张家界市房地产市场调研报告定稿.docx

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张家界市房地产市场调研报告定稿

张家界市房地产市场调研报告

根据张家界项目开展情况，项目部以实地考察的方式对张家界市房地产市场进行了调研摸底，现将张家界市房地产市场情况汇报如下：

一、样本分布

根据我公司项目用地位置及范围，项目部以常张高速公路张家界出口为起点，途经永定区政府、鸽子花大酒店、至张青公路（往武陵源方向）市内段为终点，对范围内所有在建在售楼盘为考察对象，进行调研摸底。

同时针对我项目包含购物中心、酒吧、购物街等业态，我部对非本区域内的同类相关房地产项目进行了重点调研。

1、常张高速张家界出口附近

该段区域内，永定区政府附近有在建或在售楼盘2处，分别为东方首座及聚星花苑。

2、市区地段（鸽子花酒店附近）

该块区域内，鸽子花酒店附近有在建或在售楼盘2处，分别为阳光水岸及鼎泰逸景园。

3、张青公路沿线（往武陵源景区方向）

该块区域内，吉首大学张家界学院新小区附近在建或在售楼盘2处，分别为鑫成君泰及天门壹号。

4、同类项目（酒吧、购物街项目）

针对我项目酒吧、购物街等业态，我部对开发销售同类项目的楼盘维港十字街（市内）及溪布街（武陵源景区内）项目进行了考察。

二、情况介绍

1、东方首座

①楼盘简介

东城首座是由张家界绿城房地产开发有限公司投资开发的新中式人文住宅项目，2010年10月10日开盘。

项目位于东城版块——经济开发区永定大道旁；规划用地约53亩，总建筑面积约8.8万平米，建筑密度25%，产品区间从80-170平米均有。

②销售均价

经项目组实地询价，该楼盘起售均价为2700元/㎡，最高楼层价格为3500元/㎡左右。

③销售户型

该楼盘一共有12种户型销售，面积从80-170㎡不等，其中88㎡二室二厅户型1种，125-140㎡三室两厅户型8种，140-170㎡四室两厅户型4种。

④销售情况

经实地询问及察看楼盘销控表，目前已售出房源在90%以上，仅剩底层及顶层大面积户型少量房源。

2、聚星花苑

①楼盘简介

该楼盘位于永定区西溪坪（永定区政府对面），首期占地58亩，总建筑面积约78000平方米，由1栋多层和5栋高层组成。

②销售均价

经项目组实地询价，该楼盘起售价为2580元/㎡，最高楼层售价在3300元/㎡左右。

③销售户型

该楼盘一共有5种户型销售，面积从115-140㎡不等，户型皆为三室两厅。

④销售情况

经项目组实地询问（因售楼部正在装修，销控表未挂出），目前该楼盘一期已售出60%，目前剩余房源较多。

3、阳光水岸

①楼盘简介

该楼盘位于永定区鼎泰路八达路交汇处（新火车站东面），占地面积125亩，项目一期总建筑面积为103000平米，于2010年7月18日开盘。

②销售均价

经项目组实地询价，该楼盘起售均价为2700元/㎡。

③销售户型

该楼盘一共有16种户型销售，面积从82㎡的二室二厅到150㎡的四室两厅不等，其中80㎡左右二室二厅户型2种，115-127㎡左右三室两厅户型13种，150㎡四室两厅户型1种。

④销售情况

经项目组实地问询及察看楼盘销控表，该楼盘已销售90%左右，大面积三室两厅户型基本已售罄，仅剩少量80㎡的小户型及顶层150㎡大户型未售出。

4、鼎泰逸景园

①楼盘简介

鼎泰逸景园住宅区项目是鼎泰公司投资修建的高档住宅小区，于2010年4月28日开盘。

该楼盘被张家界市规划管理局暨予“市住宅建设规划示范样板小区”。

该项目位于官黎坪新城区（鼎泰经济开发区）内，毗邻鸽子花大酒店，处于大庸东路、鼎泰路、茂盛路及八达路的围合之中，总占地面积为206亩，总建筑面积约21万平方米，由多层、小高层、叠加别墅、独体别墅、公寓式办公楼、商场组成，绿化率近45%，约5.4万平方米。

共分两期开发。

②销售均价

经项目组询价，该处楼盘住宅起售均价在3100元/㎡左右，并送2万元/户的入伙费；底商门面售价在8000-10000元/㎡左右。

③销售户型

该楼盘仅有3种户型销售，分别是131㎡（三室两厅）、138㎡（三室两厅）及165㎡（四室两厅）。

④销售情况

因该楼盘开盘较早，目前已基本售罄，仅剩几套尾房销售；门面仅剩二楼尚有小面积出售。

5、鑫成君泰

①楼盘简介

该楼盘位于张家界市大庸桥旁且住岗助民路，由湖南鑫成置业发展有限公司投资开发，总建筑面积29万平方米，有35000平方米的现代艺术园林，建筑覆盖率25%以下，总户数约1600户，1200个车位。

②销售均价

经项目组实地询价，该楼盘起售价为3100元/㎡。

③销售户型

该楼盘有13种户型销售，面积从86㎡-160㎡不等。

其中80㎡左右二室二厅户型1种，115-140㎡三室两厅户型11种，160㎡四室两厅户型1种。

④销售情况

经项目实地询价并察看销控表，该处楼盘已售出85%左右，仅剩底层及顶层大户型有少量房源未售出。

6、天门壹号

①楼盘简介

该处楼盘位于吉首大学新校区、热水坑，为目前张家界市内在建最大、最豪华楼盘，由湘银集团斥资15亿与吉首大学联合开发，打造张家界首座集文教、旅游、宜居为主的国际万象生活城，于2009年11月28日开盘。

该楼盘被列为2009年湖南省重点工程和张家界市重点工程，开发商湘银集团作为张家界市招商引资重点引进单位。

②销售均价

经项目组实地询价，楼盘起售均价为3300元/㎡。

③销售户型

该楼盘共有10种户型销售，面积从35-160㎡不等，其中35㎡左右一室一卫户型1种，50㎡左右一室一厅户型2种，70㎡左右二室二厅户型1种，120-135㎡左右三室两厅户型3种，140㎡左右四室二厅户型1种，155㎡左右四室二厅户型1种，160㎡左右五室二厅户型1种。

④销售情况

经实地询问及察看销控表，该处楼盘已售出80%左右，还剩底层及顶层大面积户型，及少量小户型房源未售出。

7、维港十字街

①楼盘简介

该处楼盘位于张家界市区商业中心地带回龙路十字街，由张家界维港房地产开发有限公司投资开发，项目总建筑面积达20万平方米，集旅游、购物、餐饮、住宅于一体。

是张家界乃至湖南省首个大型“一站式”旅游购物王国。

②销售均价

据项目组实地询价，该处楼盘一楼门面根据不同区位价格在29000-39000元/㎡之间，住宅项目起售均价在3500元/㎡左右。

③销售户型

该处楼盘一楼门面面积在30-40㎡之间，住宅项目有3种户型销售，分别是50.3㎡一房一卫户型、81.7㎡两室两厅户型、115.4㎡的三室两厅户型。

④销售情况

经项目组实地询问，该处楼盘一期门面已基本售罄，仅有几个位置不佳的尾铺出售，一期住宅已全部售罄。

目前正在开发建设第二期。

8、溪布街

①楼盘简介

溪布街位于张家界武陵源区，武陵大道区政府对面。

北靠武陵大道，南向沿400米索溪河岸水景，东邻张家界大剧院，西接前往宝峰湖要道——宝峰桥。

项目占地面积约100亩，总建筑面积约7万平方米，是全国唯一集水上酒吧街、中华名特小吃街、湘西民俗购物精品街、休闲客栈、创意工坊等为一体的复合型旅游商业步行街，是武陵源核心景区内不可复制的文化旅游藏品。

由张家界金瑞旅游发展有限公司投资开发，总投资约3亿元人民币。

②销售均价

经项目组实地询价，该处楼盘门面起售均在33000元/㎡左右。

③销售户型

购物一条街、酒吧一条街以及公寓客栈等项目。

④销售情况

据实地了解，除开发商保留自持一部分外，对外销售部分已售出70%左右，购买者多为外地投资者。

三、结论及建议

1、销售情况

随着张家界市旅游在国内国际的影响力逐渐扩大，张家界作为世界级的旅游城市的集聚、吸引作用正在逐渐加强，同时随着张花（张家界-花垣）高速即将拉通，打通重庆进入张家界的通道；黔张常高速铁路的开工建设；以及规划中的湖北恩施至张家界高速公路，张家界旅游的可进入性不断增强，可以预见的是，在未来5-10年内，张家界的旅游仍将保持高速的增长趋势。

经项目组实地考察调研多个楼盘，并与售楼处工作人员交谈得知，目前张家界房地产市场交易较为火爆。

本地客户以政府公务员及银行、经商人士为主，其中张家界本地公务人员市场潜力巨大，据了解，仅在天门壹号楼盘，张家界市电业局就一次性购入住房150多套。

与此同时，越来越多的外地投资者选择在张家界置业，作为投资或自用度假用房。

2、定价策略

从调研情况看，以常张高速公路张家界出口为起点，途径永定区政府、鸽子花大酒店、我项目地块，以张青公路（往武陵源方向）市内段为终点的6个楼盘价格，越往武陵源区方向，住宅价格越高，从2700元/㎡左右递增至3300元/㎡左右。

以我项目地块位置附近的鼎泰逸景园住宅价格（3100元/㎡）以及门面价格（8000-1000元/㎡）为参照，我部建议我住宅项目起售均价为3200元/㎡，

门面起售均价为15000元/㎡，购物中心起售均价为10000元/㎡，原因如下：

第一，我项目规模远远超过同类项目，配套设施高档齐备，周边有五星级酒店、购物中心、酒吧旅游购物街等高档物业配套，出门即可乘坐天门山索道站，体验高尚、便捷的城市旅游、休闲生活。

第二，与鼎泰逸景园项目相比，我项目地块更靠近武陵源景区方向，符合张家界市住宅销售价格走势。

第三，考虑到购物中心体量较大（79000㎡），除考虑保留自持一部分外，建议出售价格暂定为10000元/㎡。

3、户型策略

经项目组实地考察调研上述6个楼盘，在户型选择上，张家界市房地产市场有如下特点：

①小户型较少

上述6个楼盘中，除天门壹号、维港十字街有30-50㎡的一室一厅的小户型销售外，其余楼盘均未有80㎡以下的一房户型销售。

同时，天门壹号的小户型销售也并不理想，仍有一部分小户型房源未售出。

经了解，张家界本地人偏好大户型，购买30-50㎡小户型的多为外地投资者。

②三室二厅户型热销

上述6个楼盘中，三室两厅户型最好销，楼层好的该户型已基本售罄，仅余底层及顶层剩余少量三室两厅户型未售出。

③大面积户型热销

上述6个楼盘中，80㎡左右的两室两厅及125-140㎡左右的三室两厅最抢手，楼层好的该种面积户型基本售罄。

因此在户型及面积选择上，我部建议以80㎡左右的两室两厅户型及125-140㎡左右的三室两厅户型为主，同时考虑外地投资者，适当推出少量60㎡左右的一室一厅的小户型。

以上妥否，请集团领导阅示。

张家界项目组

2010-12-1

（注：

可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!

）