住宅装修工程施工合同管理问题与对策探讨Word 文档.docx

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住宅装修工程施工合同管理问题与对策探讨

摘要

对住宅装修工程项目实施科学、合法、宜人的全过程合同管理是建立和谐的装修施工环境和防范相关纠纷发生的关键,也是唯一和有效的手段。

建立和谐的装修施工环境的途径主要有:

签订合同做到程序化、规范化、合法化,严格执行合同及建立良好的合同关系等。

本文首先界定住宅装修工程施工合同管理的科学内涵，揭示和概括阐述住宅装修工程施工合同管理的特色理论与原则，在此基础上，对住宅装修工程施工合同管理问题和容易发生的纠纷进行分类概述，进而多角度深层次剖析问题存在原因，并针对问题与原因，提出有理论和法律依据支撑、有可行性的一系列解决问题和防治纠纷的对策建议。

希冀含有创新见解的本科研成果能对我国住宅装修工程施工活动规范化建设，形成住宅装修工程施工合同订立、履行、保修、索赔全程管理问题和纠纷的防治配套机制，更好地发挥科学的合同管理的有益作用有所裨益。

关键词住宅；装修工程；合同管理；问题与纠纷；对策；防治机制

TheManagementoftheContractoftheDecorationWorkforResidentialConstructionandItsCountermeasures

Abstract

Toestablishaharmoniousdecorationandconstructionenvironmentandtopreventsomerelateddisputes,itisakeypointtocarryoutascientific,legalandpleasantcontractmanagementduringthewholeprocessoftheresidentialdecorationprojects.It’salsotheonlyeffectivemeans.Themainmeansforestablishingaharmoniousconstructionenvironmentare:

followtheprocedure,standardizationandlegalizationwhensignthecontract;enforcethecontractstrictly;formagoodrelationshipforbothsides.Inthispaper,firstthescientificconnotationofthecontractmanagementofdecorationworkforresidentialconstructionisdefined,thenitscharacteristictheoriesandprinciplesaresummarizedtorevealed.Onthisbasis,somerelatedproblemsanddisputesareclassifiedandoutlined.Andtheseproblemswillbeanalyzedfrommulti-pointsofviewstofindtheircauses,andcertainlysomecountermeasuresandproposalswillbeputforward.Thisresearchresultwithsomeinnovativeideasisexpectedtoplayausefulroleinourstandardizingtheconstructionactivitiesoftheresidentialdecoration,formingamarchingsystemtopreventtheproblemsanddisputesthroughoutthewholeprocessofsigningandcarryingoutacontract,aswellasthewarrantyandclaims,alsobetteringthecontractmanagement.

Keywords：

residential;decorationworks;contractmanagement;problemsanddisputes;countermeasures;controlmechanism

目录

1绪论1

2住宅装修工程施工合同管理术语内涵的界定2

2.1住宅装修概念2

2.2住宅装修与家居装饰定义区分2

2.3建设工程施工合同概念与特征3

2.4工程施工合同管理的概念和内容4

2.5住宅装修工程施工合同管理涵义5

3住宅装修工程施工合同管理的特色理论与原则6

3.1环境优化原理与住宅装修宜人原则6

3.2合同管理差异化原理与精准化管理原则6

3.3装修施工环境原理与协调共赢和谐原则7

4住宅装修工程施工合同管理的目标与特点8

4.1住宅装修工程施工合同管理的目标8

4.2工程合同管理的特点9

4.3住宅建筑装修施工合同管理的特点10

5不同住宅装修工程特点分类概述11

5.1新建商品住宅装修和旧住宅装修11

5.2城市住宅装修和农村住宅装修12

5.3高等级装修和普通级装修12

6住宅装修工程施工合同管理问题分类概述13

6.1合同当事人法律意识淡薄13

6.2缺乏健全的合同管理机构和管理制度14

6.3装修公司不按标准施工而引发纠纷及投诉增多15

6.4业主方不懂相关专业标准而受骗引发纠纷15

6.5装饰装修企业的欠薪引发农民工工资拖欠纠纷15

6.6违反有关禁止性规定而引发的纠纷15

6.7“家装污染”引发的纠纷17

6.8典型案例佐证17

7住宅装修工程施工合同管理问题存在原因探析21

7.1装修市场竞争激烈,管理滞后21

7.2施工方与消费者信息不对称，消费者不敢放心消费21

7.3住房装修价值难以评估,不易流通22

7.4责任难区分，索赔不容易22

7.5装饰装修企业的欠薪问题22

8加强住宅装修工程施工合同管理和纠纷的对策23

8.1加强住宅装修工程施工合同管理的举措23

8.2行政主管部门加强合同履约监管，强化行业自律管理26

8.3住房装修人应增强防范和维权意识27

8.4住房装修人应加强装修关键环节的监督29

8.5认真执行新《劳动合同法》，切实保障装修工人权益32

结论34

注释35

致谢36

参考文献37

附录A译文38

附录B外文原文43

1绪论

住宅装修工程关系到居民的居住条件改良的切身利益，同时体现承包装修工程的建筑企业综合实力水平和反映出相应的经济效益、社会效益、环境效益。

中国改革开放后国民经济的持续高速发展和人们对高质量的居住环境的追求为中国住宅装修业提供了广阔的发展空间。

进入21世纪初期，我国的社会经济得到了迅猛发展，尤其是建筑业及房地产业已经成为国民经济的支柱产业，社会的物质及精神生活也都达到了一个崭新高度。

与此同时，人们对自身所处的环境改善要求普遍提高，也对建筑装修设计和质量有了更深、更全面的认识。

在住宅装修装饰实务中，各类新材料、新技术、新工艺不断涌现，居民的家居装修更新的周期越来越短，房屋建筑装修装饰市场蓬勃发展生机盎然。

但就现实考察，对于大多数住宅装修施工项目来说，总是存在一些施工的合同纠纷及相关纠纷，如住宅业主与建设方、监理方、设计方等外部单位的纠纷，也有住宅业主与材料商、施工分包单位、施工队、个别操作工等发生矛盾而出现摩擦，有些矛盾处理不当将造成不好的后果和不良的影响，有的纠纷导致当事人对簿公堂、甚至发生斗殴等流血事件，这都是住宅装修社会关系不和谐的现象。

如何避免这类事件的发生，建立一个和谐的住宅装修施工环境，加强住宅装修施工合同的管理是一个经过实践效果证明的有效办法。

综观学术界对住宅装修施工合同管理的科研成果的历史和现状，可以得出这么一个总体印象：

少、浅、复。

“少”是指公开发表的有关住宅装修施工合同管理的专研文章、专著比较少，科研成果的内容也往往是“缺胳膊少腿”而不系统较零散；“浅”是指探讨住宅装修施工合同管理问题的理论视角不高，揭示问题存在原因的剖析层面往往深度不够，通常简单套搬有关建设工程合同管理一般学识和规则来谈住宅装修施工合同管理事务，而能紧密结合住宅装修施工合同管理特点并系统提出防范住宅装修施工合同风险和防治相关纠纷的恰当对策之文著稀缺；“复”是指可查阅到的有关住宅装修施工合同管理的文章、著作里不少内容属于重复阐述、反复议论而缺乏新意，真正创新度高和指导实践的理论价值高的科研成果并不多见。

这种“少、浅、复”的科研状况有待改变。

本文研究的目的在于针对我国住宅装修工程施工合同管理中已经发生和可能出现的违法或失范问题，结合有关法律法规规章规定和住宅装修工程施工合同管理实践取得的经验教训，提出住宅装修工程施工合同管理的特色理论与原则以及相应的住宅装修工程施工合同管理问题防治实践对策建议。

在科研成果的论述思路方面，本文首先界定住宅装修工程施工合同管理的科学内涵，揭示和概括阐述住宅装修工程施工合同管理的特色理论与原则，在此基础上，对住宅装修工程施工合同管理问题和容易发生的纠纷进行分类概述，进而多角度深层次剖析问题存在原因，并针对问题与原因，提出有理论和法律依据支撑、有可行性的一系列解决问题和防治纠纷的对策建议。

希冀含有创新见解的本科研成果能对我国住宅装修工程施工活动规范化建设，形成住宅装修工程施工合同订立、履行、保修、索赔全程管理问题和纠纷的防治配套机制，更好地发挥科学的合同管理的有益作用有所裨益。

2住宅装修工程施工合同管理术语内涵的界定

2.1住宅装修概念

中国建设部和国家质量监督检验检疫总局 联合发布的《住宅装饰装修工程施工规范》（国家标准GB5024-2002）中解释：

住宅装饰装修。

为了保护住宅建筑的主体结构，完善住宅的使用功能，采用装饰装修材料或饰物，对住宅内部表面和使用空间环境所进行的处理和美化过程。

住宅装修是指住宅类建筑物表面的美化和各种设备设施的安装和完善，以达到满足基本功能使用要求和特定审美效果的施工工艺过程。

它包括开凿墙体、楼地面、移动窗位置、拆改承重或非承重结构、增设房屋分隔结构、改善房屋外观及装饰室内布局等行为。

装修分室外内装修和室外装修两部分《住宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经建设部第53次部常务会议讨论通过，3月5日发布，自2002年5月1日起施行。

该办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。

2.2住宅装修与家居装饰定义区分

住宅装修和装饰是“家居装修”的两个方面。

住宅装修是指建筑物表面的美化和各种设备设施的安装和完善，以达到满足基本功能使用要求的施工工艺过程。

而装饰是指采用家具、布艺摆设、艺术品、色彩、光线等不同组合，渲染烘托家庭居住气氛、文化气质，既满足功能使用的需求，又反映住户的个性和喜好。

住宅装修和装饰是家居装饰前后两个阶段的不同内容，前者是住宅作为商品的不可分割的重要组成部分，是体现居住功能的重要方面。

所谓粗装修和毛坯房只是生产完整产品过程中的半成品，尚未达到最终住宅的设计目标。

而装饰是在装修完成后的第二阶段，是居住功能的完善和完美过程，是居住者本人的兴趣、喜好、文化修养、经济水平、职业特征的综合表现，是极富个性，表现力极强的阶段，这个阶段应由不同的住户完成，它应是千变万化的。

装修是工程的、技术的、物化的过程，它的特征是精密的、科学的、本质的，要求简约化、标准化、系列化、公众化；而装饰应是多样的、艺术的、个性的，针对户主心理上和生理上的追求，以达到最大的居住满足度。

两者定义的明确区分是完善家庭装修、实现成品房供应的重要依据

2.3建设工程施工合同概念与特征

建设工程概念定义，在《建设工程质量管理条例》第二条有所明确：

本条例所称建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

建设工程合同概念，《合同法》第269条作出了立法解释：

“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

”

住宅属于房屋建筑工程，而“房屋建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装修工程”，[1]显然，住宅装修工程仅为建设工程的一部分。

建设工程施工合同（又称建设工程承包合同）是指在建设工程施工阶段，工程的发包方（业主）通过招投标的形式确定承包方，由承包方进行工程施工，发包人支付价款的合同。

房屋建筑工程施工合同主要包括建造与安装两方面的内容，是建筑工程合同中一种最主要的合同。

因为在整个建筑活动中，工程建设施工是最主要的阶段，建筑成品最终要在此阶段完成。

同其他种类合同相比较，建设工程施工合同具有如下方面特征：

（一）主体的特殊性

按照我国法律的规定，工程的发包人可以是法人和其他组织，自然人是否可以作为工程的发包人，法律并未有禁止性的规定。

但对于工程的施工承包，法律规定要求只能由具有合法资质的建筑企业作为承包主体，实际禁止自然人从事工程的承包。

（二）合同的综合性

建设工程合同往往包括勘察、设计、施工、监理、特殊专业施工、工程的分包、采购、担保、保险等诸多方面，所以工程合同的综合性非常强。

有的工程由于其复杂性，往往需要签订上千份合同。

（三）合同期限的长期性

由于建设工程的复杂性，有的工程往往需要多年才能完成，因此决定了合同期限的长期性。

（四）合同标的的特殊性

建设工程项目的特殊性主要是指工程的投资大、工期长、工程技术和涉及的关系复杂。

（五）合同的行政监管严格性

工程合同虽然属于民事法律行为，但由于建设工程作为固定资产投资，国家对其实行严格的行政管理，以保证建设工程合同关系的合法、公平和公正性。

（六）合同为要式合同

按照我国法律的规定，建设工程合同应当以书面的形式签订。

2.4工程施工合同管理的概念和内容

工程施工合同管理概念的狭义是指工程施工合同当事人自己或双方协同通过一定程序和采用一定方式自觉进行的、努力使工程合同的设立、履行、变更、终止的各环节事务办理和运作过程完全符合合同目的及合同约定内容要求的控制性活动。

工程合同管理概念的广义还包括对工程合同事务依法享有行政管理权的行政机关所为的相关监督管理活动，以及相关行业组织对工程合同事务进行的行业自律性、服务性的活动。

根据合同管理的对象，可将合同管理分为两个层次，一是对单项合同的管理，二是对整个项目的合同管理。

单项合同的管理，主要指合同当事人从合同开始到合同结束的全过程对某个合同进行的管理，包括合同的提出、合同文本的起草、合同的订立、合同的履行、合同变更和索赔控制、合同收尾等共工作环节。

整个项目的合同管理，以施工承包方为例，对整个施工项目的合同管理包括合同策划和合同控制两类工作，合同策划又可分为合同结构策划、合同文本策划及合同工作安排（工作计划），即对本项目拟订立哪些种类的合同，拟订立多少个相同种类的合同，它们之间的范围如何定义，时间上如何安排，每个合同如何及何时进行投标或谈判，投标方式、投标范围、适应评标办法的策略、合同条件、合同文本的选择、合同管理制度等；合同控制主要包括合同的履行、合同跟踪、合同界面的协调等。

对施工承包方来讲工程合同管理工作应贯穿从确定争取施工项目到所承建工程的保修期结束的工程建设全过程。

2.5住宅装修工程施工合同管理涵义

住宅装修施工合同管理的广义是指各级工商行政管理机关、建设行政主管机关、住宅装修行业组织，以及住宅装修人（户主）、施工承包单位、监理单位、相关装修材料设备供应商在自己责任和权限范围内依据法律法规，采取法律、行政、经济等手段，对住宅装修施工合同关系进行组织、指导、操作、协调及监督，保护施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同能够合法订立和贯彻实施的—系列活动。

各级工商行政管理机关、建设行政主管机关对施工合同关系进行宏观管理，住宅装修人（户主）、施工承包单位、监理单位、相关装修材料设备供应商对施工合同关系进行微观管理，住宅装修行业组织对施工合同关系进行行业自律管理。

住宅装修施工合同管理的狭义仅指住宅装修工程施工承包单位为保全自己的施工合同利益和防范有关风险，依据有关法律规范、技术规程和标准、住宅装修施工合同约定和施工过程中遇到的实际情况，自觉选择及采用科学、合理、适当的方式和方法，对自己参与的住宅装修施工合同事务和关系进行全过程自觉策划和控制的有序活动。

这种合同管理贯穿住宅装修施工招标投标、合同谈判与签约、施工开展、竣工验收及保修各阶段的全过程。

限于论文篇幅，本文只采用住宅装修施工合同管理概念的狭义，将探讨内容限于住宅装修施工合同当事人中的一方自己所为的合同管理活动范围内，即只是研究住宅装修工程施工合同关系主体中的承包方（或称施工单位）单方所为的合同管理活动。

在明晰了住宅装修施工合同管理术语涵义的前提下，需要进一步把握住宅装修工程施工合同管理的特点和原则。

3住宅装修工程施工合同管理的特色理论与原则

3.1环境优化原理与住宅装修宜人原则

住宅是人安身立命、休养生息之所，既是住宅业主及其家人的消费资料，又是劳动力再生产所不可缺少的基本生产资料，对人的生存和发展具有特别重要作用。

因此，住宅装修工程施工合同内容的谈判签订、合同履行和整个施工过程都必须奉行以人为本理念，要在装修价款额度内，尽最大努力为住宅业主方居住生活创造良好的物质实体环境，使人居环境得到最合适的优化，避免造成环境污染和破坏，让其得享装修工程实施所带来的人居环境改善的利益和由此激发的快乐。

基于上述原理，派生出住宅装修宜人原则。

该原则内容是：

住宅装修工程设计者、施工人应当在设计合同、施工合同约定的装修价款额度内，充分尊重住宅业主方的装修意愿和个性化要求，充分发挥自己的专业优势，善于从实际出发尽最大努力使装修形成的物质化人居环境适宜人的舒适居住，不得违反有关安全、卫生、环保的强制性工程建设标准，不得人为降低住宅装修质量损害业主方的居住利益。

3.2合同管理差异化原理与精准化管理原则

住宅装修工程具体类型多样，有简装修和精装修之分，有高档次装修和中低档次装修之别，有整幢住宅楼承包装修和单户住宅承包装修之区分，有包工包料大包干式承包装修与单纯包工式承包装修之不同，每个住宅业主往往又会对装修提出一些自己特别的要求，不同住宅装修工程项目管理的难易程度客观存在差别，这就使得住宅装修工程施工合同管理必然要差异化，要适应住宅装修工程各种具体类型特点调整和确定施工合同管理的重点、策略、方案和方式方法。

基于上述原理，派生出精准化管理原则。

该原则内容是：

住宅装修工程施工人应当根据所承建装修工程的具体类型特点，结合相关条件和自身实力，切实施行精细、标准、准确的合同管理，确保工程质量和安全，确保自己的施工合同利益不受损害，确保有关风险得到及时防范。

3.3装修施工环境原理与协调共赢和谐原则

住宅装修工程施工合同能否得到顺畅履行，与施工环境有着密切关系。

施工环境包括两个层面的环境：

一是施工现场物质性的工作环境，二是施工人际关系环境，即与施工活动有利害关系或监管关系的各方主体通过一定形式相互结合形成的人际关系环境。

施工人对这两个层面的环境建设都应当高度重视。

施工人对于施工现场物质性的工作环境，只能因地制宜加以利用和改良使之适合自己的施工需要，便利施工开展和保护现场人员的人身安全及财产安全，提高工作效率，避免因施工现场物质性的工作环境欠佳而减损可得到的经济效益；施工人际关系环境涉及的关系主体包括施工合同当事人、施工企业内部人际关系主体（领导人、管理执行人、技术指导人、一线施工人员等）、与施工合同关联的劳务分包人及其操作工、与施工合同关联的装修材料供应商、装修工程监理单位、施工现场所在地的物业服务企业和居（村）民委员会、施工现场所在地的相邻单位和居民、对装修工程施工活动的有行政监管权限的行政主管部门、与施工活动相关的环保和劳动等行政部门、住宅装修业行业组织。

这些关系主体各有自身特点，对于施工过程的影响情况也差别较大，造成施工人际关系环境十分复杂，施工人要协调好这么复杂人际关系难度确实很大。

但要想避免人际关系方面的矛盾和冲突给施工进程造成障碍及给施工人造成利益损失，施工人还就有必要花费大力气搞好面临的各种人际关系，建立和谐的施工人际关系环境。

和谐的装修施工环境是施工顺利进行和施工合同目标顺利实现的必要保障。

基于上述原理，派生出协调共赢和谐原则。

该原则内容是：

住宅装修工程施工人应当自觉认清和谐的装修施工环境构建的必要性和重要性，积极改善施工现场的物质性工作环境，正确把握民事关系和行政关系的区别及特点，坚持诚实信用原则，主动协调好自己与相关各方主体的关系，加强相互间的沟通、合作或配合，有效化解相互间的误解、矛盾和冲突，努力建设和谐的装修施工环境，确保施工合同顺利履行，实现相关各方主体的利益共同增进，切实提高社会各方对自己行为的满意度。

建立和谐的住宅装修施工环境，是工程项目实施过程控制的难点，也是工程项目合同管理的最高境界。

施工环境的好坏,，直接影响工程的顺利实施，是工程项目成败的关键。

建立和谐的装修施工环境的工作重点就是要把工程项目各种预期问题和矛盾的焦点控制在萌芽中。

这对住宅业主、施工单位以及其他相关方都具有非常重要的作用。

住宅装修工程施工单位应当在上述三个特色理论和三项特色原则的指导下，融会贯通与运用建设工程施工合同管理的一般规则和道理，结合住宅装修工程施工合同管理的特点，努力做好施工合同管理的具体工作。

4住宅装修工程施工合同管理的目标与特点

4.1住宅装修工程施工合同管理的目标

在住宅装修工程项目建设过程中，各参建方进行合同管理的目标是不同的，他们站在各自的立场上，为各自在本项目上的目标服务。

但不管各单位的目标如何，所有参建方的合同管理都必须服从整个项目的总目标，实现项目的总目标是实现参建各方目标的前提。

站在项目的角度，住宅装修工程施工合同管理的目标应该是每个关联合同的顺利履行和整个项目目标的实现。

（一）保证项目四大目标的实现，使整个工程在预定的投资、预定的工期范围内完成，达到预定的质量标准，没有遗留安全隐患和发生安全生产事故，满足项目的使用和功能要求。

由于每个合同条款都是围绕项目总目标在本合同中的分解目标制定的，其中包括进度目标、质量目标、合同价款及支付办法，以及双方的责权利关系等。

一个项目建设过程中，有众多的工程合同，每个合同都是实现项目总目标的一个分解目标，如果有一个合同目标不能实现，就会影响整个项目的目标，工程合同管理就是保证项目总目标的顺利实现。

（二）具体到每个住宅装修工程合同，为实现该合同的分解目标，就要通过对单项合同进行管理，使每个单项合同目标能够顺利实现。

单项合同目标的实现，就是要合同双方能够积极按照合同的约定履行自己的义务，同时也要在自己履行的前提下，防范对方违约。

一个成功的合同管理，就是在合同结束时双方都感到满意。

比如，住宅业主对工程质量、对双方的合作感到满意；而承包商不但取得了预期利润，而且赢得了信誉，建立了双方友好合作关系。

4.2工程合同管理的特点

工程合同管理不仅要懂得与合同有关的