商业服务意向书.docx

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商业服务意向书

意向书编号：

XXXXXX城

●

商业地产项目

商业管理服务意向书

（讨论稿）

委托方（甲方）：

受托方（乙方）：

签订时间：

年月日

签订地点：

第二条服务范围和内容4

第三条乙方的项目服务团队7

第四条服务期限8

第六条双方的权利和义务15

第七条保密条款19

第八条意向书的变更和终止20

第九条违约条款20

第十条不可抗力21

第十一条适用法律和争议的解决21

第十二条意向书生效和文本22

第十三条其他事项22

XXX城

商业地产项目商业管理技术服务意向书

委托方（甲方）：

住所地：

营业执照注册号：

法定代表人：

受托方（乙方）：

住所地：

营业执照注册号：

法定代表人：

根据国家相关法律法规，甲、乙双方经友好协商，就甲方委托乙方为其咸宁市街/路的“XXXX城”综合商业地产项目前期商业定位规划、商业空间规划建议工作提供服务事宜（以下称“本项目”或“该项目”），特签订本意向书，以兹共同信守。

第一条定义

在本意向书中，除非另有规定，下列词语含义如下：

1.1“服务”指本意向书及其附件所列举的乙方提供的服务，以及乙方按照本意向书条款以及补充意向书条款随后可能同意向甲方提供的任何其他服务。

1.2“资料”指涉及甲方交易和业务的任何资料（不论是口头资料还是书面资料，以及不论是采用纸质文件形式还是电子形式，或者是包含在设备中），无论这些资料是否采用有形形式，或者是否标明“保密”，以及已经或者可能从这类资料中推导或者获得的任何资料。

第二条服务范围和内容

2.1服务范围

2.1.1在意向书服务期内，乙方派出商业管理技术人员，为本项目的商业定位规划、商业建筑概念规划方案等专业技术服务。

2.1.2乙方将根据本项目进展，在服务期内完成《商业定位规划报告》及《商业建筑概念规划报告》。

2．2服务内容

2.2.1市场调研和定位规划

A．整体区域商业市场环境调研分析；

B.地块商业环境调研分析；

C.竞争项目及畅销项目的调研分析；

D.目标消费群（投资者、经营者、消费者）的调研分析；

E.本项目的优势及可行性研究分析；

F．项目主力目标群的范畴；

G.商业业态选择及组合建议；

H.项目各区域功能的确定；

I.项目市场定位、经营目标及经营策略；

J．项目开发财务分析与效益预算。

2.2.2商业建筑概念规划

A.项目现场勘查及深入了解政府和开发商的要求与希望；

B.概念性规划总平面设计；

C.经济技术指标测算；

D.项目概念阐释；

E.主要商业区域的效果图设计及项目全景效果图；

F．项目交通组织规划设计图；

G．项目景观规划设计图；

H．项目公共空间的规划设计意向图

I.重要建筑单体意向设计（包含相应示意图）；

J.可供选择的单体立面意向图设计；

K.重要景观节点意向设计（包含相应示意图）。

2.2.3销售策划和代理

提供销售策划报告、销售期广告策划方案、广告和宣传品设计、销售资料的设计、销售人员培训与督导、委派销售主管长期驻场并开展工作、与发展商不定期开会讨论和调整阶段性推广策略。

A.拟定销售策略、定价策略、付款方式策略；

B.拟定营销中心包装策略、广告推广策略、公关活动策略；

C.制定标准化销售程序、奖励制度、销售手册和考核制度；

D.规范销售控制、拟定总体销售策略；

E.培训销售人员；

F.阶段性销售总结、建议及专业化督导。

2.2.4招商策划和代理

提供招商策划书、招商意向书/说明书、招商阶段广告推广策划、广告及宣传品设计、招商资料设计、招商人员培训、委派招商主管长期驻场并开展工作、与贵司不定期开会讨论并适时调整阶段性推广策略。

A．模拟经营分析；

B.确定招商模式、规范招商流程；

a、招商模式/流程标准化；

b、招商控制规范化；

c、奖励制度标准化；

d、考核制度标准化；

e、招商手册标准化；

f、招商人员的培训和督导专业化；

g、招商总结及培训务实性；

h、不定期提供最新的行业资讯；

C.制定招商策略；招商政策；租赁条款；

D.团队建设、员工培训及督导；

E.广告宣传策略；

F.公关活动推广；

G.强化招商执行和落实。

2.2.5开业筹备和经营托管

提供经营管理策划书、经营管理阶段广告宣传策划方案、商场运营管理方案、促销策划方案、公关活动方案、各层管理人员培训与督导、承租户/商户经营管理守则、商场日常运营管理等。

A．开业后年内本项目的日常经营管理；

B．建立商业管理机构及运作；

C.建立租赁管理机制及运作；

D.建立服务管理机制及运作；

E.管理费用收费标准的制定；

F.制定商场管理守则、商户守则；

G.各层管理人员的培训与督导；

H.商场的促销策略；

I.总体经营策略及现代商业管理模式；

J.商场的品牌建立与宣传推广策划；

K.试营业、开业模式及庆典活动方案。

L.项目经营预算与经营成果分析。

第三条乙方的项目服务团队

3.1乙方项目团队项目负责人为：

　。

3.2项目人员：

乙方根据项目进展时间节点及工作计划，安排项目策划、规划设计、招商与销售人员及公司支持人员为项目工作。

第四条服务期限

4.1项目商业策划及商业建筑概念规划阶段

自乙方收到甲方支付的项目规划服务费首付款之日起五个工作日内，乙方将开始进行本项目市场调研、分析报告、商业定位规划及商业建筑概念规划工作。

并在六十个工作日内完成《商业定位规划报告》及《商业建筑概念规划报告》。

甲方应在三个工作日内对乙方的《商业定位规划报告》及《商业空间概念规划报告》签署书面确认意见，超过三个工作日视同确认。

4.2销售、招商阶段

4.2.1甲方委托乙方为本项目的独家销售、招商代理；在第一阶段工作完成后根据项目进展启动本阶段服务。

乙方将为本项目的销售、招商提供整体筹备工作规划，完成《整体销售策略》、《招商实施策略》并负责落实各项筹备工作的实施及销售、招商工作。

4.2.2本阶段服务期限将在项目定位报告确定的基础上由甲乙双方另行商定并以书面形式予以确认。

4.2.3甲方承诺，本项目产权销售面积不低于本项目总面积的50%，销售面积以甲方签字的房源表为准。

甲方各类型物业销控及内部认购的总体比例不超过总销售面积的5%，超过5%部分乙方按销售意向书金额计提佣金。

4.2.4甲方提供装修好的销售现场、项目总规划沙盘及相关办公设备。

项目的宣传推广费用（包括户外、车身广告、电台、电视广告、印制宣传材料、售楼书、直邮、公关促销活动、人脉推广等）本着“节约为本，有效推广”的原则，甲、乙双方根据时间需要共同制定阶段性宣传推广计划，费用控制在总销售额的3%以内，由甲方负责直接支付给相关单位。

4.2.5甲方若根据本项目建设工程施工进度情况要求乙方延长或缩短服务期限，须经乙方同意。

甲方应为乙方全面启动销售、招商工作提供必须的条件，包括但不限于取得项目销售许可、提供销售场地、建设工程的建筑外立面、内装工程、各项基础配套已基本完备，如因甲方不能提供前述条件，或因工程建设、内外装修、设备设施到位、周边环境改造、道路施工、资金拨付、工作审批等问题导致本项目进度延迟，则本阶段服务期限自动顺延。

4.3开业筹备和经营托管阶段

4.3.1乙方将为甲方提供整体经营管理技术服务。

服务期限自本项目正式开业之日起至营业满年止。

本项目实际开业日期由双方另行商定。

4.3.2甲方应为本项目开业经营提供必须的条件，除需满足规定的条件外，本项目周边市政改造工程、环境治理应完毕。

如因甲方不能提供前述条件导致本项目开业延迟，则由此引起的一切法律和经济责任由甲方承担。

第五条服务费用及支付方式

5.1收费模式：

服务费用按照项目总体策划设计中首次提报、设计调整及最终提报及招商销售阶段和项目筹备开业三个阶段收取。

本费用指一切涉及到项目商业整体规划、定位、商业建筑概念规划设计方案、招商销售和筹备开业的总体费用。

5.2取费标准：

5.2.1：

规划定位阶段：

项目总体规划设计定位服务费人民币：

元整（RMB：

元）；根据阶段服务取费原则，在甲乙双方签订意向书3日内甲方需支付总服务费的%作为首付款，即人民币：

元整（RMB：

元）；40个工作日后，乙方向甲方首次提报《商业定位规划报告》及《商业建筑概念规划报告》，甲方在提报后3日内向乙方支付总体服务费的%，即人民币：

元整（RMB：

元）；乙方根据首次提报甲方提出的意见修改报告及规划方案，并于20个工作日内完成并向甲方做最终提报，甲方在提报完成后3日内签署书面确认意见，并支付剩余的%的服务费，即人民币：

元整（RMB：

元）。

5.2．2招商销售阶段

5.2.2.1项目招商和销售阶段的基本服务费收取标准为：

每月元人民币（RMB：

元），具体支付标准为：

乙方项目管理团队在收到招商销售阶段服务费首付款元人民币（RMB：

元）后的五天内正式进驻项目地并开展工作；乙方管理团队工作每满30天甲方即支付下一期服务费，以此类推，直至项目开业为止。

5.2.3销售佣金

5.2.3.1乙方为甲方提供独家代理销售服务，按照本项目的实际销售额收取，具体为：

住宅销售佣金=销售单价×销售面积×%

商业销售佣金=销售单价×销售面积×%

5.2.3.2甲、乙双方结算依据：

购房人签订购房意向书并交付房款后，甲方按实际收到的购房款为乙方结算佣金。

购房人分期付款的，购房人向甲方交纳全部房款视为完成代理销售；购房人按揭付款的，以乙方收齐按揭相关资料并递交银行，经银行审核批复完成视为完成代理销售。

乙方完成每单代理销售业务须经甲方负责人签字确认，以作完成销售任务凭证。

5.2.3.3乙方销售佣金结算日为次月3号，甲方在收到乙方结算表三个工作日内核对并支付乙方上月应提佣金，佣金比例按全额计提。

如甲方收到结算表距次月3号不足三个工作日，则结算日顺延。

5.2.3.4购房人签订购房意向书后退房的情况，按以下方式处理：

A.因甲方责任所致退房：

乙方计提本次销售佣金，所退房屋由乙方销售并另计提佣金；

B.因购房人责任所致退房：

乙方不计提佣金，收取的退房违约金甲、乙双方按5:

5比例分配，所退房屋仍由乙方销售并另计提佣金；

C.因乙方责任所致退房：

甲方有权扣除乙方的佣金及所发生的各种费用，所退房屋仍由乙方销售并另计提佣金。

5.2.3.5乙方将根据《整体销售策略》制定销售方案和销售计划，

甲方可根据乙方的销售计划按月考核乙方的销售工作，若乙方未能按照销售计划完成当月销售任务的，则双方结算该月销售佣金时，甲方按照乙方当月销售佣金全额的%向乙方付款，扣除的%作为乙方未完成目标的保证金，如乙方完成本项目全部销售任务的%，甲方应及时支付结清余下的%的代理销售佣金，但因为甲方原因致使乙方未能完成目标，乙方不承担任何责任，甲方一次性将所有暂扣的%销售佣金3个工作日内支付给乙方。

5.2.4招商佣金

乙方负责为本项目进行招商工作，原则上分为租赁和联营两类形式，乙方按照实际招商成果予以取费：

A.租赁商户分为按年租赁和经营期权两类，对应的租金订价、期权年限及免租期政策等由乙方提供，以甲方确认为准。

B.按年租赁商户的签约租赁期限不应低于一年，招商佣金的取费标准按照实际签约的每户商户个月租金计算。

经营期权商户招商佣金的取费标准按照该商户经营期权全部意向书年限的租金总额的%计算。

C.乙方招商佣金结算日为次月3号，甲方应于租赁商户签约以及租金到达甲方帐户的当月底进行统一核算，并于结算日向乙方支付上月招商佣金。

D.联营商户的招商佣金取费标准暂定为按照该