《房地产经纪概论》.docx

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《房地产经纪概论》

第一章房地产的含义

1.房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。

2.严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。

4.房地产通常也称为不动产。

建成已经使用的叫物业

（二）土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其一定范围内的空间。

一宗土地的地上空间范围是从该土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。

2．建筑物的概念房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的构筑物。

3．其他地上定着物的概念

（1）地上定着物也称为土地定着物、土地附着物、地上附着物。

（2）其他地上定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地。

在实际房地产交易中，交易对象的范围如果不包括属于房地产范畴的其他地上定着物，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在交易对象的范围内。

2．

（1）房地产权益是，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

（2）房地产权益以房地产权利为基础，包括：

①房地产的各种权利，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

②受到其他房地产权利限制的房地产权利。

③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。

例如，城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。

④房地产的额外利益或收益。

一般的无形资产主要是权益的价值。

（4）房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要。

两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价格就可能有很大的不同，反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

3．房地产区位

（1）区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。

（2）房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面;

（3）衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。

距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。

b交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，

三、房地产的特性

（一）不可移动1.不可移动特性也称为位置固定性。

由于不可移动，每宗房地产的周围环境、对外交通，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

这些通常随着城市建设和发展等发生变化。

房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产所处的当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系

是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，

（二）独一无二

1.独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。

没有两宗完全相同的房地产

2.房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。

难以采取样品交易的方式。

（三）寿命长久3.可以说土地具有不可毁灭性（也称为永续性）。

5.目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

（四）供给有限建设用地使用权期内届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外。

坐落位置很好，建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期较短而价值较低。

1.土地总量不可增加。

土地的这种特性被称为有限性和不可再生性。

2.房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。

（五）价值较大房地产不仅单价高，而且总价大。

（六）用途多样1.用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，

3.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。

5.从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：

商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

（七）相互影响2.房地产是不可移动的，其利用通常会对周围的房地产产生影响；反过来，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响。

（八）易受限制2.政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的。

3.由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

（九）难以变现1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

2.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境景观恶化导致的房地产贬值，

四、房地产的分类

（9）特殊用途房地产：

包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

按照基础设施完备程度和场地平整程度，a“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；b“五通—平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；c“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。

（三）按照房地产实物形态的分类

其中最常见的一种是期房。

期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地标的的房地产

（四）按照房地产是否产生收益的分类

4.判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

第二节房地产业三、房地产业与建筑业的关系

区别是：

建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，是从事建筑生产活动的行业，属于第二产业；房地产业是从建筑业分蘖出来的产业，兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。

2.房地产业和建筑业又有密切的联系，因为它们的业务对象都是房地产。

四、房地产业的细分行业

1.房地产业是一个产业体系，2.房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

其中，房地产中介服务和物业管理合称为房地产服务行业；

房地产中介服务又分为房地产经纪、房地产估价和房地产咨询。

其他房地产活动主要包括房地产测绘、房屋安全鉴定、房屋征收实施等活动。

3.房地产业可分为房地产开发经营行业和房地产服务行业，房地产服务行业又可分为房地产中介服务行业和物业管理行业，房地产中介服务行业又可分为房地产经纪行业、房地产估价行业和房地产咨询行业。

房地产开发经营行业具有：

单件性、投资大、周期长、风险大、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点，主要是资金密集的行业。

房地产经纪行业是指帮助房地产出售人、出租人寻找房地产购买人、承租人，或者帮助房地产购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产的活动。

是房地产市场运行的润滑剂，为房地产经济人员提供平台和品牌。

从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。

房地产经纪行业是信息、知识和劳动力密集行业。

房地产出租业。

在英国和美国，

2.市场营销角度定义的市场可以用下列简明的公式来形象概括：

市场=人口+购买能力+购买动机

4.房地产市场是指所交换的商品是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。

（二）房地产市场的基本要素

房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：

①存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务；②存在着具有购买欲望的买方；③交换价格符合买卖双方的利益要求。

只有同时具备了这三个条件，实际的交易行为才能发生。

（三）房地产市场的作用和特点

房地产市场具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用

由于房地产具有不可移动、独一无二、价值较大等特性，房地产市场有许多特点，其中主要的是：

（1）交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利（如房屋所有权、建设用地使用权）的转移。

（2）交易的对象非标准化，是一个产品差异化（异质性）的市场。

（3）供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。

（4）容易出现垄断和投机。

二、房地产市场的分类

土地一级市场也称为增量土地市场，土地二级市场也称为存量土地市场；

新房市场也称为增量房市场、住房一级市场；旧房市场也称为二手房市场、存量房市场、住房二级市场。

（三）按照区域范围的分类按照区域范围，房地产市场可分为区域房地产市场和整体房地产市场。

三、房地产市场的参与者包括地产交易双方、为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及行政主管部门和行业组织。

（一）房地产市场中的卖方

（1）土地权利人主要包括土地所有者和土地使用者。

（2）房地产开发企业简称开发商，

房地产开发建设过程中，主要有以下5类企业受开发商委托：

①规划设计单位。

编制规划设计方案。

②勘察设计单位。

工程勘察、工程测量工作。

③建筑设计单位。

建筑设计和建设过程中的建筑施工合同管理等工作。

④建筑施工企业。

⑤物业服务企业

（3）房屋所有权人可能转让或出租自己拥有的房屋，成为二手房市场上的卖方。

（二）房地产市场中的买方房地产市场中的买方主要指消费者，包括购买人和承租人。

总的来说是物有所值，即用适当的资金换取房地产的所有权或使用权。

房地产市场中的购买人可分为自用型购买人和投资型购买人。

（三）房地产中介服务机构房地产中介服务结构主要包括三类：

房地产经纪机构，房地产估价机构和房地产咨询机构。

（四）其他专业服务机构其他专业服务机构主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。

（1）金融机构。

房地产需要的资金主要是两类：

土地储备贷款、房地产开发贷款。

个人住房贷款、商业用房贷款。

（五）房地产市场的管理者房地产市场的管理者主要是指行政主管部门和行业自律性组织。

行政主管部门及行业自律性组织在参与房地产运行的过程中，其职能是管理、监督、服务。

四、房地产市场竞争

（一）房地产市场竞争的概念至于最终的成交价格为多高，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。

2.根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。

卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。

买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。

3.竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。

五、房地产市场波动

（一）房地产市场周期房地产市场周期大体有：

上升期、高峰期、衰退期、低谷期

（3）衰退期。

由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。

这一时期的主要特征有：

新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。

（4）低谷期。

需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。

这一时期的主要特征有：

市场极为萧条，买卖交易量很小；房地产开发项目开工率低；租金降到谷底，基本维持稳定。

（二）房地产“泡沫”是指一种价格运动现象，在一个连续过程中快速上涨，从而价格远离价值。

房地产泡沫的表现为：

地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。

房地产“泡沫”的形成原因有：

一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。

按购买目的或动机，①消费需求。

②投资需求。

③投机需求。

投资需求和投机需求最终都要回归到使用上来，否则就会成为虚假需求。