D：
能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人
E：
能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人
8、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。
A．多因素敏感分析法
B．单因素敏感分析法
C．三项预测值法
D．风险分析法
9、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。
（2009年试题）
A：
价格结构
B：
总量结构
C：
档次结构
D：
投资结构
E：
租买结构
10、下列说法不正确的是__。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B．共同共有与按份共有的最显着区别在于：
共同共有是平等地共有
C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让11、下列关于高层建筑，表述正确的是。
A：
7—9层为高层建筑
B：
10层以上（含10层）为高层建筑
C：
公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的（但不包括总高度24m的单层建筑）为高层建筑
D：
建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑
E：
建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑
12、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
13、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于__。
A．第一产业
B．第二产业
C．第三产业
D．新兴产业
14、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有__。
A．有顶盖无围护结构的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊
C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊
D．屋顶楼梯间、电梯机房
E．建筑物内的变形缝
15、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指__。
A．与房地产开发经营有关的土地管理工作
B．房地产开发经营活动的监督管理
C．房地产开发经营管理
D．房地产开发的合理利用
16、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。
A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
17、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。
A．改进
B．产品成本
C．产销量
D．盈利
E．投资
18、编制城市规划，一般分总体规划和__两个阶段。
A．分区规划
B．详细规划
C．区域规划
D．专业规划
19、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。
A．包含了对通货膨胀的补偿
B．不包含对通货膨胀的补偿
C．没有实际意义
D．不能直接用于财务评价
20、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
21、获取房地产估价业务的措施有．【2004年考题】
A：
突破专业能力限制，接受各种估价要求
B：
提高服务质量
C：
恰当的宣传
D：
低收费
E：
最大限度压缩估价作业期
22、下列税率属于比例税率。
A：
城镇土地使用税
B：
房产税
C：
耕地占用税
D：
城市维护建设税
E：
营业税
23、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。
如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。
A．22
B．28
C．38
D．50
24、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。
A：
确定性变量
B：
不确定性变量
C：
离散型变量
D：
连续型变量
E：
随机变量
25、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。
A：
8％
B：
4％
C：
14％
D：
12％
E：
借款合同
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