马鞍山市嘉苑酒店建设方案设计.docx
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马鞍山市嘉苑酒店建设方案设计
项目方案设计
著作：
CHS中软创新
日期：
2013
第一章总论
1.1项目概况
1.项目名称：
马鞍山市嘉苑酒店建设项目
2.项目业主：
安徽嘉苑酒店管理有限公司
3.项目建设单位：
华夏建筑集团有限公司
4.项目施工单位：
华夏建筑集团有限公司施工部第一处
5.项目建设地点：
马鞍山市嘉苑酒店位于安徽省马鞍山市新城东区大学城北临马向路、西临中加双语学校、东临马鞍山技师学院,毗邻宁芜高速和宁安城际铁路，区域范围内在建的大型工程有马鞍山新奥体中心、马鞍山展览馆、秀山湖公园、霍里山公园等。
图1-1拟建酒店选址地点
6.项目建设内容和建设规模：
嘉苑酒店按五星级标准设计，共有客房200套，贵宾房6套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有2幢贵宾楼和1幢商务楼，地上总建筑面积22120m2。
地下一层建筑面积960m2。
6.投资估算及筹措资金：
总投资23856922元，其中固定资产投资221027645.4元，建设期利息19,822,354元，流动资金投资17541876.6元。
内部收益率13%，投资回收期为7.38年。
1.2项目业主简介
安徽嘉苑酒店管理有限公司将由有实力的民间企业家和民营企业共同投资，注册资本3000万元，现有员工70余人，成立后两年内将投资成立控股公司——安徽扬子置业有限公司，公司注册资本2000万元。
公司除了在马鞍山市的嘉苑酒店项目，还将在其他知名的全国二三线城市投资酒店宾馆项目。
公司将以酒店经营为主，招揽大批高素质管理人才，凭借着日益专业化的运作经验及雄厚资金实力，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，逐步形成并重点发展"酒店、房产、商贸"三大板块。
项目业主——安徽嘉苑酒店管理有限公司作为未来项目的所有者和经营者，对项目目标的实现起主导作用，是项目的责任主体，其应当依法认真履行自己的职责。
1.3编制依据、指导思想与范围
1.3.1编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
3.马鞍山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
4.马鞍山市土地利用总体规划大纲（2006～2020年）
5.《马鞍山市城市总体规划2002-2020》（2009修改）
6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》
7.中华人民共和国《建设项目选址意见书》
8.中华人民共和国《建设用地规划许可证》
9.中华人民共和国《国有土地使用证》
10.其他相关的政策法规和技术规划
1.3.2指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源等做好旅游观光事业这篇文章。
为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3.项目建设是按照马鞍山市城市总体规划的要求，通过项目建设，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
1.3.3编制范围
本项目的投资评价报告是根据当前酒店市场状况、本公司实力、公司发展需求、项目功能、设计构思、现场条件和工程特点等，进行编制。
设计编制内容将作为项目建设施工的主要依据，设计方案有未尽事项，将在工程中依据实际情况进行调整和补充。
本项目的投资评价报告的编制范围主要包括以下10点：
1.项目建设的背景及必要性
2.市场现状及前景分析
3.建设规模与建设内容
4.项目选址及建设条件
5.项目方案设计
6.环保、节能、安全与消防
7.投资估算和资金筹措
8.财务效益评价
9.项目不确定性分析
10.结论与建议
1.4主要技术经济指标
名称
数量
备注
总投资
238,569,522元
其中：
1、固定资产投资
221027645.4元
建设期利息19,822,354元
2、流动资金投资
17541876.6元
正常年份销售收入
94129800元
正常年
正常年份总成本
78946413.21元
正常年
利润总额
32,640,390元
正常年
所得税
1,588,829元
正常年
税后利润
31,051,561元
正常年
内部收益率（％）
13%
税后
财务净现值（万元）
46,909,077
税后
静态投资回收期（年）
7.38
含建设期2年
动态投资回收期（年）
9.7
含建设期2年
投资利润率（％）
10%
投资利税率（％）
11%
盈亏平衡点（产量）
28.5%
表1-1主要技术经济指标
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1马鞍山概况
马鞍山位于安徽省东部，毗邻江苏南京，位于长江下游南岸，是长三角城市之一。
1956年10月建市，现辖四区三县，现总面积4042平方公里、总人口约230万，其中市区面积354平方公里，建成区面积80平方公里。
马鞍山现有1个国家级开发区、1个国家级新材料基地、7个省级经济开发区、1个省级高新技术产业开发区、1个省级服务外包产业示范园区、1个省级台湾工业园和一批特色园区。
国家促进中部地区崛起支持政策、皖江城市带承接产业转移示范区配套政策效应相互叠加；综合投资成本仅为上海的50%，仅为南京市的75%。
图2-1马鞍山在华东地区的位置
马鞍山属北亚热带湿润性季风气候，季风明显，四季分明，气候温暖湿润，雨热同季。
年平均温度为15.9℃,年平均降水量为1059.1mm。
马鞍山是全国少数几个集“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国绿化模范城市”、“全国科技进步先进市”等多项桂冠于一身的城市之一，去年又被授予“全国文明城市”称号，成为中部地区唯一获此殊荣的城市，中国社科院发布的《2009年中国城市竞争力蓝皮书》，马鞍山生活质量竞争力名列全国第9位。
作为安徽省的重要经济中心，马鞍山得益于国家中部崛起战略和皖江产业专业政策的双重效应，马鞍山的经济从2005年得到了迅猛的发展，多项指标安徽领先。
2011年全市实现地区生产总值1141亿元，比上年增长12.3%；财政收入186.3亿元，增长22%；全社会固定资产投资1230亿元，增长38%；社会消费品零售总额225.7亿元，增长17.5%；城市居民人均可支配收入27330元，增长18%；农民人均纯收入9220元，增长15%。
钢铁冶金、食品加工和机械制造业并列为马鞍山三大产业，占2006年工业总产出的54.7％。
其中受政府的大力扶持的产业中，信息技术产业发展最为活跃，2006年增长了41.9％。
下表列出了2005－2011年马鞍山主要经济指标。
表2-12005-2011年马鞍山主要经济指标
2.1.2本项目建设背景
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。
五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。
我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，2012年全年旅游接待总人数将超过30亿人次，旅游总收入约为2.54万亿元，预计“十二五”期间的年均增长率达10%；旅游业增加值占全国GDP的比重将提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。
展望未来，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。
由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。
马鞍山地处东部沿海发达地区与长江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达。
马鞍山不仅以钢铁工业闻名遐迩，而且以“九峰环一湖，翠螺出大江”的特有丰姿享有盛名，以市容整洁，古迹众多被誉为环境优美的新兴工业城市。
位于市区西南翠螺山麓突兀江中的采石矶，为长江“三矶”之首，一向是群雄争战之地，如今辟为市级公园。
园内有修葺一新的太白楼，是江南“三楼一阁”之一楼，并成为省重点文物保护单位，李白衣冠冢、燃犀亭、峨嵋亭、怀谢亭、三元洞、赤乌井、广济寺、横江馆、翠螺轩、捉月台（又称联壁台）等名胜古迹，吸引了古今中外的文人墨客，留下了大量的诗赋书画。
唐代大诗人李白晚年在此留连忘返，留下跳江捉月之美谈。
另外还有当涂李白墓，卜塘乡山区幽谷庵内的玉乳泉，已开发为新的旅游景点。
自2011年马鞍山市合并和含两县，以增加多处古迹景点，和县的香泉湖、陋室、鸡笼山国家森林公园、武将霸王祠、凤林禅寺等，以及含山县的凌家滩遗址、褒禅山景区、古昭关风景区、大渔滩湿地、运漕古镇等旅，这些都列在其中。
所以，马鞍山现在的旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。
所有这些给马鞍山大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。
表2-22006—2011年马鞍山国际和国内访客到达情况
结合马鞍山市市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：
马鞍山地域广阔，人文及自然古迹景点遍布市域，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。
因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（五星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
2.2项目建设必要性
1.建设雅苑酒店是马鞍山发展第三产业和现代经济的客观要求
发展第三产业，是现代化经济的要求。
关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。
城市要进一步发展，实现“二次创业”，离不开第一、二、三产业的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。
第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。
在中国主要的都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。
2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“旅游经济”就是一种突出表现。
很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
马鞍山强劲的经济发展态势主要是受到该市第二产业和第三产业不断增加的产出所推动。
2011年，第二产业中制造业和建筑业的产出达到626.8亿人民币，比上一年增长了14.6％。
全年完成农业增加值66.9亿元，按可比价格计算，比上年增长4.1%；第三产业服务业也增长了16.2％，达到人民币447.3亿。
二、三产业分别占了经济总量的54.8％和39.2％。
我们预计二、三产业将继续带动马鞍山经济持续发展。
下表列出了2011年马鞍山产业结构的比例（来源：
马鞍山市统计局）。
图2-2马鞍山市2011年经济结构
马鞍山市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。
嘉苑酒店的建设，不仅完善马鞍山市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动马鞍山市第三产业的发展。
本区位于皖江城市带最东部，长三角西端，附近有南京、杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖等风景胜地，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强马鞍山在安徽省的经济增长极功能。
鉴于马鞍山市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设嘉苑酒店具有客观必要性。
2.本项目建设是马鞍山市承接东部产业转移的需要
2010年1月12日，国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，安徽沿江城市带承接产业转移示范区建设纳入国家发展战略。
这是迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划，是促进区域协调发展的重大举措，为推进安徽参与泛长三角区域发展分工，探索中西部地区承接产业转移新模式，也为中部地区加速崛起点燃了助推器。
马鞍山市位于皖江城市带最东段，是承接东部产业转移的最前沿；且马鞍山市基础设施齐全，水陆空交通便利，地域广阔，人口超过200万，亟需产业转入，促进本地区经济发展、产业升级等。
马鞍山市现有1个国家级开发区、1个国家级新材料基地、7个省级经济开发区、1个省级高新技术产业开发区、1个省级服务外包产业示范园区、1个省级台湾工业园和一批特色园区。
随着产业转移的推进，马鞍山将迎来进一步的发展，就业人口将增加。
这些对配套服务提出了更高的要求，为产业转移企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。
本项目的建设，正适应了满足马鞍山承接产业转移发展的需要，规划建设配套服务区，提升配套服务水平，为产业转移企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。
图2-3马鞍山及周边区域产业分布图
3．本项目建设是马鞍山城市“东扩南进、科教兴市”的需要
为加快建设城市东部新城区高等教育和高新技术产业带，拉开城市“东扩南进”发展框架，大力实施“科教兴市”和可持续发展战略，实现全在全省率先全面建成小康社会、率先基本实现现代化的“两个率先”目标，马鞍山市委、市政府全面启动了以高教科技园区为核心的新城东区建设。
新城东区规划总面积12平方公里，进驻高校6-8所，人口约6万人，以教育、研发用地为主，商业、旅游、居住配套用地为辅，重点突出生态园林建筑特色。
由大学校园区、科技产业园区、核心共享区、旅游园区和中高档居住区五大功能区组成，呈现“一心引两带”的规划结构和拉动式“圈层+扇形”的共享布局模式。
起步建设区（霍里山校区）2平方公里已做出控制性详规，由大学校园区和核心共享区构成，结合项目建设的土地征迁工作和配套基础设施建设已经展开，是创办高校的理想场所。
其中核心共享区占地面积400亩，总投资约3.8亿元，是主城区主要面向高校的公共服务区，同时也是服务于周边地区的城市副中心，包括商业服务设施区、大学交流会展中心区、教育科研基地区和绿心四个片区，并有两条绿化景观大道贯通四面相交于共享区绿心。
该区域项目建设将由政府、高校和企业按照市场化方式运作，多元化投资兴建，目前正在开展招商引资工作，积极推动基础设施建设和配套商业开发，充分保障入驻高校的建设进程，努力营造一流的城区硬件环境。
4．本项目建设是促进马鞍山旅游总收入持续增长的需要
旅游业是马鞍山经济的重要产业之一。
2011年，旅游业收入约占国内生产总值的4.3%。
下表列出了2006年到2011年马鞍山市旅游业总收入情况。
表2-32006—2011年马鞍山市旅游业总收入情况（单位：
亿元人民币）
2011年，马鞍山市旅游业总收入约达49.19亿人民币，比上年增长101.9%，主要是含山、和县并入。
2006年到2011年，旅游业收入仍保持了较快的发展势头，平均每年以27.5%的速度增长。
旅游业收入的增长高于同期访客总量的增长，这主要是由于国内外访客对旅游相关产品和服务的平均花费（含通货膨胀因素）有所增长。
同期，国内和国际旅游收入分别以年平均复合增长率27.9%和32.6%的速度上升。
其中国内游客花销的增长速度要大大快于国际游客的花费，这主要是由于国内居民个人收入的增加刺激了旅游的花费。
宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。
因此，在马鞍山旅游市场持续发展的环境下，建设五星级酒店顺应了未来马鞍山旅游业的持续发展需要。
再有，宁安城际铁路经过马鞍山，在马鞍山设立马鞍山东站，地址在东城花园东150米处。
据相关规划，马鞍山东站建成，将承担马鞍山火车站的客运的全部职能，马鞍山火车站改为货运站。
拟建酒店距离马鞍山东站距离不远，直线距离3公里，可为过往马鞍山的乘客提供优良的住宿服务。
图2-4马鞍山东站与拟建酒店距离情况
嘉苑酒店位于马鞍山市新城东区核心地块，北临马向路、西临中加双语学校、东临马鞍山技师学院，毗邻宁芜高速和宁安城际铁路，区域范围内在建的大型工程有马鞍山新奥体中心、马鞍山展览馆、秀山湖公园、霍里山公园等。
家园酒店工程竣工后将成为马鞍山市新城东区标志性建筑，为马鞍山市建成高教科技园区和促进马鞍山地区经济发展迈出的坚实的一步。
第三章市场现状及调查分析
3.1市场现状
酒店行业作为我国第三产业中的一个支柱产业，一直在社会发展和人民生活中发挥着重要作用，被视为一枝独秀。
同时它也是所有行业中最具吸引力的行业之一。
近几年，我国酒店业迅猛发展，并呈现出高速增长、繁荣兴旺的态势。
2007年，我国酒店业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上一年增加约2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。
中国酒店业的快速持续发展，显示出了在社会需求扩大和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。
2008年我国酒店市场运作基本平稳，酒店业继续成长壮大，连续18年保持两位数的高速增长。
至2008年我国星级酒店已近15000家，全年酒店业零售额达到15404亿元，占社会消费品零售总额的14.2%，人均消费1158.5元，酒店消费继续成为推动经济增长的重要力量。
2009年，我国酒店业零售额已达20000亿元。
2010年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展酒店旅游业。
随着市场经济的不断发展，为了提高国民生活水平，尽快实现小康社会，国务院提出加快城市化建设的步伐。
而城市化建设中最先发展和最需要重视的就是服务业，即第三产业的发展。
酒店业作为服务业中的支柱产业，越来越得到国家和各地方政府的重视。
再者，随着社会经济持续高速增长，社会财富迅速增加，广大人民群众收入水平不断提高，生活方式随之发生巨大变化，也为酒店业的发展提供了现实需求和经济基础。
自从改革开放以来，外出旅游观光的人越来越多，旅游业已成了热门行业，旅游业的发展加速了酒店业的不断发展。
另外，大量农村剩余劳动力到城市务工或经商，他们中的很大一部分都需要在外住宿就餐。
这些流动人口和商务活动的增加，扩大了对经济型酒店的市场需求，这是酒店业发展的重要契机。
中国酒店协会预测：
到2017年，我国酒店业消费额将达7万亿元。
可以说，酒店行业是中国资本市场最具投资价值的行业之一。
综上所述：
酒店业是一个永远充满魅力、前景广阔的行业，投资酒店将大有作为！
3.2项目市场分析
3.2.1简介
马鞍山现有星级酒店16家。
其中五星级酒店3家：
海外海皇冠假日酒店、长江国际酒店、丽景温泉假日酒店；四星级酒店（含四星标准）2家：
南湖宾馆、梦都雨山湖饭店；三星级酒店（含三星标准）2家：
宝龙酒店、海兴国际酒店；2星级酒店7家；1星级酒店2家。
以下仅对三星级以上的酒店进行调查。
3.2.2三星级和四星级酒店调查
1.规模
酒店名称
建筑面积
开业时间
房间数
床位数
南湖宾馆
2.1万m2
2000.5.18
111
200
雨山湖饭店
万m2
2004.7.18
210
400
宝龙酒店
1.4万m2
1999.8.28
88
156
海兴酒店
万m2
90
170
2.客房类型和价格
（1）南湖宾馆（加15%服务费）
豪华房
商务房
豪华套房
商务套房
总统别墅
门市价
598
728
1298
2980
19800
协议价
358.8
436.8
778.8
1788
11880
团队价
358.8
436.8
778.8
1788
11880
会议价
358.8
436.8
778.8
1788
11880
（2）雨山湖饭店（加15%服务费）
标准间
豪华房
商务房
豪华套房
商务套房
门市价
498
598
698
1198
1698
协议价
298.8
358.8
418.8
718.8
1018.8
团队价
298.8
358.8
418.8
＿
＿
会议价
218
298
298
398
698
（3）宝龙酒店（加15%服务费）
标准房
高级房
高级大床房
套房
高级套房
门市价
298
328
368
528
568
协议价
208
228
268
380
428
团队价
208
228
268
380
428
会议价
180
180
200
380
428
（4）海兴酒店（加15%服务费）
标准间
单人间
豪华三人间
套房
商务套间
门市价
398
428
498
1280
1980
协议价
170
200
258
380
680
团队价
170
200
258
380
680
会议价
170
200
258
380
680
3．餐饮规模
南湖宾馆
雨山湖饭店
宝龙酒店
海兴酒店
包厢
8
22
26
27
大厅
240人
150人
180人
200人
西餐厅
80人
300人
——
——
堂吧
60人
48人
30人
24人
4.餐饮价位
（1）南湖宾馆，会议用餐最低300元/桌，包厢一般600元/桌，会议享有酒水特价，高于市场零售价；
（2）雨山湖酒店，会议用餐最低400元/桌，包厢一般600元/桌，会议享有酒水特价，同市场零售价；
（3）宝龙酒店，会议用餐最低200元/桌，包厢一般400元/桌，会议享有酒水特价，同市场零售价；
（4）海兴酒店，会议用餐最低300元/桌，包厢一般400元/桌，会议享有酒水特价，同市场零售价；。
5.会议设施
（1）南湖宾馆大小会议室7个，最大可容纳500人，价格5000元，多功能厅可容纳200人，价格3000元，小会议室20-30人，500元；鲜花100元，多媒体投影仪400元；
（2）雨山湖饭店大小会议室8个，最大可容纳400人，价格2520元，小会议室20-30人，720元；鲜花100元，多媒体投影仪200元；
（3）、宝龙酒店大小会议室5个，最大可容纳200人，价格1000元（送横幅），小会议室20-30人，300元；鲜花免费，多媒体投影仪300元；
（4）、海兴酒店大小会议室4个，最大可容纳300人，价格1000元，小会议室20-30人，300元；鲜花60元，多媒体投影仪200元。
6.配套设施
南湖宾馆
雨山湖饭店
宝龙酒店
海兴酒店
卡拉OK厅
*
*
*
*
保龄球馆
*
*
—
—
游泳池
*
—
—
—
雀牌室
*
*
*
*
桑拿
*
*
*
*
美容室
*
*
*
*
健身房
*
*
—
*
网球场
*
—
升级会员 