资产评估入围项目评估服务方案投标技术方案重难点分析应对措施评估机构搬迁评估服务方案.docx

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资产评估入围项目评估服务方案投标技术方案重难点分析应对措施评估机构搬迁评估服务方案

工作方案

（一）评估质量管理体系与措施

1.1评估质量管理公司制度体系

第一章总则

第一条为规范事务所内部管理行为，强化内部职工积极进取，团结向上的执业精神和整体思想素质的提高，保证事务所规范、效益、发展的路子，根据《河南华威联合资产评估事务所章程》，编制本管理办法。

第二条事务所经股东会决议，设立事务所内部事务管理会简称事务会，事务会是事务所内部管理核心，是处理事务所日常事务的领导和决策机构，事务会向各位董事汇报工作，并对股东会负责。

第三条根据事务所内部管理办法可制订各环节相关实施办法，实施办法未能涉及到的具体事项，本办法也未规定的，由股东会作出决定。

第二章内部管理机构

第四条事务所的最高权力机构为股东会，股东会以下设立事务会和监事会。

事务会行使事务所内部管理职权，其职权：

讨论研究事务所内部管理制度并实施；

听取下属机构汇报工作,作出决定意见；

向股东会、执行董事汇报工作开展情况；

安排职能机构设置、业务范围、人员调配；

管理和监督部门执业情况、工作纪律；

安排注册评估师后续教育，学习生活等。

事务会会员由经理、副经理、综合部主任组成，事务会主任由主任评估师担任。

事务会下设综合部、资产评估部、质量监管部。

职能部门：

各部任命部门经理一名，组员若干名。

部门经理职权：

安排本部门完成事务会交办的业务工作；

向事务会汇报工作开展情况及结果；

管理、监督各部门技术人员的工作、学习、纪律情况；

提出部门内奖罚意见；

制订本业务范围初级复核工作；

作好本业务范围初级复核；

安排配合其他部门有关工作事宜。

第五条各部门业务范围划分：

资产评估部：

各类资产拍卖、转让、企业兼并、出售、联营、企业清算等具体评估业务。

质量监管部：

负责对评估业务的质量控制与风险分析。

综合部：

是协调服务其他部门的综合部门，含财务、微机、档案人员。

第六条各部门相互协作，互助友爱，重大项目须共同完成时由事务会安排，统一指挥，协调一致。

第三章财务管理

第七条财务制度是事务所财务管理的依据条文，根据条文应设置财务室，由会计和出纳组成，归属综合部管理。

第八条财务人员应精打细算，严谨认真，实事求是地按时编送会计报表，其中至少一份送交事务会。

第九条财务制度由综合部拟稿，交事务会通过，至少应包括：

会计岗位制度，出纳岗位制度，财务收支规定，目标考核办法和工资奖惩等。

第十条事务所人员应自觉遵守财务制度，维护制度严肃性。

财务人员对危及制度的开支应严正拒绝。

第四章注册评估师执业管理

第十一条事务所开展执业工作及其他类业务由注册评估师执业，助理人员配合，组成工作组按规定程序完成工作。

第十二条事务所由事务会结合注册评估师、专家、高级技术人员拟定执业规范，规范内容至少包括：

应遵守注册评估师执业规则、执业程序、执业质量、标准及应必备归档资料。

第十三条设置三级复核制度，初级复核由项目评估师完成，二级复核由部门经理完成，三级复核由主任评估师完成，建立各复核标准工作底稿，规范复核质量。

第十四条设立岗位目标责任制，规定各岗位和工作环节注册评估师责任范围，各尽其职，各负其责。

第十五条各部执业实行项目总承包责任制，部门经理可聘用有关技术人员，其报酬及责权应由专项制度规定。

第十六条事务所开展项目执业由本事务所注册评估师担任项目负责人，绝不允许以非法手段承揽业务，搞权钱交易。

第十七条建立注册评估师个人业绩档案，每半年考核一次，年终统考，奖罚分明。

第五章劳动人事管理

第十八条事务所工作人员分为在编、长期外聘和临时外聘，均应遵守事务所劳动纪律，享受劳动保护，接受事务所人事管理，建立人事档案。

第十九条事务所根据实际情况制定人事管理制度，规范劳动人事管理行为。

其内容包括：

劳动纪律、劳动保护、人事管理、正常工作以外加班补助问题。

第二十条事务所劳动人员管理工作由综合部负责管理，合理安排季节性变化职工福利生活，保证全体职工有一个良好的工作、学习环境，养成一种良好的生活习惯和风气。

第六章注册评估师后续教育管理

第二十一条注册评估师后续教育是推进知识更新交流的课堂，搞好注册评估师后续教育是一件十分重要的事，因此后续教育由事务会统一负责，合理安排。

第二十二条事务所对注册评估师后续教育制订相关制度，规范后续教育开展情况，其内容包括：

参加协会统一组织的后续教育；事务所内部组织日常政策、法规、专业知识学习；参加相关资格考试；参加各种经验交流与项目研讨活动等。

第二十三条注册评估师后续教育应有益于事务所工作，统一听从安排，拒绝正常工作中的个人主义。

第七章后勤服务管理

第二十四条事务所的后勤服务包括微机室、办公用具及生活设施等，事务所所有资产应登记造册，统一管理。

第二十五条制订财务管理制度，规范物业管理行为，后勤管理纳入综合部，坚持人人为所，所为人人。

第二十六条外勤作业服务，实行预算管理，应根据外勤作业情况，由后勤安排服务性工作，包括餐饮，住宿及使用工具、用具等，纳入项目考核范围。

第二十七条三大节日及换季福利的劳动保护用品应根据事务会安排由后勤部门负责安置。

保证职工无后顾之忧。

第八章档案管理

第二十八条事务所档案管理设置档案管理员一名。

保管档案工作，档案人员应尽职尽责遵守档案管理规定。

第二十九条制订档案管理制度，规范档案管理行为。

档案管理制度至少应包括：

立卷人、项目要求、坚持“谁主办，谁主卷”原则；不合格档案，管理员可不接收，档案借阅按规定执行。

第三十条档案立卷归档情况纳入目标考核范围内，促使全面素质提高。

第九章附则

第三十一条本管理办法由事务会负责解释。

第三十二条经本办法制订的具体制度不得违背本办法规定。

若确需改变由事务会作出修订。

第三十三条本办法从发布之日起实施。

1.2评估质量管理项目管理体系

1.2.1、评估项目各操作阶段质量控制

（1）评估业务约定书的签订

1）本所所接的评估业务均应与委托单位签订评估业务约定书。

2）评估业务约定书应在本所委派注册评估师了解委托单位基本情况,初步评价评估风险,并与委托单位就约定事项进行商议,达成一致后签订。

3）评估业务约定书应按照《资产评估操作规范意见》和本所评估规程的要求做到要素齐全,内容完整,责任明确。

4）一般评估项目的评估业务约定书应经主管合伙人批准后签订,上市公司及其他重大评估项目的评估业务约定书应经首席合伙人后签订。

评估业务约定书的修改补充,应比照上述审批手续办理。

1.2.2、评估计划的拟订和批准

（1）本所承接的评估业务均应编制评估计划,对评估工作的组织实施作出规划和安排。

（2）评估计划应对本所的评估项目从接受委托到出具评估报告整个过程基本工作内容及所需要的评估程序的性质、工作安排作出详细规划和说明。

（3）评估计划应在进一步了解委托单位的有关情况,获取必要的资料,考虑应予关注的事项和因素,评价委托单位的内部控制制度、重要性和评估风险的基础上,严格按照《资产评估操作规范意见》及相关法律、法规和本所评估规程的规定制定。

（4）一般评估项目的评估计划,应报经项目负责合伙人审核、批准.上市公司及其他重大评估项目的评估计划,应报经首席合伙人审核、批准.评估计划的修订、补充,应比照上述审批手续办理。

（5）项目负责人应将批准后的评估计划及时传达到评估项目小组的全体成员。

1.2.3、评估项目的时间、费用控制

（1）本所承接的评估业务,应对评估项目小组各级业务人员所需的工作时间作出合理预计,或按照有关收费标准,确定应收取的评估费用。

（2）评估项目的工作时间超过预算的,应找出原因,明确责任,并及时向合伙人报告,以便采取必要的措施予以处理。

1.2.4、重大、疑难问题请示报告制度

（1）本所承接的评估业务的项目负责人、助理人员有责任发现评估过程中的重大疑难问题,并逐级报告上一级的业务人员。

（2）上一级业务人员应对重大疑难问题及时研究解决,并告知报告人员。

1.2.5、评估全过程的指导、监督和复核制度

（1）本所确定的评估项目负责人和负有督导责任的助理人员应当考虑助理人员的学识、经验、能力等因素,用其所长,合理分工,并确定对助理人员的工作进行指导、监督和复核的方式及程度。

（2）评估项目负责人和负有督导责任的评估人员应对助理人员予以适当的指导,包括讲清他们的责任,要求其完成的程序及应达到的评估目标,委托单位的营业性质和需要特别关注的评估问题及其他可能影响评估程序的事项。

（3）评估项目负责和负有督导责任的助理人员应监督评估过程,确定助理人员是否具有执行完成该项分配任务所要求的必要熟练程度和业务能力,是否理解对其所做的评估指导,是否已按照评估计划完成评估任务；应根据助理人员提出的有关重要评估问题的报告,估计其重要性,确定如何适当修改评估计划；应消除各助理人员职业判断的有关分歧。

（4）评估项目负责人和负有督导责任的评估人员应对助理人员完成的工作进行复核,确定已完成工作是否遵守了资产评估操作意见和本所执业规程的规定则否对已完成的工作和形成的结论做了充分的评估记录,是否存在任何未解决的重要评估问题,评估程序的目标是否已实现,所表达的评估结论是否与评估的结果一致等。

（5）本所对评估工作底稿实行三级复核,包括外勤主管的详细复核、项目负责经理的一般复核、项目负责合伙人的重点复核。

外勤主管应在外勤现场对助理人员的评估工作底稿逐页复核,发现问题及时指出,并督促助理人员修改完善。

项目负责经理应对评估工作底稿中主要被估资产的评估程序的执行以及资产清查核实重大事项等进行复核。

项目负责合伙人应对评估过程中的重大评估问题、重大清查调整事项及重要评估工作底稿进行复核。

上市公司及其他重大评估项目的评估工作底稿还应经其他未参与该评估项目的合伙人或首席合伙人进行重点复核。

1.2.6、评估总结的撰写制度

（1）本所承接的评估业务在评估外勤工作完成后均应撰写评估总结。

评估总结应按照《资产评估操作规范意见》和本所评估规程的有关规定撰写,

（2）做到要素齐全,内容完整,文字简洁。

（3）在撰写评估总结时发现的评估过程中的重大疏漏,应查明原因,及时采取适当措施予以处理。

1.2.7、评估报告的签发与修订审批制度

（1）项目负责人应在对评估工作底稿进行重点复核,确信重要评估程序已经实施,评估目标已经实现,所有重大评估问题均已得到解决,期后事项的检查业已执行,其他未决事项业已全部澄清后签发。

（2）若发现已发出的评估报告存在重大差错,需要重新修订的,应查明原因,分清责任,并报首席合伙人,以便采适当的措施予以处理.

1.2.8、质量控制制度

（1）强大的专业评估人员队伍

本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。

针对被评估单位工作量大、时间较紧等具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务。

①根据项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任；

②因为本项目的专业性很强，因此可以充分利用与本所有联系的业内人士资源，在必要时，将向这些业内人士寻求专业帮助。

（2）三级审核制度

完备的组织结构和清晰的管理流程有效保证了问题的及时发现和上传，加强了项目核心组对现场情况把握的准确性，使核心组能够随着现场工作的深入，迅速完善评估方案和操作指令，保证其切实可行；将项目指令直接同步下达至项目组各层级，使现场工作规范、统一，问题得以解决，偏差得以修正，项目质量得到严格控制。

我们通过项目执行过程中的项目三级复核制度和独立于项目执行之外的项目内核制度集中控制项目质量；通过完善的项目人员考核制度使项目人员充分重视项目质量。

项目三级复核制度：

由项目组内的总体负责人、现场负责人、项目核心组逐级审核评估工作成果，保证项目质量。

重大项目内核制度：

由独立于项目执行之外的内核人员将监督、审查贯穿于项目事前、事中、事后，对项目方案、项目执行、项目重大事项的处理方式和评估工作成果质量提出意见和建议，避免项目组出现方向偏差和质量问题。

项目人员考核制度：

以项目执行质量作为人员考核的重要指标，以贯彻质量为先的指导思想。

（3）工作底稿管理

从业人员应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，形成能够支持评估结论的工作底稿，编制、管理和保存工作档案。

工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论。

工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。

从业人员可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。

工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其它介质形式的文档，从业人员可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。

电子或者其它介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。

严格按照本单位制定的《资产评估业务档案管理制度》进行工作底稿的编制与存档。

（4）人员保障

根据项目情况合理安排经验丰富，专业素质过硬的人员进行评估咨询服务。

项目进行中如有必要及时对人员进行调整。

（5）组保保障

把拟参与的工作人员合理分配专家、评估师和一般工作人员，保证每个工作组均有一位经验丰富的评估师带领从事评估业务；根据项目进度安排和劳动力需求合理组织人员及时进入本项目；实施奖惩制度，奖罚兑现，增强各小组的战斗力。

实行评估结果确定的集体会审制和评估报告的三级审核制度，可有效地保证评估结果客观、公正。

（6）技术保障

评估成果的质量除了评估师个人水平外，另外一个重要因素就是评估机构掌握的资料的内容、数量及分析处理能力。

我单位成立了市场研究部，安排专人对评估中涉及各种因素、土地房产交易资料、机器设备等进行分析整理，科学、高效地为日常评估工作提供理论支持，可大幅度地提供工作质量和工作效率；建立项目进度例会制度，每星期召开一次项目进度例会，检查上次例会以来的计划执行情况，布置下次例会前的计划安排，对于拖延进度要求的工作内容找出原因，并及时采取有效的措施保证计划完成；建立培训制度，规定对公司员工每月至少进行一到两次的专业技术培训，每次培训时间不得少于一天，培训方式为各项目负责人和评估师轮流自行准备课题进行讲解，讲解结束后留出一定时间自由发言，可提出日常工作中遇到的技术专业等难题，由评估师和专家研究后予以解答。

（7）后勤保障措施

办公室负责资金和车辆的调配工作，并确保公司日常办公设备的正常运行和及时购买办公用品。

1.3评估质量管理程序管理体系

1.3.1准备工作阶段

负责人：

张绘芳（项目负责人）、张书霞、

A、明确估价基本事项：

明确估价目的、待估资产、估价期日、价格内含及估价日期；

B、拟定估价作业方案：

在明确待估数量基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价技术路线和初步选择估价方法；拟订资料收集的清单和收集资料的渠道；预计所需的时间、人员和经费；拟定作业步骤和时间进度安排；

C、收集估价所需的资料：

应收集估价所需最新资料，并进行核实分析整理，主要包括资产自身资料、价格影响因素资料、资产交易资料、其他类型的资料及图件资料；

D、实地查勘：

实地查勘待估资产及相关案例资料，充分了解掌握待估资产及评估所用案例的坐落位置、大小、形状、型号等状况、基础设施状况、道路交通状况以及周围环境等情况；对待估资产及周边情况等进行现场拍照并对已获取的资料进行核查。

1.3.2内业测算阶段

负责人：

张绘芳（项目负责人）

A、选定估价结果、试算价格：

对所收集的相关资料进行分析整理，判断资产价格走势及因素对资产的影响程度，分析待估资产价值，确定相关估价参数，评估资产价格，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。

B、确定估价结果：

从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对测算价格进行客观分析，并结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定估价结果。

1.3.3提交估价结果阶段

负责人：

张绘芳

A、撰写并提交估价报告：

资产评估完成后，撰写资产估价报告，并编制估价技术报告，必须符合《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）、《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发【1992】36号）、《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日中华人民共和国主席令第五号）、《企业国有资产监督管理暂行条例》（2003年5月27日国务院令第378号）、《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年8月25日国务院国资委令第12号）、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日中华人民共和国主席令第74号，2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日中华人民共和国主席令第七十二号）、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号）、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日中华人民共和国主席令第四十六号）；其他相关法律法规或国家标准；估价报告在提交给委托方之前，按照国家有关规定先予备案。

B、估价资料归档：

完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管，归档估价资料一般应保管20年。

1.4评估质量管理体系

1.5评估质量管理措施

完成资产评估项目都要经过“事前”、“事中”、“事后”三个阶段，我们不仅要注重开展评估业务“事中”（评估业务实施和报告）的风险防范和质量控制，也注重开展评估业务“事前”（评估业务承接、评估业务计划）风险的防范和开展评估业务“事后”（监控和改进、文件和记录）的改进与记录

1.5.1“事前”（评估业务承接、评估业务计划）

（1）评估业务的承接

①业务洽谈后填写事务所统一格式的项目洽谈记录表，该表要包括：

项目名称、项目洽谈地点、参与人员、委托方与资产占有单位的经济关系、评估目的、相关经济行为的背景情况、委托方对评估报告的使用方式等。

②填写事务所统一格式的资产评估项目立项表，该立项表要包括项目名称、基准日、评估目的、评估对象、主要风险评估、重点难点问题等。

（2）评估业务计划

编制项目综合计划，该计划对本次资产评估所需工作人员、工作时间做出初步安排、利用专家和外部人员的聘用对项目风险提出控制方法、重点难点问题提出初步解决方案等。

项目经理将项目洽谈表、立项表、评估业务计划报项目立项负责人（由事务所副总担任），由其发给事务所负责人、技术部负责人，上述人员针对风险控制和重点难点问题提出意见，问题解决后，项目立项负责人发回立项表（有立项号）。

拟定业务约定书，经项目立项负责人审核，与委托人签订业务约定书，业务约定书要报送财务部门。

1.5.2“事中”（评估业务实施和报告）

1）评估业务实施

①编制评估工作时间表、参与评估项目的企业人员及评估人员通讯录。

②评估时审核被评估企业填写资产评估申报表、各种调查表，并与企业沟通完善资产评估申报表。

③利用专家工作时，应当评价专家的独立性、客观性、专业胜任能力等，来分析对专家工作的依赖是否恰当。

④引用其他专业报告结论，要对需引用的报告进行复核，编制复核报告报送技术部审核。

⑤疑难问题或者争议事项，项目组需编制评估过程中重大问题处理记录表报技术部处理。

⑥对于被评估单位之间的重大沟通事项，需编制沟通函，对特别重大事项，沟通函必须要有企业盖章。

⑦对企业提供的评估资料，安排专人按照资产评估底稿准则的要求进行复核，及时补充缺少的资料。

⑧项目负责人应指导和监督项目组成员的工作。

2）报告

①资产评估底稿报送技术部审核。

②建立评估报告三级复核制度，完善报告的内部审核。

③填写重大事项、期后事项调查表，判断企业是否存在重大事项、期后事项，以及上述事项对评估结果的影响。

④填写资产评估报告签发单，并与经审核后的评估报告一起报事务所负责人签发。

⑤报告送达委托人，委托人填写资产评估报告客户签收表，客户服务评价表。

1.5.3“事后”（监控和改进、文件和记录）

1）监控和改进

评估机构应编制详细的工作质量控制文件，组织全体员工学习和提出合理化建议。

建立业务质量控制领导小组，依据工作质量控制文件，对设定的控制程序的执行情况进行检查，对无效的控制程序进行调整。

2）文件和记录

各项控制节点所形成的文件和记录在审核评估底稿时要特别关注，没有底稿审核人员签字，无法出具报告。

1.5.4工作内部流程

按照招标文件中对招标范围的界定，本次招标的评估项目主要是针郸城县财政投资评审中心的评估业务。

由事务所市场研究部有较全面的调查和分析，结资产评估工作的特点，我们制订了主要业务流程如下：

1）接收委托，收集评估对象的有关资料

在接收委托评估时，要明确的基本事项一般包括：

评估对象、评估目的、评估基准日、价格类型、提交报告的日期等。

需要收集评估对象的有关资料由委托方提供，根据评估目的的不同有所区别，一般包括委托评估书、评估对象的产权证明文件资料。

2）拟定工作计划

受理委托后由项目负责人提出详细的计划安排，明确评估小组各自的职责和分工。

3）现场踏勘

现场纪录要真实、完整，不得有漏项，现场踏勘评估师应在现场工作底稿上签字及注明查勘时间。

现场踏勘的内容包括：

调查评估对象周边的土地利用情况，调查评估对象的现状利用情况。

4）分析整理资料，试算价格

根据委托方提供的评估对象有关资料、评估师现场调查的有关资料，结合评估目的，按照相关操作规程的要求，选择合适的评估方法。

根据对上述资料整理、分析结果，结合事务所市场研究部对本项目估对象所在区域资产、土地、房产市场情况研究结果，选取合适的参数对评估对象的价格进行试算。

5）确定评估结果

评估结果的确定，采用会审方式确定。

一般评估项目由事务所总经理、项目负责人、执业评估师集体会审确定。

重大项目或疑难项目邀请行业内知名专家参与会审。

对于需要与委托方沟通的评估项目，要及时将会审确定的评估结果向委托方通报，充分征求委托方的意见。

6）撰写报告

由经验丰富的评估师，结合本项目评估对象所在区域、评估对象的具体情况，撰写评估报告。

7）报告审核

评估报告书审核为确保评估报告书的准确性和科学性，每一份报告在提交委托方前，必须经过三级审核程序。

a）评估师自审（初审）：

在完成评估报告书后，必须对报告书的结构、文字描述、评估目的、对象、评估方法选用、公式运用、参数确定及评估结论等进行详细审核。

b）部门经理（复审）：

执业人员在自审后，提交部门经理审核，对审核过程中若发现问题，则作相应记录后返回初审人员进行复核。

c）公司总评估师最终审核（终审）：

部门负责人在审核无误后，由部门负责人交公司总评估师最终审核，在总评估师审核无误后，方可提供正式评估报告。

报告审核后三道程序中若发现问题，都必须返回上一道程序进行复审。

每次审核的质量都与审核人的工作评定挂钩，审核人员对报告书的审核结果承担相应的责任。

8）存档

提交过的评估报告要及时存档。

评估档案内容包括评估对象的权属资料和利用资料、现场踏勘表、评估报告、评估技术报告等。

档案存储形式包括纸制档案和电子档案。

9）工作流程图（见下页）

（二）评估进度管理体系与措施

2.1评估进度安排计划制定原则

◆分阶段工作成果文件的提交时间与总体时间安排相协调

◆保证各类咨询成果的编制有合理的工作周期

◆服从整个建设项目的总体时间安排要求

时间管理是项目管理任务的重要内容，管理工作的成果直接构成项目一项重要管理目标实现的程度，同时对项目的其