西安市城中村和棚户区改造建审手续办理专题培训班讲义.docx
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西安市城中村和棚户区改造建审手续办理专题培训班讲义
西安市城中村和棚户区改造建审手续办理专题培训班讲义
西安市城中村和棚户区改造
建设项目土地手续办理
任尚武
各位领导，同志们:
大家好!
按照培训班安排，由我和大家共同学习城中村（棚户区）改造中的土地手续办理。
我市城中村改造是指根据本市经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。
“综合改造”是指无形改造和有形改造。
无形改造其中一项就是将集体土地转为国有土地。
我市大部分城中村所有的土地为集体土地，有个别村为80年代前后撤村建居使用的国有土地.
城中村改造土地手续办理分为集体土地变性为国有办理和国有土地供应审批办理两部分。
国有土地供应又包括了划拨用地审批和出让用地审批两部分。
棚户区改造土地手接办理主要是划拨用地审批和出让用地审批两部分，个别项目涉及少量集体土地变性问题。
先介绍一下我处的工作职责。
根据市政府文件规定我处（城中村和棚户区土地管理处）的职责为：
1、负货域中村和棚户区改造农用地转用、征用的审核报批工作；
2、负责城中村和棚户区土地收购及出让；
3、负责城中村和栅户区改造土地登记发证；
4、负责城中村和棚户区改造项目的土地执法监察及行政复议、应诉工作。
第一部分集体土地变性为国有办理
集体土地变性为国有办理有两个路子，一是按规定程序进行土地确权【西安市人民政府办公厅转发的《西安市城中村改造土地确权操作程序》市政办发[2008]185号）】，二是按法定程序征地报批。
改造项目具体走那条路子呢?
应视改造村村域土地的地类而定。
若改造村村域土地基本不涉及农用地，全部为建设用地或有少量农用地的适宜走土地确权程序，否则应走征地报批手续。
一、土地确权
为了加快和规范我市中村改造中土地办理程序，市政府依据相关法律法规的规定，决定在我市凡属国务院批准的西安市城市总体规划建成区的城中村，经市城改办批准实施城中村改造，其人员依照法定程序转为城镇居民户口，村委会转为居委会（社区），集体经济组织转为股份公司或经村民同意的旧村改造实施主体，实行土地确权。
2008年9月11日西安市人民政府办公厅以市政发[2008]185号文转发市国土局市城改办关于西安市城中村改造土地确权操作程序。
市政发[2008]185号文下发后，我处针对需提供的资料进行了梳理，拟定了相关文件的样文供用地单位参考，并进行了培训。
（一）土地确权需提供的资料:
·土地确权申请书
·申请人身份证明材料
·城中村改造方案的批准文件
·区政府关于完成无形改造工作的文件
·公安机关关于完成农转居工作的确认文件
·股东（或居民）大会关于同意办理土地确权和申请用地的决议或户代表签字认可实施主体的名册（《村民自治法》如第五条规定“召开村民大会，应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。
”）
·地籍技术服务报告书（西安麦普勘查测绘有限责任公司《勘测定界技术报告书》、土地分类宗地面积量算成果表）
·市规划局核发的《建设用地规划许可证》
·市规划局核发的红线图
·市勘察测绘院成果表
·超过城中村改造用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协议
·地上附着物权属证明
·集体土地所有权证书和集体土地使用权证书
·区政府批准撤销原村民委员会或农村集体经济组织建制文件
·公司章程
·营业执照
·其它有关文件（建社区批准文件、社保文件等）
（二）办理程序
第一步：
受理。
城中村改造实施主体持上述文件资料向土地管理处申请，经审查符合确权的，受理岗位与实施主体共同委托西安市土地产籍管理所进行前置调查。
第二步:
地籍调查。
西安市土地产籍管理所依照《国家城镇地籍调查技术规程》进行地籍调查，确定城中村土地的位置、界址、面积等。
并按《全国土地分类（过渡分类）》中的一级分类，即农用地、建设用地、未利用地，来调查界定拟改造村的土地分类及面积和四邻调查（四邻签字确认边界），出具《地籍技术服务报告书》；
第三步：
初审。
《地籍技术服务报告书》提交我处后，对用地申请及有关文件、资料进行审核，并结合勘测定界成果进行现场踏勘，实地对照了解土地利用现状、提出我处初审意见；
第四步:
联审。
报城改办审核;
第五步:
审定。
由我处将审核意见提交市国土资源局局长办公会议审定。
局长办公会议审定通过后，拟定《土地确权公告》，报经批准后在《西安日报》上发布公告;
第六步:
公告。
公告期限为30日；
第七步:
审批。
公告到期后，根据公告结果，对确权范围和规划定点范围进行复核，拟定拟办意见，提交市国土资源局局长办公会议审定；
第八步：
办文。
局长办公会议审定同意后，拟定《土地权属件》，报经批准后发文。
特别说明的是土地确权后只是将集体土地变为了国有土地，原集体土地分类不变，即集体建设用地变为国有建设用地，集体农用地变为国有农用地。
国有农用地按国家法律规定程序办理农用地转用审批手续。
接下来给大家讲集体土地转用和征收。
在规划定点范围内涉及国有土地的参照第二部分的土地供应审批程序办理。
二、建设项目用地转用征收
建设项目用地转用征收必须先进行建设项目预审。
根据土地管理法律规定，未经预审或者预审未通过的不得批准农用地转用、土地征收。
（一）建设项目用地预审
1、预审的含义:
是指国土资源部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。
建设项目用地预审是为了保证土地利用足体规划的实施，充分发挥
土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量。
2、预审的时间:
按要求应在城中村改造工作方案批复前，由城中村改造实施主体提出预审申请。
目前通行的方法是在准备列入城中村改造计划时和在城中村改造方案论证时，我处参与论证，并依据2006至2020<<西安市主城区土地利用总体规划》提出基本意见或建议，待城改方案批复后，由实施主体先向土地所在区国土分局申请，国土分局形成初审意见，然后再向我处申请办理。
3、预审的内容:
（1）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件（实质性内容）;
（2）建设项目是否符合国家供地政策；
（3）建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定;
（4）占用耕地的，补充耕地实施方案是否可行，资金是否有保障。
4、预审的原则:
凡是不符合土地利用总体规划、选址不符合条件的、农用地转用计划指标不落实的建设项目，不得通过项目用地预审。
5、预审提交资料:
·建设项目用地预审单位向国土资源部门提交的建设项目用地的申请文件。
文件中应简述拟建设项目基本情况、立项（城中村改造）背景、目的意义、项目定点（拟选址）位置、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案，耕地开垦费计划情况等。
·建设项目用地预审申请表。
采用统一表格，由建设单位和相关区国土资源分局填写。
表中应如实反映建设项目用地总面积，其中农用地、耕地（含基本农田）、建设用地、未利用地等情况必须如实反映，表中其他内容也必须详细如实填报并加盖预审申请单位公章。
·城中村改造方案批复
·规划局出具的《建设用地规划许可证》及定点图、勘测院成果
·标注项目用地范围的乡级以上土地利用总体规划图，图件上应标注用地范围、项目名称及用地面积。
图件由所在区国土分局提供基础数据，建设单位按要求出具相关图件。
·资金证明，法人资质证明及相关文件等;
6、办理程序
第一步:
受理。
凡涉及预审的建设用地项目，在向我处直接提出用地预审申请前，应先报经用地所在区国土资源分局签署初审意见。
第二步:
审核。
我处对建设用地单位提交的资料进行审核，并经现场踏勘和市国土资源局相关处室对接后，形成本处的初审意见报城改办审核，
第三步:
审批。
由我处将初审意见提交市国土资源局局长办公会议审定;
第四步:
办文。
局长办公会议审定通过后，拟定建设项目用地预审文件，签发后发文。
说明:
取得预审文件后，先上报申请农用地转用和建设用地征收指标，待指标下达后上报农用地转用和建设用地征收。
7、预审文件有效期
建设项目用地预审文件有效期为两年，自预审通知下发之日起计算。
已经预审的项目，如需对实施主体、规划范围等进行重大调整的，应当重新申请预审。
（二）建设项目用地转用征收
1、什么是农用地及农用地转用
农用地指直接用于农业生产的土地。
农用地可分为：
耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地。
其他农用地包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、农田水利用地、田坎及晒谷场等用地。
农用地转用又称农用地转变为建设用地，是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划按照国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。
农用地转用又可分为国有农用地转用和集体所有农用地转用两类型。
农用地转用的审批权限
农用地转用必须依法办理审批手续。
农用地转用的审批权限为国务院和省级人民政府两个层次。
市级人民政府五审批权。
2、集体土地征收
征收土地概念是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。
征收土地的审批权限
征收土地的审批权限分为国务院和省级人民政府两个层次
3、办理程序
第一步:
受理。
凡建设用地项目申请农用地转用或者土地征收的，实施主体应当持有关资料向所在区国土资源分局申请，区国土资源分局对资料进行整理，符合上报要求后，递交我处进行审查。
第二步:
办理。
我处对提交的资料进行审核后，和市国土资源局相关处室对接，形成该宗地的初审意见。
第三步:
报城改办审核。
第四步:
审定。
我处根据审核结果，形咸初审意见提交市国土资源局局长办公会议审定。
第五步:
报审。
经市国土资源局局长办公会通过的用地项目，按部、省的上报规定办理上报。
第六步:
实施土地征收。
待上报批准后，具体由所在区国土分局按法定程序实施。
通常情况下，农用地转用和集体土地征收手续一并办理。
拟用地块只占用国有农用地的，只需办理农用地转用审批；只占用集体所有建设用地的，只需办理征收土地审批。
4、需提供资料:
·区国土资源分局向市国土资源局上报的请示文件;
·建设项目审查登记表;
·建设用地项目呈报材料"一书三方案"（即建设用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案）;
·建设项目用地预审文件；
·土地权属证明；
·权属汇总表；
·现场踏勘登记表；
·听证材料；
·征收（用）土地告知书；
·征收（用）土地确认表；
·征收（用）补偿费标准合法性、安置途径可行性说明；
·域中村（棚户区）改造方案批复；
·建设用地规划许可证及红线图；
·西安市勘察测绘院成果表；
·村剩余土地的收购储备协议；
·经批准的市土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图；
·拆迁安置方案；
·西安麦普勘查测绘有限责任公司出具的勘测定界技术报告书及勘测定界图;
·新增建设用地有偿使用费准备情况说明；
·耕地开垦费缴纳凭证；
·被征地农民社会保障方案审核表；
·国土资源部确认的补充耕地配号；
·补克耕地位置图;
·补充耕地面积实测资料；
·补充耕地验收合格证明;
·涉及调整规划的加附土地利用总体规划局部调整方案；
·涉及收回国有土地的附协议与国有土地证书;
·涉及占用文物、林业用地的文物、林业出具用地许可证明；
·涉及违法用地的加附行政处分决定、行政处分建议书;
·涉及迁建的项目加附原使用土地处置意见。
收费标准:
我市城六区属五等地区，新增建设用地有偿使用费为64元/平方米，每亩约4.3万元。
耕地开垦费按耕地类型和建设用途区别缴纳，每亩约1万元左右。
第二部分土地供应审批和土地登记发证
一、城中村土地供应审批
城中村改造项目采取农用地转用和征用报批程序的，经批准后，项目用地单位持相关文件资料向我处申请供地。
供地方式:
根据市人民政府下友的《西安市城中衬改造管理办法的通知》（市政发（2007）129号）第25条规定：
城中村改造综合用地以划拨方式供地。
城中村改造综合用地包括安置用地和开发用地。
二、棚户区土地供应审批
我市棚户区改造项目属在存量的国有土地上进行的改造，个别项目规划范围内存在少量集体土地。
棚户区改造项目在取得棚改计划，规划定点手续后向我处申请办理拆迁批复。
拆迁补偿完成后办理供地手续。
城中村和棚户区项目需提供的基本资料（具体在受理区分）:
·用地单位申请
·法人身份证明
·营业执照
·城中村改造工作方案（棚户区计划）
·建设用地规划许可证
·规划定点图
·测绘院成果表
·省、市、区三级征地批文
·补偿清册
·勘测定界报告
·村剩余土地收购储备协议书
·公司章程等资料
·拆迁许可证
·拆迁名册、补偿协议
·拆迁完成确认函
·地籍技术服务报告书
三、土地登记发证
《土地管理法》第13条规定:
“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。
申请人提供的文件资料是确定土地权属，即核发国有土地使用证的前提和基础。
按照土地使用方式的不同分别提供不同的文件资料。
其中:
（一）划拨土地发证提交文件资料:
·申请
·国有土地建设用地批准书（审批土地件或土地权属件）
·国有建设用地划拨决定书
·城中村改造方案批复或棚户区改造立项文件
·建设用地规划许可证、定点图、控规文件
·用地测量成果表和宗地图
·原土地权属证书
·其他有关证明文件
（二）出让土地发证提交丈件资料:
·申请；
·审批土地件；
·国有建设用地使用权出让合同；
·土地出让金和契税缴纳凭证；
·国有土地使用权招标拍卖挂牌出让成交确认书；
·用地测量成果表和宗地图；
·其他有关证明文件。
第三部分城中村和棚户区开发用地招拍挂出让办理
2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）。
规定确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过"公开、公平、公正"的市场方式确定土地使用权人。
并明确规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2007年9月28日国土资源局又发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），该规定在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下，对11号令进行了修订和完善。
目前，我们实施国有建设用地使用权的招拍挂出让，主要依据就是国土资源部的39号令。
根据《西安市城中村改造管理办法的通知》第25条规定，城中村改造综合用地以划拨方式供给。
除用于安置村民生活及建设公共设施用经营性用地，进行开发建设。
城中村和棚户区改造用地变更为经营性用地，就必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
目前我市城中村和棚户区改造项目基本采取挂牌方式出让，下面着重讲挂牌出让办理。
一、挂牌出让国有建设用地使用权慨念
是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
二、城中村和棚户区改造项目土地委托挂牌办理程序及应提供的资料
第一步:
受理。
土地管理处受理挂牌申请，申请人应提交以下资料:
·挂牌申请文件；
·土地审批件、土地权属件或《国有土地使用证》；
·法人代表证明；
·批准转让土地的批复（包括区城改办和市城改办、棚改办批复）和董事会决议等；
·出让地块测量成果；
·其他应提供的文件资料。
第二步:
办理。
我处对委托挂牌地块的权属、四至、面积、用途等进行审核，形成意见后，提请市国土资源局局长办公会议批准后，下发挂牌通知，移交市土地储备交易中心办理具体事务。
第三步:
挂牌准备。
市土地储备交易中心收到挂牌通知文件后，按以下程序操作：
1、与申请单位签订委托挂牌协议;
2、申请单位缴纳挂牌出让履约保证金；
3、向市规划局去函确定拟出让地块的规划设计条件；
4、申请单位提供土地转让补偿协议。
第四步:
拟制方案。
根据规划部门出具的规划设计条件、申请人提供的转让补偿协议等资料，拟制出让方案。
出让方案包括出让方式、土地位置、用途、面积、范围、年限、挂牌出让时间、出让合同、规划条件、竞买保证金、交易地点和其他条件，报土地储备交易中心主任办公会议和市国土资源局局长办公会议审定。
第五步:
成交确认。
挂牌方案批准后，在报纸上发布公告（公告期20天），印制挂牌出让文件。
土地管理处和委托挂牌出让方具有评估资质的中介机构进行地价评估。
第六步:
挂牌起始价及增价幅度的确定。
市政府下发《西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则的通知》（市政发[2009]52号）后，针对从2009年6月10起，将土地出让金从评估市场值地价的25%词至40%，使已介入改运的投资商资金压力加剧，并为新的项目招商引资带来影响。
2009年6月政府召开专项会议，明确我市城中村和棚户区改造项目土地使用权出让金仍执行原比例。
即按照评估市场价值低价的25%缴纳，挂牌起始价基本为评估确认的土地市场价的25%，地价的确认和增价幅度由市国土资源局局长办公会确定。
第七步:
挂牌。
公告期满后在市国土资源局一楼大厅挂牌十天，竟得人摘牌后，由市土地储备交易中心与竟得人签订成交确认书，成交之日起15日内竞得人与市国土资源局签订《出让合同》。
第八步:
办理出让土地审批和土地登记发证。
竟得人持成交确认书、缴纳的出让金和契税票据等文件资料，向我处申请办理出让土地审批手续。
土地登记发证参照前面第二部分讲的发证程序办理。
第四部分几点注意事项
为加快我市城中村和棚户区改造土地手续办理工作，我处认真回顾总结了两年来办理城中村和棚户区改造用地手续过程中，影响手续办理进程存在的带有普遍性的问题，讲以下儿点，供大家参考。
1、城中村改造采取土地确权的，首先要完成无形改造工作，这是确权必备的基本要件，完成无形改造工作要有文件来支撑。
2、认真做好改造方案的前期论证和准备工作，一次性做好控制性规划，调整规划直接影响土地确权和供地工作。
3、城中村改造实施主体和改造村应及早收集整理村域土地权源资料，为土地前置调查做好准备。
4、城中村和棚户区改造需采取征地报批的，在取得规划手续后，抓紧项目用地预审，使其及时纳入所在区年度用地计划中。
5、并联审批问题。
土地手续办理属行政审批，行政审批程序有严格的规定，要件不齐备无法办理。
考虑到改造项目回迁安置的特殊性，在要件基本齐全的情况下，可先行预先审查，完善相关资料，缩短审批周期。
今天就讲到这，谢谢大家。
西安市域中村和棚户区改造建审手续办理专题培训班讲义
西安市城中材和棚户区改造
建设房产手续办理要点
李小平
我办机构正式成立以来，我市城中村、棚户区改造工作迅速发展，各项制度逐步健全，业务办理逐步规范，改造管理日趋正规，使城中村改造工作步入了健康有序地发展轨道，改造中积累的经验成为全国各地学习的典范，整体呈现良好地发展势头。
然而，改造管理中还存在一些问题，已经制约了改造工作进程，如：
各种手续滞后，严重地影响了工作的规范化进行，造成了责任不清，资金难以及时回笼。
引发这些问题的原因很多，而建设房产手续不完善就是其中之一。
为了加快城中村、棚户区改造项目建设房产手续办理，现就各项业务办理流程、条件及报宙要求向大家作以简要介绍。
改造项目取得立项批复，办理相关规划、土地手续后，即进入建设房产手续办理程序。
一、建设房产手续业务流程
（一）办理次序
按照基本建设程序，改造项目须依次进入拆迁许可、城建费用缴纳、施工图审查备案、招标备案、质量安全监督申报、施工许可、商品房预售许可、竣工验收、产权登记环节，不能简化或颠倒。
（二）一艇办理程序（5个步骤）
建设房产业务办理，一般按如下程序实施:
1、接件。
承办人受理申报人资料，建立业务档案。
2、审查。
承办人按照相关法律法规要求，对提交的资料进行核查，必要时进行现场勘验。
符合要求的，提出初审意见。
不符合要求的，提出补充意见或者说明情况。
3、复查.协办人对承办人审查合格的资料核验无误后，交归承办人。
4、处务会讨论。
经审核合格的项目，提交处务会讨论，根据讨论结果，决定是否报批。
5、报批。
通过处务会讨论的事项，上报分管领导、主管领导审批，必要时需提交主任办公会研究。
经领导签发同意后，予以办理。
二、各项业务办理的条件及报审资料
（一）房屋拆迁许可
1、棚户区改造项目申办《房屋拆迁许可证》应具备的条件及应提交的相关资料
（1）在本市实施棚户区改造房屋拆迁单位，申请办理《房屋拆迁许可证》，应具备下列条件（5个）:
①项目实施单位以书面形式提出申请;
②已被列入市棚户区改造项目，并下达改造计划的;
③已取得《建设用地规划许可证》及国有土地用地批准文件；
④用于改造项目的拆迁安置补偿资金已全部到位；
⑤改造区域的控制性详细规划已被批准。
（2）应提交的资料（8项）:
栅户区项目实施单位在具备了上款条件后，应持下列文件和材料向我办申报。
①房屋拆迁许可申请表，房屋拆迁安置工程预算表、房屋情况汇总表。
拆迁计划和拆迁安置实施方案。
②《建设用地规划许可证》
③建设项，目定点图及测量成果表。
④建设项目控制性详细规划图，安置楼初步设计方案。
⑤国有土地用地批准文件。
⑤经批准的棚户区改造计划。
⑦拆迁安置补偿资金证明。
③应提交的其它相关资料。
（3）取得许可前后须完成事项
①申报初审合格后，需召集市、区各有关部门、拆迁人、被拆迁人代表参加动迁预备会，确定评估机构，协调改造工作中将遇到的有关问题。
②对拆迁工作人员进行业务、纪律等培训。
③取得许可后，发布动迁公告，公布拆迁入、动迁范围、动迁时限、估价时点，宣讲拆迁安置补偿方案。
2、城中村改造项目申办《房屋拆迁许可证》应具备的条件及应提交的资料
（1）:
城中村改造主体或实施房屋拆迁安置单位申办房屋拆迁应具备的条件（5个）:
①已取得《建设用地规划许可证》及改造区域的控制性规划。
②城中村改造工作方案已经过全体村民户代表讨论通过并经我办批准。
③城中村改造房屋拆迁安置补偿方案及拆迁安置计划，经全体村民户代表大会讨论通过并经所在区城改办签审。
④城中村改造拆迁安置补偿资金已到位。
（2）须提交的相关资料（8项）：
在具备了上述条件后，城中村改造主体或实施房屋拆迁安置单位须持下列资料，到市城改办申请办理《城中村改造房屋拆立安置方案》的批复。
①房屋拆迁安置申请表、房屋拆迁安置工程预算表、拆迁安置村民及房屋情况汇总表、拆迁安置村民花名册。
②《建设用地规划许可证》。
③建设项目定点图及测量成果表。
④建设项目的控制性规划。
⑤经村民代表大会讨论通过的拆迁计划及村民房屋拆迁安置补偿方案。
⑤经审核批准的城中村改造工作方案。
⑦拆迁安置补偿资金的证明，资金监管协议书。
⑧其他相关文件。
（3）许可前后须完成事项
①对初审基本符合条件的项目，由我办召集市、区有关部门、改造主体、实施单位与被拆迁人代表召开动迁预备工作会议，宣讲房屋拆迁计划和安置补偿方案，通报审核情况，征求各方意见，并确定房屋评估机构。
②经我办同意，并下达拆迁批复后，由区政府发布房屋拆迁公告，并公布拆迁安置实施单位、动迁时间、估价时点、动迁范围及拆迁安置补偿方案。
③组织拆迁工作人员业务培训。
取
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