新楼盘物业接管工.docx
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新楼盘物业接管工
新楼盘物业接管工作的思路
新楼盘物业接管工作的思路
依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。
按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：
一、介入期
根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。
1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：
（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；
（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；
（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；
（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；
（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；
（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；
（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；
（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；
（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；
（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；
（11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；
（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。
（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
2、开展业主服务需求调查
积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。
3、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对XX物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对XX进行严格、细致、全面的接管验收。
4、介入期管理工作计划表
序项目内容时间号前期介入1、项目实地考察、研究5年2006参与规划规划设计意图，掌握工月至1设计和建程施工现状；年2006设2、从物业管理的角度提月10出合理化建议。
拟订物业1、总结同行业物业管理管理服务服务的成功经验；2006年52、对XX项目深入调查月至方案26研究；2006年3、针对XX新区特点拟月
订管理方案。
组建物业1、物业处组织架构的建2006年5管理服务立、相关人员的招聘；月至3
年2006、人员培训；队伍2113、人员上岗。
月年完善管理1、安排管理用房；2001及办、安排员工宿舍4
200、管理物质装备
1月
制定管理1、制定或完善切合实际2006年6规章制度的各项制度；月至5
2006年7
月年2006对业户的对二次装修须知进行口至月宣传及对头宣导、书面宣导，现106
2007培场指导、培训。
年3员工的月训逐项检查根据标准，1、物业的验2006年9收与接管发现问题督促整改；月至与开发商办理书面移、7
22006年交手续，做好工程遗留11月初问题备案。
1、收集档案资料；物业档案2、科学分类；2006年5管建立与83、建档；月起理、运用。
4二、入住期1、高效便利办好入住入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：
）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及（1
应收的有关费用，以便业主事前做好准备；
（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；
（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；
（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙。
2、提供入住期的便民服务措施
（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；
（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；
（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。
3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议
4、装修管理
（1）装修宣传培训。
根据《建筑法》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及东莞市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。
（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。
（3）落实二次装修跟踪监管责任制。
（4）制定违章装修处理流程。
（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。
5、治安管理
（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。
（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。
（车位、车主、车型、车色）
（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；
（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。
6、入住期管理工作计划表
序号
项目
内容
时间
1
入住手续办理
、准备好业主入住资1料；2、合理设置办理入住手续的流程与岗位；、为业户办理入住手3
2006年11月起
2
修装住户管理
续，提供便利服务。
1、对业户和装修队伍的宣导、培训
年200611月起
（发通知、公示、面谈、现场交流）；
1、装修申报审批；
2、装修施工过程监管；
3
业户档案管与建立理
3、装修验收。
1、收集档案资料；2、科学分类；、建档；1
2006年5月起
2、运用。
三、常规期管理、培训工作1物通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为XX社区的物业管XX业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使理更加赋有成效。
）安管培训计划（1
项次19
培训主题消防甩带核标准新队员上岗培训及《岗位、职责》公司理念、识。
依据相关材料分阶段进行
培训/教材人（二节）/依据考安管队长服务意
培训对象全体员新队员老队员
210
《安管员考核细则》安防大队在二次装修管理中的岗位职责、如何在现场及时传递业户
安管队长巡楼要点；
全体员全体员
队
“三流”管理安管全体队《安防管理培训教案》3依据队长员《预案》《巡逻、《门岗工作流程》安管全体队工作流程》、4队长员
中队训练（每周星期三、安管全体队5五进行）队长员依据考核标准队伍建设/自编和依据《中安管全体队6
队长国保安》员
周界反攀爬、《水浸事故、保安全体队困梯解救预案》煤气泄漏、7经理员培训安管全体队8《岗位职责》队长员队
的投诉、报修；高层楼宇消防预案现场培
全体
11
训及演练
员
队
）绿化培训计划（2
项次1
培训主题绿化工岗位职责
培训教材/人绿化班长绿化
培训对象绿化工绿化工、
2
绿化基础应知应会割草机、高压喷雾器等器
班长
楼管员
绿化绿化工依据产/3具的使用及保养班长品使用说明书绿化工绿化安全操作规程客户4
班长管
主
56
苗木习性管养特点各类表单使用的培训据现场使用表单
绿化工绿化客服主班长管
绿化工/依绿化楼管、客班长
7
气候、土壤水分与苗木的关系
户主管绿化工绿化户主客班长管
苗木等级标准及如何检绿化工绿化8楼管、客查苗木病虫害依据绿化班长
施工及相关材料
户主管
（3）行政培训计划
项
培训/教材培训主题
培训对
次
物
人业
象
1物业相关法律法规培训部经
理
学习本项目的《新建商品物业全体客经住宅质量保证书》、《新建部2服人员商品住宅使用说明书》理社区概况/书面与现场相物业全体客3
服人员经部结合
新楼管员上岗培训4
理物部
业全经服人员
体客
学习《业主临时公约》《前期物业管理协议》
理、、物
业
《房屋装饰、装修管理办5法》《业主基本情况登记表》
部、、《接楼特别提示》理
全经服人员
体客
等服务礼仪
物/依据礼仪培训
业全
体客
6资料结合现场各项物业费用收取标准、
部理物
经服人员业
正确开票据时注意事项7依据公司计财部相关要
/部理
客服、收经款员
求8各类相关表单使用
物部理
业全经服人员
体客
入住亲情服务、有偿服务9项目讲解
物部理
业全经服人员
体客
现场对客服口员工进行10房屋配套设施使用功能
物部
业经
及操作培训
理
4（）新区工程部培训计划
培训培训对
培训主题/教材项次象人
新员工入职培训物业公司
1
简介、（规章制度，岗位职责）/依据管理规范文件培
业物部经
全体工程人员
训
理业物
2
公司管理文件培训安全知识、及礼节、文明
经部理工程
全体工程人员全体工
3
礼貌用语培训。
现场培训：
组织现场人员到社区熟悉环境及根据楼
主管
程人员
工工程体全结解各幢楼了面书平图4
程人员主构，方位特点，户内给排管楼管员水走向，五金门配件产地品名等。
现场操作表单填写、各岗工程位操作规程、规章制度的5主管培训
全体工程人员及楼管
建筑电气工程施工质量验收规范，智能化系统验收
员
规范，针对各口负责人进工程6
行专项培训/依据建设部主管标准、及机电设备调试验
全体工程人员
收标准培训。
工程小区变配电糸
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