宁波写字楼办公市场分析报告.docx
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宁波写字楼办公市场分析报告
宁波写字楼办公市场分析报告壹．宁波市概况
一、宁波市自然地理
宁波简称"甬"，位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，
长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州
湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台
相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南
翼经济中心。
宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚
江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。
余姚江、奉化江在市区"三江口"汇
合成甬江，流向东北经招宝山入海。
整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。
二、宁波市行政区划和人口
宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，
宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。
全市总面积9365平方公里，人口549.07万人，其中市区面积2560平方公里，人口206.91万人。
三、气候环境
宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2℃，平均气温以七月份为最高，达28.8℃，一
月份最低，为4.2℃。
全年无霜期一般为230天至240
天，年平均降水量为1300毫米至1400毫米。
五月至九月降水量占全年的60%。
四、宁波市综合实力
宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有
制定地方性法规权力的“较大的市”，是全国历史文化名
城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。
综合实力在全国地级以上城市中居20位。
五、宁波市居民收入
2004年1—4月，市区居民人均可支配收入为6000元，比去年同期增长18.2%。
六、宁波市固定资产投资统计
2004年1-4月，全市完成全社会固定资产投资274.80亿
元，同比增长60.8%。
其中限额以上完成250.50亿元，
同比增长65.2%。
在总计中，工业投资完成128.65亿
元，同比增长65.8%；房地产投资完成65.51亿元，同比增长64.9%。
七、宁波港口发展及前景
宁波港得天独厚的自然条件，使其迅猛发展。
目前港口
的通过能力和货物吞吐量均已超过亿吨。
现有集装箱班轮航线100条，月航班480班。
全球排名前20位的航运
公司均已登陆宁波港。
为客户提供报关、查验、金融、
保险、船代、货代等一条龙服务。
加快深水枢纽港和国
际集装箱干线港建设，适应国际贸易和远洋集装箱运输
发展的需要，宁波港还将规划建设多个超大型国际集装箱码头，到2007年，基本建成国际一流的深水枢纽港和
国际集装箱远洋干线港，构筑上海国际航运中心深水外
港，成为浙江省、宁波市的物流龙头，全面建成集装箱、矿石、原油、煤炭、液体化工5大中转基地和港口
物流信息平台；全港货物吞吐量达到2亿吨，力争进入
世界5大港口；全港集装箱的吞吐量将达到500万TEU
以上，争取进入世界港口前15位，国内港口前4位。
分析：
●目前宁波市大部分写字楼办公场所是以货代、货
运、船务、海运等公司。
宁波港口的持续发展可进一步带动宁波写字楼办公的供需。
●宁波港已形成高速公路、铁路、航空和江海联
运、水水中转等全方位立体型的集疏运网络，可促进其他行业的办公需求。
贰、宁波市写字楼概况
一、宁波市写字楼分布、供应量分析
写字楼区域分布
宁波市其城区面积比起其他同类城市相对较小，因此写字楼的
分布也较为集中，大致概括其分布主要集中于两区域和两线。
●第一个集中区域为分布于天一广场周边的CBD区
域，这一区域为宁波的中央商务区，也是高档写字楼
的积聚地。
周边集中了像：
华联写字楼、中农信、中
银大厦、世贸中心、保险大厦等一系列高档写字楼，
因其特殊的地段优势，这一区域也是各进驻公司租用写字楼的首选之地。
●另一集中区域为三江口区域，三区沿江而划，特殊的地理景观位置，也使许多写字楼沿江而立。
●另外市区的两条交通大动脉也集中了一些办公写字
楼。
沿中山路有东海曙光、中山银座等。
沿百丈路的有：
会展中心、彩虹大厦、鄞信大厦等。
●但随着宁波市政府提出的“东扩西拓，南居北工”战
略思路的实施，宁波的城区面积不断扩大，部分小体
量的适宜刚刚起步而又注重公司形象的中小企业办公的写字楼，在宁波的各区都有所呈现。
写字楼供应量区域分布比较
从写字楼供应量来看，海曙区数量最多，供应量最大，江东区次之，江北区最少。
2003年宁波写字楼交易情况（图示）
二、近几年宁波写字楼发展总述
宁波写字楼发展里程简述
与住宅一路走高的发展脉络不同，宁波写字楼市场有其
自身的演绎轨迹，总体呈波浪状态发展。
２０世纪９０
年代初期，宁波写字楼曾有过一段繁荣史，但到了９０
年代后期，行情就一直陷入低谷。
由于楼宇规模较小、
形式单一，有的现在还在消化。
同时，宁波写字楼市场
的价格也与其他地市有所不同。
有些与宁波经济发展水
平相同的城市，写字楼销售的价格往往要高出住宅价格
的３０％～４０％，但宁波房地产市场上住宅价格却时
常高于办公用房。
这主要是由于以前写字楼市场的不景气，此类物业大多由“烂尾楼”改建而来。
近几年，随着宁波经济的迅速增长，城市面貌的日新月
异，各行业对办公物业的需求也在不断增长，使当地的
写字楼市场逐步升温，大多存量写字楼被消化殆尽。
特
别是２０００年后，宁波经济和房地产业进入了高速发
展时期，城市化建设进程不断加快，高科技、金融、物
流以及其他相关服务性行业蓬勃发展，作为写字楼主要
消费层的民营企业也发展迅速，这些都为宁波写字楼的复苏与发展奠定了基础。
企业办公需求与写字楼需求对比
据统计，宁波市企业注册数量逐年上升，仅三资企业就
已达到６０００家之多；世界５００强企业中已有２６
家在宁波设立分支机构。
新的写字楼项目却供应不足，
企业快速增长与写字楼的匮乏形成了鲜明对比，致使供
需失调。
写字楼发展前景
需求量的不断高涨，用房单位对办公要求的日益提高，
极大刺激了宁波写字楼物业的急剧升温。
东海曙光高档
写字楼推出半个月便告售罄……。
据了解，目前市场上
写字楼的出租率普遍较高，像中银大厦、中保大厦、都
是满租，而一些普通品质的写字楼入住率也已达到８５％以上。
业内人士指出，写字楼市场的脉搏总是与城市经济的大
动脉同步跳动的。
从宁波经济的发展态势、经济发展结
构及市场供需情况分析，写字楼市场新一轮发展周期已
经启动。
随着新生用房企业的不断涌入，特别是未来杭
州湾大桥的建成及“长三角州”经济一体化，加之住宅
建设的相对舒缓，将给宁波写字楼市场带来无限商机，
写字楼将是今后房地产业的亮点，高品质的５Ａ写字楼更是楼市“新宠”。
三、宁波市写字楼销售市场、租赁市场概况
一、海曙区
1、区域简介
海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。
全区面积28.7平方公里，常住人口29.3
万，辖8个街道办事处。
海曙区系中共宁波市委、宁波
市人民政府所在地，是全市政治、经济文化中心。
2、区域环境
海曙区地处宁波市最繁华的地段。
宁波新华联商厦、长
发商厦、城隍庙商城等全市规模最大的综合商场，大
苑、新园、华侨、金龙等涉外星级宾馆几乎都集中在区
内，一批诸如天一广场、乐购超市、新一佳、农工商、
好又多、欧尚等一批大广场、大超市和大卖场竞相驻
入。
市主要金融机构及商检、海关等部门也都设在海曙区。
3、区域配套设施
海曙区基础设施完善，交通便捷。
辖区内有铁路宁波客运站、汽车南站，距宁波栎社机场仅8公里，与宁波港客运
2
2
站仅一桥之隔，沪杭甬高速公路宁波市区出入口设在海曙
区，所有的市内公交线路和出租汽车几乎全由海曙辐射市区的四面八方。
4、海曙区销售、租赁项目概况
海曙区写字楼销售市场
基
本
资
料
案名
都市仁和中心
售楼处
现场
电话
87329666
区域
海曙区药行街
开发商
宁波冠华置业有限公司
代理商
自售
规划设计
浙江省建筑设计研究院
产品组成
公寓、写字楼
户数
494户
交房日期
2005年10月
基地面积
9700平方米
建面
73399
公开日期
2003年下半
年
容积率
6.9
绿化率
19.1
销售率
80%
物业管理
写字楼3元/月公寓1.8元/月
工程进度
结构
车位单价
27万（估
计）
产
品
形
态
建筑形态
栋数
总建面
户数
楼层
均价
公寓
1栋
约4万多
m
192
33F
1.1万-1.3
万
写字楼
1栋
约3万多
m
302
29F
1万左右
面
积
配
比
户型
公寓面积范围
写字楼面积范围
客源
3R
150平方米
写字楼部分单元面积为80-100平方米，可自由组合分割
大部分公司为自买自用
4R
185平方米
2
2
5R
191平方米
（货代、贸易公司比例
较大）
案名
中央商座
天一商务中心
汇金大厦
位置
位于大沙路中部
中山东路与开
明街交汇处
开明街与和义路
交叉口之东南
开发商
恒江房地产开发有
限公司
外商独资宁波
孙氏开发公司
宁波宁兴房地产
开发有限公司
产品
写字楼
写字楼、公寓
写字楼
代理商
宁波迪赛
自售
宁波艾迪设计有
限公司
均价
7600元
1万左右
不对外公开销售
销售率
90%
90%
100%
楼层
9F
26F
9~16F为写字楼
29F
总建面
2万m
写字楼5万m
5.8万m
户型
面积范围：
20~400
m主力面积：
80~100m
写字楼可自由
分割，主楼部
分大都整层出
售
写字楼可自由分
割
备注
6部电梯、层高
9部名牌垂直电
大堂挑高10米，
3.3米
梯、有VIP会
所
6部进口名牌电
梯
客源
60%业主自买自用
（主要是做外贸、货
代等）40%为投资
大部分业主自
买自用（主要是
做外贸、货代、物流等）部分为投资
开发商保留部分
房源为自己办公
场所、其余大部
分内部关系户够
买
分析：
●海曙区集中了宁波大部分高档次的写字楼，尤其以天一
广场周边的CBD区域，这一区域为宁波的中央商务区，也是高档写字楼的积聚地。
●近期内，海曙区CBD版图内的写字楼大都为在建期房，地段、环境、商务气氛较好。
●海曙区内的写字楼不管从楼宇配套设施、区域环境，在
建的写字楼品质都较高（高速电梯、VIP会所、游泳
池、及休闲场所），代表了当前宁波写字楼办公档次。
●都市仁和中心自推出市场由于地理位置等因素价格一涨
再涨，且销售情况不错（现销售率为80%），目前写字
楼均价在1万左右。
但从五一后客源明显较少，大多客户持观望状态。
其主要卖点是紧邻天一广场。
●中央商座主要满足了目前宁波中小企业办公市场需求，
但是一层部分为菜市场，这在一定程度上影响该项目的办公档次。
●天一商务中心及其本身优越的地理位置，再加上良好的
配套设施（如9台名牌垂直电梯、VIP会所、超大恒温
的游泳池等）形成了较高品质的楼盘。
自开盘以来销售非常不错。
●但是从今年五一后，房地产相关政策的推出，在调研过
程中了解到各售楼处销售情况并不理想，大部分意向置
业者持观望状态。
（近期天一商务中心、都市仁和中
心、中央商座楼盘中，来看房的客源并不多，和以前相比有较大差距）
●商务楼宇的开发建设将进一步拓展海曙区经济发展空
间，增强经济发展的后劲和活力，同时，也进一步优化提升海曙区功能和形象，推进海曙区"两高""两区"建设进程。
海曙区写字楼租赁市场
物业名称
中农国际商厦
华联大厦写字楼
世贸大楼
位置
中山东路
东渡路
东渡路
总楼层
36F
25F
18F
出租率
90%
100%
85%
租金
3.0元/平方米·天（含物业管理费、空调费、电梯费）水电费自
理
1.3-4元/平方米·天
（根据位置、楼层、装修程度等不同定
价）
1.54元/平方米·天
（带简装修）综合服务费3元/月、裙楼2.8
元/月，公共设施费4.8元/年，水电自
理，电梯、空调费用按建筑面积分摊
物业内容
保安、保洁、设施修缮、会议室场所租赁
商务中心、会议室租赁、设施修缮等服务
保安、保洁、商务（主要为打字、复印）、修缮等服务
面积
一层分13户，面积从
30-150平方米
一层约20余户，面
积大小不一
60、70、80、100、120等平方米，房间
挑高5米
主要办公客
户
货运、货代、贸易等公货运、货代、航运、网络设计、装饰、贸司化妆等公司易、电脑等公司
物业名称
灵桥写字楼
世纪广场
人保大厦
位置
药行街
中山东路
大来街
总楼层
22F
28F
25F
出租率
86%
80%
99%
租金
1.2元/平方米·天，
综合服务费2.5元/月，公共设施费2.4元/年（电梯、空调按建
筑面积分摊，水电自理
1.38元/平方米·天
4.3元/平方米·天（物业费、电梯、空
调全含）
物业内容
商务中心、普通修缮服务及保安保洁等内容
商务中心、普通
修缮服务及保安保洁等内容
24小时空调、热水商务服务、基本物业
服务等
面积
130等平方米
主要面积为
77.47、84.11平
方米
一层10户，面积分别为23、30、45、70、
100、110平方米
主要办公客
户
广告设计、广告企划、装饰、贸易等公司
客户群比较杂乱（装饰、贸易
等）
1-9F人保公司，货代、货运、航运等公
司
配套
大堂设有商务中心
设有咖啡厅、健身房等
大堂设有商务中心4部三菱客梯、1部货
梯
物业名称
阳光大楼
平安大厦
银河大厦
位置
中山东路
长春路
楼层
22F
18F
17F
出租率
100%
100%
100%
租金
综合服务费2.53元/月，公共设施3.6元/
年
综合服务费2.75元/月、电梯费用
分摊
只整层出售（每层20多个大小不一的房间
物业内容
、保安、保结、修缮等
内容
机票代理、保安保结、修缮等内
容
保安等（物业服务不完善）
面积
面积范围为60、60-150、150-
300、300以上，
主要为20多平方米
主要办公客
户
律师事务所、贸易、进出口、信息产业
贸易、纺织、策划等小规模公司
宁波旅游局、宁波司法局等
配套
大堂设有机票代理
电梯、中央空调
分析
●目前海曙区写字楼租赁市场的出租率为85%以上（华联
大厦写字楼、阳光大楼的出租率为100%），从以上数据反映海曙区写字楼办公租赁市场较好。
●目前海曙区有许多中小规模企业以个人名义在高层公寓
楼办公。
一来因为海曙区写字楼房源较紧，企业业主找
不到合适房源，二来海曙区写字楼租价的不断上涨，对
于小规模企业来说高层公寓从各个方面来说是不错的选择。
●海曙区的地理位置（特别是天一广场周围区域的CBD）
决定了海曙区写字楼租赁市场是其它区域不可比拟的。
●车位严重不足。
●物业管理不是很到位。
二、江东区
1、江东区简介
江东区位于宁波城区东部，全区常住人口20.7万人，总
面积37.7平方公里。
在宁波市城市化过程中，江东区作
为重点建设的城区，是宁波城区向东连接宁波经济技术
开发区、保税区、大榭开发区和东方大港——北仑港的
纽带。
宁波的科技工业园区以及该园区的专业分园——江东科技园区就坐落在江东区境内。
2、交通环境
江东区地理位置优越，交通便捷。
城区西南的栎社国际机场，已开辟包括香港、澳门、泰国在内的30多条
国内、地区及国际航线，每周始发航班170多次；城区
东面有30万吨船可以候潮进出的北仑港，年吞吐量已
突破100万标箱，与100多个国家和地区开通了519条
航线，每周班期200多班，设有集装箱、煤、矿石、油
码头；沪、杭、甬高速公路与沿海国道主干线在江东区交汇，2006年杭州湾大通道建成后，宁波距上海车程从
3小时缩短为1.5小时；区域交通发达，通过公、铁主
干道，与北仑港、宁波经济技术开发区、宁波保税区和大榭开发区紧紧相连。
3、江东区销售、租赁项目概况
江东区写字楼销售市场
基
本
资
料
案名
宁波波特曼中心
售楼处
现场
电话
87373188-
1406
区域
彩虹北路
开发商
宁波大榭开发区宝业房地产开发有限公司
代理商
宁波金百利服务有限责任
公司
规划设计
波特蔓（浙江）建筑设计股份有限公司
产品组成
公寓、写字楼
户数
866户
交房日期
2006年1月
基地面积
22913平方米
建面
110568
公开日期
2004年2月
容积率
5.77
绿化率
16%
工程进度
结构
物业管理
宁波波特曼物业管理有限公
司
管理费
销售率
80%
产
品
形
态
建筑形态
栋数
总建面
户数
楼层
均价
公寓
2栋
51915
698
29F
1.7万-1.8
万
写字楼
1栋
28524
168
26F
1.6万左右
面
积
写字楼每层7户，面积从99~289平方米不等，精装修
配
套
3.5米/秒的高速电梯,2000平方米覆顶车道大厅,光纤入户，
无限网络，出入“一卡通”，智能安防等
基
本
资
料
案名
新天地（二期）
售楼处
现场
电话
87923668
区域
江东世纪大道交界出处
开发商
宁波新恒德置业
代理商
宁波迪赛
产品组成
小高层、高层
总户数
1077户
交房日期
2006年下旬
基地面积
建面
21㎡
公开日期
2004年7月
容积率
2.99
绿化率
销售率
51%
物业管理
费
小高层1.1元
高层公寓1.5元写字楼2元
工程进度
结构
车位单价
未推出
形产
态品
建筑形态
栋数
楼层
面积范围
均价
公寓7
9F-5栋
18F-2栋
99.2—161.7㎡6500（约）
案名
东城·百汇
华宏国际中心
位置
江东区百丈东路
百丈东路与中兴路附近
开发商
宁波市江东东城房屋开
发公司
宁波华宏集团置业有限公司
产品
住宅、商铺、
写字楼
写字楼
代理商
瑞狮地产策划咨询有限
公司
宁波迪赛
均价
8100元左右
8500左右（估计）
销售率
刚开始销售
受大市场情况的影响，销售情况不是很理想
100%
楼层
写字楼为15F
19
升级会员 