详细楼盘分析报告.docx
《详细楼盘分析报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《详细楼盘分析报告.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
详细楼盘分析报告
_____(楼盘名称)
市场分析报告
广州市
xxxx
房地产顾问
2011年6月
_____(楼盘名称)市场分析报告
1区域环境状况分析
1.1地理位置分析
____(楼盘名称)____位于___(地址)___,地处广州市____(区)___的__(方向)__部,整个小区东临____(标的物)___,邻近___路,向___路延伸。
南临____(标的物)___,邻近___路,向___路延伸。
西临____(标的物)___,邻近___路,向___路延伸。
北临____(标的物)___,邻近___路,向___路延伸。
周边有_____(大型商场、酒店、楼盘小区、公园绿地等当地较著名的地物名称)等等。
整个小区整体朝__(方向),整个小区的区域位置如下图所示:
图1_____(楼盘名称)区域位置图
图2_____(楼盘名称)区域实景图
(需要2-4张实地的照片,包括楼盘大门、主要设施以及反映道路和繁荣程度)
点评:
整个楼盘小区被____(道路名称)、___(道路名称)等众多交通次干道所环绕,道路四通八达,从____(楼盘名称)步行至重要的主干道的时间仅需要____分钟。
整个区域呈现(什么方向高什么方向低)分布,周边绿化___(较多或较少),由于周边分布着____(导致环境好或环境差的地物分布)等,环境状况__(优越或恶劣)。
周边人流来往(频密或稀疏),以____的人群为主。
因此综合楼盘的景观、交通还是未来发展前景,整个项目的发展____(优越或较差)。
1.2交通便捷度分析
____(楼盘名称)____由于位于___(被什么道路围成)的区域内,其交通便捷度比较(高或低)。
在主干道的连接方面,南北方向主要连接着___路和__路,东西方向则是__和__路。
在次干道方面,主要是连接着__路、__路、__路和__路。
同时,附近还拥有__和__路这n条主要支路,大部分向__方向延伸。
表1____(楼盘名称)周边道路详细情况表
序号
道路名称
道路级别
道路类型
1
2
3
4
点评:
整个调查片区大约由n条以上的道路组成,辐射范围(广或不广),到达___(城市中心)的时间为____(分钟),交通便利性(高或低)。
路面车流量(大或小,有没有发生塞车的状况,塞车的时间是什么时候,原因是什么)。
图3_____(楼盘名称)道路路面路况图
(需要1-2张反映路面名称和通达状况的照片)
1.3公共交通完善度分析
表2____(楼盘名称)周边公交线路详细情况表
公交名称
位置
起点
终点
本站序号
点评:
楼盘周边共有n条公交线路,主要分布在___路、___路和___路等,此外,附件(有或没有)地铁n号线___(站名),人们乘坐主要公交线路到____(中心城区名称)的时间仅需要____分钟。
1.4公共配套设施完善度分析
表3调查片区外部配套设施基本情况表
序号
名称
服务类型
距离
购物
银行
餐饮
休闲
邮政
教育
通过表3我们可以看到,居民日常生活的配套设施,例如购物、银行、医疗、休闲等等,都比较(齐全或存在缺陷)。
在教育设施方面(如何,并说明标的物距离);在娱乐休闲方面(如何,并说明标的物距离);在医疗设施方面(如何,并说明标的物距离)。
但是,整个小区及附近都缺少(什么类型的配套设施,这样的配套设施使居民产生了什么样的不便状况)。
1.5环境状况优劣度分析
1.5.1自然环境状况
整个区域内的绿地状况(如何),(有没有)____(公园名称)等公园分布,绿化覆盖率(高或低),附近(有没有工厂等污染源,有的话主要造成什么样的污染,具体表现为)。
由于楼盘周边受(什么类型的道路环绕),粉尘污染、噪声污染状况如何,楼盘楼层的高度和楼距对整个小区内的通风采光如何影响。
1.5.2人文环境状况
周边由什么样人群(年龄,职业,国籍,文化素质等作为分类基准),人口素质如何,治安状况、犯罪率如何。
整个楼盘深受(什么样的当地文化特色所影响),具备什么样的人文气氛,具体表现为。
图4_____(楼盘名称)环境氛围概况图
(需要2-3张反映自然氛围和环境氛围的照片)
2楼盘内涵和产品价值分析
2.1楼盘基地状况和内涵
表4楼盘基地和基本情况表
序号
项目
内容
1
土地获得方式
2
出让日期
3
出让年限
4
出让价格(元)
5
基地面积
6
总建筑面积
7
容积率
8
规划形态
9
功能规划
楼层数
建筑类型
物业类别
绿化率
10
规划户数
11
施工进度
(开工、封顶、完成主体或竣工)
12
交房日期
13
车位数
14
装修状况
(毛坯或者是带x元/平方米的普通装修、精装修或豪华装修)
2.2楼盘开发公司组成分析
表5楼盘开发公司组成和基本情况表
序号
项目
内容
1
投资商
2
发展商
地址
3
代销商
地址
4
销售地点
主销地点
5
设计单位
6
承建单位
7
物业管理
点评:
____(楼盘名称)由_____(开发商名称)开发,该公司开发实力(雄厚或一般),以_____(产品特色)进行楼盘的开发,曾开发的项目有___、____和___等。
本项目的开发(秉承或打破)一向的开发理念,开发____特色、___(档次)的产品。
而项目主要在____(地点)进行销售,并在____(地区)设立分销点,可以看出,项目将以____(地区)的人群作为主要销售对象,把____(地区)的人群作为潜在的销售对象。
楼盘基本格局和房型面积分析
表6基本格局和房型面积表
序号
户型
建筑面积
套内面积
户数
得房率
户型比例
面积比例
1
2
3
合计
100%
100%
图5_____(楼盘名称)户型配比扇形图
图6_____(楼盘名称)面积配比扇形图
点评:
从上表可以看出,____(楼盘名称)的户型从__房__厅至__房__厅不等,其中__房__厅的数量最多,占总数的%。
整个楼盘的平均得房率为%。
综合上述数据,本楼盘的以____地区的_____(客户类型,可从年龄、职业、收入、素质等方面进行划分)作为客户定位,主打____档次的____(大、中、小)户型。
楼盘价格和付款方式分析
表7基本格局和房型面积表
序号
项目
涵义
内容
1
起售单价
底层朝南单位的单价
2
总价范围
总价最小的户型售价
至总价最大户型售价
3
车位租售单价
—
4
付款方式
一次性付款/按建筑进度/按时间进度/
银行贷款/发展商贷款
5
平均单价
—
6
主力总价
最畅销单元的销售总价
7
总销金额
当前期日销售总额
8
折扣优惠
—
图7_____(楼盘名称)面积配比扇形图
点评:
从上表可以看出,____(楼盘名称)的平均销售单价为____元/平方米,比__(楼盘所在地区)地区的平均单价(高或低)____元/平方米,其中主力单元的销售总价为____万元,占楼盘总销售金额的%,整个楼盘的销售状况____。
楼盘购买者主要采取的付款方式为_____,主要集中在____期(开盘期,畅销期,促销期,尾盘期),楼盘这段期间的特点是_________,这段时期由于什么原因,开发商要采取这样的方式,要达到一个怎么样的目的。
楼盘销售状况分析
表8楼盘销售基本状况表
序号
项目
涵义
内容
1
广告策略
公共媒体,印刷媒体,传播媒体
2
品牌个性
楼盘的特色
3
市场定位
表达的内容和意境
4
促销活动
促销的时间的理念
5
来电来人
数量和频率
6
售出户数
以当前期日为准
7
销售率
以当前期日为准
8
销售顺序
首先销售,其次销售,最后销售的户型
首先销售,其次销售,最后销售的面积
9
客源分析
购买者的来源地
10
购买动机分析
购买的目的(自住、投资)
11
购买抗性分析
令购房者不想购买本楼盘的要素
3楼盘综合评价
影响楼盘走势的因素评分
表9_____(楼盘名称)影响因素综合评分表
序号
要素
基本状况
因素分
权重
总得分
1
地理位置
2
交通便捷度
3
公交完善度
4
环境优劣度
5
配套完善度
6
价格定位
7
户型状况
图9各因素的重要性程度示意图
楼盘客户人群细分
分类
典型客户
置业动机
客户级别
客户特征
3.3小区配套与区域价值的关系分析
配套分类
配套设施
区域价值
住宅价值
文化娱乐
✩✩✩
✩✩
教育
✩
✩✩✩
医疗
✩
✩✩✩
酒店
✩✩✩
✩
银行
✩
✩
交通
✩✩
✩✩
考虑基准
(1)从经营城市的角度进行楼盘建设,满足社区和城市的需求
(2)教育和医疗设施对整个城市的影响度较大
(3)文化娱乐设施和酒店主要服务于城市,能全面提升区域的形象和档次。
楼盘开发综合总结
3.4.1本楼盘的成功点
3.4.2本楼盘的失败点