福州市住宅市场分析报告.docx
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福州市住宅市场分析报告
7月份
福州市住宅市场分析报告
报告单位：
福建金辉地产企划部
报告时间：
2006年8月23日
〖报告目录〗
第一章：
近期宏观经济相关信息及分析
第二章：
福州市规划相关法规信息分析
第三章：
福州市地土地市信息分析
第四章：
福州市7月份住宅市场分析报告
第一章：
近期宏观经济相关信息及分析
第一节：
“一条龙”调控全国土地房市
央行对房地产信贷情况“关心”的同时，近日，建设部和国土部连续发文，分别开出5帖“药剂”，从楼市的住宅供应、市场交易、土地供应、住宅保障等产业链各个环节，“一条龙”调控。
今年1～6月份房市情况，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，有15个城市高于120平方米。
部分城市房价上涨仍然较快，今年6月份，70个大中城市中，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%。
建设部目前对楼市调控的5大重点确定，地方政府要加强落实：
一、为加大综合调节力度，引导合理的住房消费；二、为重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；三、为加大整治查处力度，规范房地产市场秩序；四、为有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难；五、为继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。
制止片面强调以地生财的做法。
当前土地管理的违法违规等5大问题值得重视。
土地调控必须完善责任制度，实行问责制。
当前要重点查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题。
国土部推出的5大措施为：
一是提高征地成本；二是规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理；三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，工业用地原则上实行招标拍卖挂牌出让；五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度，提高现行城镇土地使用税征收标准，完善耕地占用税的有关规定。
第二节：
市场供需将发生错位
国务院发展研究中心宏观部发布的《2006-2010中国房地产发展预测报告》中也提出，预计国内城镇居民住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从2004年的25平方米，提高到2010年的35.66平方米。
以常见的三口之家推算，每户住房面积应为107平方米。
很多城市中最受购房者欢迎的，是单套建筑面积在90～120平方米之间的产品。
若此推测成立，则新政实施后大量90平方米以下户型的房子，与主力买家的实际需求之间，可能会出现一定程度的错位。
随着一系列新政措施的有效落实，经济适用房及限价商品房等产品更多开发，加上调整项目规划后，大量小户型住宅全面上市，新增住宅供应量尤其是供应套数有望反弹。
第三节：
“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”
“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。
”这句着名的西方谚语表明了政府过多干预房地产市场的现象，中国房地产市场下一步发展的关键是：
政府对中低收入阶层住房问题承担责任，商品住宅交给市场自身调节，只有这样，才能为房地产行业留出足够空间。
最现实的问题是，国土系统一直追求“垂直管理”，但人事、业务和经费三者却不能同时到位，“垂直管理”下的各地国土部门依然受制于地方政府，看着地方政府的眼色“补办用地手续”的窘况，只怕一时难有实质性改观。
“我们多数都是好孩子，父母不成熟。
”有开发商用调侃的口吻评论政府近期频繁的行政干预。
迫于新政压力，相当一部分开发商可能要放弃小户型项目开发。
商人做生意追求的是赢利，要赢利就得开发适销对路的产品，对前景不明或不被看好的生意，不做也无可厚非，至于住房保障问题，原本就是地方政府的责任，开发商应积极配合，但不是当然的承担者。
但不管开发商是不是有足够勇气“用脚投票”，政府继续贯彻新政的决心，看来一段时间内不会改变，房地产行业随着市场降温逐步进入调整期的趋势，也是不可避免了。
现在要建立和谐社会，关键是不要把目标盯在价格上，而是要放在分离房地产市场资金和房地产社会保障资金上。
如果把二者混为一谈，通过价格微调，很难实现政府想实现的和谐社会的目标。
当民众把房价高攀、攒钱的速度永远追不上涨价速度的愤懑口水吐到开发商身上时，房价其实已经在承担它本身不能承受之重，开发商有代地方政府受过之嫌。
市场的归市场，政府的归政府，各自干好分内事，社会和谐好求！
第四节：
开发商集体形象的舆论倾向
房地产的营商环境正在发生巨大的改变，几乎每个经营主体都面临着头脑大转弯。
企业要具备资本实力、开发功力和适时调整战略的能力，大的品牌开发商有几件事情要做：
一是要在政府面前，顺应政策导向；二是在消费者面前，产品要让消费者认可；三是要在金融机构面前，贷款好借好还，再借不难。
频繁的新政不断给开发商立规矩，有些措施透露出政府主管部门对开发商能力与自觉性的不信任，于是招惹出了一些原本自觉向上的开发商的不满情绪。
近两年丑化开发商集体形象的舆论倾向确实值得人们反思。
第二章：
福州市规划相关法规信息分析
第一节：
我省严控低密度高档房开发
一、引导合理住房消费
我省将进一步发挥规划、土地、信贷、税收等政策的综合调节作用。
健全各级促进房地产市场健康发展的联席会议机制，协同有关部门采取经济、法律等综合手段实行综合调控；积极应用税收政策杠杆，鼓励和支持住房开发和消费，促进中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设和消费。
二、重点发展，中小套型普房
我省将出台措施，逐步调整优化住房供应结构。
按照“总量控制、区域平衡”原则，重点发展普通商品住房（含经济适用房），套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积70%以上，继续停止别墅用地供应，严格控制低层、低密度大户型高档住房开发。
在先期的建设规划和用地供应计划中，明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设项目区位布局、用地面积、建设规模、建设进度安排等。
三、预售合同，网上即时备案
我省将推行商品房预售合同网上即时备案，落实禁止期房转让规定，规范登记行为；逐步完善各类房地产企业和执业人员信用档案，严惩各类违规行为的同时，将不良行为记入个人（或企业）信用档案，纳入资质资格管理体系；加强房地产管理部门内部业务系统整合和制度建设，推进房地产交易与权属登记规范化管理工作。
四、住房保障对象，建立档案
我省将严格执行经济适用住房购买申请、审批和公示制度，明确购买经济适用住房的对象条件、购买程序。
2006年底前各设区市全面启动廉租住房制度，完善城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法；以地方财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金；全面掌握最低收入家庭住房状况，建立保障对象档案和信息管理系统。
通过发展住房租赁市场、建设职工公寓等多种方式，研究解决进城务工人员住房问题的有效机制，不断扩大住房公积金覆盖面。
五、合理控制拆迁规模
我省还明确将加强城市房屋拆迁管理，稳妥推进危旧房和棚户区改造。
合理控制城镇房屋拆迁规模，探索新型拆迁补偿安置方式，推广建立最低保障补偿制度；加强危旧房和棚户区改造的规划指导和政策协调，积极探索政府组织、市场运转的路子，把危旧房和棚户区改造与调整城市产业结构、优化城市用地结构结合起来，综合考虑各方面的承受能力，有重点、有步骤地推进。
第二节：
福州市近期规划信息分析
福州将全力打造海洋经济强市，重点发展闽江口、黄岐半岛、福清湾和平潭岛四个滨海旅游区，力争到2010年，海洋产业增加值到450亿元，全市形成2～3个海洋产业总产值超100亿元的海洋经济强县（市）。
滨海旅游将向海洋旅游迈进
今后5年，福州将推进滨海旅游向海洋旅游迈进，形成海上、海岛、海岸、腹地旅游产品系列，建设集休闲度假、会展商务、文体旅游、生态旅游、探险旅游等多功能于一体的现代综合滨海旅游经济带。
扶持发展游艇旅游、海岛休闲探险旅游、风能发电观光和垂钓旅游等特色旅游。
福州将重点发展海坛国家重点风景名胜区、马尾船政文化旅游区和长乐郑和下西洋文化旅游区、琅岐岛龙鼓度假区、连江黄岐半岛滨海旅游度假区、福清东壁岛旅游度假区等重点项目。
平潭岛开发以滨海度假旅游为主，海蚀地貌观光、海上运动休闲和近海游船观光等为辅；马尾船政文化旅游区形成以船政文化为主线的食、住、行、游、购、娱的旅游产业链。
滨海旅游拟建11重点项目
“十一五”期间，福州滨海旅游业拟规划11个重点建设项目。
其中，“两马”旅游开发，拟新建一座五星级大酒店，改建国际客运大楼及配套设施。
福州船政文化旅游二、三期建设项目：
包括两园五馆一船坞，分三期建成，计划建成12个景点，2个游轮码头及旅游环保电瓶车等。
闽江口郑和航海文化旅游区：
沿闽江口南岸，开发利用郑和下西洋史迹，兴建纪念性景观和吃、住、娱、购及旅游码头等配套服务设施。
平潭坛南湾一将军山生态旅游区建设：
规划面积13平方公里，拟建高等级酒店一座，区内游览路5公里，停车场15000平方米，旅游服务设施1.3万平方米等。
罗源湾游艇俱乐部：
建设游艇码头、四星级标准俱乐部（罗源湾假日大酒店）及附属设施、观海长廊、海鲜城、停车场等配套设施。
长乐拟建13公里滨海观光大道
长乐海滨旅游度假区：
沿大鹤海滨至下沙海滨，拟分别建设四个功能区：
一是大鹤森林公园，规划面积369公顷，包括海滨浴场、象鼻山、石景山游览区，森林度假区和观光农业区。
二是规划面积760亩，包括休闲游乐区，旅游购物区和海景博览区。
三是南澳海滨休闲区，滨海观光大道，北起漳纺南澳，南达文武砂海峡奥林匹克城，全长13公里。
四是下沙度假村，规划面积1.12平方公里，包括海滨浴场、海滩游乐区和休闲度假区。
福清东壁岛旅游度假区：
拟建设两区一街、两湖一山、两滩一岸一岛。
琴江满族风情旅游开发：
开发满族风情观光旅游区、大屿岛水上休闲运动区等。
十八孔旅游区开发：
在十八孔周边开发1400亩水上、陆上旅游项目。
海坛国家风景名胜区（世界自然遗产预备名单）综合开发建设项目：
规划面积71平方公里，景区接线道路15公里，景区山门4座，入口3处，停车场3万平方米，景区步游道18公里，旅游服务设施3.2万平方米。
拓展港口通往内陆腹地交通走廊
今后5年，福州将推进港口通道等配套基础设施建设，加快以铁路、高速公路、沿海公路为主体的综合交通建设，重点拓展沿海港口通往内陆腹地的交通走廊。
“十一五”期间，主要完成温福铁路、福厦铁路、江阴铁路支线、连江铁路支线、罗源铁路支线建设及外福铁路的扩能提速改造，形成以福州为中心点的连接“长三角”、“珠三角”的快速铁路通道；建设绕城高速公路、机场高速公路、福厦高速公路复线福州段、京台高速公路福清渔溪至小山东、江阴港区疏港高速公路、罗源湾南北岸疏港高速公路、松下港区疏港高速公路等，提高省会中心城市对外辐射能力与沟通能力；建设省道201线（滨海大通道）、平潭海峡大桥等，完善路网布局，提升港口功能的运输通道。
第三节：
6月份我省商品住宅价格涨幅仍居全国前列
上半年，全省房地产开发投资331．07亿元，比上年同期增长43．9％。
全省商品房销售面积增长29．9％，达879．55万平方米，增速比今年前5个月高6．5％，空置面积290．01万平方米，下降11．2％。
省统计局综合处相关负责人指出，由于房地产宏观调控措施陆续出台，因此虽然上半年福建房地产开发投资仍比上年同期增长43．9％，但6月份增速已经减慢，比1～5月份低7．2个百分点。
省调查总队7月份公布的调查显示，5月份福州、厦门商品住宅价格涨幅分别为10．3％和8．7％，在全国70个大中城市中，福厦涨幅分居第6位和第10位。
6月份福建的商品住宅价格涨幅仍居全国前列，福州、厦门、泉州三地的商品住宅价格涨幅分别为9．3％、11．1％、6．9％。
6月份福州商品住宅价格涨幅回落了1个百分点，而厦门则增加了2．4％。
据了解，6月份厦门市商品住宅全市均价为7432元／平方米，岛内的商品住宅均价更蹿升至8556元／平方米，较上月大涨了1696元。
第四节：
我省转发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
我省转发建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号），结合我省实际，就城市住房建设规划编制工作提出以下意见，请一并认真贯彻执行。
明确要求，住房建设规划编制要依据本地区住房现状调查结果和房地产业“十一五”发展专项规划，按照“总量控制、区域平衡、落实项目”和“总量与项目相结合”的原则，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，加大经济适用住房和廉租房的供应。
严格按照“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上”的要求，结合确定的需调整的项目，合理安排套型建筑面积90平方米以下住房为主的普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域，落实到具体项目。
住房建设规划应包含以下主要内容：
“十一五”期间各类住房（含商品住房、经济适用住房、廉租住房等）需求预测和计划建设总量、用地供应总量及其空间布局；今明两年年度（从6月1日起计算，下同）各类住房和土地供应总量计划、每个项目的空间布局、用地面积、规划设计控制指标（住宅建筑套密度、住宅面积净密度、套型结构比例、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等）、可建住房建筑面积和计划开工竣工时间等。
第五节：
国税总局规定转让二手房可税前扣除房屋原值和有关税费
国税总局网站发布了该局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。
通知明确了个人转让住房征收个人所得税的有关问题，主要包括住房原值计算和税前扣除税费的有关规定。
相关规定自８月１日起执行。
原值计算?
?
榕已有交易征税指导价
对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。
纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
不过，有很长一段时间，交易所都是按照申报价格征税，所以存在严重的低申报现象。
直到２００６年４月１日，福州市出台二手房交易代征税费指导价政策，低申报现象得到遏制。
”
税前扣除 福州扣除交易价的20%
通知规定：
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
合理费用是指：
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
住房装修费用方面，公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的１５％，商品房及其他住房为原值的１０％。
本地措施：
由于通知要求提供实际支付费用的税务统一发票方可税前扣除相关费用，而实际装修过程中很多人没有拿到发票，而且很难找齐所有证据、发票，因此，操作起来有一定困难。
在税前扣除方面，福州市目前采取的办法是：
统一在交易价格的基础上扣除２０％，再对扣除后的价格与原值的差征税。
比如：
房子交易价为６０万元，原值为４０万元，则征税额为：
６０×（１－２０％）－４０＝８（万元）。
即，该房只需按８万元缴纳个人所得税。
购房退税 福州退税比例为50%
通知规定：
对出售自有住房并拟在现住房出售１年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
本地措施：
由于“重新购房的金额与原住房销售额的关系”没有细化，卖房人在１年内重新购房时该退其多少纳税保证金，这执行起来不好把握。
郑爱新介绍说，福州市目前执行的政策是：
出售自有住房并在１年内按市场价重新购房的，在其重新购房时，一般退还原缴纳税费的５０％。
税额无法确定 按交易价1%-3%征税
通知规定：
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
一般按照情况征收１％—３％不等。
这项规定对尚未征收个税的城市影响较大，但对福州不会产生很大影响。
因为福州早已对二手房转让征个税，在这方面已经积累了一些经验。
第六节：
福州市7月份福房指数市场分析
指数分析：
指数稳健上涨
近几月来，中央出台了一系列政策，以调控房地产市场。
在经历了各项调控政策后，福州的房地产市场并没有出现大起大落，依旧保持其稳健的风格，本月的福房指数依旧保持着缓速的增长。
从表一可以看出：
本月的福房指数为123.46，比去年同期上涨13.29点，年涨幅为11.77%，相比上个月的122.37，月涨幅0.63%。
从福房指数趋势图中可以明显的看出，从去年上半年以来，福房指数一直处于稳步上涨的趋势，福房指数反映的是福州房产市场在过去的一段时间中市场供需的总体态势，因此受到市场短期行为的影响较小。
而住宅均价受市场短期因素的影响较大，在短期内存在较大的波动。
本月住宅的均价为４３９９元/㎡，较上月上涨了４．９６％。
至于均价上涨的原因，我们将在板块分析中详细进行剖析。
表一：
2005年7月-2006年7月福房指数
月份
05-7
05-8
05-9
05-10
05-11
05-12
06-1
06-2
06-3
06-4
06-5
06-6
06-7
新福房指数
110.17
111.29
113.29
112.52
115.04
116.09
116.44
117.29
118.58
118.72
121.37
122.37
123.46
表二：
福房指数趋势图
一手房：
价增量跌，倒70%态势明显
在住宅交易均价上扬的同时，本月住宅成交量大幅缩减，本月仅为40.46万平方米。
影响的因素大致有下面两个原因：
一方面国六条政策尚未完全明朗化之前，大部分的市民都持币观望，做出相对理智的置业和投资的选择。
另一方面七月份高温笼罩，炎热的天气会使得市民的看房激情受到一定程度的影响。
表四：
福州住宅成交量
详细分析本月的交易资料（表五）可以看出：
大户型房子依然占据交易的主角，本月最热销户型是120~150平方米，成交套数占总套数的39%，消耗本月社会总购房资金的47%，几乎占去市场的半壁江山。
另外，90平方米以上的房子交易总量达到72%，仍然处于“倒70%”的态势，这与“国六条”中要求“90平方米以下的小户型占到总开发量的70%以上”还有相当距离。
尽管如此，本月一个突出点是90平方米以下的房子成交套数上升幅度比较大，从上个月占到总成交套数的16%上升到28%，仅居于120~150平方米成交占比之下，表明小户型的商品房还是有一定市场。
表五：
7月一手房成交面积分析表
2006年7月商品住宅一手房成交面积分析表
面积（M2）
套数
所占比例
金额（万元）
所占比例
90以下
809
28%
21072
15%
90-120
477
17%
18784
14%
120-150
1126
39%
64594
47%
150以上
442
15%
33793
24%
合计
3224
100%
184294
100%
本月楼盘的成交排行榜（表六）上面我们发现了一些微妙变化，与六月份的情况相比，本月金山湾从上个月的第五名上升到成交排行第一名，成交金额2.54亿元，目前该楼盘正处交易高峰，交易量由上月的137套上升至本月的272套，上月成交量第一的江南水都本月则屈居第二。
江南水都本月成交套数为321套，对比三个月的1041套，是下降了不少，但不排除江南水都的房子经过几个月的热销后已经卖得差不多了，可以说融桥地产的房子已经得到福州市民的肯定。
表六：
2006年7月楼盘成交排行榜
排序
楼盘名称
成交面积（M2）
成交套数
均价（元）
1
金山湾
48804
272
5207
2
江南水都
42435
321
4140
3
仁文·大儒世家
40773
277
3774
4
群升国际
26830
217
4398
5
香江红海园
18041
135
3561
6
居住主题公园
17108
71
3706
7
金山桔园
16472
134
2297
8
圣淘沙花园
15018
97
6876
9
三木家·天下
12387
90
3508
10
阳光城三期
8824
124
5861
11
大景城
8085
96
3714
12
宝龙城市广场
4015
103
4486
二手楼市：
交易量小幅度下跌
七月份普通住宅的二手房交易总额为47975万元，均价为2074元／㎡，相对于一手楼市的均价而言，这个价位还是比较实在的，可见其中不乏低端物业的交易，二手楼市是分流百姓住房需求的重要渠道。
“国六条”的颁布目的之一在于鼓励二手楼市的健康发展，从而让更多的人通过二手楼市、租房等分级消费解决住房问题。
表七：
福州7月二手房的交易量
成交金额（万元）
成交面积
均价
住宅成交量
47976
231288
2074
别墅成交量
1362
3387
4021
分析近三个月的二手楼市交易资料，从表八中我们可以看到，在５、６、７三个月中，二手房的交易量变化幅度相当大，其增长率由-51.91%变化162.52%，再到本月的-14.21%，这与一手楼市有着显著的差别。
一手房的项目周期一般都在一至两年，而二手房的交易时间比较短，极易受到政策影响，如交易税费的征收对投机者的挤出效应，或者是个别事件（如大面积拆迁等）影响，二手房市场对于政策的敏感度比较高，因此交易量上下浮动较大也是常理之中的。
表八：
2006年5月～2006年7月的福州市二手房交易量如下表：
交易量（单位：
万元）
增长率
2006年5月
21909
-51.91%
2006年6月
57515
162.52%
2006年7月
49338
-14.21%
由于二手房数据收集至每月25号，之后的交易量计入次月，因此就不难理解表八的数据中，5月份的交易量大幅下跌，而在实行新的征收营业税政策的6月份，为避税赶在6月1日前过户，交易量反而出现报复性上涨。
而7月份的交易量下跌，除了各项政策综合效应对市场起到的观望作用以外，我们也不排除市场在经历的五月末的大量交易后处于了一个相对饱和的状态。
最新出台的政策——国税[2006]108号文件表明：
个人二手房转让8月1日起征收所得税。
交易个税的实行，挤压了房产炒作中的一部分利润空间，对于那些资金实力不够又想进入房产炒作的炒家而言，无疑可以起到一定的阻碍作用，同时打击二手房的交易热度，打压房产炒作。
这一消息的出台对于二手市场来说可谓一个不小的打击。
强征个税会让更多的市民持币观望，之后的二手房市场进入一个新的观望期，出现交易量的下跌也是情理之中的。
现行的市场中，大部分卖房者会将税费转嫁由买方承担，因此，未来市场走向将会寻求一个由收益支出主导的供求平衡点。
别墅市场：
价格继续走高
别墅的指数继续缓步走高，从６月份的７２００点，本月涨至７３６１点，比上月上涨了２．４％，同时成交量也开始有了大幅回升，基本走出了上个月２５７６平方米的低谷，达到４６７７平方米，回升至正常水平。
“国六条”规定从6月1日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。
随着时间的推移，别墅的总体供应量将不断下降，而且短期内不再有新增别墅项目补充，这就为别墅的后市价格走高留下了不少空间。
受到“国六条”的影响，未来大户型的住宅产品的供给量也将下降，然而随着社会经济的发展，富有阶层对于别墅以及其他中高档住宅产
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