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姚尧100229房地产金融期末论文

中国人民大学房地产金融论文

房地产金融风险管理研究

作者：

姚尧

学院：

财政金融学院

专业：

金融学

年级：

2011级

学号：

2011100229

论文成绩：

中文摘要

近年来，随着我国城市化进程的加快和住房制度改革的推进，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。

然而房地产业是一个高风险的行业，它高度依赖金融市场的信贷支持，因此，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，也不可避免地承担了房地产业的高风险。

尤其近年来由于我国经济结构的失衡，对外贸易顺差的过快增长，银行体系出现了流动性过剩的局面，以房地产为代表的资产价格呈现出快速上涨的趋势，大部分城市的房地产价格都出现了大幅度上涨，部分热点城市或地区的房地产价格甚至上涨了几倍，出现了严重的房地产泡沫，使房地产的金融安全成为一个需要重点关注的问题。

本文通过分析，探究银行体系流动性过剩背景下银行信贷的过度支持与房地产泡沫之间以及房地产泡沫和房地产金融风险之间的深层次关系借鉴美国次贷危机经验，结合我国的实际情况提出有效防范房地产金融风险的政策建议。

关键词：

流动性过剩房地产泡沫次贷危机房地产金融风险

一、房地产泡沫

流动性过剩容易引发贷款余额增加和货币超额供给，导致商业银行贷款意愿增强，推动投资快速增长，最终可能引发较高的通货膨胀。

从现实情况和总体态势分析，虽然近期我国不会出现较大幅度的通货膨胀，但流动性过剩问题不断积累很可能引发一些经济问题，例如可能引发盲目投资、产能过剩矛盾加大以及资产价格不断上涨，催生出大量的经济泡沫。

1.1房地产泡沫的定义

在《新帕尔格雷夫经济学大词典中》，金德尔伯格对泡沫的产生、膨胀、破灭的全过程做出了经典的描述：

泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。

价格的持续上涨常常会产生预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。

根据金德尔伯格的描述，我们对房地产泡沫做了这样的定义：

房地产泡沫是房地产的市场价格，相对它的一般均衡价格，出现的较长时间的、非平稳性的、向上的偏移。

这一定义说明了房地产泡沫的三层含义：

（1）房地产泡沫是与房地产价格相关的概念；

（2）房地产泡沫是房地产市场价格相对于其一般均衡价格的偏移；（3）这种偏移是较长时间的、非平稳性、向上的。

房地产泡沫的破面是房地产的市场价格，向其一般均衡价格的突发性的、贯通起始点的回归方程。

房地产泡沫是一种典型的资产泡沫，它是指由于投机等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格严重脱离市场基础，价格严重背离其合理价值时房地产市场的虚假繁荣现象。

房地产价格波动一般要经历这样一个过程，即:

开始时的泡沫萌芽时期，这一时期与银行有意扩大信贷规模有关，并伴随着一段时间的房地产价格上涨；然后出现泡沫的进一步加速膨胀阶段，此时房地产价格呈现出一种非理性的加速上涨趋势；最后是在某个突发事件的影响下，房地产价格的突然崩溃，大量企业和房地产代理中介被迫违约，与房地产密切联系的银行部门出现大量不良贷款，爆发金融危机并波及经济的其他部门，最终酿成经济危机。

1.2房地产泡沫的表现

作为一种社会经济现象，房地产泡沫主要表现在以下几个方面:

（1）房地产价格泡沫，主要包括土地价格泡沫和房屋价格泡沫。

由于土地资源的稀缺性以及市场对土地需求的无限性，土地市场经常出现投机炒作的行为，造成土地价格的虚涨，如果土地价格在短时期内成倍、甚至几十倍的飞涨，且与当地的经济人口发展不能成相应比例，就很可能发展成为房地产泡沫。

土地价格是房屋价格的基础，低价虚涨必然引起房价虚涨，如果房地产价格的上涨超出了绝大多数居民的承受能力，那么房价的这种上涨就严重脱离了现实的供求关系基础，很可能存在泡沫。

通常我们用房价收入比来衡量居民对房价上涨的承受能力。

房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反应了居民对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。

国际上通常认为，比较合理的房价与家庭年平均收入的比值一般应该维持在一个合理的范围内，即3到6之间，随着这一比值的增加，发生房地产泡沫的可能性也在增加。

（2）房地产投资泡沫，主要包括房地产开发投资泡沫和投资性购房泡沫。

一般情况下，房地产投资增长率应当与房地产消费的增长率相适应，力求使两者之间达到平衡。

在发展中国家的经济起飞阶段，房地产开发投资增长率略大于消费增长率，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。

但是如果房地产投资过度膨胀，严重超过市场购买力，就会形成商品房严重滞销和房地产开发投资泡沫。

（3）房地产的贷款泡沫，主要包括房地产的开发贷款和住房按揭贷款。

房地产的发展实践表明房地产业属于资金密集型行业，其发展需要大量的资金支持，尤其是我国房地产业发展还处于初级阶段，银行贷款可以解决房地产开发中的资金短缺问题，提高了房地产业的发展速度。

但我国房地产开发资金的70%以上都来源于银行贷款，一旦行情逆转，商业银行将承受房地产市场运行中各个环节的风险。

同时，这几年个人住房按揭贷款的增长也大幅度增长，超过了个人收入的承受能力，使部分贷款购房者生活质量下降，这也是房地产贷款泡沫的表现。

（4）房地产空置泡沫。

投资者过度的投机需求，会使房地产投资过热，加上投资者频繁转手，就会导致房地产市场上有许多房产空置。

按照国际通用的经验数据，当商品房空置率在10%以内时，房地产的供求关系基本在正常的波动范围之内，而当房屋的空置率大幅超过10%的界限时，房地产市场就存在着严重的供过于求的现象，从而出现房地产泡沫。

二、银行信贷扩张和房地产泡沫之间

的相关性分析

下面我们来进一步探讨银行信贷扩张与房地产泡沫之间的相关性，研究流动性过剩背景下银行信贷是如何推动房地产价格上涨，进而形成房产泡沫的。

（1）流动性过剩背景下银行信贷自身的一种非理性扩张

在流动性过剩的压力下，商业银行的资金营运和盈利能力都面临严峻的考验，尤其在货币市场主要投资工具利率持续走低的情况下，银行流动资产收益率下降，银行会把房地产贷款作为优良的贷款品种，扩大房地产信贷业务。

银行信贷在房地产业的过度扩张，加速了房地产泡沫的形成。

在房地产价格上涨的条件下，银行持有大量的房地产，将提高银行资本规模，改善银行的资产质量和盈利状况。

从而银行将进一步扩大对房地产的信贷供给，这又进一步导致房产地产的价格提高，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，导致房地产泡沫的膨胀。

（2）银行信贷的过度支持导致房地产投资过快增长

银行在给房地产开发商提供贷款时，主要依据抵押的房地产价值，并且银行所估计的房地产价格主要是参考当前市场的交易价格。

当房地产市场处于繁荣时期，银行可能高估银行资本的经济价值，从而增加下一期的房地产信贷供给，进一步推动已高估的房地产价格。

大量的社会资金被迫转入房地产行业，促进了房地产投资泡沫的形成。

（3）银行信贷的过度支持助长了房地产的投机需求

在房地产发展的繁荣时期，企业和个人都热衷于房地产投机，加上银行为房地产贷款营造的宽松环境，我国房地产投机分外活跃，推动了房地产价格的快速上涨，在经济发达地区尤为突出。

据调查，2004年北京市商品住宅投机性购房比例约为17%，长三角主要城市商品住宅投机性购房比例在20%左右，且这些投机性购房的资金主要来源于银行信贷。

（4）银行信贷提高居民消费预期

随着经济的发展和城市化进程的加快，我国的房地产消费需求日益高涨，加上中国目前采取鼓励中低收入的家庭去买房的政策，形成了目前我国住房需求持续旺盛的局面。

各家银行为了抢占个人住房贷款市场，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点，从而大大提高了消费者的购买力。

那些原本无力购房的家庭现已成为住房消费市场的主力军，导致住房供不应求。

根据供需原理，在房地产市场需求旺盛时，房价必然急剧上涨，带动开发商新一轮的投资热潮。

而消费者就会形成一种共识：

只要房地产的收益率高于银行贷款利率，他们就倾向于借助银行贷款提前购房，从而掀起购房热潮。

如此反复循环下去，将会进一步提高银行信贷在房地产业的资金比例，推动房地产业的过度繁荣和泡沫化。

三、房地产泡沫与房地产金融风险

流动性过剩导致的房地产泡沫最直接的危害就是加大了金融风险。

房地产泡沫的生成、膨胀直至迸裂的过程就是房地产金融城险形成、扩大、爆发，乃至引发全面金融危机的过程。

依据金德尔伯格对17世纪早期至20世纪晚期各国发生的金融危机的研究，房地产在危机之前的投机中屡屡扮演重要的角色，而从20世纪70年代以来，几乎在每次重要的经济危机或金融危机的酝酿和爆发过程中都伴随着房地产价格的剧烈波动。

从理论分析的角度看，房地产泡沫可以导致包括信用风险、流动性风险、利率风险等在内的多种金融风险，但是从房地产泡沫的经验来分析本文认为，在这些风险中最主要、最直接，同时也是危害最大的风险是银行等金融机构面临的信用风险和流动性风险。

由于房地产业与金融业存在着天然的密切联系，因此一旦房地产泡沫破灭，以银行为代表的金融业必然要受到泡沫破灭效应的严重冲击。

在房地产泡沫破灭的过程中，随着人们对房地产市场信心的丧失和房地产价格的急速下跌，最先受冲击的就是房地产开发商和大量依靠贷款投资于房地产市场的投资者。

房地产商会因为房地产市场的萎缩和销售不畅而使大量投资无法及时收回，出现资金短缺和经营困难。

贷款投资者也会因房地产市场的不景气而背负更为沉重的债务负担。

当房地产商和投资者的无力承担沉重的债务负担时，他们就只能选择延期偿还贷款或者申请破产。

房地产商和投资者这些选择的后果就是使银行等金融机构的信用风险骤然增加，银行将不得不面对大量贷款无法得到偿付的局面。

与此同时，银行持有的大量房地产押品也会因其价格跌破其抵押价值而变为不良资产。

这些数额庞大的不良贷款资产会直接影响银行整体资产的流动性和经营的安全性。

一旦危机由房地产市场蔓延金融市场，人们对银行经营的安全性产生怀疑时，规模庞大的挤兑风潮便会随之出现，从而给银行体系的流动性以沉重的打击，使银行面临严重的流动性风险。

如果此时银行不能及时采取措施加以应对，银行同样也要濒临破产，从而进一步引发金融业的“多米诺骨牌效应”，使危机由点到面逐步扩散蔓延，直至危及到整个金融市场和金融体系的安全运行，引发全面的金融危机。

四、次贷危机对我国房地产贷款业务的启示

随着次贷危机的愈演愈烈，人们除了关心我国金融机构投资美国次级房贷债券产生多大损失外，恐怕更关注同样的危机会不会在我国发生。

一段时间以来，国内不少机构和学者对此进行了研究和论述。

综合而言，美国式的次贷危机在我国发生的可能性不大，但如果不从中吸取教训，我们将很可能面临另外一场危机。

因此，正确认识美国次贷危机风险问题对我国房地产业及金融市场的发展具有重要的借鉴作用。

（1）“个人住房贷款是优质资产”的神话已经被打破。

银行之所以如此青睐个人住房抵押贷款，主要原因之一是因为个人住房抵押贷款被理所当然地认为是“优质资产”。

2006年以前，美国抵押贷款不良贷款率都维持在1%以下，从《巴赛尔协议》的规定:

“完全居住用途的房产作抵押的贷款的风险权数为50%，其它类型的固定资产及不动产的风险权数为100%”中也可看出个人抵押贷款被公认为风险较低的资产。

然而，住房抵押贷款市场是一个具有明显周期性的行业，当房地产市场繁荣时，银行普遍倾向大量发放贷款，这同时也对房地产市场起到推波助澜的作用，在这个房价快速上涨的时期，房贷恶性违约一般较少，房价的上涨会掩盖大量的信用风险。

次贷危机爆发前，美国房地产市场欣欣向荣时，次级抵押贷款的质量并没有令人担忧。

然而，一旦房地产市场出现周期性变化，暴露出的风险往往大于预期，造成放贷机构的措手不及。

在我国，还没有向美国一样对借款人进行信用等级细分管理，申请个人住房抵押贷款的门槛更低，与此同时，出示假收入证明、假工资证明也是屡见不鲜，可以说个人信用风险并不低于美国。

次级抵押贷款所引发的问题给我国的住房抵押贷款敲响了警钟，不能盲目地将个人住房抵押贷款认定为优质资产，尤其在房地产市场繁荣时期，更需要提高风险意识，不能一味追求规模的扩张。

可以说这是本次危机对我们的重要启示。

（2）房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。

从美国的经验来看，首先，银行是否应对资信低的购房人发放贷款本身就是个问题，美国政府为了加强社区的发展，实现人人都能买房的目的，采取了大量措施鼓励金融机构向资信等级不高的购房人贷款。

在经济增长的时期，这可能不成为问题，一旦经济增长放缓，资信低的购房人的还款能力不足，住房贷款的信用风险就会增加。

其次，金融机构为了业务发展和竞争需要，过分放松贷款审核条件，降低客户准入门槛，导致操作风险增大。

尽管对银行而言，住房贷款属于优质资产，但快速增长的房贷会加大其内在风险。

如果出现房价下跌、资金链断裂等情况，风险会出现集中爆发的可能,对此银行必须高度重视。

（3）风险监管问题。

一是金融机构放松贷款条件，为不具备还款能力的高风险客户提供了信贷，而投资银行创造了大量基于这些贷款的高风险衍生证券。

由于监管部门监管不严，未能遏制风险集聚。

二是评级机构存在失误。

由于直接参与衍生产品的设计并为其提供评级，评级机构面临明显的利益冲突，丧失了独立性。

关键在于，当前的国际评级市场具有明显的寡头垄断性，评级结果存在对主要发达国家企业和债券评级的普遍高估以及对其它国家的普遍低估的现象，评级机构的公信力受到削弱。

三是金融监管没有跟上金融创新的步伐，对信用衍生品等的监管缺乏改进，没有强化资产支持证券发行机构对基本债务人的债务履约能力的监督责任。

（4）要警惕为了应对经济周期而制订的宏观调控政策对某个特定市场造成的冲击。

众所周知，导致美国次贷危机的原因在于美联储加息导致房地产市场下滑。

当前中国面临着通货膨胀加速的情况，如果央行为了遏制通胀压力而采取大幅提高人民币贷款利率的对策，那么就应该警惕两方面影响：

第一是贷款收紧对房地产开发企业的影响，这可能造成开发商资金断裂；第二是还款压力提高对抵押贷款申请者的影响，可能造成抵押贷款违约率上升。

而这两方面的影响都最终会汇集到商业银行系统，造成商业银行不良贷款率上升、作为抵押品的房地产价值下降，最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。

次贷危机造成了全球金融市场形势的重新布局，宏观经济政策多次调整，致使商业银行在新形势下面临新的风险管理问题。

五、监管部门方面的政策建议

当经济发展发生周期性波动时，商业银行的贷款质量将会关系到银行的存亡，而科学有效的监管可以促进金融市场的持续健康和稳定的发展。

为了促进我国住房贷款市场的稳定发展，监管部门方面应尽快建立起完善的风险管理系统：

第一、需要建立完善的房地产信贷征信管理体系，使商业银行能够利用人民银行信贷征信系统来查询关于企业和个人信用的信息，从而可以核实借款人的基础信息、财务信息和信用状况等情况，以便加强贷款前的审查。

当前，我国个人信用评估的体系还不完善，对个人抵押贷款风险的评估也没有形成统一的标准，这很容易导致银行在发放住房贷款时面临信息不对称问题，尤其在房地产市场繁荣时期更易低估风险。

因此，当前政府应该将建立完善的房地产征信管理体系作为一项重要工作来抓，联合相关的企事业单位，共同完善信用体系，让信息使用者能够对被查询人的还款和风险承受的能力进行全面评估，改变银行信贷部门仅凭借款人身份证明以及个人收入证明等较原始的材料来进行判断，减少针对银行的恶意欺诈行为。

逐步建立起全国范围内完整的房地产信贷征信管理体系。

第二、逐步加快个人住房贷款证券化改革的进程，分散市场风险。

由于我国住房抵押贷款的证券化速度缓慢，长期来住房抵押贷款的资金主要都是来源于银行信贷。

一旦国家的政策改变，就可能导致银行面临资金短缺的风险。

因此，银行体系应积极发展抵押贷款证券化，尽可能的分散抵押贷款的市场风险，从而在房地产泡沫破裂时将损失降至最低。

在逐步加快住房抵押贷款证券化的同时，应清楚贷款证券化只是在一定程度上分散了风险，而风险本身并没有完全消失。

住房抵押贷款证券化只是通过资产重组、金融设计来将风险从抵押贷款的发放者转移到投资者，不能够消除抵押贷款的系统风险。

随着我国住房体制改革的不断推进、住房抵押贷款证券化进程的不断加快，房地产业在金融体系中的作用会日益只要，我国证券化改革的的脚步应该更加谨慎，措施也应更加完善。

第三、建立起对房地产公司、中介公司、评估机构等相关企业的制约机制，提高对评估机构的要求，遏制“假按揭”风险。

银行应自行选择一批信用度高和办事规范的房产公司、中介公司、评估机构，而不是通过二手房经纪公司引进。

同时应建立起对骗贷开发商的惩治机制，对于银行里协助开发商套取个人住房按揭贷款的责任人，也必须对其行为进行查处和惩罚。

最后，银行应当与评估机构事先签定责任制合同，将所有房地产评估业务都交予评估公司办理，对于其评估的房价明显虚高所造成银行资产风险应由其承担相应的责任。

参考文献

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