房地产经纪概论.docx

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房地产经纪概论

题型：

单选题（50）、多选题（20）（2个以上正确选项，全对才得分）、综合分析题（20）（不定项，有单选，有多选，全对得分）、判断题（10）

复习要则：

因为题目是90道选择题和10道判断题，重在理解、尤其是关键词（红色字体为关键词），千万不要死记硬背。

分析理解本质，考试的时候多为现象或者案例，让你分析选择、判断。

考试要则：

多项选择题做的时候，如果一点概念都没有，那就全选吧，撞对的概率比较高。

考试带计算器和2B铅笔

第一章房地产概论（重中之重）

1.房地产是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。

（多选题）

2.物业是指：

已建成投入使用的房地产。

3.不动产：

不能移动的财产。

如树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备。

（多选题）

4.土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

土地的量词是“宗”。

从理论上讲，一宗土地的地上空间范围是从该土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间，但现代法律已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。

地下资源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。

（判断分析题）

5.广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。

狭义的建筑物不包括构筑物。

6.房屋是有基础、墙、顶、门、窗

7.构筑物是指不直接进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等

8.地上定着物也称为土地定着物、土地附着物、地上附着物。

是指附属于或结合于土地或建筑物的从物。

9.其他地上定着物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，价值受到明显损害。

10.在实际房地产交易中，交易对象的范围如果不包含属于房地产范畴的其他地上定着物，应逐一列举说明。

11.通常把房地产简化为土地和建筑物两大部分。

12.房地产实物是指房地产中看得见，摸得着的部分。

13.房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

包括1）房地产的各种权利，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等；2）受到其他房地产权利限制的房地产权利；3）受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利；4）房地产的额外利益或收益：

如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得经济收入。

14.一般的有形资产是实物的价值决定价值高低；一般的无形资产主要是权益的价值；房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要。

15.房地产区位是外在因素，是空间方位和距离上的关系，包括可及性和便捷性。

16.衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离（判断题），分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。

（多选题）

17.价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的。

（判断题）

18.房地产的重要性是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。

19.房地产的特性：

不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、值比较大、用途多样、互相影响、易受限制、难以变现和保持增值。

1）不可移动也称为位置固定性，故每宗房地产均有一定的相对稳定的状态，有区位优劣之分，同时房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。

该特性决定了任何房地产只能就地开发、利用或者消费，并受制于其所在的空间环境。

所以房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。

不同地区不同，甚至反向。

2）独一无二（一房一价）也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。

即使两处的建筑物一模一样，由于地点、朝向、地形、地势等也不一样。

因而，房地产交易难以采取样品交易的方式，应到实地查看、感受和体验。

3）寿命长久：

居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年

4）供给有限也被称为有限性和不可再生性，使得房地产具有独占性。

5）价值较大：

单价高，总价大

6）用途多样性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性；

7）相互影响：

影响到通风、采光、日照、视野、可视性，使环境美化，或者带来人流、噪声等。

不仅与自身相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受其邻近房地产利用的影响

8）易受限制：

政府的限制一般通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现。

并且房地产的易受限制性还表现在不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、正常等变化的影响。

9）难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

变现能力是指将非现金财产转换为现金的速度。

20.房地产由于寿命长久、土地面积不能增加，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。

（土地增值大于房子增值）。

房地产的保值增值特性从总体趋势来讲，是波浪式上升的。

21.按房地产开发程度可分为：

1）生地；

2）毛地；

3）熟地；“三通一平”—通水、通电、通路和场地平整、“五通一平”—通路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件和场地平整、“七通一平”—是指通路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件和场地平整

4）在建工程；

5）现房，其中新房按装饰装修可分为毛坯房、粗装修房和精装修房、

22.按照房地产是否产生收益，可分为收益性房地产和非收益性房地产。

判定一宗房地产是否属于收益性房地产，是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

（判断题：

如某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。

打√）。

23.按照房地产的经营使用方式分为：

销售、出租和自用三大类；

24.房地产业包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动；

25.建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，是从事建筑生产活动的行业，属于第一产业；（房地产业属于第三产业）；房地产业和建筑业有密切的联系（资金密集），它们的业务对象都是房地产（判断题）

26.房地产的细分行业：

房地产开发经营行业简称房地产开发行业；房地产经纪行业；房地产估价行业；房地产咨询行业；物业管理行业；

27.市场=人口+购买能力+购买动机该公式说明，人口、购买能力和购买动机三个因素，缺少任何一个都不能构成市场；

28.房地产市场的基本要素：

1）可供交换的房地产商品，2）具有购买欲望的买方；3）交换价格符合买卖双方的利益要求；

29.房地产市场的作用和特点（7个）

1）交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利的转移。

2）交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场

3）供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。

4）容易出现垄断和投机；

5）较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制

6）交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合

7）交易程序较复杂，交易通常需要签订书面合同，需要办理产权过户手续等。

30.房地产市场按照流转次数可分为：

房地产一级市场，房地产二级市场和房地产三级市场。

相关分类有土地一级市场（增量土地市场）和土地二级市场（存量土地市场）；新房市场（增量房市场、住房一级市场）和旧房市场（二手房市场、存量房市场、住房二级市场）★★★必考

31.房地产市场按照区域范围可分为区域房地产市场和整体房地产市场；按照达成交易与入住时间的异同，可分为现房市场和期房市场；按照房地产用途，可分为居住房地产市场和非居住房地产市场；

32.房地产市场中的卖方主要包括:

土地权利人，房地产开发企业和房屋所有权人。

33.房地产开发建设过程中，主要有以下5类企业受开发商委托，直接参与房地产的开发建设和维护：

1）规划设计单位；2）勘察设计单位；3）建筑设计单位；4）建筑施工企业；5）物业服务企业。

34.房地产市场中的买方主要指消费者，包括购买人和承租人。

35.房地产中介服务机构主要包括三类：

房产经纪机构；房产评估机构和房产咨询机构。

36.其他专业服务机构主要包括：

金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。

37.房地产市场的管理者主要是指行政主管部门和行业自律性组织；

38.房地产竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间和买方内部成员之间的竞争

39.房地产市场周期呈现有规律的上升和下降的周期性交替变化，大体分为四个阶段：

上升期、高峰期、衰退期（2011年至今）和低谷期。

40.“泡沫”一词用在经济方面，是一种价格运动现象，即“价格泡沫”，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，从而价格远离价值。

随着价格的进一步上涨，常常是预期的逆转和价格暴跌。

41.房地产“泡沫”的形成原因有多种，归结起来主要有两个：

一是群体的非理性预期；二是过度的投机炒作。

（必考）

42.按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为三类：

消费需求；投资需求；投机需求。

43.投资需求和投机需求最终都要回归到使用上来，否则就会成为虚假需求（判断题）

44.判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续、越来越高的背离其理论价格。

衡量指标有房价与房租之比、入住率。

泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。

第二章房地产经纪概述

1.经纪服务主要的方式有三种：

居间、代理、行纪；房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。

2.居间是向委托人报告订立合同机会，提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。

是经纪行为中最原始的一种方式。

（判断题）。

居间可分为指示居间和媒介居间

3.行纪的特征：

1）经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出）；2）经纪人自己可以作为买受人或出卖人。

即使经纪人介入买卖，但不因介入买卖而改变中介本质。

行纪的适用范围较小，一般仅用于动产的代销等贸易活动。

（判断题）

4.房地产经纪：

是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

没有第三方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动（判断题）（如房地产拍卖）。

5.房地产经纪服务的委托人，是有需要的单位或个人，包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。

6.房地产经纪活动的主体特指房地产经纪机构和有证且注册的房地产经纪人员。

7.房地产经纪是一种市场化的有偿服务（包括收取佣金和其他服务的服务费）。

8.经纪是中介中的一种特定活动，以是否成交来体现，佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。

佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

信息费是卖出信息商品的销售收入，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。

9.一项活动是不是经纪活动，从它所获得报酬的形式就可以识别。

如果某种活动的报酬形式是佣金，那么这种活动就是经纪活动，如果某种活动的报酬形式不是佣金，则该种活动就不是经纪活动。

（判断题）

10.现代西方的经纪人实际上就是一个代理人。

11.经纪、行纪、经销几个概念的区别：

概念

同交易标的之间关系

报酬的形式

同交易主体之间的关系

经纪

不占有交易标的

佣金

以交易标的所有者的名义进行活动

经销

占有交易标的

差价

以自己的名义进行活动

行纪

不占有交易标的

差价

以自己的名义进行活动，但行为受到一定限制

12.房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的相对两方的委托。

（判断题）

13.房地产居间：

是起源最早的房地产经纪方式。

14.在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。

15.民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。

房地产代理属于委托代理，是一种商事代理行为。

16.经纪的特性：

1）活动主体的专业性；2）活动地位的中介性；3）活动内容的服务性；4）活动收入的后验性。

17.房地产经纪的特性：

1）活动范围的地域性；2）活动后果的社会性；

18.房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少：

1）不可移动；2）房地产构成要素极为复杂；3）价格昂贵

19.房地产的复杂性决定房地产经纪必不可少；

20.房地产的信息的不对称性决定房地产经纪必不可少；

21.房地产经纪的作用：

1）降低交易成本，提高市场效率；2）规范交易行为，保障交易安全；3）促进交易公平，维护合法权益。

22.唐代专事田宅交易的经纪人称为“庄宅牙人”；元代从事房屋买卖说合的中介，称为“房牙”

23.房地产行业在《国民经济行业分类》中排列第72类，及第K类。

24.具体来说“现代服务业”本质是实现服务业的现代化。

（房地产属于该类）

25.现代房地产经纪业的现代化发展趋势表现为：

1）信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展；

2）行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；

3）以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速；

4）企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本

第三章房地产经纪人员

1.房地产经纪人员是房地产经纪活动的基本主体，是房地产经纪服务的直接提供者。

2.职业资格包括：

准入类职业资格和职业水平评价类职业资格。

3.按职业资格本质分类，房地产经纪人员职业资格属于专业技术人员，我国是两级认证制度。

（判断题）

4.2001年12月18日，我国房地产经纪人员职业资格实行考试、注册和继续教育制度。

5.房地产经纪人员的概念：

房地产经纪人员是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。

6.我国实行职业资格注册制度，注册有效期届满前90日内申请延续注册。

7.符合下列条件的人员，可以申请房地产经纪人注册：

1）取得房地产经纪人执业资格；

2）受聘于在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案的房地产经纪机构（含分支机构）；

3）达到全国注册部门规定的继续教育合格标准（自取得房地产经纪执业资格之日起3年内申请注册的除外）；

4）无规定不予注册的情形。

8.不予注册的情形包括：

1）不具有完全民事行为能力；

2）受到刑事处罚，该刑事处罚尚未执行完毕及自该刑事处罚执行完毕之日起至申请房地产经纪人注册之日止不满5年；

3）因在房地产经纪活动或者相关业务中受到行政处罚，自该行政处罚决定生效之日起至申请房地产经纪人注册之日止不满3年；

4）以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产经纪人注册被注销，自该注册被注销之日起至申请房地产经纪人注册之日止不满3年；

5）受到房地产经纪行业组织处分，自该处分生效之日起至申请房地产经纪人注册之日止不满1年；

6）法律法规规定不予注册的其他情形。

9.继续教育的方式：

1）参加继续教育培训；2）参加相关活动；3）撰写发表房地产经纪专业文章。

10.房地产经纪人的权利：

1）依法起设立房地产经纪机构的权利；2）受聘于房地产经纪机构，担任关键岗位职务的权利；3）执行房地产经纪业务的权利；4）在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；5）要求委托人提供与交易有关资料的权利；6）拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；7）获得合理报酬的权利；8）依法享有的其他权利。

11.房地产经纪人的知识结构核心：

房地产专业知识。

最外层是人文、心理知识。

12.房地产经纪人员的心理素质：

自知、自信；乐观，开朗；积极、主动；坚韧、奋进。

13.房地产经纪人的职业技能：

）、收集信息的技能（一般技能和特定技能）；2）市场分析的技能（对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断）；3）人际沟通的技能；4）供需搭配的技能（实质就是使供求双方在某一宗房地产交易上达成一致，判断题）；5）议价谈判的技能（①议价谈判，将坚持原则与适当让步有机结合；②将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合）；6）促成交易的技能（交易达成是房地产经纪人劳动价值得以实现的基本前提，是业务流程中关键的一环）。

14.猎手的职业道德——“敖敖尔”

15.房地产经纪人职业道德是指房地产及建行也的道德规范，是房地产经纪人就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。

（非常重要的一段话，判断、分析、选择）

1）思想观念包括一些基本问题的是非、善恶的根本认识，涉及职业良心、职业责任感和执业理念；

2）情感层面涉及职业荣誉感、成就感、执业活动中的心理习惯

3）行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。

（判断题）

16.房地产经纪人职业道德是一种思想、情感和行为等方面形成的内在修养。

（判断题）

17.房地产经纪人职业道德是指内化于房地产经纪人员思想意思和心理、行为习惯的一种修养，通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。

18.房地产经纪人职业道德的内容：

遵纪守法、规范执业、诚实守信（“诚”——真诚，以客户的利益为己任；坦诚）、尽职尽责、公平竞争。

1）尽职尽责的第一：

房地产经纪活动中的许多环节都是必不可少的；

2）尽职尽责的第二：

房地产经纪人是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的；

3）尽职尽责的第三：

房地产属于大宗资产，涉及客户的商业机密或个人隐私；

4）尽职尽责的第四：

我国目前，房地产经纪人员都是以自己所在的房地产经纪机构的名义来从事业务活动。

19.房地产经纪人执业中的法律责任：

民事责任——违约责任、侵权责任；刑事责任

第四章房地产经纪机构

1.房地产经纪机构是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设主管部门备案，从事房地产经纪活动的中间服务机构。

我国目前主营业务为房地产经纪的企业。

房地产经纪机构的设立应符合《公司法》、《合伙企业法》、《个人独资企业法》

2.房地产经纪机构有以下类型：

1）以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构；

2）以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构；如深圳世联、上海新联康、同策、同致行等

3）以策划、顾问业务为主的房地产经纪机构；如戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平洋戴维斯等

4）综合性房地产经纪机构；如易居、中原等

3.房地产经纪机构的特点：

1）是企业性质的中介服务机构；

2）是轻资产类型的企业；

3）企业规模具有巨大的可选择范围；

4.房地产经纪机构在领取工商营业执照的30日内，应当持《房地产经纪机构备案登记表》、营业执照、企业章程、房地产经纪人员职业资格和注册证书、法定代表人（执行合伙人、负责人）的身份证件等书面材料到登记机构所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或其委托的机构备案，领取备案证明文件。

如变更，应当在变更后30日内，向原备案机构办理备案变更手续。

5.房地产经纪机构的组织形式：

公司制、合伙制、个人独资、房地产经纪机构设立的分支机构；

6.房地产经纪机构的权利：

1）享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用；

2）按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为；

3）有权在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务；

4）由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；

5）有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；

6）法律、法规和规章规定的其他权利。

7.房地产经纪机构与房地产经纪人员的关系：

1、执业关系；2、法律责任关系；3、经济关系。

8.房地产经纪机构的企业经营模式包括企业对自己在企业链中所处位置、业务范围、竞争战略的选择。

9.房地产经纪机构的企业经营模式与自身的业务类型、企业规模、企业地位以及当地的社会、经济状况有密切关系。

10.房地产经纪机构的企业经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；也可分为（5种）单店模式、多店模式和连锁经营模式、混合经营模式、网上联盟经营模式；连锁又可分为直营连锁经营模式（隶属关系）和特许加盟连锁经营模式（契约合作关系）。

11.决定采取无店铺经营模式的因素：

客户类型、房地产经纪机构所在地的社会经济特征；该模式以新建商品经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构；客户主要为机构客户——房地产开发商、商业房地产业主

12.特许经营有4个特点：

1）法人对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权；

2）权利所有者授权其他人使用上述权利；

3）在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动；

4）受许人需要支付权利使用费和其他费用。

13.混合经营模式是直营连锁和特许加盟连锁经营的混合。

14.直营连锁与特许经营连锁的差异

项目

直营连锁

特许经营

连锁经营组织与房地产经纪机构的关系

资产隶属关系

契约合作关系

连锁经营组织的资金

房地产经纪机构投资

加盟者投资

连锁经营组织的经营权

非完全独立

完全独立

房地产经纪机构对连锁经营组织的管理

行政管理

合同约束与沟通督导

房地产经纪机构与连锁经营组织的经济关系

收入、支出同一核算

各自独立核算，连锁经营组织按特许经营合同想房地产经纪机构支付加盟费

15.直营连锁的优点：

1）由于所有权与经营权的统一，加上直接行政管理的管理制度，可控程度高，有利于制度的贯彻执行；

2）信息搜集范围扩大，信息利用率高，在房源、客源不断增加的同时提高了双方的匹配速度，使得成交比例提高；

3）对员工的统一培训和管理，是业务水平提高，客户信任度增大，竞争能力相应提高，同时，完善的培训体系和较大的发展空间可以留住很多优秀的房地产经纪人。

16.企业的组织结构是企业组织内部各个有机构成要素相互作用的联系方式或形式。

组织结构是企业资源和权力分配的载体。

房地产经纪机构的组织结构是指其内部部门设置及其相互关系的基本模式。

17.大中型的内部组织结构：

1）直线—参谋制组织结构形式：

又称直线—职能制，是一种广泛应用的企业组织结构形式（判断题）

2）分部制组织结构形式；

3）矩阵制组织结构形式；

4）网络制组织结构形式。

18.业务支持部门：

交易管理部；评估部；网络信息部；研究拓展部；权证部办证部；法务部法部。

19.基础部门分行政部、人事部、培训部、财务部等

20.“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则；“工作丰富化：

也是一条不容忽视的原则。

第五章房地产经纪机构管理

1.房地产经纪机构的战略管理是指房地产经纪机构确定其使命，根据其外部环境和内部条件设定企业的战略目标，为保证目标的正确落实和实现进行谋划，并依靠企业内部力量将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的动态管理过程。

（阅读）

1）明确企业使命

2）外部环境与内部条件分析

3）制定战略目标

4）业务领域选择

5）经营模式选择

a）组织结构的选择：

是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。

b）企业规模的选择：

着重考虑经营规模与以下三方面因素的匹配程度：

信息资源、人力资源和管理水平。

c）规模化经营方式的选择

6）战略控制

2.房地产经纪机构的战略选择

1）低成本