尚志市物业服务收费暂行办法.docx
《尚志市物业服务收费暂行办法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《尚志市物业服务收费暂行办法.docx（65页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
尚志市物业服务收费暂行办法
尚志市物业服务收费暂行办法
第一条为加强我市物业服务收费的管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理规定》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于我市行政区内物业服务企业对各类物业提供社会化、专业化服务的收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护，提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务，向业主所收取的费用。
第四条市物价监督管理局会同市房产住宅局负责我市行政区内的物业服务收费政策的制定和监督管理工作。
第五条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费以及配套使用的电梯费和小区配套使用的室内停车场（位）的综合服务费实行政府指导价。
普通住宅小区内单体车库的物业服务收费标准按照同小区住宅标准执行，小区内其它非住宅的物业服务收费标准，按照同一小区内的住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则不高于20%。
为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有关规定外，实行市场调节价。
商场、酒店等其它物业服务收费实行市场调节价。
第六条物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和利润。
（利润率为5%--10%）
经业主同意的其他服务费用可计入物业服务费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等按照规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。
第七条物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护费用，其中不包括中央空调和电梯维保运行等费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用;
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业服务企业办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
第八条普通住宅小区物业服务根据不同服务内容分为五项，包括：
综合管理，公共区域秩序维护，公共区域保洁服务，公共区域绿化养护，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修。
每个项目根据不同物业服务情况，划分为四个等级标准，一级为最高标准，四级为基本服务标准。
第九条普通住宅小区物业服务项目和等级标准由业主委员会（未成立业主委员会之前由社区居委会）代表业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求，依据《尚志市普通住宅小区物业服务等级指导标准》选择确定物业服务等级。
所选综合管理等级标准原则上不低于所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准。
第十条普通住宅小区物业服务收费标准，由业主委员会（未成立业主委员会之前由社区居委会）代表业主与物业服务企业，根据确定的服务项目和等级标准，依据《尚志市普通住宅小区物业服务定价成本表》，按照物业服务费用构成，双方协商确认后，经业主大会通过（或大多数业主同意）确定。
双方协商无法确认收费标准或双方协商确认的收费标准业主大会不予通过的，由房产住宅局牵头组织市物价监督管理局、社区居委会、业主委员会（未成立业主委员会之前由社区居委会）及物业服务企业共同确定物业服务标准和收费标准。
双方依据《尚志市普通住宅电梯收费指导价格》，确定电梯服务收费标准。
第十一条经确定的物业服务等级标准和物业服务收费以及电梯费等项收费标准，由物业服务企业报市物价监督管理局和房产住宅局备案。
物业服务企业与业主应按照确定并备案的物业服务标准和收费标准，签订物业服务合同。
第十二条物业服务企业应将物业服务合同中约定的物业服务内容、服务标准和收费标准通过公示牌、公示板等方式在物业管理区域内进行公示。
第十三条物业服务费用以平方米（建筑面积）·月·元为计费单位，按月、季、年计收，由物业服务企业按照物业服务合同约定向业主或使用人收取，预收期限不得超过12个月。
第十四条物业服务收费标准低于基本物业服务标准定价成本的普通住宅小区，物业服务企业应按照基本物业服务标准提供服务并收取相应物业服务费用。
第十五条非小区住宅,物业服务企业应根据物业实际情况，参照《尚志市普通住宅小区物业服务等级指导标准》，选择公共区域保洁和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修等服务项目，按照基本物业服务标准提供服务，并收取相应服务费用。
第十六条新建普通住宅小区的前期物业服务内容和等级标准，由建设单位结合物业的特点，依据《尚志市普通住宅小区物业服务等级指导标准》，报市房产住宅局核定。
新建普通住宅小区的前期物业服务收费以及电梯费、室内停车场（位）综合服务费等项收费标准，由建设单位结合物业的特点，依据《尚志市普通住宅小区物业服务定价成本表》和《尚志市普通住宅电梯收费指导价格》及室内停车场（位）综合服务成本报市物价监督管理局核定。
第十七条建设单位在房屋预（销）售前，应按照市房产住宅局和市物价监督管理局核定的物业服务标准和收费标准，与选聘的物业服务企业签定前期物业服务合同。
建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容或将前期物业服务合同作为附件。
第十八条新建普通住宅小区进户前，物业服务企业应根据前期物业服务合同，向市物价监督管理局重新申报前期物业服务收费以及电梯等项服务收费标准，经市物价监督管理局批复确定并抄送市房产住宅局备案。
当小区入住率达到50%以上或入住满2年的，应当成立业主大会，由业主大会与物业服务企业重新协商确定物业服务收费标准。
第十九条房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未出售的或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，发生的物业服务费用由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用由买受人承担。
第二十条物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务及物业代收的费用。
产权转移之日的当月及以前发生的物业服务等费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务等费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。
第二十一条物业管理区域内供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签定委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办服务费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供质价相符的服务。
物业服务企业违反物业服务合同约定的，应按照物业服务合同约定承担违约责任。
业主委员会应当监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
业主应当按照物业服务合同的约定，向物业服务企业按时足额交纳物业服务费用。
业主违反物业服务合同约定的,逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
第二十三条市物价监督管理局对普通住宅物业服务成本实行监审制度，根据物业服务内容和标准及社会经济发展水平等因素测算物业服务成本，适时进行调整，并向社会公布。
市物价监督管理局在开展成本调查时，物业服务企业应如实反映情况，提供必需的账簿、成本资料、文件以及其他资料。
第二十四条本办法实施前，业主与物业服务企业已签定物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本办法实施后尚未到期的，可以按照本通知第九、十条的规定，选择物业服务等级标准并确定收费标准。
第二十五条违反本办法规定，由市物价监督管理局和房产住宅局依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》《物业管理条例》和《物业服务收费明码标价的规定》等法律、法规和规定予以处罚。
第二十六条本办法自2013年7月1日起执行。
附件1.尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准
2.尚志市普通住宅物业管理服务等级指导标准
3.尚志市普通住宅小区物业服务定价成本表
4.尚志市普通住宅电梯收费指导价格
5.尚志市普通住宅二次加压供水指导价格
主题词：
物业收费△办法通知
抄送：
市委办。
市人大常委办，市政协办，市法院，市检察院。
尚志市人民政府办公室 2013年6月1日印发
共印120份。
附件1：
尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准
等级
项目
定性定量指标
一级
环
境
景
观
庭院道路
小区庭院、道路全部软硬铺装，无裸露土地，人行道路彩砖铺装：
有紧急广播和背景音乐。
园林景观
绿地配置合理，树草花（坛）合理搭配，绿地（水平）覆盖率30%以上；观赏花卉树木种类丰富，不少于20种；有一定数量和规模园林小品和建筑小品。
水体喷泉
有人造景观水体，喷泉、瀑布不少于1处。
环境卫生
主要道路及公共活动场地均匀配置废物箱；高层按层设垃圾容器，设标准化卫生箱。
共
用
设
施
设
备
安全防范系统
小区全封闭，有卡式门禁设备，设有24小时保安值守；对讲机、周界防越报警、电子巡更、闭路电视监控系统、电梯集中监视系统等系统3项以上。
消防监控系统
高层住宅设有消防监控中心及自动喷淋灭火装置；多层住宅设有火灾自动报警系统及消防配套设施。
基础设施设备
给排水、供热、电等公共配套设施完备，运行有效；有自备发动机组或双回路电源，防雷装置安全有效；庭院灯、路灯配置合理，单元灯、楼道灯等设备完好。
文体娱乐设施
体育、健身活动场（馆）1处以上或有体育健身器械、设施15件以上；露天休闲场地1000㎡以上，并配有照明设备；有多功能文体活动室（会所）。
停车服务
地下停车场
停车泊位不少于1个/6户，配有录像监控系统、车辆出入管理系统；
尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准
等级
项目
定性定量指标
二级
环
境
景
观
庭院道路
小区庭院道路全部软硬铺装，无裸露土地。
园林景观
绿地配置合理，绿地（水面）覆盖率20%以上；观赏花卉树木不少于10种；有一定数量园林小品和建筑小品。
园林景观面积不少于500㎡.
环境卫生
主要道路及公共活动场地均匀配置果皮箱；高层按层设垃圾容器，小区内设有标准化卫生箱。
共
用
设
施
设
备
安全防范系统
小区封闭，设有24小时看护值守；对讲机、周界防越报警、电子巡更、闭路电视监控系统、电梯集中监视系统等系统2项以上。
消防监控系统
消防监控中心及配套的消防设施。
基础设施设备
给排水、供热、电等公共配套设施完备，运行有效；防雷装置安全有效；庭院灯、路灯配置合理，单元灯、楼道灯等设备完好。
文体娱乐设施
露天休闲场地500㎡以上，并配有照明设备，有体育健身器械、设施等10件以上；有多功能文体活动室（会所）。
尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准
等级
项目
定性定量指标
三级
环境
景观
道路、环境景观
小区庭院道路全部软硬铺装，无裸露土地；绿地、树木配置合理，绿地（水面）覆盖率10%；有一定规模园林景观和建筑小品。
共
用
设
施
设
备
安全防范系统
小区封闭；设有安监技防设施。
基础设施设备
给排水、供热、电、消防等设施完备、运行有效，防雷装置安全有效；庭院灯、路灯配置合理，单元灯、楼道灯等设备完好；庭院设有标准化卫生箱。
文体娱乐设施
露天休闲场地100㎡以上。
尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准
等级
项目
定性定量指标
四级
环境
景观
道路、环境景观
有简单的绿地、花卉；无裸土地面。
共
用
设
施
设
备
安全防范系统
单元门采用放到保险门；设有安监技防设施。
基础设施设备
给排水、供热、电、消防设施完备，运行有效；小区内设有标准化卫生箱。
附件2：
尚志市普通住宅物业管理服务等级指导标准
一、综合管理
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
每平方米建
筑面积月收
费标准（元）
一级
机构设置
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处
（2）配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。
0.17
2
人员要求
（1）项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经理或有2年以上项目经理任职经历。
（2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。
（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。
日
常
管
理
与
服
务
3
服务时间
小区管理处，每天12小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事故。
4
合同、收费公示
规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务标准。
5
承接项目
承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。
6
工作计划、
管理制度
有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全。
7
办公自动化
运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。
8
规范服务
管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
9
报修、投诉处理
（1）公示服务电话，24小时受理住户的报修和处理率100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完善的报修、维修和回访记录。
（2）对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。
10
特约、代办服务
根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
11
满意度调查
每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析及时整改。
12
维修资金
对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
13
装修事项
告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
尚志市普通住宅物业管理服务等级指导标准
二、公共区域秩序维护
服务级别
服务
项目
序号
内容
服务标准
每平方米建
筑面积月收
费标准（元）
一级
人员
要求
1
人员配备
公共秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的80%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。
0.09
2
技能训练
公共秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。
3
技能水平
有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。
4
服装仪容
上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。
5
器械配备
配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。
门岗
6
出入口值守
门岗室美观整洁，设专门24小时值勤，小区主出入口双人执勤，5-10月立岗时间不少于10小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
7
进出人员管理
对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。
8
车辆疏导
对进出小区的车辆进行管理和疏导，引导车辆有序通行、停放；非机动车辆停放整齐。
巡逻岗
9
巡逻要求
（1）巡逻时2人1组，对重点区域、重点部位每24小时至少巡逻1次并做好记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问；接受业主求助。
（2）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
监控岗
10
监控要求
小区配备安全监控设施，实施24小时监控。
对所有监控点实施监控，无遗漏。
应急
措施
11
每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。
尚志市普通住宅物业管理服务等级指导标准
三、公共区域保洁服务
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
每平方米建
筑面积月收
费标准（元）
一级
楼内公共区域
1
生活垃圾收集
（1）高层按层设置垃圾桶，多层按层每日早晚定时清运2次。
（2）垃圾袋装；保持垃圾桶清洁，无异味。
（3）设置标准化卫生箱。
0.17
2
通道及楼
梯台阶
（1）地面每天清扫1次，并托洗保洁1次。
（2）楼梯间墙面每月除尘1次。
（3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养1次。
保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。
（4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。
3
楼梯扶手、栏杆、窗台、开关
每天擦1次，保持干净、无灰尘。
4
门、窗等玻璃
5-10月每周擦1次，保持洁净、无灰尘。
5
天花板公共灯具
每月除尘2次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污染、无蜘蛛网。
6
标识、宣传栏、信报箱、小品
标识、宣传栏、信报箱、小品每周清洁1次。
楼外公共区域
7
道路地面
每天清扫保洁1次，清扫在业主上班时间进行，白天专人不间断循环保洁。
目视道路干净无灰尘、无杂物、无积水。
小区内的道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他部位小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。
8
绿地
每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过1小时。
9
垃圾箱（桶）、果皮箱
每天擦洗1次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
10
消灭鼠害蚊蝇
每月对窑井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。
11
庭院灯、门前灯
每月擦抹、除尘2次。
12
设施设备用房
每天清扫1次。
13
休闲、娱乐、健身设施
5-10月每天清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。
14
宠物
饲养宠物符合有规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。
尚志市普通住宅物业管理服务等级指导标准
四、公共区域绿化养护
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
每平方米绿地面积年收
费标准（元）
一级
草坪
1
修剪
及时整治修剪草坪，高度控制在8cm以下。
0.02
2
清杂草
每年清除杂草四遍以上，杂草面积不大于5%。
3
灌、排水
保持有效供水，无积水。
4
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
5
病虫害防治
做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。
树木
6
保存率
保存率95%以上，生长茂盛。
7
修剪
灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝；篱、球、造型物及时修剪，每年不少于四遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；乔木每年修剪1次以上。
8
清杂草
及时除杂草，杂草留存不超过三天。
9
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
10
病虫害防治
预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。
花坛花境
11
补种
缺枝倒伏不超过80%。
补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。
12
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥3次。
13
病虫害防治
适时做好病虫害防治工作。
尚志市普通住宅物业管理服务等级指导标准
五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修
服务级别
服务
项目
序号
内容
服务标准
每平方米建
筑面积月收
费标准（元）
一级
公共
部位
1
房屋结构
每年3次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次,并有记录。
发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
0.15
2
门窗
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活。
3
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
4
管道、排水沟
每两月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通、保障排水畅通（6月至9月每半年检查1次）每半年检查1次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，应及时修理。
5
道路、场地
每周巡查道路、路面、侧石、井盖等1次，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
6
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
7
室外健身设施
每日巡查1次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需要更换的除外）。
8
安全标志
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每周检查1次，保证标志清晰完整。
尚志市普通住宅物业管理服务等级指导标准
一、综合管理
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
每平方米建
筑面积月收
费标准（元）
二级
机构设置
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处
（2）配置电话及办公用品。
0.12
2
人员要求
（1）项目经理有初级以上职称或大专以上学历，有2年以上的物业管理工作经理或有1年以上项目经理任职经历。
（2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。
（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。
日
常
管
理
与
服
务
3
服务时间
小区管理处，每天10小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事故。
4
合同、收费公示
规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务标准。
5
承接项目
承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。
6
工作计划、
管理制度
有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全。
7
办公自动化
运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。
8
规范服务
管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
9
报修、投诉处理
（1）公示服务电话，24小时受理住户的报修和处理率100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完善的报修、维修和回访记录。
（2）对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。
10
特约、代办服务
根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
11
满意度调查
每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的80%，对测评结果分析并及时整改。
12
维修资金
对属于大、中修范围的共用部位、共用
升级会员 