土地估价师讲义.docx
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土地估价师讲义
土地估价师考试讲义
土地估价方法应用
土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。
基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。
应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。
此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：
路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等，在我国主要是应用基准地价修正法。
一、市场比较法
市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。
运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。
适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。
用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。
1．使用年期修正。
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。
例如，国家规定工业用地使用年限为50年，可比实例用地交易时已使用了10年，剩余年期为40年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期为50年。
2．容积率修正。
容积率是建筑面积与占地面积之比。
一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。
容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。
关于容积率的修正目前有两种方法：
一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只进行个别因素修正；另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。
这两种方法本质上是一致的，这里我们采用后一种修正方法。
在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。
但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。
许多城市制定了容积率修正系数表，我们采用后一种修正方法。
在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。
但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。
二、收益法
收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。
由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。
适用干有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。
利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。
例8－3：
某市N公司以A、B两块土地租用价出资入股，与另外两家公司组成XXX有限公司，现评估土地在1994年8月31日的价值作价入股。
A、B两块土地按实际交付时间，分块分期起租计算，合同总租期25年，即从1994年9月1日至2019年8月31日止。
具体情况
1．A场地分三种情况：
（1）现有熟地32593m，1994年一9月1日投入；
（2）正在回填土的土地3084m，1995年3月投入；
（3）计划待港口开发地16464m，1996年8月投入。
2．B场地情况：
面积为85100m，2009年3月10日投入。
3．确定评估结果。
因N公司该项评估是土地租价入股，合营后利润分成，据土地分期投入的时期效应，以及土地从投入到形成目标生产力、发挥经济效益，与股东各方都是密切相关的，故拟采用前两年各50％本金化作用计算。
最终确定A、B两场地评估值如下：
评估值1181X（IX50％＋0.909lX50％）＝1127（万美元）
三、剩余法
剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。
利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最佳利用方式。
在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。
四、成本法
成本法在土地估价上的运用就是成本法。
成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。
并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。
即：
土地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地所有权收益（即土地出让金）
五、基准地价修正法
基准地价修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。
基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是比较的标准。
在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。
具体评估程序如下：
1．确定宗地的位置及用途，以确定进行修正的基准地价和影响因素项目。
2．调查影响宗地地价因素的宗地指标。
按照宗地所在区域和用途对应的修正系数表内容，充分利用已收集的资料和土地登记资料，并进行实地调查，整理宗地地价因素指标数据。
3．确定宗地地价因素修正系数。
按照宗地用途和所处区域，以及与修正系数表内容相对应的各项因素指标数据，确定各因素对应的修正系数，计算宗地地价影响因素的总修正值。
5．对出让或使用年期不一致的宗地，要进行年期修正。
6．对宗地估价期日与基准地价估价期日之间地价水平有变动的，还应进行期日修正。
7．对评估目的不同，如税收、股份制改组、清产核资、抵押和拍卖等可进行评估目的修正。
8．对于其他影响地价的因素，如容积率，如果在系数修正时未被考虑，也应进行修正。
9．确定宗地地价。
六、各种估价方法的比较与综合运用
估价人员在估价过程中应根据估价目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择土地基本方法与应用方法中的一种或几种并用，评估土地价格。
各种方法有不同的适用范围、不同的特点。
在上述多种方法中，市场比较法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是这三种方法的派生。
地租理论
一、马克思地租理论
级差地租资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
级差地租I：
土地肥力的差异、土地位置（距离市场远近）差异是形成级差地租I的条件。
级差地租Ⅱ：
由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。
二者的关系：
各有不同的表现形式，但二者在实质上是一致的，级差地租Ⅱ要以级差地租I为前提和基础。
从历史上看，级差地租I的产生先于级差地租Ⅱ。
在资本主义发展初期，还存在大量未耕种土地，农业经营方式是粗放的，与此相适应的地租形式是级差地租I；随着资本主义的发展，城市和工业对农业的需求日益增加，土地使用向集约化方式发展，与集约化经营方式相对应的地租形式是级差地租Ⅱ。
从一定时期的运动看，级差地租I也是级差地租Ⅱ的出发点。
在级差地租I和级差地租Ⅱ并存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。
这就是说，级差地租Ⅱ的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
（二）、地租与地价的关系
地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。
由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。
随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。
因而，土地收益本身就是价格的一种表现。
地租的存在决定了土地价格存在的客观性。
然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：
土地价格：
地租／利率。
由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。
地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。
（三）、地租理论在土地估价中的应用
西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。
马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。
但同时两者又有相同之处，如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。
如马克思认为，地租存在的原因是土地所有权的存在。
这是一种高度的理论概括，说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性。
所以，结合我国特点，在土地估价中自然应用马克思的地租、地价理论作主要基础，同时也需要吸收运用西方经济学对地租、地价研究分析的有用部分，以丰富地价评估的研究方法，使土地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。
从本质上讲，绝对地租和级差地租都由土地所有权决定，都同样地体现了土地所有权的经济利益要求。
但从量上看，城市绝对地租是作为工业生产总利润的扣除，因而它只与一定的社会经济发展水平相适应；而级差地租则具有与土地的质量等级相关的确定的量的规定性，因而在城市土地利用及城市地价评估中，级差地租具有更重要的意义。
区位理论
（一）农业区位论意义：
1．提出了农业土地利用的配置原理；
2．指出了位置级差地租对农业配置的决定作用，是城市内部土地配置的理论基础；
3．适合生产力水平不发达阶段；
4．对农业土地利用配置有指导意义。
二、工业区位论
1．原理：
运输、劳动力、集聚因子的相互作用，决定了工业产品生产成本最低点作为工业企业的理论区位。
当集聚因子对成本的节约大于由于区位变化增加的运输和劳动力成本时，工业企业趋向于集聚区位。
2．运输因子（运费）对工厂配置的影响原材料系数=稀有性原材料总重／制成品总重当原材料系数<1，工厂应配置在中心消费地；（如酒厂、饮料厂、水泥厂等）
当原材料系数>1，工厂应配置在原材料产地；（如采矿、金属冶炼业、食品加工业等）
当原材料系数=1，配置在原材料产地至消费地间的任一点。
（如加工业等）
3．劳动成本对工业区位的影响：
当一地单位产品中劳动力费用节约大于运费增加时，工业趋向布局于该地。
劳动系数（L）=劳动成本指数／地域重量当劳动系数>1时，指向劳动成本低的区位；当劳动系数<1时，指向运费低的区位；当劳动系数=1时，二者均可。
4．集聚因子将会使运输及劳动力定向的区位产生偏离，形成由三个因子共同决定的区位。
三、区位理论
在土地估价中的作用区位理论在土地估价中的作用主要结合城市土地利用分析。
城市土地利用的实质即是对土地区位的利用。
由于城市具有复杂的社会经济因素，因而在空间上便形成了复杂的土地区位利用格局。
一般来说，城市中的重要商业企业总是占据城市的最优经济区位，但同时商业企业的布局又在很大程度上决定土地区位的优劣。
城市中的行政、文化、教育事业单位总是占据一个城市的最优环境区位，但同时它们又在创造着良好的环境区位。
上述的经济区位和环境区位都是由土地区位派生的，它们分别从不同的角度反映土地区位情况：
当以经济效益指标衡量土地区位时，称之为土地的经济区位，简称经济区位；当以环境效益为指标衡量土地区位时，称之为土地的环境区位，简称环境区位。
虽然从长远来看，经济效益与环境效益是一致的，但它们的现实表现形态却是不同的，因此对土地区位作上述区分是很有必要的。
对城市基础设施和公共服务设施而言，它们是形成城市土地区位的一般物质基础，其结构密度和布局情况从某种程度上决定着土地区位的优劣。
土地区位的优劣，具体体现在土地的生产力方面，从而直接影响级差地租，同时对地产的评估价格起决定性的作用。
土地报酬递减规律
总报酬曲线、平均报酬曲线、边际报酬曲线三者之间的关系
1．总报酬曲线和平均报酬曲线的关系：
平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，当总报酬曲线上某一点与原点连线正好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，平均报酬最高。
即在该点以前总报酬、平均报酬增加，该点以后总报酬增加，平均报酬减少。
2．总报酬曲线和边际报酬曲线的关系：
边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率。
在拐点之前，边际报酬递增，在拐点之后，边际报酬递减。
总报酬曲线到达最高点，边际报酬为零。
最高点之后，总报酬递减，边际报酬为负值。
3．平均报酬曲线和边际报酬曲线的关系：
当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬不断上升，当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬不断下降，两条曲线相交于平均报酬的最高点。
4．可以将投入划分为三个阶段：
第一个阶段（平均报酬最高点之前）。
平均报酬持续增长，这一阶段减少投入是不合理的。
第二个阶段（从平均报酬最高点到总报酬最大或边际报酬为零之前）。
平均报酬、边际报酬均下降趋势，只有总报酬增加直到最大，这一阶段生产是最合理的。
第三个阶段（从总报酬最大或边际报酬为零之后）。
由于边际报酬为负值，投入增加，总报酬反而减少，生产是最不合理的。
因此，这一阶段不宜再增加投入。
土地市场理论
一、土地供给的方式
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规确立了我国的国有土地供给制度的基本法律框架，也是我们对国有土地供给方式进行分析的基本法律依据。
归纳起来，我国国有土地的供给方式有以下7种：
1．划拨土地划拨是指国家在符合土地划拨条件的前提下，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用，土地使用者无须为此支付土地出让金（农民补偿除外），但该土地只限于土地使用者自己使用，在改变土地用途或将土地转让他人时，应补交土地出让金。
2．出让土地出让念是指国家行使国有土地所有者的权利，将国有土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者使用，土地使用者要为此支付相应的土地出让金，土地使用者在足额交纳土地出让金后，取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让、出租或抵押。
3．租赁租赁是指国家作为土地所有者将土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地使用租赁合同，并支付租金的行为。
4．作价出资（入股）
作价出资（人股）是指国家以一定年限期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企业。
5．授权经营国家根据需要，可以一定年限期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
6．转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与7．出租是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。
（二）土地需求
土地需求的种类人类对土地的需求不外两大类：
农业用地需求和非农业用地需求。
农业用地需求包括人类对耕地、林地、草地等的需求。
影响耕地需求的因素主要有人口、消费水平、土地生产率、国民经济状况等。
人类对于林地的需求主要取决于对木材的需求和林木的生态功能。
对于草地的需求不只因为它能提供畜牧产品，更重要的还在于它能保护土地资源，维护生态平衡。
非农业用地需求包括人类发展工业、交通、科学教育、文化娱乐及住宅等对土地的需求。
主要取决于四大因素，即社会因素，包括人口增长、人口结构、社会演化趋势等；经济因素，包括经济发展水平、城市物质环境的更新、一般经济因素等；政策因素，包括城市规划、住宅政策、土地供给政策等；区位因素，包括地理位置、交通便利条件等。
非农业用地需求会随着社会生产力水平的提高而不断增加，这是由社会生产力水平提高，人们用于生产生活必需晶的劳动所占比重减少，而相应增加了对发展、奢侈、娱乐等方面的需求，前者主要是对农用地的需求，后者主要对非农用地的需求。
（三）土地供需平衡原理
土地供需平衡是指土地经济供给与人们对特定用途土地的需求之间的均衡关系。
土地作为一种特殊商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其与一般商品不同的特殊供求形式。
土地供求平衡是相对的、暂时的，而不平衡是绝对的。
由于我国土地稀缺，人口众多，人地矛盾突出，所以导致地价总的趋势是上升的。
1．耕地供求关系研究耕地的供求关系，其基点在于人口对粮食的需求及满足程度。
由于耕地买卖频率很低，对于耕地供求关系的研究，主要从实物形态人手。
耕地供求的变化主要受到人均占有粮食数量的影响。
如果人均占有粮食数量超过其需求，则耕地的供给就有可能减少。
要让农民自觉珍惜耕地，尽量提高土地生产率，利用耕地多生产粮食，就必须让农民从种粮中获得平均利润，这样才能缓解我国耕地的紧张供求关系。
2．工业、商业和住宅用地的供求关系随着我国工业、商业和住宅用地制度改革的深化，这部分土地已经逐步进入商品的行列，遵循商品经济规律进行市场流转。
在一般情况下，土地交易也遵循一般商品的供求规律：
地价上升，则供给增加，而需求下降；地价下降，则供给减少，需求增加。
但是土地作为一种特殊的商品，在许多方面具有特殊性：
其位置固定不变，自然供给不变，经济供给弹性有限，买卖双方不能自行决定土地位置和用途，土地价格受社会和政治局势以及经济繁荣程度影响大，所以工业、商业和住宅用地有时又表现出供给的特殊性。
特殊的土地供给是由于土地自然供给总量是有限度的，超过这个限度不管价格如何上涨，也不能再增加土地的供给。
特殊的土地需求是反映土地购买者把工业、商业和住宅用地作为投机对象，价格低廉的土地由于在短期内难以卖出好价格，所以买者很少；相反，价格高涨的土地容易卖得好价钱，尽管价格上涨幅度大于其他地区，只要经济稳定发展，定能获利，所以买者很多。
随着我国城市化和经济发展，工业、商业和住宅用地的需求会不断增加，但这类土地供给非常有限，最终必然导致这类土地在高价位下的供求平衡。
要在减少占用农地的条件下实现非农用地的供求平衡，必须搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益；实行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率；抓紧旧城区改造，充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地；城市土地利用向空间发展，实行立体利用，提高土地的经济供给能力。
经济学基础
（一）供给与需求理论
1．需求曲线是一条表示在所有其他影响消费者需求的因素不变时，某物品需求量与其价格之间关系的曲线。
特点是：
（1）曲线方向是从左上方向右下方倾斜。
（2）曲线形状可以是直线，也可以曲线。
（3）曲线具有连续性。
（实际上，曲线是不可能连续的，但为使分析不致复杂，假定曲线是连续的。
2．需求函数如果影响需求的其他各种因素不变，只考虑需求量与价格之间的关系，即把商品本身的价格作为影响需求的惟一因素，以户代表价格，就可以把需求函数写为：
D=f（P）
上式表明了某种商品的需求量D是价格P的函数。
需求函数是用模型法（或称代数表达法）来表述需求这个概念。
需求函数表明，价格上升，需求量减少，价格下降，需求量增加。
3．供给曲线供给曲线是表示在其他影响厂商供给的因素不变时，某种商品价格与供给量关系的曲线。
供给曲线的特点：
（1）曲线的方向是从左下方向右上方倾斜。
（2）曲线的形状可以是直线，也可以是曲线。
（3）曲线的连续性。
（现实中，曲线不可能是连续的，但为了简便起见，假定曲线具有连续性。
4．供给函数如果影响供给的其他因素不变，只考虑供给量与价格之间的关系，把商品本身的价格作为影响供给的惟一因素，以P代表价格，就可以把供给函数写为：
S=f（P）
供给函数就是用函数关系来表明某物品供给量与其价格之间的关系。
上式表明了某商品的供给量S是价格P的函数。
供给函数表明，价格上升，供给量增加，价格降低，供给量减少。
5．商品均衡价格：
商品的均衡价格是在商品的市场需求和市场供给两种相反力量的相互作用下形成的。
一种商品的均衡价格是指该商品的市场需求量和市场供给量相等时的价格。
在均衡价格水平下的供求数量称为均衡数量。
从几何意义上说，一种商品市场的均衡出现在该商品的市场需求曲线和市场供给曲线相交的交点上，该交点即是均衡点。
6．需求价格弹性的变化：
需求价格弹性又称需求弹性，它是衡量一种物品的需求量对其价格变动的反应程度的指标。
当价格上升时，需求量是下降的，即正的价格变动会引起负的需求量变动，所以，价格弹性是负数。
7．需求收入弹性：
收入的变化会引起需求的变动，两者之间的数量关系可以用需求收入弹性来表示。
需求的收入弹性为正值的物品称为正常物品，需求的收入弹性为负值的物品称为低档生活必需品。
在正常物品中，需求的收入弹性大于1的物品为奢侈品，需求的收入弹性小于1的物品为必需品。
8．供给价格弹性指某一商品供给量的变动对价格变动的反应程度。
一般而言，房地产产品生产周期长，所以供给弹性较小。
轻工业产品，尤其是食品、服装类产品，由于生产较为容易，并且生产周期短，所以供给弹性大。
9．市场出清：
是指在某一价格水平下，生产者愿意而且能够供应的产品或劳务的数量正好等于消费者愿意而且能够购买的数量，即在这个价格水平上，市场上的意愿供给等于意愿需求，市场达到均衡。
这种状态是一种理想状态，在现实生活中只能偶然存在。
10．供求原理在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动，供给变动分别引起均衡价格的反方向变动和均衡数量的同方向变动。
第一、需求的增加引起均衡价格上升，需求的减少引起均衡价格下降。
第二、需求的增加引起均衡数量增加，需求的减少引起均衡数量减少。
第三、供给的增加引起均衡价格下降，供给的减少引起均衡价格上升。
第四、供给的增加引起均衡数量增加，供给的减少引起均衡数量减少。
（二）、市场竞争理论
1．区分市场结构有利于企业决策作为商品的生产者与供给者，企业应选择多大的产量、制定多高的价格水平，除了取决于其技术条件及相应的成本条件之外，还非常重要地取决于市场的竞争状态。
在不同的市场结构中，企业间的竞争是不同的，而同样的竞争手段在不同的市场结构中也会产生不同的反应，获得不同的效果。
所以研究市场结构对于企业制定竞争战略至关重要。
2．区分市场结构可以便于政府对经济进行管理不同的市场结构对资源配置的效率不同，在某些市场结构下（如垄断）资源的配置效率很低，存在市场失灵，需要政府进行干预。
通过研究市场结构，可以为政府调控市场提供理论支持和技术帮助。
（三）、经济增长与土地市场的关系
经济增长会刺激土地市场的繁荣，经济衰退也会导致土地市场的萧条。
在经济增长的情况下。
土地需求一般会增加，如果土地供应量恒定，则土地价格会提高，反过来，地价的上升，可能部分抑制经济增长引起的土地需求。
在边际报酬递减规律的作用下，总量固定的土地
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