城启大厦用户手册内容new.docx
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目 录
城启大厦管理公约１
大厦守则２０
用户守则２２
装修守则２５
城启大厦管理公约
根据中华人民共和国和广州有关房地产法律、法规，结合广州“城启大厦”（以下简称“大厦”）的实际情况，为维护大厦各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务或责任，确保大厦的管理能够达到高标准，特制定《城启大厦管理公约》（以下简称“公约”）
公约对大厦全体业主、用户及管理者均有约束力、公约内涉及之发展商、管理者及业主均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。
公约泛指本公约及其中之附件，及依据本公约赋予之权力而订立的各项守则。
第一章总则
公约是为维护各业主之利益而设置，各用户均须遵守公约所属之义务和责任及受公约之约束。
公约赋予发展商具有即时全权管理大厦的权力，管理期限自大厦全部竣工验收合格之日起计，为期三年。
第二章定义
公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：
1、地块——指根据广州市土地使用权出让合同〔编号：
穗国地出合（1995）052号〕。
2、大厦——指坐落于广州市荔湾区南岸路63号地段与兴建名为“城启大厦”之建筑物。
3、发展商——指广州市城启集团有限公司 。
4、公共地方——指发展商根据公约指定大厦内的公共地方及发展商按照公约第四章第5条划为额外的公共地方，其中包括大厦之各出入口、行人道、通道、外墙、大堂、绿化区、车道、脚踏车停放处、公用车辆停泊及起落货区域、升降机、走火通道、走廊、梯台、共用卫生间、避难层、后备发电机房、泵房、水箱、中央空调设备机房、电房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为该大厦的业主、用户及访客而设立共用之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。
5、公共设施——指为该大厦的公众利益而在大厦所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或植物、包括给排水系统、中央空调系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、升降机、卫生间设备、外墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、去水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示板及其它机械、卫生设备。
以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。
6、绿化区域——指根据政府有关法令在大厦所属地块上实施的绿化地区。
7、保留地方——指发展商拥有或仅供发展商使用之大厦部分，包括大厦之天台、外墙，其它大厦内之非单元及非公共地方。
8、管理者——指发展商或根据公约而指定或委任管理大厦的人士或机构。
9、管理份额——指发展商为使各业主分摊及交纳管理费用而分配给各单元的份额，有关各单元的管理份额，以广州市国土局房管理局颁发的房地产证内所列的建筑面积为准则，车位的管理份额则以车位个数为准则。
10、维修基金——指发展商或其指定之管理公司根据公约而用于保养及维修大厦所收取的基金，发展商或其指定之管理公司可于大厦交付使用之同时向单元业主/用户收取一定金额数/或于管理费中提取一定之百分比充作维修基金；维修基金并不退回，业主/用户可以在出售、转让、馈赠其名下单元时转至承受人名下。
11、管理规则——指公约及用户守则之一切条款或规则及发展商或管理者按公约授权制定之各项与大厦管理有关之规章制度。
12、业主——指根据广州市国土局房管局所颁发的房产证所载之权属人，即为该房屋单元的业主。
13、单元——指业主在大厦拥有的单位包括商业、办公用房（包括其所属车位）或其中部分。
14、外墙——指大厦的所有或部分外墙。
15、业权份额——指各单元业主于该大厦内所占之份额，有关各单元之业权份额，以广州市国土局房管局颁发的房地产证内所列的用地面积或分摊土地面积为准则。
16、土地出让合同——指与广州市土地管理部门签订有偿出让大厦所占地块土地使用权出让合同或有关批文和文件。
17、用户守则——指发展商或管理者根据公约而制定供各业主及用户于使用其所拥有的单元、公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。
18、大厦图纸——指存放于管理者有关大厦各层之平面图，各用户如需查阅，可预约管理者查阅。
第三章用户权益、义务及责任
一、大厦各用户拥有以下权益：
1、独自拥有、使用其名下的单元及全部租金或收益；
2、各单元业主拥有其名下单元之业权分额，并可全权处分其名下所占的业权份额及权益，例如出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其它用户的同意；
3、在不影响大厦建筑结构及外貌下，对其名下单元进行装修工程；
4、可与其它租户按本公约规定共同使用大厦的公共地方和公共设施，以及大厦所有的保安、卫生设施，以便适当使用及享有其名下物业；
5、可根据公约维护自身的合法权益；
6、可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。
唯用户无权直接惩戒管理人员，任何投诉可向管理者提出，由管理者采取其认为的必要行动。
二、用户的义务
1、用户在行使和使用其名下单元时，须遵守公约的规定；
2、用户须依照公约的规定，负责及依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其它基金款项；
3、用户须共同负责维修大厦的结构，包括外墙、公共地方及公共设施等；
4、用户须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电及管理费；
5、用户须遵守发展商或其授权的管理者所订立的《城启大厦用户守则》，《城启大厦装修守则》及其它规章制度；
6、用户在行使本章第一条第2款权利时，必须要求该承受人或权利人在处理有关单元的同时签署承诺书，承诺与管理者签署公约及履行、遵守公约和用户守则，并在七天内以书面通知大厦管理者有关承受人或权利人的姓名、地址、处理日期及将承诺书交管理者，否则，原用户将对承受人的违约行为承担连带责任。
三、用户的责任
1、不得改变楼宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变大厦任何部分的外貌，不得在大厦外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户；单元露外之窗户不得改原有色彩，以维护大厦外貌整齐美观；
2、负责其单元内部整洁及维修，保持一切设施畅通，以免对其他单元用户造成损失；
3、不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电等供应及排水管、暗渠、电缆、固定装置等设施；
4、各单元的用途，只能将其单元按土地出让合同规定用途使用，不得将其名下单元非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或干扰其它用户的事项。
5、不得在单元内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动，不得将单元作斋堂、殡仪馆及类似用途，但事前征得发展商或管理者书面许可商业单元除外；
6、不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为；不得在单元内储存易燃易爆危险品；
7、不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物；
8、未经向管理者申报并获批准，任何租户或用户不得擅自更改，迁移或增加用电、用水装置和中央空调的负荷；
9、违反公约的用户需就所引致之损失负责及支付一切有关开支。
第四章发展商的权利
一、发展商具有以下权利：
1、发展商具有全权管理大厦的权利，唯发展商可于任何时间发出书面通知六个月后终止第二章赋予的管理权力；
2、在其认为合适的情况下更改大厦的名称，而无须就各用户或其它拥有该大厦权益的人士因大厦名称三个月前发出书面通知各用户；
3、为检查、维修及保养大厦，包括公共地方、公共设施，或为履行管理者对大厦的管理责任，发展商/或管理者及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人有权携带一切必须的设备，机器及材料进入大厦任何一部分；如有必要，可进入大厦任何单元，但除紧急情况外，应事先通知有关的用户或使用人；但发展商在使用此项权利时，不得妨碍其它用户使用其所属的单元；
4、除紧急情况外，发展商/管理者在发出合理通知后，有权暂时终止任何设施以进行维修；
5、将其在大厦范围内部分或全部拥有房屋所有权的地方（包括保留地方）在其认为适当的时间内，划作额外的公共地方，并向各用户公布，并将由管理者负责该等额外地方的保养及维修；
6、取消或更改本公约所规定由发展商划作额外的公共地方、而无须其它用户或其它对大厦享有利益人士的同意；
7、于大厦任何使用权并未转让的部分、公共设施及保留地方安装、
架设、更改、翻新、保养或拆去烟囱、招牌（包括霓虹光管招牌）、广告、天线、桅杆、照明及其它各种固定设施；并在事先给予各用户书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人/或设备进入大厦任何部分，以便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其它人进行上述工程；唯上述工程不可不合理地妨碍其它用户使用其所属的单元，而任何安装于天台或大厦其它地方之招牌，不可阻碍升降机之升降，并就进行上述工程时所造成破坏负责赔偿损失；
8、可授权管理者向大厦各用户收取公约所述的款项；
9、根据大厦管理的实际情况合理调整管理费；
10、根据大厦管理的实际情况将管理份额重新分配（业权份额除外）或做出更改，而无须其它用户同意；
11、根据大厦管理的实际情况，发展商有全权自行或授权管理者订定及修改有关管理大厦的规则，而无须任何用户同意；所有管理规则及其修改，应张贴于大厦告示栏；
12、指定委托任何人士或机构为大厦之管理者，亦可委任专一楼宇管理者单独或联合管理大厦或大厦之部分；发展商可与管理者签署管理合同，订定管理的职责范围、年期及酬金等，而无须经其它用户同意，但管理合同的内容不能违反本管理公约的条款；
13、可委派代理人行使用公约给予发展商之任何权利；
14、向政府有关部门申请对土地批文做出修改并就此事有权与政府磋商、达成协议，而无须其它任何用户同意或批准及无须联同其它用户签署任何有关文件；唯行使此项权利时不得妨碍其它用户使用所属的单元或其现有之权益；在公约的限制和保障下，发展商有全权转让、抵押、出租、批准别人占用、或以其它任何方式处置任何部分（已出售的部分除外）而不须任何用户同意；
15、可就大厦管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。
为了使发展商可以有效地行使本章第一条给予发展商的权利，各用户于此共同及各自授权发展商各用户行使上述权利或代表用户签订一切必要的文件。
第五章管理公司
一、管理者的权力及责任
在不抵触发展商权利的情况下，管理者有权对大厦进行有效的管理和维护，并为此负责其中包括下列事项：
1、检查、视察大厦，必要时包括所有单元的内部。
2、每一位用户或其使用者应严格按照《装修守则》规定，完成其单元的装修工程。
如果管理者发现该用户聘用的承包商或其工人违反装修规则，管理者有权拒绝该等人士进入大厦，或管理者认为有必要的情况下，将其逐出大厦。
装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反装修规则。
所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该用户单独负责，与其它用户及管理者无关。
管理者有权在适当时候对装修规则进行修改，并可在装修工程开始前，以合理的通知，要求装修的用户依据装修规则缴交装修按金给予管理者，并由管理者根据装修规则的条款作有关应用。
装修按金并无利息，由管理者应用于补偿用户或其聘用承包商等引起的所有损失。
装修按金在装修工作完成经管理公司验收合格后15天内应发还给该用户，如款项需补偿前述损失，则在计算及扣除补偿后，余款退还该用户。
3、根据大厦之日常动作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。
4、根据公约制订大厦《用户守则》、《装修守则》及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促用户和用户遵守。
5、对大厦公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修或清洁主要结构、外墙、窗框、门及玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商，代理人及其他经许可的人，可进入大厦的任何单元进行有关的工作，除紧急情况外，应事先发出通知。
6、负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之人员完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运行。
7、根据大厦实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制大厦管理预算，收取管理费和代收水、电等市政公用设施使用费及追讨欠款。
8、处理所有对于大厦管理的投诉及各项维修，并协助调解租户或用户之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。
9、负责大厦的保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使租户或用户免遭骚扰。
10、对各项管理职责定期（每月及每年）或于用户合理要求时做出检讨和总结，并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向发展商/或用户递交报告及做出建议。
11、清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放杂物，向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。
12、控制该大厦内所有车辆（包括机动车、脚踏车）停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆；并向该等车辆收取拖车及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。
13、在所有有关大厦之法律诉讼中作为全体用户的代表。
14、未经管理者书面同意或按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。
15、采取一切必要措施以遵守政府对大厦的要求。
16、防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。
17、节日期间可装饰大厦外墙包括灯光及其它饰物。
如管理者认为必要，可以组织大厦内的文娱活动。
18、聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师等其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其它工作人员。
19、采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各用户违反、不遵守或不履行公约或《用户守则》的规定。
20、订定公共设施的使用规章及制定各项服务/康乐设施的收费标准。
21、管理者可用用户或管理中心名义投保及支付保险费用。
投保项目可包括火灾，其它意外及天灾、第三者责任保险、劳动保险、雇员忠诚保险等与用户和大厦有关的保险。
二、管理大厦公共地方及公共设施
1、安排保养和维修大厦的公共地方及公共设施。
2、确保所有大厦租户或用户合理对公约规定的用途正确使用所占用之大厦部分，如有大厦租户或用户违反公约，管理者应尽量使用可行的方法制止此等违约行为，并向违约者追讨赔偿费用。
3、在有合理需要时，为大厦之公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其适当之工程。
4、更换在公共地方的破损设施。
5、保持公共地方的照明系统运作良好。
6、保持大厦中密闭的公共地方之通风系统运行良好及作适当维修。
7、保持大厦的公共地方环境清洁、卫生及美观。
8、阻止任何废物被弃置于大厦之公共地方，负责清除大厦公共地方之垃圾及安排适当的间隔时间为用户收集垃圾。
9、采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞。
10、确保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无污塞情况。
11、保持大厦的所有公有设备、机械和器材包括大厦消防系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电器系统、照明系统、排水系统等性能良好和运行正常。
当有需要或在方便的情况下，经发展商批准后，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材（唯在大厦管理预算中已批准者及在紧急情况下除外）。
12、在可能的情况下阻止大厦任何垃圾或其它物体弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃物、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。
确保管理运作进行之维修或其它工程不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其它工程造成损害。
如有损害应及时修补。
13、安排大厦保安、管理员及搬运工人的日常工作程序。
根据大厦管理公约或用户守则之条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施：
1）、装卸货区;
2）、垃圾收集站及垃圾车停放处;
3）、花园、花槽、水池及其它文娱设施;
4）、车辆出入口、车道、车库、公共阶梯、行人路、街灯、栏杆、围墙及公共空地。
三、管理费
1、管理处负责大厦之财务管理及帐务处理；正确地运用大厦管理帐户收取管理费及支付款项，定期复审结存以确保足够资金维持必要的开支。
2、管理处每月定期向各单元用户收取管理费，及其他应付之费用并定期复审征收情况以确保所有用户准时履行其财务上的责任，并于发出适当警告后，以管理者代表大厦全体用户名义提出法律诉讼。
3、管理费需于每月的第一日预先缴交其单元每月应付之管理费。
首期管理费从发展商向用户发出交楼通知书或签租合同之日起计算。
4、管理费用于支付
1）、保养及维修外墙、绿化区、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、照明系统、给排水系统、及其它机械、设备、机器、装置和设施等；
2）、管理者酬金；
3）、管理者所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费；
4）、聘用管理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、住宿、制服及装备等；
5）、购买及租赁所有必须的机械及器材之支出；
6）、大厦公共地方适当照明；
7）、聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用；
8）、提取或预留一定额百分比之管理费以补足已使用之维修基金；
9）、大厦公共的水、电费及其它费用；
10）、垃圾清理费；
11）、清洁大厦公共地方及外墙或落地玻璃之费用；
12）、指定间内提供中央空调之支出；
13）、大厦外墙装饰之费用；
14）、行政办公支出；
15）、其它为管理大厦的支出（包括大厦完成前，筹备管理期间之一切开支）等。
管理者应每年公布管理收支帐目，并张贴于大厦告示栏。
不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元用户须负责缴交全额的管理费及其它应付之费用，但发展商保留的地方及尚未出售、出租之单元则减半缴付。
5、管理费及其它费用的追收及欠款利息。
1）、用户欠缴管理费或其它根据公约规定的任何费用时，管理者应向用户发出通告，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可采取法律行动向用户追讨欠款。
2）、所有管理费及管理费按金及其它根据公约或其它管理规则应付的款项，均需按期清缴。
任何用户如果未能于应付的款项到期日支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：
3）、未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息；
4）、收取定额手续费作为因违约引起的管理者额外行政工作的预定损失赔偿，该手续费可由管理者按年调整；
5）、管理者有权对欠款用户提出诉讼或其它追讨行动，如停止供应该单元之水、电、空调和限制该欠款或违约之用户使用大厦设备、公共设施、或于大厦告示栏张贴欠款用户单元及详情，直至该欠款用户清偿全部欠款、利息及手续费为止，而从其他服务供应商接驳供应设施之费用或为追讨欠款、利息及手续费所支出费用概由该用户负责；
6）、用户所欠缴管理费或其它费用时，发展商或用户有权自行或授权管理者向人民法院申请拍卖或转让欠款用户名下的物业以偿付欠款、利息及手续费，剩余金额在扣除追讨之各项费用及开支后交还该用户。
6、管理费基金
1）、大厦业主应于大厦入伙时缴交三个月之管理费作为管理费基金，并为此成立一信托帐户。
2）、如大厦管理帐户出现赤字，管理者有权在征得发展商和业委会书面同意后于信托帐户提取适当金额以垫支不足之数，并可在得到发展商或用户同意后，增收管理费以偿还信托帐户所垫支之款项。
3）、业主入伙时所缴交的管理费基金不退回，但可以在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时转至承受人之名下。
7、根据公约做出的决定及任何合理行动在各方面对所有用户均有法律约束力。
8、管理者及其雇员在下列情况下无需对租户或用户负责：
1）、为履行公约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或大意疏忽造成之损失不包括在内。
2）、因下列原因造成服务中断：
a）因任何设施、设备必要之保养及更换；
b）火灾、水灾等不可抗力引致中断服务；
c）无法避免的燃料、材料、供水、电力、空调短缺；
d）管理者所无法控制的其它一切原因；
9、管理者应尽全力按照公约的规定履行其对大厦的管理和维护的职责。
第六章大厦全部或部分受损不能正常使用时的规定
一、大厦任何部分如因火灾、台风、地震或其它原因而损毁至无法正常按该土地出让合同证明的用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，在保险金不敷使用的情况下，管理者可采取一切必要的行动，包括以受损部分的用户（以下简称受影响者）的费用修复该受损部分。
所有受影响者应在管理者书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付管理者。
二、大厦任何部分如因前条所述原因而损毁无法按土地出让合同证明的用途使用，而重新修复受损部分又因在建筑上或法律上之原因而成为不可能时，管理者应在损害发生之日起两个月内召集一次受影响者会议，就受损部分共同讨论应变措施。
为此目的，管理者可以在会议通知中提出处理建议。
三、如果在上述规定的受影响者会议上通过任何应变措施议案时，管理者应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响者第二次会议时对该计划进行讨论。
四、如果在受影响者第二次会议中上述之计划获得通过（无论有否修改），管理者应通知所有影响者。
如在受影响者中有过半数的业权份额者向管理者书面表示赞同该计划，则所有受影响者均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。
五、如果自损害发生之日起一年内受影响者未能有过半数业权份额者对计划作出书面同意，管理者有权请求受影响者及其抵押权人（如有）通过公开拍卖等方式转让所有该大厦受损毁的单元，拍卖所得在先扣除应付之管理费及其它款项后，将按照个别用户持有业权份额归还该受影响用户或其抵押权人（如有）。
第七章其它事项
一、若公约内有任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行时，公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。
二、所有受公约约束的业主或用户倘因公约条款发生争执，应首先用协商办法解决；如协商不成，可在大厦所在地有管辖权之人民法院提起诉讼。
三、公约规定之任何发给大厦各业主的通知，以送至有关业主的单元所知业主的最后通讯地址为准；如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者。
大厦守则
一、大厦管理处办公时间：
am:
8:
30—12：
00
pm:
1:
30—5：
30（星期一—星期六）
二、电梯服务：
1、大厦提供办公时间电梯服务；
2、客户运货必须使用货梯，且需凭管理处批条方可使用；
三、空调服务
1、写字楼部分的中央空调系统于正常办公时间内运行，时间：
星期一至星期五：
08：
00—18：
00；星期六：
8:
30—13：
30。
公众假期属非正常办公时间，停止提供空调服务。
如有需要，须向管理处书面申请，并缴交有关费用。
2、为避免冷气流失造成能源浪费及空调设备的损耗，用户必须在空调供应时间将窗户关闭。
管理工作人员有权进入用户单元内进行检查和纠正，管理部对于屡次违反规定或不合作的用户有权终止空调服务。
四、清洁服务：
管理公司清洁部每日06：
30—18：
00对大厦公共部分进行清洁卫生，各用户要负责自己单元内部地方与门窗的日常清洁卫生，若用户需要雇请清洁服务可与管理处联系。
其他清洁服务项目收费情况请参照管理处的有关规定。
康乐中心、餐饮部分当日垃圾当日自行清运。
五、卫生间：
写字楼各层卫生间保持干净，请勿倒任何垃圾杂物到开水间、卫生间的排水道，如因租户疏忽行为造成管道阻塞等，其清理费用由租户负担，一切损失由用户负担。
六、保安：
管理处
升级会员 