重庆解放碑时尚文化城可行性研究报告.docx
《重庆解放碑时尚文化城可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《重庆解放碑时尚文化城可行性研究报告.docx（94页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
重庆解放碑时尚文化城可行性研究报告
重庆解放碑时尚文化城
可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
项目名称：
重庆时尚文化城
项目性质：
旧城改造
项目建设地址:
重庆市渝中区青年路、中华路和民权路
建设规模：
占地面积：
3194㎡；建筑面积：
64683.29㎡
主要建设内容：
商业面积：
19152.42㎡；办公写字楼面积：
38070.92㎡；地下建筑面积：
7008.17㎡；其他建筑面积（避难层）：
3008.63㎡；停车泊位（立体机械车库）：
265个。
项目总投资及经济效益：
总投资【21085】万元，项目建成后，货币净利润总额【2462】万元，投资回收期【4.02】年，借款偿还期【2.15】年，投资利润率【11.43】%，投资利税率【19.19】%,财务内部收益率【】%，财务净现值【3295】万元。
二、业主简介
项目业主：
重庆渝世弟物业发展有限公司
企业名称：
重庆渝世弟物业发展有限公司
企业类型：
有限责任公司
法定代表人：
【】
注册资金：
800万元
公司地址：
重庆
法人代表概况：
法人代表【】，从事管理工作十多年，有着丰富的管理经验，开拓创新意识强，能吃苦耐劳，遵纪守法，合法经营，社会信誉良好。
重庆渝世弟物业发展有限公司成立于1996年，注册资本800万元，是国家二级开发资质的民营企业。
业务范围包括房地产开发、物业管理、建筑材料销售等。
公司自1997年从事房地产开发以来，累计开发近100万平方米。
目前，渝世弟公司正准备进行增资扩股，并将更名为：
重庆北大青鸟投资发展有限公司。
新进驻股东情况：
企业名称：
北大青鸟（香港）投资发展有限公司
企业类型：
有限责任公司
法定代表人：
【】
注册资金：
5000万美元
公司地址：
中国香港
北大青鸟投资发展有限公司成立于2008年。
由北大青鸟集团独资在香港设立。
公司资金、技术实力雄厚，管理力量较强。
三、编制依据
（一）、企业法人营业执照；
（二）、该项目所用土地的土地使用证、用地红线图；
（三）、房地产开发企业资质证书；
（四）、项目编制所签订的咨询合同。
四、可行性研究范围
该可研范围包括办公写字楼、商业中心、城市CBD创意时尚文化核心。
五、项目法人责任制
（一）、根据重庆市人民政府渝府发[2000]50号文件规定，项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值，实行全过程负责。
（二）、项目实施过程中涉及的勘察、设计、施工、监理以及重要设备，材料采购等活动的招投标工作按照《中华人民共和国招投标法》的规定办理。
（三）、项目在建设期间至少有一名企业负责人或项目经理常驻现场。
（四）、项目总经理具体行使职权按渝府发[2000]50号文件第九条规定执行。
（五）、建立对项目法人和有关领导人的考核和监督制度，监督考核内容按渝府发[2000]50号文件第十三条规定办理。
（六）、对项目法人实行奖惩制度，对有功人员进行奖励，因人为失误给项目造成重大损失或弄虚作假，欺诈蒙瞒，构成犯罪的，应追究法律责任。
六、项目主要技术经济指标
项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
（一
建筑指标
1
总用地面积
m2
3194
2
建筑占地面积
m2
3
总建筑面积
m2
64683.29
其中
商业用房
m2
19152.42
办公写字楼面积
m2
38070.92
地下建筑面积
m2
7008.17
（二
总投资
万元
21085
（三
融资方案
万元
21085
其中
业主自筹
万元
9085
银行贷款
万元
12000
（四
经济指标
1
财务内部收益率
%
2
财务净现值
万元
3295
3
投资利润率
%
11.43
4
投资利税率
%
19.19
5
投资回收期
年
4.02
6
借款偿还期
年
2.15
7
盈亏平衡点
%
12.71
七、简要结论
“重庆时尚文化城”项目已列入重庆市2009年重点项目，其建设符合我国加快城市化进程的政策导向及发展规划，符合重庆市发展规划。
项目开发建设与国际化接轨，集时尚文化、购物中心、办公人居、休闲娱乐为一体，对促进重庆市社会经济全面发展，提高人民生活质量，减轻当地剩余劳动力的就业压力，加快城市化进程，都起到明显的作用。
项目经济评价表明，各项经济指标可行，具有良好的经济效益和社会效益，环境效益亦良好，因此项目是可行的。
在项目建设和经营过程中应该切实加强规划控制、紧扣重庆市发展规划，紧随时代脉博，领跑商业文化地产，以人无我有，人有我精的发展谋略，保障企业经济效益、社会效益和环境效益的实现。
第二章项目建设的必要性和可行性
一、项目建设背景
重庆直辖市位于我国中、西部结合带，处于长江上游三峡库区及四川盆地东南部，总面积8.2万平方公里，辖43个区市县，总人口3040万，是我国西南地区和长江上游的经济中心、交通枢纽。
重庆是我国著名的“山城”，地形高低悬殊，地貌结构复杂，而且主城各区被长江、嘉陵江分割，使城市基础设施建设成本以及房地产开发成本都必须较其他大中城市高。
重庆是长江上游重要的交通枢纽，水、陆、空运并向发展。
公路已基本形成高速公路和一、二级公路相连的公路骨架网络，国家干线重庆-武汉-上海、重庆-贵阳-湛江及国道210、212、319、318、326从境内通过，并有16条呈放射线的公路网在重庆交汇；铁路川黔、襄渝、成渝干线外，已开工或即将修建的有万达、渝汉、渝遂、渝兰、渝怀等；重庆江北国际机场已开辟了40多条国内外航线，可直飞名古屋、曼谷、吉隆坡、香港等地；长江是得天独厚的黄金水道，特别是长江三峡工程竣工后，万吨级船队可直达重庆，实现江海直运。
重庆主城区近年来增大了城市基础设施建设力度，交通条件以及城市环境质量有了很大改善，并已初步形成水陆空管道立体综合运输网络和光纤、微波、载波、卫星通信相结合的现代化通信网络，成为长江上游和西南地区的交通枢纽和邮电通信枢纽。
重庆是驰名中外的工业大城市，工业门类齐全，在重庆经济中占有举足轻重的地位。
重庆工业经过近百年的发展，现已形成以汽车、机械、仪表、电子、冶金、化工、医药、纺织、食品行业为主体，轻重工业并举，产业门类齐全，配套能力较强的综合工业体系。
直辖给重庆带来了前所未有的机遇，作为长江上游最大的工商业城市，重庆正逐步成为中国乃至世界的最佳经贸投资合作区域之一。
重庆成为直辖市以来，重点培育汽车摩托车、医药化工、冶金三大支柱产业，已成为中国五大汽车生产基地和大型医药生产基地；房地产业也已经成为重庆经济发展的重要支柱产业之一。
直辖后的重庆市人口由原来的1538万增加到3042万人,土地面积由原来的23114平方公里增加到现在的82403平方公里,随着市政府“退二进三”战略的实施，主城区中心商业城市的地域逐步扩大,从而为重庆房地产业的发展带来极大的商机。
本项目地处重庆中央商务区的中心——解放碑步行街最核心的位置，是重庆市最传统的商圈，对整个重庆市各区域的居住人群均有着较强消费吸引力。
目前该片区域可供开发的土地已十分稀缺，物业的价值前景十分看好且符合市政府旧城改造方针。
二、项目建设的必要性
（一）、本项目作为重庆中央商务区新地标建筑，进一步提升了该区域的商业氛围，对重庆城市建设、经济发展具有积极的推动作用。
（二）、本项目为重庆市民提供了一个健康、环保、舒适的购物、休闲、娱乐新环境。
（三）、本项目为国内、外大型企业及机构提供了一个顶级商务办公的新场所。
（四）、本项目符合城市规划，是推动重庆市旧城改造的需要。
因此，该项目建设十分必要。
三、项目建设的可行性
（一）、区位独特，商业氛围突显
本项目位于重庆市解放碑中心，购物消费、商务办公、旅游居住功能较强、商业氛围浓郁，汇集大都会、美美百货、洲际酒店、万豪酒店、国贸中心等高档物业，具备打造新地标及新的商业综合体项目的必备条件。
（二）、文化产业、地产开发相融一体，引领时尚产业创新
解放碑交通条件优越、人潮密集，创立各种中、外文化主题商店、餐馆、展场、会所、休闲娱乐设施等时尚消费综合体是对传统消费模式的提升，将引领重庆地区新一轮时尚消费潮流。
（三）、本项目建设方案合理
从市场看，房地产业已进入一种“质”的发展，这个“质”不是一种单纯的建筑质量，设计质量等，而是一种创意组合后的质量，这个质量才是它的总体概念；透过建筑单体表象化背后的人文文化内涵才是不动产个性发展的体现，该项目是集时尚文化、购物休闲、商务办公（居住）为一体的综合体。
是一个生态的、地标性的、多种配套设施齐全，具有良好人文环境的高档建筑体。
本项目建设方案切实可行，符合市场所需。
（四）、钻石地王、增值潜力巨大
本项目位于重庆商务区中心之中心，不可复制。
随着重庆市的建设和发展，城市人口的剧增，其升值潜力巨大。
综上所述，本项目的开发建设，市场有保障，建设条件成熟，技术合理，资金有保证，是切实可行的。
第三章市场分析及预测
一、项目所在地（重庆）宏观经济概况
重庆位于川渝城市群，是西部地区重要的增长极、也是长江上游地区的经济中心、更是国家优先发展重点布局的新兴直辖市。
（一）、平行城市宏观经济对比分析
1、中西部五城经济统计分析
2007年
上海
重庆
成都
长沙
武汉
西安
人口（万人）
1858
2816
1258
653
829
831
城市居民人均可支配收入（元）
23623
13715
14849
16153
14358
12662
城市居民人均消费支出（元）
17255
10876
11703
12288
10600
10098
社会消费品零售总额（亿元）
3848
1661
1357
1037
1518
922
通过前表对比分析我们可以看出，重庆市以上几个经济技术指标尚不突出，表明重庆市的经济发展水平在中西部城市中还处于中游水平，因此，我们做本项目分析时将以中等城市相应经济指标为依据。
2、中西部五城市GDP对比分析
为了能清晰的分析出重庆GDP增长速度，我们将对周边临近城市宏观经济对比分析如上海、成都、武汉等各大中上等城市。
首先，重庆GDP从2007—2008年的相速增长主要受人口和面积的拉高，可从人均消费GDP统计分析现比上海、成都、武汉临近城市较低，因此可以判定出重庆的经济发展水平还待进一步加强。
虽然GDP较高，但重庆市人均GDP较低，经济还有待进一步发展
（二）、重庆宏观经济发展指标
从上图统计分析可以看出，近年来重庆市经济飞速发展，2007年地区GDP突破4000亿元大关，重庆市社会消费品零售总额呈加速增长，虽然GDP和消费零售额在飞速发展，可重庆第三产业占GDP比重却出现下滑趋势，表明重庆服务业发展仍然落后于制造业。
2007年重庆市城市居民人均可支配收入达到13715.25元，4年内增长幅度达到70%，2008年上半年同比上年增长了24.5%。
（三）、重庆市主城九区GDP经济对比分析
区域
2007年GDP
2007年人均GDP
重庆市
4111.8亿元
14622元
主城九区
1812亿元
27000元（合约3857美元）
经济的高速发展必将对重庆商业和新形态商业发展起到良好的促进作用。
（四）、重庆未来经济发展预测分析
单位（人民币）
2000年
2005年
2012年
GDP
1603亿元
3070亿元
7500亿元
人均GDP
5616元
10982元
25500元
人均可支配收入
6176元
10244元
23360元
从上表可知：
重庆未来经济发展潜力较为可观
（五）、小结
1、重庆位于川渝城市群，是西部地区重要的增长极、长江上游的经济中心带、也是城乡统筹发展重点布局的直辖市
2、从以上数据分析得知，重庆宏观经济发展势头良好，但人均消费GDP较低，整体经济还有待进一步发展
3、经济的高速发展拉动了重庆商业和新形态商业的经济内需，市场整体期待第三产业的发展
4、重庆作为新兴直辖市、又是西部城市中的龙头，随着三峡建设工作和移民安置工作的逐步开展，从长远分析考虑，重庆未来整体发展潜力较大，经济发展前景十分可观。
一、商业零售市场研究分析
（一）、重庆市商业零售市场历史进程
我国零售业的发展可分为三个阶段，从1992年以前的政策保护阶段，到1992.7至1998年的初步开放，走到1999年至今的深度开放发展。
在这样的政策和市场大背景下，重庆商业零售市场也走出了符合自身特征的四个阶段：
第一阶段——单一中心/传统百货阶段（1997年以前）
此时的重庆只有解放碑一个商圈，商圈唯一的大型零售物业是历史悠久的重百大楼。
同在渝中区，九十年代初开业的新世纪百货是另外一个大型零售物业。
第二阶段——百货扩张/新兴业态阶段（1997~2003年）
随着中国加入WTO，零售业不断开放，便利店、专业店、大型超市等新兴业态迅猛发展。
台资和外资百货也纷纷打进重庆市场，比如：
太平洋百货、富安百货、百盛等。
面对竞争，本土百货公司一面加快扩张步伐，一面不断转型升级。
比如重百和新世纪百货都把百货业态和超市业态相结合，力图打造自己的核心竞争力。
同时，购物中心业态首次出现在重庆市场，大都会广场至今还是重庆市最成功的商业零售物业之一。
市场竞争在这个阶段加剧，提升了重庆商业发展水平，形成了现今五大商圈的多中心格局发展雏形。
第三阶段——品牌升级/购物中心阶段（2004~2008年）
随着美美百货和远东百货这样的高端百货和精品百货出现在重庆市场，重庆的商业零售业的品牌档次和商业形象被推向新的高度。
以北城天街为代表的购物中心业态在经历前期几番调整后迅速确立其主力业态的地位，成为最具潜力的商业物业形态。
但并非所有的商业物业都发展喜人，由于地域消费差异和对异地百货认知度的局限，在重庆主要商圈布点的内资连锁百货经营都不十分理想：
王府井百货和北京华联分别开设了两家分店，北京华联两家都已经关门歇业。
第四阶段——商圈拓展/新兴模式阶段（2008年以后）
出于市场需要以及空间限制的原因，传统五大商圈都将有明显的外扩趋势。
未来综合性项目将占有更大的比例，纯商业的项目较少，商业将和写字楼、公寓、住宅等其他房地产产品进行合理整合。
在这些综合性项目中，商业部分将以购物中心为主，在建的如上海城，万达购物等项目的商业部分都是购物中心的形态。
一些远离主要商圈的大体量项目力图用大盘住宅与商业相结合的方式打造新兴社区商圈。
按目前形式预计，大渡口将会形成新的中心商圈。
（二）、重庆市商业零售主要业态
国家定义的8种零售业态包括：
百货店、超市、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场。
重庆市在兼具以上零售业态的同时并具有自身的地域特点：
步行街成为重庆的消费聚集地，主要商圈都以步行街的形式呈现：
解放碑商业步行街、观音桥步行街、南坪步行街、杨家坪步行街、大渡口步行街。
居民消费升级和长久以来的消费和生活习惯，活跃了餐饮休闲市场，形成多条餐饮休闲街。
如：
南滨路、北滨路、直港大道、府前街
（三）、重庆市商业零售市场供应研究
1、重庆市商业零售市场历年供应走势
2、重庆商业零售市场分区供应情况
重庆零售业分区现有供应量
重庆零售物业分区未来三年供应量
1）、就重庆零售物业的现有供应量来看，主要集中在渝中区和江北区，合计占57%的市场比例，其中渝中区现有供应量为481，875平方米，占总供应量的31%，江北通过近年来的高速发展，供应总量也达到405，485平方米，占总供应量的26%
2）、而未来三年的供应呈比较平均分散的趋势，九龙坡和南岸由于城上城和万达购物广场两个大型项目，供应量最大。
3、重庆市零售业各业态供应情况
重庆零售物业历年分业态供应图
重庆各区零售物业分业态供应图
3）、从2004年开始，购物中心已经成为市场主流，由于一般体量较大，各个商圈的供应量都超过纯百货业态的供应量。
4）、当然各购物中心都有百货作为主力店，未来纯百货商场的形态基本不会再出现。
4、重庆大型商业零售物业分区供应总结
5、重庆各大商圈具体分析
1）、【解放碑商圈】★（本项目所在商圈）
解放碑是重庆最重庆市历史最悠久，最为知名的商圈，是游客的必游景点。
作为重庆最核心的商圈，解放碑成为了所有零售商进入重庆的首选之地。
商圈中分布有购物中心、百货公司、专业店、小商品市场、大卖场、街铺等多种类型的业态，购物中心只有一个。
主要大型零售物业如美美时代百货、太平洋百货、王府井百货、重庆百货大楼、新世纪百货、茂业百货等。
解放碑商圈内的供应量较大，商业的聚集使得各商场之间竞争激烈。
一些没有明确定位的商场都被市场所淘汰。
【解放碑商圈定位】
零售消费品主要划分为三个类别：
※日常消费品：
满足日常需求的生鲜，食品，日化产品等。
相对规模较大，随着生活水平的提高首先提出的是专业化要求
※耐用消费品：
满足长期需求的家电、通讯、汽车、房屋等。
其规模随着消费水平的提升而放大，在不同阶段会形成不同的购买热点
※主要是满足时尚需求的服装服饰，皮具等，需求规模较小，主要针对中高端消费人群的个性化需求。
从零售消费品三个类别来看解放碑商圈的商家定位
解放碑历史的积淀也在经营产品的多样化上有所反映
从消费类别上看，解放碑商圈的消费品囊括了日常消费品、耐用消费品、时尚消费品
经营产品的复杂影响了商圈升级的速度
解放碑主要商业零售项目分布
2）、【观音桥商圈】
观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。
该商圈作为北部城区商业发源地，曾为上世纪90年代第二大商圈，自2003年起一些新的项目入市，观音桥商业有了巨大的发展。
观音桥商圈汇集了远东百货、新世界百货、重百、新世纪百货、茂业百货五家较为知名的百货公司，竞争激烈。
北城商街经过几轮的商业调整，已经成为观音桥，乃至重庆市的标志性项目，各类时尚流行品牌的进驻也大大提升了商圈的品牌档次。
观音桥商圈业态众多，各业态间相互配合补充，完善了商圈中的消费结构，产生了更大的聚集效应，成为解放碑商圈的有力竞争者。
观音桥商圈的零售物业项目分布
3）、【南坪商圈】
南坪商圈主要以南坪转盘为中心，北起国际会展中心，南至重庆渝能汽配城、重庆机动车交易市场、四公里学府大道，东到海棠晓月、南坪体育馆（在建），西至融侨半岛，方圆约两平方公里。
随着国际会展中心的落成，南坪逐渐成为重庆经济的窗口，会展经济带动了南坪商圈的快速发展。
随着菜园坝大桥的建成，未来的渝中区到南坪会更加方便，便利交通将促进商圈的发展，甚至增强商圈的辐射能力。
该处区域商业档次不高，主要以周边消费为主，商圈中家居建材商家比较集中，如：
美克美家、帝景mall、百安居、建玛特等，影响了商圈档次的提升。
南坪商圈新建商业供应量较大，主要在建项目有万达广场（商业15万平方米），上海城项目（商业13万平方米）等，未来市场竞争极为激烈。
南坪步行街规划
根据规划，南坪步行街将扩容为五条
·一号步行街：
在现有南坪步行街的基础上，向东延伸至珊瑚村，将着重打造综合性商场，如新世纪百货，元旦购物广场等大型超市商场百货。
·二号步行街：
与一号步行街仅一街之隔，位于双石街至南桐路之间，其中包括上海城等业态。
·三号步行街：
位于响水路到人民医院片区，目前尚在规划之中。
·四号步行街：
布局在即将改造的南城大道和南坪南路围合城区，定位于休闲娱乐。
·五号步行街：
位于长江村片区，规划将以餐饮为主打。
南坪商圈主要零售物业项目分布
4）、【杨家坪商圈】
杨家坪商圈发展起步较晚，但其在设计上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景观，方便消费者。
由于周边为重庆原住居民，少有高收入人群进入，所以杨家坪商圈内商业普遍档次较低。
区域中较好的商场只有重百和新世纪百货，定位中档和中档偏低。
而立丹百货和富安百货的档次和品牌则更为杂乱。
相比其他商圈，杨家坪商圈规模相对较小，且档次较低，进入的外来零售商以超市和家电卖场为主，如沃尔玛和家乐福、国美电器、苏宁电器，这些零售商以满足区域消费为主，商圈主要辐射九龙坡区域。
杨家坪的交通便利是很强的竞争力，沃尔玛进驻重庆的首家分店就选址杨家坪说明其对杨家坪的未来发展趋势十分看好。
杨家坪的新项目供应主要包括龙湖地产的西城天街项目（7.8万平方米）以及轻轨旁边的正升百老汇项目（6.5万平方米）
杨家坪主要零售物业项目分布
5）、【沙坪坝商圈】
沙坪坝商圈以三峡广场为中心，有效辐射区域包括北碚方向至井口、往渝中区方向至红岩村、往江北方向至大石坝、南至上桥、西至高新区。
该商圈在三线广场的设计中包括了很多水景喷泉，更添步行街的情趣，并为商铺创造了更多的价值。
沙坪坝是重庆的高校区，如重庆大学、西南政法大学、四川外语学院等高校都集中在该区域。
尽管学生属于无收入或低收入群体，但消费力强，能为商业提供很大的支持。
所以很多商家进入重庆时首选沙坪坝，星巴克就把自己的重庆首家分店设立在这里。
沙坪坝商圈中各商家竞争非常激烈,以华联超市为例，其不到一百米的距离就开设了一家家乐福超市，竞争残酷，最终以华联的失败退出沙坪坝告终。
此外，新世纪百货、新世界百货、立洋百货、重百等也采用多种形式竞争消费者。
沙坪坝主要零售物业项目分布
（四）、重庆市商业零售物业市场研究
重庆大型零售物业空置率分析
重庆大型零售物业租金分析
重庆大型零售物业分区租金分析
重庆代表型零售物业历年租金分析
重庆大型零售物业售价及投资收益分析
（五）、重庆市典型商业项目案例分析
1、大都会广场
大都会是重庆最早的购物中心，是经营最好的零售物业之一，也是重庆最好的商业地表性项目。
作为主力店的太平洋百货的档次较高，树立了项目的中高端形象。
项目通过融入休闲娱乐类业态来吸引人群，如电影院、冰场、电子游戏、餐饮、咖啡、保龄球场等。
项目在商业布局上较为合理，在一些空间死角上巧妙安排了一些非常业态来提升其商业价值。
如在二层进深过大的地方安排影音花园等。
同时，项目采用多首层概念，即在不同层次上安排首层，让L1和LG层都有了更高的商业价值。
极大地提升了自身的商业价值。
大都会高质量的物业管理和超前的建筑设计理念，让这座历时10年的物业依然能保持较好的购物环境，带给消费者较高层次的购物体验。
购物中心品牌组合
太平洋百货品牌组合
2、美美百货
由于众多国际一线品牌的进驻，造就了美美百货重庆最高档次百货的形象。
重庆美美百货的经营面积过大，一般美美百货的营业面积在5，000~20，000平方米左右，而解放碑的美美百货的面积高达50，000平方米左右，商业面积过大使美美百货不得不使用大量中等品牌充实商业面积，L2~L5的品牌档次与L1不够统一。
虽然一些国际一线品牌经营状况较好，但很多消费者在看到一楼较高价格的商品后，就打消了在美美购物的想法，使得L2以上的中档品牌经营出现了一定的困难。
美美百货品牌组合
3、北城天街
北城天街经过三年的不断调整终于成为重庆的又一商业地标。
远东百货以及众多诸如i.t之类的品牌进驻明确了项目年轻时尚的定位特征，因此也吸引了大量的年轻的时尚消费群体和都市白领。
哈根达斯冰激凌也落户天街，在情人节或其
升级会员 